【文章內(nèi)容簡介】 徑、多層次、多方式解決低收入家庭住房困難的制度。較具代表性的文獻有：重慶科技學院人文學院社會學碩士研究生曾慧敏的《我國城鎮(zhèn)廉租住房制度的問題和對策分析》等。 研究內(nèi)容綜述從文獻研究的內(nèi)容來看，主要集中在分析國內(nèi)現(xiàn)有廉租住房制度的優(yōu)缺點及其成因，并從資金籌集、進入機制、管理機制、退出機制等方面提出解決的政策，為我國廉租住房制度的可持續(xù)發(fā)展提供較為科學的理論設想，總結(jié)國外廉租住房制度發(fā)展較為成功的案例以提供借鑒，研究國內(nèi)開展廉租住房制度城市或地區(qū)積累經(jīng)驗等方面。其中，保障體系是眾多專家學者研究的焦點。較具代表性的文獻有：四川大學康宇、殷松濤的《淺析我國廉租住房制度問題》 、四川大學經(jīng)濟學院陳超、黃盛《我國廉租住房制度現(xiàn)狀與對策淺析》 ，廈門大學法學院碩士研究生王悅《我國廉租住房制度問題及對策探析》等。 研究方法與研究內(nèi)容體系 研究方法主要采用文獻分析法、數(shù)據(jù)分析法以及實證法相結(jié)合的研究方法。（一） 、數(shù)據(jù)分析法根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)資料，分析廣州市現(xiàn)行的廉租住房制度發(fā)展狀況。（二） 、文獻分析法通過文獻資料，對我國廉租房制度的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀進行分析，并分析總結(jié)國內(nèi)外地方的成功經(jīng)驗，完善廉租住房制度建設。（三） 、個案訪談分析法對廣州市入住廉租住房低收入居民進行入戶訪談調(diào)查，分析廣州市廉租住房制度存在的問題。 研究內(nèi)容體系本文主要對廣州市廉租住房制度政策進行研究，并運用訪談、數(shù)據(jù)對比等方法研究對廣州現(xiàn)有層次的住房保障中存在不足之處進行分析，提出完善廣州市廉租住房制度政策建議。首先簡要概述廉租住房制度的理論基礎，然后重點對廣州住房保障制度政策現(xiàn)狀及其主要問題進行重點闡述，分析廉租住房政策的現(xiàn)狀及主要問題，再通過對國內(nèi)外廉租住房政策的研究，總結(jié)其重要經(jīng)驗，并指出其對廣州市廉租住房制度的重要啟示，最后提出完善廣州住房保障制度的政策建議。從明確廉租住房保障的范圍、調(diào)整現(xiàn)行的3 / 48住房保障政策等方面提出建議。2 廉租住房制度概述4 / 48 廉租住房制度的含義和特性 廉租住房制度的界定1999 年建設部頒布《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》中界定廉租住房的含義，是指政府和單位在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。2022 年頒布的《廣州市城市廉租住房保障制度實施辦法 (試行)》對廉租住房保障制度作出界定，是指政府按照規(guī)定的條件通過發(fā)放租賃補貼、實物配租、公房租金核減等方式，解決城市低收入家庭住房困難的住房保障制度。廉租住房制度是一種社會救助制度，也是一項保障性住房制度。國家以降低租金、實物配租、租賃補貼向無力購買住房的困難家庭或需要其他保障的弱勢群體提供的最低住房保障制度。廉租住房保障辦法中闡述，所謂城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。廉租住房制度作為住房保障制度最重要的部分，是社會保障不斷完善的體現(xiàn)，它的改革和發(fā)展也就與社會保障的研究有著密不可分關系。 廉租住房制度的特性 廉租住房制度供應住房的救助性廉租住房制度的供給是滿足低收入階層家庭的需求，保障低收入家庭最基本的生存權利。從這個角度上，這類住房的供應具有一定社會救助性質(zhì)。因此，廉租住房在性質(zhì)上不同于商品房，也不同于由政府提供的經(jīng)濟適用房，這就決定了廉租住房的建設、供應和管理必須以政府為主導，企業(yè)為輔的運營方式。 廉租住房供應對象的確定性與經(jīng)濟適用房、公共租賃房的供應對象不同，根據(jù)《廣州城市廉租住房保障制度實施辦法》規(guī)定，廉租住房制度的確立對象必須符合經(jīng)濟貧困標準和居住困難標準的雙重衡量即“雙特困家庭”。這是取得廉租住房租賃權的必須條件之一。 廉租住房所有權的公有性由于低收入家庭難以購買商品住宅經(jīng)濟適用房，政府以最低價格出租房屋保障低收入群體的生存權利，因此廉租住房的所有權不是私有的，而具有公有性，低收入家庭享有廉租住房的使用權。 廉租住房運作過程的非盈利性不同于商品房和經(jīng)濟適用房，廉租住房的主要受益群體是城市的低收入人群。因此，建立廉租住房制度所追求的是社會效益而不是經(jīng)濟效益，國家建設廉租住房的目的就是能夠讓低收入家庭實現(xiàn)居者有其屋。從這個角度上看，廉租住房制度在運作過程中無論是規(guī)劃、建設、管理方面都必須具有非營利性。因此，政府必須盡量減輕廉租住房入住者的入住成本。5 / 48 我國廉租住房制度的發(fā)展歷程國務院于 1998 年頒布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設的通知》 ，提出了建立廉租住房的構(gòu)想，并于 1999 年建設部頒布《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》 ，此辦法確立了廉租住房制度的涵義，標志著我國進入住房保障體系的新時代。隨后，建設部于2022 年頒布實施《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》 ，對廉租住房的進入機制、監(jiān)督管理機制、退出機制等作出明確的規(guī)定。2022 年黨的“十七大”報告中指出：“社會建設與人民幸福安康息息相關。必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎上，更加注重社會建設，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平正義，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推進建設和諧社會。健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難” 。溫家寶總理在十一屆全國人大一次會議上作《政府工作報告》中提出：“抓緊建立住房保障體系，要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設，增加房源供給，加強經(jīng)濟適用住房建設和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。 ”2022 年 12 月 1 日起實施的由建設部等九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》正式取代舊的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》 ，不斷擴大覆蓋范圍，拓寬資金籌資，擴展房源獲取途徑等，使廉租住房制度真正實現(xiàn)人人有住房，居者有其屋的時代。 廣州市廉租住房制度的發(fā)展歷程改革開放后，廣州經(jīng)濟得到飛躍的發(fā)展，住房商品化以及城市化的發(fā)展不斷加快。但是，一些家庭由于殘疾、疾病、失業(yè)及退休等原因，收入來源十分有限，微薄的收入難以支撐其基本的生活，更難以解決自己的住房問題。因此，政府應肩負起解決這部分群體的住房問題的責任和義務。自 1988 年起，廣州市政府一直堅持著“公平共享，解困扶弱”的原則，不斷拓寬廉租住房的保障范圍，努力地實現(xiàn)對城市最低收入以及住房困難的家庭“應保盡?！钡哪繕?。經(jīng)過 10 年的“三級跳” ，廣州市成為全國廉租住房保障范圍最廣以及保障標準最高的城市之一。至 2022 年，廣州市政府一共投入城鎮(zhèn)廉租住房保障的資金為 億元，2022 年投入的廉租房建設資金高達 億元，投入的資金數(shù)額占過去 10 年來總投入的68%，為近年投入力度最大的一年，預計 15 萬低收入家庭可享受保障 1。廣州廉租住房制度的建設經(jīng)歷四個階段，第一階段是 1998—2022 年，廣州市政府以解決居住面積為 5 平方米以下的雙特困戶住房問題為目標的起步階段。廣州市政府于1998 年制定了《廣州市廉租住房分配方案》 ，正式開啟對雙特困戶的住房保障工作，確立解決雙特困戶住房問題的大方向。截止至 2022 年底，廣州市總共投入資金 億元，通過擴建、改造和重建等多種方式，建設廉租住房共 1770 套，建筑面積達 萬平方米，首次推出 7 期廉租住房，解決 1041 戶人均住房面積 5 平方米以下，人均收入 300 元以下1鐘華山.《廣州市住房保障制度與政策研究》[D].西北大學碩士學位論文，2022.6 / 48的特困家庭的住房問題，基本確立最低收入家庭戶的住房保障體系和工作機制 2。這一階段，廉租住房的供給方式主要以實物配租為主。然而，由于雙特困戶的數(shù)量過多，房源緊缺，只能通過搖珠抽號的方式來確定入住廉租住房先后次序。第二階段是在 2022—2022 年，隨著廣州市廉租住房制度的不斷完善，保障范圍擴展到人均居住面積 7 平方米以下的城市最低收入家庭。2022 年廉租住房的保障范圍擴展到人均居住的面積為 10 平方米以下的最低收入家庭。廉租住房的實物安置租金為每月每平方米 1 元。第三階段是在 2022 年—2022 年，廣州市政府不斷加快完善廉租住房制度，根據(jù)2022 年 8 月國務院出臺的 24 號文，并結(jié)合實際制定了《廣州市城市廉租住房保障制度實施辦法（試行） 》 ，很大程度提高廉租住房的保障范圍，逐漸簡化、優(yōu)化資格審核程序，逐步完善了廉租住房準入條件，分層次地對保障對象給予幫助，科學完善了廉租住房動態(tài)審核退出機制，規(guī)范建立了廉租住房資金保障機制，家庭收入保障線從過去的年人均可支配收入 4680 元提高到 7680 元，成為全國目前廉租住房保障范圍最廣和標準最高的城市之一。截至 2022 年 11 月，5643 個雙特困的家庭的住房問題已經(jīng)得到合理解決。5643 戶雙特困家庭的住房問題的解決標志著廣州市最低收入家庭的住房困難問題得到較高水平的保障。2022 年起，雙特困戶家庭將以發(fā)現(xiàn)一戶解決的一戶的方式解決住房問題。第四階段是從 2022 年至今，廣州市不斷擴大覆蓋范圍，廣州市政府在《2022 年廣州市政府工作報告》中強調(diào)調(diào)整廉租住房申請標準，將申請人年均可支配收入由 7680 元調(diào)整到 9600 元，提高住房保障普及度，并加快保障性住房建設進度，建設龍歸城等大型社區(qū)，交通方便、設施齊全，旨在建設人性化的社區(qū)，提高人民的幸福度。2鐘華山.《廣州市住房保障制度與政策研究》[D].西北大學碩士學位論文，2022.7 / 483 廣州市廉租住房制度概況 廉租住房制度的政策內(nèi)容住房作為人最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關心、最直接、最迫切需要解決的實事之一。廣州市為解決低收入家庭的住房困難問題，已經(jīng)制定了相關政策，采取了一系列行之有效的措施。然而，仍有相當一部分低收入家庭既沒有能力購買經(jīng)濟適用住房，又不屬于雙特困家庭，無法享受到政府的住房保障。實行城市廉租住房保障制度是貫徹落實黨的“十七大”和十一屆全國人大一次會議精神，切實關注和改善民生，構(gòu)建社會主義和諧社會的重要舉措，是廣州市貫徹落實國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 （國發(fā)〔2022〕24 號，下稱國發(fā) 24 號文） 、廣東省人民政府《關于切實解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的實施意見》 （粵府〔2022〕3 號） 、 《廣州市關于加快住房和土地供應加強住房管理抑制房價過快增長若干問題的意見》 （穗國房字〔2022〕258號） 、 《中共廣州市委、廣州市人民政府關于切實解決涉及人民群眾切身利益若干問題的決定》 （穗字〔2022〕2 號）一系列政策文件的重要舉措。2022 年 12 月 18 日，廣州市政府通過《廣州是城市廉租住房保障制度實施辦法（試行） 》 ，正式標志著以廉租住房為主導的住房保障體系確立。此辦法對準入機制、籌資模式、政府房屋的供給模式，監(jiān)督管理機制以及退出機制有了明確的規(guī)定。 準入與退出機制 廣州市廉租住房政策的準入機制根據(jù)《廣州是城市廉租住房保障制度實施辦法（試行） 》 （穗府〔2022〕48 號） （以下稱《辦法》 ）有關規(guī)定，申請廉租住房保障應當同時符合下列條件：一是申請人及共同申請的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居住；二是家庭年人均可支配收入、家庭資產(chǎn)凈值符合政府公布的標準；三是無自有產(chǎn)權住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權住房人均居住面積低于 10 平方米；四是未享受過任何購房優(yōu)惠政策；五是申請人及共同申請的家庭成員在申請之日前 5 年內(nèi)沒有購買或出售過房產(chǎn)。 廣州市廉租住房政策的退出機制根據(jù)《辦法》第三十條規(guī)定，廉租住房保障采取合同制管理辦法，即保障對象簽訂合同后應在每年 3 月主動向申請部門或其委托機構(gòu)如實申報家庭收入、資產(chǎn)、家庭人口和住房變動情況，區(qū)國土房管分局應當會同有關部門對其申報情況進行審核，經(jīng)審核符合廉租住房保障條件的，重新簽訂租賃合同；經(jīng)審核家庭收入、資產(chǎn)、家庭人口等情況發(fā)生變化，不再符合原核定保障標準，但仍符合其他檔次保障標準的，按其他檔次保障標準所對應的保障方式調(diào)整；經(jīng)審核不再符合廉租住房保障條件的，取消廉租住房保障。廣州市房改辦住建辦每年對廉租住房保障對象實行隨機抽查制度，經(jīng)抽查不再符合8 / 48廉租住房保障條件的，取消廉租住房資格?！掇k法》第三十一條規(guī)定保障對象應當主動申報退出廉租住房保障的情形為：一、家庭收入或資產(chǎn)已超過規(guī)定標準的；二、購買或通過其他途徑獲得住房的；三、出現(xiàn)不符合廉租住房保障條件的其他情形的。對不再符合廉租住房保障條件而應當取消廉租住房保障的，辦法第三十三條規(guī)定具體取消辦法如下：一是領取租賃住房補貼的，給予保障對象 12 個月過渡期，過渡期內(nèi)發(fā)放租賃住房補貼的 50%；過渡期滿，停止發(fā)放租賃住房補貼。二是享受實物配租的，應當騰退租住的廉租住房；暫時無法騰退的，給予 12 個月的過渡期，過渡期內(nèi)按公房租金標準計租；過渡期滿，仍不騰退廉租住房的，改按公房成本租金標準的 50％計租，一年后按公房成本租金標準計租。三是享受公房租金核減的，停止減免租金，納入公房管理，按公房管理的有關規(guī)定計收租金。四是對于退出廉租住房保障的家庭，符合經(jīng)濟適用住房申購條件的，經(jīng)市房改辦住建辦按照本市有關經(jīng)濟適用房管理的規(guī)定批準后，可優(yōu)先購買經(jīng)濟適用住房。 廉租住房政策的供給模式根據(jù)《辦法》第三、四條規(guī)定，城市廉租住房保障制度是指政府按照規(guī)定的條件通過發(fā)放租賃補貼、實物配租、公房租金核減等方式，解決城市低收入家庭住房困難的住房保障制度。廉租住房保障以發(fā)放租賃補貼為主要方式，同時實行實物配租和公房租金核減等方式。租賃補貼，是指廉租住房保障部門向符合條件的申請對象按照廉租住房保障的補貼標準發(fā)放租金補貼，由其自行租賃住房。實物配租，是指廉租住房保障部門向符