【文章內(nèi)容簡介】 徑、多層次、多方式解決低收入家庭住房困難的制度。較具代表性的文獻(xiàn)有：重慶科技學(xué)院人文學(xué)院社會(huì)學(xué)碩士研究生曾慧敏的《我國城鎮(zhèn)廉租住房制度的問題和對策分析》等。 研究內(nèi)容綜述從文獻(xiàn)研究的內(nèi)容來看，主要集中在分析國內(nèi)現(xiàn)有廉租住房制度的優(yōu)缺點(diǎn)及其成因，并從資金籌集、進(jìn)入機(jī)制、管理機(jī)制、退出機(jī)制等方面提出解決的政策，為我國廉租住房制度的可持續(xù)發(fā)展提供較為科學(xué)的理論設(shè)想，總結(jié)國外廉租住房制度發(fā)展較為成功的案例以提供借鑒，研究國內(nèi)開展廉租住房制度城市或地區(qū)積累經(jīng)驗(yàn)等方面。其中，保障體系是眾多專家學(xué)者研究的焦點(diǎn)。較具代表性的文獻(xiàn)有：四川大學(xué)康宇、殷松濤的《淺析我國廉租住房制度問題》 、四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院陳超、黃盛《我國廉租住房制度現(xiàn)狀與對策淺析》 ，廈門大學(xué)法學(xué)院碩士研究生王悅《我國廉租住房制度問題及對策探析》等。 研究方法與研究內(nèi)容體系 研究方法主要采用文獻(xiàn)分析法、數(shù)據(jù)分析法以及實(shí)證法相結(jié)合的研究方法。（一） 、數(shù)據(jù)分析法根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)資料，分析廣州市現(xiàn)行的廉租住房制度發(fā)展?fàn)顩r。（二） 、文獻(xiàn)分析法通過文獻(xiàn)資料，對我國廉租房制度的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并分析總結(jié)國內(nèi)外地方的成功經(jīng)驗(yàn)，完善廉租住房制度建設(shè)。（三） 、個(gè)案訪談分析法對廣州市入住廉租住房低收入居民進(jìn)行入戶訪談?wù){(diào)查，分析廣州市廉租住房制度存在的問題。 研究內(nèi)容體系本文主要對廣州市廉租住房制度政策進(jìn)行研究，并運(yùn)用訪談、數(shù)據(jù)對比等方法研究對廣州現(xiàn)有層次的住房保障中存在不足之處進(jìn)行分析，提出完善廣州市廉租住房制度政策建議。首先簡要概述廉租住房制度的理論基礎(chǔ)，然后重點(diǎn)對廣州住房保障制度政策現(xiàn)狀及其主要問題進(jìn)行重點(diǎn)闡述，分析廉租住房政策的現(xiàn)狀及主要問題，再通過對國內(nèi)外廉租住房政策的研究，總結(jié)其重要經(jīng)驗(yàn)，并指出其對廣州市廉租住房制度的重要啟示，最后提出完善廣州住房保障制度的政策建議。從明確廉租住房保障的范圍、調(diào)整現(xiàn)行的3 / 48住房保障政策等方面提出建議。2 廉租住房制度概述4 / 48 廉租住房制度的含義和特性 廉租住房制度的界定1999 年建設(shè)部頒布《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》中界定廉租住房的含義，是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。2022 年頒布的《廣州市城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法 (試行)》對廉租住房保障制度作出界定，是指政府按照規(guī)定的條件通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租、公房租金核減等方式，解決城市低收入家庭住房困難的住房保障制度。廉租住房制度是一種社會(huì)救助制度，也是一項(xiàng)保障性住房制度。國家以降低租金、實(shí)物配租、租賃補(bǔ)貼向無力購買住房的困難家庭或需要其他保障的弱勢群體提供的最低住房保障制度。廉租住房保障辦法中闡述，所謂城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。廉租住房制度作為住房保障制度最重要的部分，是社會(huì)保障不斷完善的體現(xiàn)，它的改革和發(fā)展也就與社會(huì)保障的研究有著密不可分關(guān)系。 廉租住房制度的特性 廉租住房制度供應(yīng)住房的救助性廉租住房制度的供給是滿足低收入階層家庭的需求，保障低收入家庭最基本的生存權(quán)利。從這個(gè)角度上，這類住房的供應(yīng)具有一定社會(huì)救助性質(zhì)。因此，廉租住房在性質(zhì)上不同于商品房，也不同于由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房，這就決定了廉租住房的建設(shè)、供應(yīng)和管理必須以政府為主導(dǎo)，企業(yè)為輔的運(yùn)營方式。 廉租住房供應(yīng)對象的確定性與經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房的供應(yīng)對象不同，根據(jù)《廣州城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法》規(guī)定，廉租住房制度的確立對象必須符合經(jīng)濟(jì)貧困標(biāo)準(zhǔn)和居住困難標(biāo)準(zhǔn)的雙重衡量即“雙特困家庭”。這是取得廉租住房租賃權(quán)的必須條件之一。 廉租住房所有權(quán)的公有性由于低收入家庭難以購買商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房，政府以最低價(jià)格出租房屋保障低收入群體的生存權(quán)利，因此廉租住房的所有權(quán)不是私有的，而具有公有性，低收入家庭享有廉租住房的使用權(quán)。 廉租住房運(yùn)作過程的非盈利性不同于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，廉租住房的主要受益群體是城市的低收入人群。因此，建立廉租住房制度所追求的是社會(huì)效益而不是經(jīng)濟(jì)效益，國家建設(shè)廉租住房的目的就是能夠讓低收入家庭實(shí)現(xiàn)居者有其屋。從這個(gè)角度上看，廉租住房制度在運(yùn)作過程中無論是規(guī)劃、建設(shè)、管理方面都必須具有非營利性。因此，政府必須盡量減輕廉租住房入住者的入住成本。5 / 48 我國廉租住房制度的發(fā)展歷程國務(wù)院于 1998 年頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》 ，提出了建立廉租住房的構(gòu)想，并于 1999 年建設(shè)部頒布《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》 ，此辦法確立了廉租住房制度的涵義，標(biāo)志著我國進(jìn)入住房保障體系的新時(shí)代。隨后，建設(shè)部于2022 年頒布實(shí)施《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》 ，對廉租住房的進(jìn)入機(jī)制、監(jiān)督管理機(jī)制、退出機(jī)制等作出明確的規(guī)定。2022 年黨的“十七大”報(bào)告中指出：“社會(huì)建設(shè)與人民幸福安康息息相關(guān)。必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推進(jìn)建設(shè)和諧社會(huì)。健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難” 。溫家寶總理在十一屆全國人大一次會(huì)議上作《政府工作報(bào)告》中提出：“抓緊建立住房保障體系，要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。 ”2022 年 12 月 1 日起實(shí)施的由建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》正式取代舊的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》 ，不斷擴(kuò)大覆蓋范圍，拓寬資金籌資，擴(kuò)展房源獲取途徑等，使廉租住房制度真正實(shí)現(xiàn)人人有住房，居者有其屋的時(shí)代。 廣州市廉租住房制度的發(fā)展歷程改革開放后，廣州經(jīng)濟(jì)得到飛躍的發(fā)展，住房商品化以及城市化的發(fā)展不斷加快。但是，一些家庭由于殘疾、疾病、失業(yè)及退休等原因，收入來源十分有限，微薄的收入難以支撐其基本的生活，更難以解決自己的住房問題。因此，政府應(yīng)肩負(fù)起解決這部分群體的住房問題的責(zé)任和義務(wù)。自 1988 年起，廣州市政府一直堅(jiān)持著“公平共享，解困扶弱”的原則，不斷拓寬廉租住房的保障范圍，努力地實(shí)現(xiàn)對城市最低收入以及住房困難的家庭“應(yīng)保盡?！钡哪繕?biāo)。經(jīng)過 10 年的“三級跳” ，廣州市成為全國廉租住房保障范圍最廣以及保障標(biāo)準(zhǔn)最高的城市之一。至 2022 年，廣州市政府一共投入城鎮(zhèn)廉租住房保障的資金為 億元，2022 年投入的廉租房建設(shè)資金高達(dá) 億元，投入的資金數(shù)額占過去 10 年來總投入的68%，為近年投入力度最大的一年，預(yù)計(jì) 15 萬低收入家庭可享受保障 1。廣州廉租住房制度的建設(shè)經(jīng)歷四個(gè)階段，第一階段是 1998—2022 年，廣州市政府以解決居住面積為 5 平方米以下的雙特困戶住房問題為目標(biāo)的起步階段。廣州市政府于1998 年制定了《廣州市廉租住房分配方案》 ，正式開啟對雙特困戶的住房保障工作，確立解決雙特困戶住房問題的大方向。截止至 2022 年底，廣州市總共投入資金 億元，通過擴(kuò)建、改造和重建等多種方式，建設(shè)廉租住房共 1770 套，建筑面積達(dá) 萬平方米，首次推出 7 期廉租住房，解決 1041 戶人均住房面積 5 平方米以下，人均收入 300 元以下1鐘華山.《廣州市住房保障制度與政策研究》[D].西北大學(xué)碩士學(xué)位論文，2022.6 / 48的特困家庭的住房問題，基本確立最低收入家庭戶的住房保障體系和工作機(jī)制 2。這一階段，廉租住房的供給方式主要以實(shí)物配租為主。然而，由于雙特困戶的數(shù)量過多，房源緊缺，只能通過搖珠抽號的方式來確定入住廉租住房先后次序。第二階段是在 2022—2022 年，隨著廣州市廉租住房制度的不斷完善，保障范圍擴(kuò)展到人均居住面積 7 平方米以下的城市最低收入家庭。2022 年廉租住房的保障范圍擴(kuò)展到人均居住的面積為 10 平方米以下的最低收入家庭。廉租住房的實(shí)物安置租金為每月每平方米 1 元。第三階段是在 2022 年—2022 年，廣州市政府不斷加快完善廉租住房制度，根據(jù)2022 年 8 月國務(wù)院出臺的 24 號文，并結(jié)合實(shí)際制定了《廣州市城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法（試行） 》 ，很大程度提高廉租住房的保障范圍，逐漸簡化、優(yōu)化資格審核程序，逐步完善了廉租住房準(zhǔn)入條件，分層次地對保障對象給予幫助，科學(xué)完善了廉租住房動(dòng)態(tài)審核退出機(jī)制，規(guī)范建立了廉租住房資金保障機(jī)制，家庭收入保障線從過去的年人均可支配收入 4680 元提高到 7680 元，成為全國目前廉租住房保障范圍最廣和標(biāo)準(zhǔn)最高的城市之一。截至 2022 年 11 月，5643 個(gè)雙特困的家庭的住房問題已經(jīng)得到合理解決。5643 戶雙特困家庭的住房問題的解決標(biāo)志著廣州市最低收入家庭的住房困難問題得到較高水平的保障。2022 年起，雙特困戶家庭將以發(fā)現(xiàn)一戶解決的一戶的方式解決住房問題。第四階段是從 2022 年至今，廣州市不斷擴(kuò)大覆蓋范圍，廣州市政府在《2022 年廣州市政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)調(diào)整廉租住房申請標(biāo)準(zhǔn)，將申請人年均可支配收入由 7680 元調(diào)整到 9600 元，提高住房保障普及度，并加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，建設(shè)龍歸城等大型社區(qū)，交通方便、設(shè)施齊全，旨在建設(shè)人性化的社區(qū)，提高人民的幸福度。2鐘華山.《廣州市住房保障制度與政策研究》[D].西北大學(xué)碩士學(xué)位論文，2022.7 / 483 廣州市廉租住房制度概況 廉租住房制度的政策內(nèi)容住房作為人最基本的生活需求，是廣大人民群眾最關(guān)心、最直接、最迫切需要解決的實(shí)事之一。廣州市為解決低收入家庭的住房困難問題，已經(jīng)制定了相關(guān)政策，采取了一系列行之有效的措施。然而，仍有相當(dāng)一部分低收入家庭既沒有能力購買經(jīng)濟(jì)適用住房，又不屬于雙特困家庭，無法享受到政府的住房保障。實(shí)行城市廉租住房保障制度是貫徹落實(shí)黨的“十七大”和十一屆全國人大一次會(huì)議精神，切實(shí)關(guān)注和改善民生，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要舉措，是廣州市貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 （國發(fā)〔2022〕24 號，下稱國發(fā) 24 號文） 、廣東省人民政府《關(guān)于切實(shí)解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》 （粵府〔2022〕3 號） 、 《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)加強(qiáng)住房管理抑制房價(jià)過快增長若干問題的意見》 （穗國房字〔2022〕258號） 、 《中共廣州市委、廣州市人民政府關(guān)于切實(shí)解決涉及人民群眾切身利益若干問題的決定》 （穗字〔2022〕2 號）一系列政策文件的重要舉措。2022 年 12 月 18 日，廣州市政府通過《廣州是城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法（試行） 》 ，正式標(biāo)志著以廉租住房為主導(dǎo)的住房保障體系確立。此辦法對準(zhǔn)入機(jī)制、籌資模式、政府房屋的供給模式，監(jiān)督管理機(jī)制以及退出機(jī)制有了明確的規(guī)定。 準(zhǔn)入與退出機(jī)制 廣州市廉租住房政策的準(zhǔn)入機(jī)制根據(jù)《廣州是城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法（試行） 》 （穗府〔2022〕48 號） （以下稱《辦法》 ）有關(guān)規(guī)定，申請廉租住房保障應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列條件：一是申請人及共同申請的家庭成員具有本市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在本市工作或居??；二是家庭年人均可支配收入、家庭資產(chǎn)凈值符合政府公布的標(biāo)準(zhǔn)；三是無自有產(chǎn)權(quán)住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權(quán)住房人均居住面積低于 10 平方米；四是未享受過任何購房優(yōu)惠政策；五是申請人及共同申請的家庭成員在申請之日前 5 年內(nèi)沒有購買或出售過房產(chǎn)。 廣州市廉租住房政策的退出機(jī)制根據(jù)《辦法》第三十條規(guī)定，廉租住房保障采取合同制管理辦法，即保障對象簽訂合同后應(yīng)在每年 3 月主動(dòng)向申請部門或其委托機(jī)構(gòu)如實(shí)申報(bào)家庭收入、資產(chǎn)、家庭人口和住房變動(dòng)情況，區(qū)國土房管分局應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門對其申報(bào)情況進(jìn)行審核，經(jīng)審核符合廉租住房保障條件的，重新簽訂租賃合同；經(jīng)審核家庭收入、資產(chǎn)、家庭人口等情況發(fā)生變化，不再符合原核定保障標(biāo)準(zhǔn)，但仍符合其他檔次保障標(biāo)準(zhǔn)的，按其他檔次保障標(biāo)準(zhǔn)所對應(yīng)的保障方式調(diào)整；經(jīng)審核不再符合廉租住房保障條件的，取消廉租住房保障。廣州市房改辦住建辦每年對廉租住房保障對象實(shí)行隨機(jī)抽查制度，經(jīng)抽查不再符合8 / 48廉租住房保障條件的，取消廉租住房資格?！掇k法》第三十一條規(guī)定保障對象應(yīng)當(dāng)主動(dòng)申報(bào)退出廉租住房保障的情形為：一、家庭收入或資產(chǎn)已超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；二、購買或通過其他途徑獲得住房的；三、出現(xiàn)不符合廉租住房保障條件的其他情形的。對不再符合廉租住房保障條件而應(yīng)當(dāng)取消廉租住房保障的，辦法第三十三條規(guī)定具體取消辦法如下：一是領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的，給予保障對象 12 個(gè)月過渡期，過渡期內(nèi)發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的 50%；過渡期滿，停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼。二是享受實(shí)物配租的，應(yīng)當(dāng)騰退租住的廉租住房；暫時(shí)無法騰退的，給予 12 個(gè)月的過渡期，過渡期內(nèi)按公房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租；過渡期滿，仍不騰退廉租住房的，改按公房成本租金標(biāo)準(zhǔn)的 50％計(jì)租，一年后按公房成本租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租。三是享受公房租金核減的，停止減免租金，納入公房管理，按公房管理的有關(guān)規(guī)定計(jì)收租金。四是對于退出廉租住房保障的家庭，符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件的，經(jīng)市房改辦住建辦按照本市有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房管理的規(guī)定批準(zhǔn)后，可優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用住房。 廉租住房政策的供給模式根據(jù)《辦法》第三、四條規(guī)定，城市廉租住房保障制度是指政府按照規(guī)定的條件通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租、公房租金核減等方式，解決城市低收入家庭住房困難的住房保障制度。廉租住房保障以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主要方式，同時(shí)實(shí)行實(shí)物配租和公房租金核減等方式。租賃補(bǔ)貼，是指廉租住房保障部門向符合條件的申請對象按照廉租住房保障的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租金補(bǔ)貼，由其自行租賃住房。實(shí)物配租，是指廉租住房保障部門向符