【文章內(nèi)容簡介】 設(shè)施； （6）停車場、門崗、道閘設(shè)施；（7）室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；（8）公共活動場所及娛樂設(shè)施；（9）其他需了解查驗的設(shè)施、設(shè)備。（三）各項費用與收支情況，項目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運行情況各項費用與收支情況、項目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運行情況包括物業(yè)服務(wù)費、停車費、水電費、其他有償服務(wù)費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務(wù)情況。（四）其他內(nèi)容（1）物業(yè)管理用房；（2）產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料； （3）與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。新老物業(yè)企業(yè)交接的注意事項 業(yè)委會與新物管企業(yè)特別要注意各種設(shè)備的年檢問題，如果老物管企業(yè)拒不對設(shè)備進(jìn)行年檢而強(qiáng)行移交，可向人民法院起訴。 原物業(yè)公司何時退出、拒不退出的問題，新選聘的物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。 新老物業(yè)公司承接驗收操作的問題，開發(fā)商、業(yè)主大會和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準(zhǔn)備工作，并及時書面通知新物業(yè)公司進(jìn)行承接驗收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商或業(yè)主大會約定承接驗收時間。在約定時間內(nèi)，開發(fā)商、業(yè)主大會或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟(jì)資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認(rèn)可。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會應(yīng)對查驗接管過程進(jìn)行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。1物業(yè)承接查驗的方法（一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；（五）建設(shè)單位移交的圖紙資料；（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范1承接查驗各類工程質(zhì)量問題發(fā)生的原因及處理發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。收集整理存在問題：（1）收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》；（2）對《物業(yè)查驗|考試大|記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表；（3）將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。處理方法：工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對性整改。：物業(yè)項目交接可以參照《新建物業(yè)項目交接查驗標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行交接查驗物業(yè)項目交接時，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行配合義務(wù)，不得出現(xiàn)下列行為：（一）拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料；（二）拒不配合交接查驗；（三）拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域；（四）強(qiáng)行接管；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。本辦法所稱拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，是指建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十二條規(guī)定，逾期不撤出物業(yè)管理區(qū)域的行為。本辦法所稱強(qiáng)行接管，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的下列行為：（一）未經(jīng)業(yè)主共同決定選聘為物業(yè)服務(wù)單位而進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域，但政府相關(guān)部門組織接管的除外；（二）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未撤出時，未協(xié)商達(dá)成一致或者未經(jīng)訴訟、仲裁而進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。1應(yīng)急物業(yè)服務(wù)范圍、內(nèi)容及操作要求有下列情形之一，住宅物業(yè)項目不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)：（一）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；（二）物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務(wù)合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；（三）物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式根據(jù)轄區(qū)實際情況確定，可以專門成立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)隊或者指定、聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅限于垃圾清運、秩序維護(hù)、二次供水、電梯運行等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)費用由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助收取。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過3個月。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時指導(dǎo)和協(xié)助全體業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)共用部分的毀損責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，應(yīng)急服務(wù)單位故意造成的除外。1物業(yè)項目交接的監(jiān)督管理違反《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料、拒不配合交接查驗、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門按照《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》相關(guān)規(guī)定依法處罰。違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行交接義務(wù)、不按規(guī)定交接、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強(qiáng)行接管的，由市、區(qū)縣房屋行政主管部門按照本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負(fù)責(zé)人信用信息管理和物業(yè)服務(wù)項目管理的相關(guān)規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)責(zé)任人予以處理。違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務(wù)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物等行為，由公安機(jī)關(guān)依法處罰。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反相關(guān)規(guī)定，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料、拒不配合交接查驗、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強(qiáng)行接管的，全體業(yè)主可以依法通過仲裁或訴訟途徑解決。1物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件和需要做的準(zhǔn)備工作實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；　　（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；　?。ㄈ┙逃⑧]政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；　?。ㄎ澹╇娞荨⒍喂┧?、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；　?。┪飿I(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。物業(yè)承接查驗需要做的準(zhǔn)備工作（一）人員準(zhǔn)備物業(yè)的承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應(yīng)承接物業(yè)的類型、特點，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。 （二）計劃準(zhǔn)備　　物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。 　?。?）與建設(shè)單位確定承接查驗的日期、進(jìn)度安排； 　　（2）要求建設(shè)單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料； 　　（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準(zhǔn)備工作。 （三）資料準(zhǔn)備　 　在物業(yè)的承接查驗中，應(yīng)做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應(yīng)根據(jù)實際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。 　?。?）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等； 　　（2）承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。 （四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備　　在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗設(shè)備和工具。1物業(yè)項目各系統(tǒng)的承接查驗應(yīng)準(zhǔn)備的記錄表格 承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。1新建物業(yè)交接的標(biāo)準(zhǔn)1物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范北京市物業(yè)項目承接查驗評估規(guī)范（試行）目 錄1 總 則………………………………………………………..22 術(shù) 語…………………………………………………………23 評估原則………………………………………………………44 評估程序……………………………………………………..45 評估依據(jù)……………………………………………………..66 評估報告………………………………………………………77 職業(yè)道德………………………………………………………8附錄 規(guī)范用詞用語說明…………………………….………..81 總 則 為了規(guī)范物業(yè)項目承接查驗評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)項目承接查驗評估活動。 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正、真實。 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。2 術(shù) 語 物業(yè)項目承接查驗物業(yè)項目承接查驗是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進(jìn)行的綜合性查驗。物業(yè)項目承接查驗包括主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：：查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。 ：查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標(biāo)準(zhǔn)。: 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。；查驗現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計文件是否一致；查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。6. 物業(yè)資料交接狀況：查驗擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。 物業(yè)項目承接查驗評估 專業(yè)評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進(jìn)行評估和判定的活動。 評估項目 一個需要評估物業(yè)項目承接查驗的物業(yè)項目。 評估目的 評估結(jié)果的期望用途。 評估時點 評估結(jié)果對應(yīng)的日期。 評估結(jié)果關(guān)于評估項目的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。 評估報告全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規(guī)定要求的研究報告。3 評估原則 物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)遵循下列原則：1. 合法原則；2. 評估時點原則。 遵循合法原則，評估人員在進(jìn)行評估應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。 遵循評估時點原則，評估結(jié)果應(yīng)是對評估項目在評估時點的物業(yè)項目承接查驗的具體實際狀況。4 評估程序 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)項目承接查驗評估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：，簽訂委托協(xié)議，確定評估人員；；；6．組織評估人員審核相關(guān)方提供的項目相關(guān)資料；；8. 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認(rèn)現(xiàn)場查勘結(jié)果； 9. 評估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項進(jìn)行評估；。 明確評估基本事項：1. 評估目的；2. 評估時點；3. 評估內(nèi)容。 委托人和評估機(jī)構(gòu)搜集整理評估項目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 項目立項批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料；2. 項目物業(yè)區(qū)域劃分意見書；3. 項目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況；4. 交接雙方分別提供的交接情況說明書。 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎(chǔ)上，應(yīng)對評估項目進(jìn)行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。評估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式；2. 擬采用的評估方法；3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 評估人員到項目現(xiàn)場進(jìn)行初步查勘，應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 物業(yè)區(qū)域劃分狀況；2. 物業(yè)構(gòu)成狀況；3. 物業(yè)共用部位狀況；4. 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況；5. 物業(yè)資料交接狀況；6. 物業(yè)交接遺留問題狀況。 完成并出具評估報告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。5 評估依據(jù)、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估：1.《物業(yè)管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定；2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規(guī)定；3.《北京市新建物業(yè)項目承接查驗標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定；《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定和項目規(guī)劃批復(fù)；、設(shè)計文件；6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》中的有關(guān)約定；、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。6 評估報告 評估報告應(yīng)包括下列內(nèi)容：1．評估報告書摘要；2．評估目的；3．