【文章內(nèi)容簡介】 會提前換屆的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應(yīng)當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規(guī)定組織換屆選舉，原業(yè)主委員會應(yīng)當自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)完成移交工作。第三十八條 占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會組成人員的建議。業(yè)主委員會應(yīng)當在收到罷免建議之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會罷免業(yè)主委員會組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。第四節(jié) 其他規(guī)定第三十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第四十條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十一條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應(yīng)當定期以書面形式公告，業(yè)主可以查詢。第三章 前期物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域劃分第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門劃定。第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進行具體劃分：（一）按照物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（三）已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。第四十四條 新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請?？h（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當自受理之日起三十日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設(shè)單位。第二節(jié) 前期物業(yè)管理第四十五條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當具備下列條件，方可交付使用：（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶；（二）用電納入供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時施工用電；（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫（位）、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè)，具備必要的綠化用地和設(shè)施；（八）分期建設(shè)的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應(yīng)當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行驗收，并向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）建設(shè)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時，應(yīng)當提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。第四十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當采用招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，現(xiàn)售商品房應(yīng)當在出售前三十日完成招標，預(yù)售商品房應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成招標。第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規(guī)定的臨時管理規(guī)約，并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費的時間、標準和方式。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第五十二條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時，應(yīng)當共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設(shè)單位負責(zé)處理。第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）業(yè)主名冊；（六）物業(yè)管理必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。建設(shè)單位應(yīng)當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將物業(yè)管理區(qū)域的土地使用證、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)證移交業(yè)主委員會。第五