【文章內(nèi)容簡介】 方案分析。財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結(jié)論。項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 總建筑師：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。主辦崗位　設計管理：負責按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。協(xié)辦崗位　營銷策劃：將業(yè)務接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3．作業(yè)設備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設備。，隨時補充，不斷積累。，供公司其他業(yè)務人員調(diào)用。售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。 電子相冊制作方法：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設計單位、簡要評論等說明。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg或tif文件，然后插入電子相冊。 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標題的形式插入頁面合適的部位。建立優(yōu)秀設計師信息庫人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設計師設計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設計師的信息庫。這是公司的一項日常的，基本的信息管理工作。 總建筑師：負責本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。主辦崗位　設計管理：負責按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。首選信息庫始終保持20名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補充。 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。 要求本崗位與首選庫的設計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業(yè)務工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設計師個人信息和他們的作品樣本。 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。 表格形式由主辦崗位自行設計，但至少應包含以下信息：姓名、性別、出生年‘目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。編制設計任務書不管采取哪種方式委托設計，設計任務書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。設計任務書也是設計單位最主要的設計依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發(fā)設計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設計任務書。 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復。 總經(jīng)理：負責最后審查和簽發(fā)。主管崗位 總建筑師：擬定設計任務書提綱，提出修改意見，批準設計任務書。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。主辦崗位　設計管理：起草設計任務書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。協(xié)辦崗位 營銷策劃：提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設計指標。：市場調(diào)研完成，已按土地招標方式取得土地使用權(quán)。，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務范圍等。，樣板房，售樓處的設計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設計深度要求。：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30~40個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。，甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，甲方應實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設計時限。，甲方應重新審視原來的設計任務書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議，補充完善設計任務書，重新遞交設計單位。:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設計進入擴初前補上）。，部分章節(jié)與招標書有所重復，設計任務書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。建筑方案招標1. 作業(yè)目的為了引進競爭機制，促進技術(shù)進步，集思廣益地擇優(yōu)選用設計成果，樹立公司持久的品牌，縮短設計周期，提高經(jīng)濟效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設計都必須進行方案招投標。：建筑工程設計招標投標管理辦法（中華人民共和國建設部2000年第82號）。上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法。上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法實施細則。 總建筑師：負責招標全過程工作，組建設計招標工作小組，推薦評標小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。主辦崗位 招標工作小組成員：按照組長的指令承擔招標具體事務?！∫淹ㄟ^拍賣或招投標等形式獲得土地。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準。（即下圖）6．作業(yè)描述本項工作可以委托設計招投標代理機構(gòu)進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開招標，也可以邀請招標。但不管是公開還是邀請招標，都必須接受設計招標投標辦公室（以下簡稱設招辦）的全程監(jiān)督和管理。，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔公司所有開發(fā)項目的設計招標工作。：編制設計招標書，擬定評標小組名單，報設招辦審批；接受投標人的報名，負責資質(zhì)審查，確定最終參加投標人名單，報設招辦備案；發(fā)放設計招標書，收取投標保證金，組織投標人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標文件與模型；組織開標會議；對投標人的標書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標小組評審；填報建設工程設計招標投標中標通知書，經(jīng)設招辦見證后發(fā)給中標人；辦理簽訂設計委托合同；向未中標人返回投標保證金和投標書編制補償金；向設招辦繳納招標管理費；寫招標工作綜合報告，報設招辦備案；整理招標工作資料，移交公司檔案室。向設招辦填報《上海市建設工程設計招標項目登記表》。待登記表批復后，即可自行向社會發(fā)布招標信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設計指標、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標人的設計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。，待批準后才能發(fā)給投標人。：設計任務書：在原有設計任務書的基礎上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導書《編制設計任務書》）。投標須知：包括投標文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。答疑、開標、評標等活動的日程安排。未中標方案的補償標準：招標人買斷版權(quán)的，補償標準應該要高一些。中標方案一般不單獨補償，其費用納入設計合同內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)申明：招標人對中標方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標人如部分采用未中標方案內(nèi)容，投標人在取得一定補償后應于同意。補償標準應在招標書中明確。擬簽合同的主要條款：如果本方案中標的話，將體現(xiàn)在設計委托合同中的投標人主要承諾：如取費標準、付款方式、設計周期、服務標準等。公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請招標的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請書。按照招標公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點，向已確定的投標人發(fā)放招標書，并收取投標保證金，保證金數(shù)額應在招標公告或招標書中明確。：，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。，招標人可以書面形式或召開投標答疑會的方式解答（原則上只解答招標書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面方式通知所有購買招標文件的投標人。該解答的內(nèi)容作為招標文件的組成部分?！?1人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3～4名，營銷策劃專家2～3名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各1～2名，其中包括本公司的三總師。專家由招標小組推薦或委托設招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后報設招辦核準。： 在評標前制定評標和決標的辦法； 負責評標，匯總評標結(jié)果； 按照評標決標的辦法推薦或決定中標方案。，評標小組成員須對評標活動內(nèi)容保密，不得外泄。，各投標人參加，設招辦派員全過程監(jiān)督。，招標小組不予受理：未按招標文件要求密封的。在供評委評閱的方案圖冊和模型上出現(xiàn)設計單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設計人姓名的。在單獨密封的設計說明上無相應資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與投標人不符的，或無投標人公章的。，設招辦可以派員列席。會議由全體評委推舉的組長主持。，然后評委在無干擾的環(huán)境下討論評議，按照技術(shù)先進、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益等原則，結(jié)合在設計進度、取費服務等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。如果招標人沒有授權(quán)評標小組直接確定中標人。那么前三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。，應向招標人提供書面評標報告。評標報告由全體評委簽字。，招標工作小組一般應當在十五日內(nèi)確定中標方案。排名第一的中標候選人放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同，可以確定排名第二的中標候選人為中標人。： 招標小組在發(fā)出中標通知書同期發(fā)出未中標通知書，并向未中標的投標人退還投標保證金和支付補償金。： 招標人自發(fā)出中標通知書之日起十五日內(nèi)，向設招辦提交招標投標情況的書面報告。報告至少應包括下列內(nèi)容：　　招標范圍；　　招標方式和發(fā)布招標公告的媒介；　　招標文件中投標人須知、評標標準和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容；　　評標委員會的組成和評標報告；　　中標結(jié)果。： 自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標小組和中標人應當按照招標文件和中標人的投標文件訂立設計合同。規(guī)劃方案報審為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導和服務的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設計理念和規(guī)劃控制目標得以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復雜，反復多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。中華人民共和國城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標土地批準的控制性詳細規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。 總建筑師：負責規(guī)劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位 土建設計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經(jīng)辦報審手續(xù)。 規(guī)劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整?！督ㄔO工程設計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：*（原件及復印件各一份）。*，地形圖上應有設計單位用≤：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。* 1/500或1/1000總平面設計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設計單位的設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖標準。*（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。*《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。 第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準。、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務專用章”或“上海市**區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務專用章”的核定設計方案。，則核發(fā)“一審”意見。 核發(fā)“建筑工程設計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個工作日。 接規(guī)劃部門總窗口領證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（IC卡）辦理領證手續(xù)。領取的內(nèi)容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。 本主辦