【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)唯一集星級(jí)酒店、大型商場(chǎng)、酒店式公寓、酒店式寫字樓、臨街旺鋪、高尚住宅、大型地下停車場(chǎng)于一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。蘇州粵海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)興建，銷售時(shí)間較長(zhǎng)，店面按位置論價(jià)，基本在5000元6000元/平方米。目前，粵海新時(shí)代廣場(chǎng)3樓（泰園）、8樓（豐園）的酒店式公寓、海軒酒樓、地下停車場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)近兩年，經(jīng)營(yíng)狀況非常理想；1樓（壹園）、2樓（唯園）、10樓（贏園）的高尚住宅，臨街旺鋪早已竣工，正在銷售中。 富宮大廈富宮大廈是上市公司雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份有限公司的產(chǎn)業(yè)之一，地處蘇州最繁華的觀前商業(yè)中心，宮巷、富仁坊巷交匯處。開(kāi)發(fā)商是蘇州雅戈?duì)柛粚m投資有限公司。大廈共六層建筑，一層臨街店面，總面積約為2500平方米，可分割出售，分割面積在80200平方米左右，開(kāi)設(shè)商業(yè)零售鋪面；二層3000平方米，一次性合作經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)餐飲、娛樂(lè)等項(xiàng)目；三六層已開(kāi)設(shè)賓館客房為主，可設(shè)客房170間。目前，該商場(chǎng)只租不售，租金為7元/平方米/天，外加空調(diào)費(fèi)用。觀前文化城共四層，目前是只租不售，按各樓層經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同，每層的店面租金也有所不同，一樓租金在130元/月/平方米左右。其它樓層租金30元、50元、60元/月/平方米等價(jià)位不等。除租金外，每月還有十元的物管費(fèi)。玄妙廣場(chǎng) 處于干將路與工相交匯處，盛豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，七層建筑群體，包括賓館、寫字樓、租買店鋪及地下車庫(kù)等幾個(gè)部分。, m2， m2， m2,10月底開(kāi)工，打造為蘇州中高檔消費(fèi)城。目前還未推出，但該地段的繁盛尚需時(shí)日。觀前三期部分門面房改建拓寬后的邵磨針巷新增的門面房銷售時(shí)，僅推出10多間，但有700多人要求購(gòu)買，最后采用竟價(jià)銷售方式，最高單價(jià)26000元/平方米，最貴的一套達(dá)900多萬(wàn)元。 肆、店面現(xiàn)狀調(diào)查●店面類別類別 自有者 比率 名次 租賃者 比率 名次公房 2 11% 21 23% 自建房 4 22% 5 5% 商品房 12 67% ○1 67 72% ○1合計(jì) 18 93 ※自有與租賃，現(xiàn)階段均是商品房掛帥，且顯示出與公房、自建房相當(dāng)大的差距。●兩年內(nèi)有無(wú)購(gòu)店之意愿間數(shù)意向 自有店者 比率 名次 租賃店面 比率 名次有意 17 65% 1 48 41% 2無(wú)意 9 35% 69 59% 1合計(jì) 26 117 ※自有店面者，仍然愿意再購(gòu)買，高達(dá)65%，遙遙領(lǐng)先無(wú)意購(gòu)買者，而租賃店面者，也有41%的受訪者表達(dá)高度購(gòu)買意愿，二者總計(jì)，自有、租賃者占65 / 143(約48%), 無(wú)意則占78 / 143 (約52%)以此觀察，百分比基本拉近?！瘳F(xiàn)有開(kāi)店不滿意度（依順序16號(hào)排列）順序細(xì)項(xiàng) 自有店面 積分 名次 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃設(shè)計(jì) 1 2 0 3 2 3 45 2 8 15 10 16 13 6 230 4建筑質(zhì)量 2 0 1 4 1 1 32 5 7 14 17 11 8 2 182 6物業(yè)管理 0 2 3 0 3 0 36 4 11 13 9 15 10 5 198 5租金過(guò)高 3 2 0 0 1 1 18 6 5 4 5 4 11 50 399 1來(lái)客多寡 3 1 0 1 1 4 40 3 13 6 4 5 20 22 289 2配套合理 0 1 3 2 3 4 58 ○1 12 8 13 18 12 7 245 3※自有店家，不滿意依序是配套不合理，規(guī)劃設(shè)計(jì)未盡理想，來(lái)客量不足，物業(yè)管理不如人意，建筑質(zhì)量差，和按揭費(fèi)高。 而租賃店家，則是依序?yàn)樽饨鸶?，?lái)客少為一、二，再接下來(lái)是配套不合理，規(guī)劃不理想，物業(yè)管理差及建筑質(zhì)量不佳。 顯而易見(jiàn)，租金多為租用者心里的痛，而來(lái)客量無(wú)分自有或租用皆嫌少?！瘳F(xiàn)有開(kāi)店滿意度（依順序16號(hào)排列）順序細(xì)項(xiàng) 自有店面 積分 名次 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃設(shè)計(jì) 0 4 0 0 3 1 29 4 6 12 11 13 9 11 226 4建筑質(zhì)量 0 1 2 4 1 1 35 3 5 3 12 17 16 5 220 5物業(yè)管理 2 1 2 0 3 0 25 5 4 9 16 12 11 9 227 3租金過(guò)高 3 0 0 0 0 6 39 2 27 12 5 3 11 12 190 6來(lái)客多寡 1 1 1 1 2 5 50 1 9 15 5 9 5 32 307 1配套合理 1 1 3 3 0 0 24 6 13 8 10 6 14 13 230 2※自有店家和上題相較，有50分積分者非常滿意，可能生意不俗，而租賃者也呈現(xiàn)極有趣的現(xiàn)象，來(lái)客量充足，因此租金也列尾，不認(rèn)為過(guò)高。●您購(gòu)買店面時(shí)，優(yōu)先考慮的因素（依重要順序18填寫）順序細(xì)項(xiàng) 自有店面者 積分 名次1 2 3 4 5 6 7 8 地段 2 14 124 1價(jià)格 1 12 2 106 2物業(yè)管理 1 1 3 2 2 1 1 54 3建筑質(zhì)量 1 2 3 26 5配套完善 2 5 1 1 47 4交通方便 1 2 1 4 1 47 4樓層 1 3 2 1 1 1 22 6開(kāi)發(fā)商信譽(yù) 5 1 1 1 17 7順序細(xì)項(xiàng) 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 7 8 地段 1 4 14 86 815 1價(jià)格 1 2 3 9 65 22 741 2物業(yè)管理 5 11 16 27 9 6 3 288 5建筑質(zhì)量 4 12 26 20 6 10 236 7配套完善 7 10 13 10 23 9 5 310 4交通方便 10 4 2 6 16 39 13 453 3樓層 22 15 10 8 14 10 269 6開(kāi)發(fā)商信譽(yù) 21 17 9 5 15 5 1 2 227 8※自有店面的主人，重視首要是地段，其次是價(jià)格，和租賃者完全一樣，地段、價(jià)格永遠(yuǎn)是考慮至深的先決條件，當(dāng)然交通是否方便，也很重要，但也可列屬于地段的歸屬之一。樓層的選擇（依順序列出13）順序樓層 自有店面者 積分 名次1 2 3 一層 24 24 1二層 6 6 2三層 1 1 3順序樓層 租賃店面者 積分 名次1 2 3 一層 90 90 1二層 26 26 2三層 7 7 3※毫無(wú)疑問(wèn)，第一理想目標(biāo)，無(wú)疑是第一層，依次2層，再其次3層，此一題目，自有及租賃，看法全然相同?！衲?gòu)買、租賃店面需求為何1. 店面面積需求間數(shù)面積 自有店面 比率 名次 租賃店者 比率 名次10m2以下 0 0% 0 0% 1020m2 2 % 3 10 % 42130m2 3 % 2 15 % ○13140m2 1 % 4 % 4150 m2 2 % 3 9 % 5180m2 7 % ○1 13 % 281100m2 3 % 2 15 % ○1101150m2 3 % 2 15 % ○1151200m2 1 % 6 % 201300m2 2 % 3 10 % 4300m2以上 3 % 2 12 % 3合計(jì) 26 109 ※ 自有店面者，以5180m2為面積首選，但次選則呈現(xiàn)多元化需求，極小的2130 m2和極大的300 m2以上，都有店主深感興趣。租賃者則首選分布均勻，以2130 m81100 m101150 m2，三種面積需求，均并列第一，以此現(xiàn)象觀察，需求以中型店面為主。2. 面寬需求間數(shù)面寬 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次3m以下 1 % 6 2 % 7 4 % ○3 12 % ○3 1 % 6 8 % 4 1 % 6 9 % 4 3 % 4 8 % 4 1 % 6 5 % 6 2 % 5 6 % 568m 6 % ○2 24 % ○28m以上 7 % ○1 29 % ○1合計(jì) 26 113 ※面寬需求，此一課題，無(wú)論自有或租賃店面主人，看法完全一致，笫一名是8m以上，第二名是68m皆以大店面，大面寬為理想。3. 深度需求間數(shù)深度 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次5m以下 1 % 13 % 457m 4 % ○2 26 % ○17m9m 8 % ○1 20 % ○2911m 4 14,8% ○2 14 % 31113m 6 % 3 3 % 1315m 7 % 1517m 2 % 6 % 1719m 1 % 6 % 20m以上 1 % 10 % 合計(jì) 27 105 ※自有店面者，以79m為最愛(ài)，而57m，911m并列第二，租賃店面，則以57m到首選，79m列為笫二，911m第三，兩相比較，范圍皆在59m亦深得人心。●店面方式與預(yù)算接受額1. 付款方式間數(shù)方式 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次一次性付款 6 26% 3 2 % 3分期 8 % 2 65 % ○1按揭 9 % ○1 37 % 2合計(jì) 23 104 ※自有者以辦理按揭掛帥，緊追其后的是分期付款，二者比例差異不大，而租賃者以分期為主，呈高比例的傾向，按揭則次選。2. 首付款可接受額度間數(shù)金額 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次20萬(wàn)以下 10 % ○1 65 65% ○12040萬(wàn) 5 % 2 19 19% 24160萬(wàn) 1 % 3 8 8% 36180萬(wàn) 2 2% 581100萬(wàn) 4 4% 4101150萬(wàn) 151200萬(wàn) 1 1% 6201250萬(wàn) 2