房屋買(mǎi)賣(mài)合同案例(3)范本(編輯修改稿)
2025-05-21 22:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 群的組成部分，是同一裙樓上建造的三座塔樓中的一座，該項(xiàng)目塔樓下面相應(yīng)的裙樓和樁基工程不可能與整體建筑群分離單獨(dú)建造。華信公司與濱海公司對(duì)此未盡到注意義務(wù)，在合同中僅約定華信公司負(fù)責(zé)承建銀信大廈34層塔樓及同一垂直軸線下面的等面積裙樓，致使合同履行受整體建筑群工程的制約和影響，因此存在潛在的履行障礙。同時(shí)受到國(guó)家宏觀調(diào)控和海南房地產(chǎn)市場(chǎng)等因素的影響，整體建筑群工程已不可能興建。銀信大廈也無(wú)法繼續(xù)建造，雙方簽訂的合同已無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)予解除。根據(jù)公平原則，濱海公司履行合同所支付的規(guī)劃、報(bào)建等費(fèi)用，由其自行承擔(dān)；華信公司所支付款項(xiàng)利息損失，由其自行承擔(dān)。濱海公司應(yīng)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款3．115萬(wàn)元返還華信公司。據(jù)此判決：一、解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》；二、在判決生效后60日內(nèi)濱海公司返還華信公司3，115萬(wàn)元；三、駁回華信公司請(qǐng)求濱海公司支付土述款項(xiàng)利惠的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)222，716元，由濱海公司和華信公司各半負(fù)擔(dān)。宣判后．雙方當(dāng)事人均未上訴，一審判決己發(fā)生法律效力。2000年8月25日，最高人民檢察院以高檢民行抗字（2000）第15號(hào)民事抗訴書(shū)就本案向本院提起抗訴。民事抗訴書(shū)稱：一、判決認(rèn)定銀信大廈項(xiàng)目不可能與整體建筑群分離單獨(dú)建造，該工程因國(guó)家宏觀調(diào)控等因素?zé)o法繼續(xù)建造，雙方簽訂的合同已無(wú)法繼續(xù)履行，與事實(shí)不符。l 、海南高院判決認(rèn)定華信公司與濱海公司簽訂的合同名為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。出讓方的權(quán)利是取得對(duì)價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目；受讓方的權(quán)利是取得建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)支付對(duì)價(jià)。濱海公司作為建設(shè)項(xiàng)目的出讓方已經(jīng)履行了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同所約定的義務(wù)，作為建設(shè)項(xiàng)目的受讓方就應(yīng)當(dāng)按期履行付款義務(wù)，故雙方簽訂的合同不存在無(wú)法繼續(xù)履行的法定事由。華信公司與濱海公司簽約后，依約向?yàn)I海公司支付了一期款，由于受 國(guó)家宏觀調(diào)控等因素的影響，華信公司未能按合同約定支付二期款構(gòu)成違約。但這種違約并不影響華信公司單獨(dú)建造銀信大廈。海高院判決認(rèn)定，銀信大廈項(xiàng)目不可能與整體建筑群分離單獨(dú)建造，雙方簽訂的合同已無(wú)法繼續(xù)履行，缺乏事實(shí)依據(jù)。華信公司違約的直接原因是由于銀行緊縮銀根而導(dǎo)致融資發(fā)生困難。作為房地產(chǎn)公司，應(yīng)當(dāng)考慮到銀行貸款受政策性影響的因素，并非不可預(yù)見(jiàn)。因此銀行緊縮銀根導(dǎo)致融資發(fā)生困難不是合同不能履行的抗辯理由。海南高院判決以該項(xiàng)目受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控等因素的影響，合同無(wú)法繼續(xù)履行，系認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)不足。二、海南高院判決認(rèn)定華信公司違約并給濱海公司造成實(shí)際損失的情況下，依據(jù)公平原則，判令濱海公司履行合同所受損失由其自行承擔(dān)，適用法律錯(cuò)誤，判決顯失公平。本案應(yīng)當(dāng)適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則進(jìn)行處理。海南省高級(jí)人民法院按照本院指令對(duì)本案依法進(jìn)行再審，并于2000年12月6日作出（2000）瓊高法民再初字第2號(hào)民事判決。再審判決認(rèn)為：（一）關(guān)于銀信大廈能否單獨(dú)建造問(wèn)題、應(yīng)當(dāng)審查雙方簽訂的合同是否有將銀信大廈單獨(dú)設(shè)計(jì)施工的約定及合同是否存在履行障礙。從合同內(nèi)容看，雙方將裙樓部分作整體施工的意思表示是清楚的，合同中只有整體設(shè)計(jì)施工的內(nèi)容，而無(wú)將銀信大廈及同一垂直軸線下的裙樓單獨(dú)設(shè)計(jì)施工的意思表示。事實(shí)上，濱海公司從未對(duì)銀信大廈單獨(dú)進(jìn)行設(shè)計(jì)和報(bào)建。?？谑幸?guī)劃局頒發(fā)的《海口市建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證》和海南省建設(shè)廳頒發(fā)的《建設(shè)工程施工任務(wù)通知書(shū)》的內(nèi)容均證實(shí)整體建筑群必須同時(shí)施工建造。本案并非抗訴機(jī)關(guān)及濱海公司所認(rèn)為的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同已履行完畢，雙方只存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》對(duì)工程項(xiàng)目如何施工等方面有諸多約定。這些約定或者不具體、不明確或者相矛盾，難以履行。如合同第二條第3款約定了“雙方保證在申領(lǐng)到施工許可證后的一個(gè)月內(nèi)，樁基礎(chǔ)工程開(kāi)工。從地下基礎(chǔ)到裙樓土建工程，雙方配合進(jìn)行。”至于雙方如何配合則未作約定。合同第五條約定，“銀信大廈工程由華信公司總承包，詳細(xì)工程內(nèi)容由工程承包合同約定。”因雙方并未簽訂工程承包合同，工程施工也就無(wú)從談起。合同第八條第5款約定濱海公司“保證整體建筑物和銀信大廈的樁基礎(chǔ)工程如期開(kāi)工和完工，否則按合同第六條第3款處理?！倍贤诹鶙l第3款約定，樁基礎(chǔ)若屆時(shí)不能開(kāi)工，由濱海公司承擔(dān)華信公司以前所付資金的誤工損失。此兩款約定，將樁基礎(chǔ)工程的如期開(kāi)工和完工視為濱海公司的單方義務(wù)?！督ㄔO(shè)工程施工任務(wù)通知書(shū)》的內(nèi)容也反映出樁基礎(chǔ)和護(hù)坡樁工程由濱海公司申報(bào)的武基海南公司負(fù)責(zé)施工，與前述合同第二條第3款及第五條的約定矛盾。（二）關(guān)于雙方違約的事實(shí)及本案適用法律的問(wèn)題。原判認(rèn)定華信公司未按合同約定支付第二期款，已構(gòu)成違約。因原審時(shí)華信公司主張合同無(wú)效，故原判未明確認(rèn)定
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