【文章內(nèi)容簡介】 道，確保雨季、暴風(fēng)雨及冰雪融化時的排水暢通；（4）及時做好寒凍來臨之前水管、水箱等設(shè)施的防凍裂工作，對外露的水管、水箱等設(shè)施進(jìn)行包扎、粉刷、覆蓋等，提高其防凍能力；（5）大雪及冰凍期間，及時組織人員清掃屋面、外廊、屋檐、天棚、陽臺等部位積雪、積冰，以減輕其荷載，防止塌落事故的發(fā)生；（6）對空調(diào)等供暖設(shè)施進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)漏、壞等現(xiàn)象及時進(jìn)行修復(fù)或更換，以保證整個供暖期的工作正常；（7）其他保養(yǎng)小修工作。3．保養(yǎng)工作應(yīng)注意的事項（1）定期進(jìn)行房屋的完損程度的測定?？茖W(xué)制定房屋的日常養(yǎng)護(hù)計劃及制度。（2）建立管理人員的隨訪制度。及時了解他們對房屋的養(yǎng)護(hù)要求以及房屋的隱患和養(yǎng)護(hù)工作的缺陷。（3）建立管理人員的日常巡查制度。常規(guī)的巡查項目有：①對房屋的基本結(jié)構(gòu)，如基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓地板、屋面、屋頂及樓梯等部 分進(jìn)行日常性檢查，發(fā)現(xiàn)缺損、松動、裂縫等及時申報；②對房屋的裝修部分，如門、窗、內(nèi)外墻裝飾、地面、天花板裝修、油漆及其它裝飾進(jìn)行檢查，檢查是否有損壞、松動、脫落、起殼、蟲蛀及外表亂涂亂畫等臟亂現(xiàn)象；③對房屋基本設(shè)備設(shè)施，如供排水、供電、空調(diào)、電梯、消防、報警、公用天線等設(shè)施進(jìn)行日常性檢查，檢查是否有堵塞、漏冒、漏電、損壞等現(xiàn)象，同時應(yīng)檢查是否有用戶偷接或亂接電線，私駁煤氣管、水管等現(xiàn)象；④對房屋附屬設(shè)施及周圍環(huán)境的日常性檢查，如區(qū)域道路、庭園設(shè)施、廣場、綠化等，防止人為破壞并及時修復(fù)所受損壞；⑤其他日常性巡查工作。（4）建立業(yè)主、租戶或用戶隨時報修制度。178。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)組織專門人員值班，全天24小時負(fù)責(zé)接待業(yè)主、租戶或用戶的報修電話、信函或來訪；178。 設(shè)置報修信箱，及時掌握房屋的破損情況或?qū)︷B(yǎng)護(hù)工作的意見。l 物業(yè)管理者在收集和了解需保養(yǎng)的項目后，首先應(yīng)及時進(jìn)行分類處理，按輕重緩急或工作難易程度，逐一落實。（二）房屋修繕的內(nèi)容l 房屋修繕是指物業(yè)管理者為了維持物業(yè)的正常使用狀態(tài)，而對房屋結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備部分所受磨損實施的修復(fù)性工作，有時也稱為房屋維修。l 房屋修繕可以按照修繕規(guī)?；蛭飿I(yè)完損情況的不同分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修。1．房屋小修l 房屋維修工作中，凡是為修復(fù)房屋的小損小壞，維持房屋原來的使用狀態(tài)及完損等級為目的所進(jìn)行的零星養(yǎng)護(hù)項目均稱為房屋的小修項目。房屋小修工作的特點是面廣量小，工作時間短及人力、物力消耗少。小修項目的綜合年均費用為房屋造價的1％以下。l 建筑物的小修項目。（1）屋面補(bǔ)漏、換瓦；屋脊、泛水的整修；屋面裂縫修補(bǔ)；修復(fù)或拆改天窗等；（2）墻體局部修補(bǔ)、局部粉刷；樓地面修補(bǔ)及局部新做；天棚、雨棚、墻裙、踢腳線的修補(bǔ)、刷漿等；（3）室內(nèi)外給排水管道的疏通及局部更換；明溝、散水、窖井、化糞池等的清理；井蓋、井圈的修配等；（4）門窗的維修及局部更換；玻璃、五金等的裝配；屋架加固；樓梯扶手、欄桿及細(xì)木裝修的加固及部分拆換等；（5）衛(wèi)生潔具的修補(bǔ)及部分拆換；水咀、閥門等的整修、拆換；水箱的修理、清污等；（6）燈座、電線、開關(guān)的修換及故障排除；配電箱、板、盤的修配及部分調(diào)換；電表的修理及調(diào)換等；（7）門窗、樓地面、墻面的補(bǔ)漆等；（8）其他小修項目。l 在物業(yè)管理實務(wù)中，房屋的小修是與房屋保養(yǎng)工作分不開的，所以我們在討論房屋養(yǎng)護(hù)過程中也同時討論了零星養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容，房屋的小修、養(yǎng)護(hù)往往是同時進(jìn)行的。2．房屋中修l 房屋的中修是指需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但仍保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的維修項目為中修項目。房屋的中修主要適用于一般損壞房屋，中修的一次費用一般占該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的25％以下。l 主要包括：（1）整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯維修及油漆，墻面的重新粉刷等；（2）整幢房屋的上下水管道、通風(fēng)采暖設(shè)備管道、電氣照明線路等的全面修復(fù)或局部更換、更新，供配電系統(tǒng)的整修或局部更換、改裝；（3）整幢房屋的衛(wèi)生潔具的整修及局部更換、更新，整幢房屋的所有水咀、閥門、水箱等零部件的更換、更新；（4）對房屋結(jié)構(gòu)某個單項的修復(fù)或改善；（5）其他中修項目。l 事實上，房屋的中、小修理是很難明顯劃分的，一般通常以維修工程量的大小及維修費用的多少來區(qū)分。在房屋中修過程中，也包括了多種類型的小修項目。3．房屋大修l 房屋大修是指需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的維修工作。l 房屋的大修主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。大修的一次費用占同類結(jié)構(gòu)房屋新建造價的25％以上。l 主要包括：（1）整幢房屋的重新裝修，可以包括全部門窗，內(nèi)外墻及樓地面的重新裝修或改善；（2）整幢房屋的水電、通風(fēng)采暖、電梯及其他共有設(shè)施的全部或部分更換或改善；（3）房屋主體結(jié)構(gòu)的加固修復(fù)，如抗震加固等；（4）房屋的部分建筑物的改建；（5）其他大修項目。同樣，房屋的大、中維修的區(qū)分也是相對的，實際房屋大修過程中包括了中、小修理工作，甚至可以是它們的組合或規(guī)模擴(kuò)大。4．房屋翻修l 房屋翻修是指需全部拆除，另行設(shè)計、重新建造的改造工程。l 房屋翻修的費用一般均低于同類結(jié)構(gòu)重新造價，這是因為房屋翻建可盡量利用原有舊料或設(shè)備。l 房屋翻修一般適用于主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重破壞、喪失正常使用功能、有倒塌危險且不能通過一般維修恢復(fù)的或無維修價值的房屋。l 屬于這類房屋的情況一般為：（1）對檢測評定為危險房屋實行的全面重建；（2）對房屋功能喪失，無利用價值，且不能維修恢復(fù)房屋的拆除重建；（3）對地處易滑山坡無安全性房屋的拆除、重建；（4）無維修價值簡易房屋的拆除、重建；（5）其他情況。l 房屋的翻建與大、中、小維修的區(qū)別明顯，所以對它們的區(qū)分比較容易，但房屋翻建的情況是相對很少的。5．房屋的綜合維修l 房屋的綜合維修是指需對成片多幢房屋同時進(jìn)行大、中、小維修的工作。其工作的面廣量大，一次費用一般為同類結(jié)構(gòu)的該片房屋新建造價的20％以上。l 房屋的綜合維修從維修規(guī)模上看，可以作為大修項目的范疇，但其對參加的房屋無完損程度的限制，即綜合維修可以對各種完損情況的成片房屋同時進(jìn)行。l 房屋的不同維修形式有不同的修復(fù)要求，通常仍用修復(fù)后的房屋完損情況來表示。178。 小修后要求能夠保持房屋原來的完損等級；178。 中修要求修復(fù)后房屋的完好率達(dá)到70％以上；178。 大修后房屋須達(dá)到基本完好房屋的要求；178。 翻修后房屋須符合完好房屋要求，178。 綜合維修后的房屋須符合基本完好或完好房屋的要求。二、房屋維修管理內(nèi)容房屋維修管理的主要內(nèi)容包括房屋維修計劃管理、房屋安全與質(zhì)量管理、房屋維修施工管理、房屋維修技術(shù)管理和房屋維修的費用管理等。（一）房屋維修計劃管理l 房屋維修計劃管理是指物業(yè)管理者根據(jù)房屋的完損程度，用戶對房屋保養(yǎng)與維修的要求以及政府對保養(yǎng)與維修的有關(guān)規(guī)定，為科學(xué)制定并實施房屋的綜合保養(yǎng)與維修計劃所進(jìn)行的各項管理工作。l 房屋保養(yǎng)與維修往往是交叉進(jìn)行的，在制定房屋保養(yǎng)與維修計劃時，應(yīng)充分考慮各方面工作的實際，注意其科學(xué)合理性。l 房屋保養(yǎng)與維修計劃根據(jù)計劃周期的不同，可以分為短期計劃、中期計劃及長期計劃等。l 通常，房屋的保養(yǎng)與維修計劃周期越短，則越強(qiáng)調(diào)其實際操作性，往往要求也越詳細(xì)、具體；而計劃周期越長，則往往強(qiáng)調(diào)其可控性、協(xié)調(diào)性。l 房屋保養(yǎng)與維修計劃的內(nèi)容應(yīng)包括保養(yǎng)與維修的目的、內(nèi)容、實施辦法、人員、材料、費用及質(zhì)量考核等方面。（二）房屋安全與質(zhì)量管理1．房屋安全與質(zhì)量管理的概念l 房屋維修管理中的安全與質(zhì)量管理，主要是指房屋日常使用過程中的安全與質(zhì)量管理。即是在房屋的使用過程中，通過定期和不定期對房屋的質(zhì)量鑒定、安全檢查以及危房的鑒定和排險工作，隨時掌握房屋的質(zhì)量分布狀況，為房屋的合理使用、維護(hù)管理和計劃修繕提供基本的依據(jù)，確保房屋的完好和住用安全。2．房屋安全與質(zhì)量管理內(nèi)容房屋安全與質(zhì)量管理包括3方面的工作：房屋質(zhì)量等級鑒定，房屋使用安全檢查及危房的鑒定和排險。（1）房屋質(zhì)量等級鑒定。l 房屋質(zhì)量等級鑒定是指按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、項目和方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完損等級評定。評定的依據(jù)是建設(shè)部1985年頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》。l 房屋質(zhì)量鑒定的基本任務(wù)就是要搞清現(xiàn)有房屋的質(zhì)量分布狀況，為房屋的管理、保養(yǎng)、修繕提供基本依據(jù)。l 房屋完損等級評定是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備3個部分的完好和損壞程度，將房屋劃分為完好、基本完好、一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞和危險房5大類，其中：①完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分完好無損，不需進(jìn)行修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。②基本完好房。是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部件及構(gòu)件基本完好無損，或雖有輕度損傷，但仍能穩(wěn)定使用、保證安全；裝修與設(shè)備部分也有輕度損傷，但不影響正常使用；經(jīng)一般維修能修復(fù)的房屋。③一般損壞房。是指房屋的結(jié)構(gòu)部分有一般性損壞，并已影響了房屋的安全性；裝修、設(shè)