【文章內(nèi)容簡介】 2期：花園洋房（小躍層），多層住宅 及小區(qū)內(nèi)小型商業(yè)。加大項目特色，以高端產(chǎn)品形態(tài)的鼎立加大項目的知名度，充實小區(qū)的獨特的內(nèi)在引力。第3期：沿街開發(fā)高層及商業(yè)進一步延伸2期開發(fā)的價值，加速資金回籠，以多形態(tài)的商業(yè)配套穩(wěn)固整個開發(fā)版塊。n 我司建議多種建筑形態(tài)居住環(huán)節(jié)開發(fā)開放的街區(qū)，私密性住宅全開放場所公園水系景觀及項目內(nèi)商業(yè)，會所等多種配套服務實行全開放模式。半開放場所高科技物業(yè)管理服務形成小區(qū)住戶的對外保持私密，對內(nèi)保持開放的安全管理模式?！叭忾]”場所以花園洋房為重點二期的建筑形態(tài)，以植物籬墻或水系景觀，與多層自然形成區(qū)隔， 保持住戶的私密性，符合高層居住形態(tài)的尺度要求n 我司建議項目建筑規(guī)劃開發(fā)完全人車分流 當然, 價格與開發(fā)成本分析定價原則價格策略是 在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進行的， 將受各種因素的影響，因此價格體系的 建立必須在對各種影響因素進行深入細致 分析的基礎上制定。價格策略主要體現(xiàn)在 與其他營銷組合的協(xié)調(diào)配合、合理確定 定價目標、靈活運用各種策略的定價方法。也就是說，價格策略首先必須針對影響價格定位的因素，進行系統(tǒng)分析。（粗略的開發(fā)成本估算）：地價及其三年資金成本10400萬元，平均可售建筑面積地價347元（總可銷售面積約為30萬平米）按照地面積260畝*666*（容積率）=30萬
景觀建造成本平均100元
主體建造成本平均700元
主體配套設備平均100元（如：電梯，紅外線等）
營銷費平均60元（廣告及顧問費按銷售價2000元的3％計）
管理成本平均50元
稅收20元
其它50元以上合計單位銷售成本為1427元按照房產(chǎn)業(yè)邊際利潤率20％計，用成本加層法計算，我們項目的邊際銷售價格約為1427（1＋20％）＝1700元而目前的望都的銷售價格基本都處于2000元/平米以上,而我們預計我們的項目,如果按照市場發(fā)展規(guī)律,應該均價能在2200元/平米,利潤點==在(22001700)*30萬平米=15000萬 據(jù)上表，并結(jié)合本案在市場中的地位及制定的銷售目標，我司認為整體價格宜采取低開高走的策略。同時，在效益最大化的前提指引下，建議首期推盤平均售價2000 元/M2，并在一定的銷售率節(jié)點位置價格作適當上調(diào)，直到最后全部售價達2450 元/m2，每次升幅不宜過大，否則將對后期推盤形成價格壓力。銷售均價的綜合修整及結(jié)論： 開發(fā)成本+競爭性產(chǎn)品比較+品牌溢價+產(chǎn)品創(chuàng)新溢價楊家屯村改造項目是貴公司第一個商品房項目，公司目標是將該項目塑造成為成都住宅項目的標桿樓盤，除了在產(chǎn)品本身提升項目價值外，我們認為在價格上也要體現(xiàn)出項目價值，樹立當?shù)馗咂焚|(zhì)樓盤的價格標桿，從而全方位地樹立此項目為望都縣優(yōu)秀樓盤的形象。因此，我們建議銷售均價在營銷附加值價（品牌溢價與創(chuàng)新產(chǎn)品溢價）建立的基礎上較上面均價有一定程度的上浮。建議的銷售均價為：產(chǎn)品形態(tài)銷售均價（元/平方米）花園洋房創(chuàng)新產(chǎn)品加價10％15%，為21002300之間(錯層及躍層)普通多層 優(yōu)質(zhì)戶型產(chǎn)品加價10％，約為2100電梯公寓建筑成本增加,及戶型創(chuàng)新加價15%備注：上述所列舉的價格均為目前市場價格。、景觀、戶型、特色、朝向等諸多品質(zhì)因素另行研究、制定。p 根據(jù)本項目開發(fā)周期，其定價為一年后的一期價格預期。2，3期價格還需市場考核。p 與第一城的二、三期有部分重疊，與麗景花園的后期銷售也可能重疊，其他已批地塊與本案銷售時間錯離較遠，不構(gòu)成競爭威脅。p 開發(fā)過程中，周邊環(huán)境的完善以及本項目開發(fā)的推進，將帶動銷售價格上揚。銷售價格支撐點及其附加值加價的背景分析：上述出現(xiàn)的創(chuàng)新、品牌、稀缺附加值的加價是有基礎的。同時也需要在以下方面進行保證。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：3－產(chǎn)品競爭力問題：在這個資訊發(fā)達與學習型的時期，建筑產(chǎn)品的獨創(chuàng)性與唯一性不是絕對的。市場研究表明，產(chǎn)品競爭以及產(chǎn)品創(chuàng)新的力度是大盤持續(xù)銷售成功的基礎保證。因此，除營銷、包裝外，需要我們的項目更要在整體的產(chǎn)品定位與創(chuàng)新方面持續(xù)保持在最高的領先性！才能立于不敗。如果我們的項目在同等價位能給消費者帶來更好的生活享受，帶來更好的生活方式和生活理念，我們?yōu)槭裁床贿x擇這個項目呢？在望都這個縣城跟其他縣城比如不同的一點：帶電梯的房子，大多數(shù)人們的認同。他們喜歡上上下下的享受。認為這是一種尊貴，榮耀，而且用很少的一部分的錢可以支付起這份榮耀。他們歡迎這種產(chǎn)品配套的進入。那么目前在售的樓盤基本都已有電梯配套，而我們的產(chǎn)品的競爭力，是在于講電梯的品牌的提升作為銷售亮點，還是電梯改為電梯入戶更顯得身份的尊貴？還是將我們的產(chǎn)品本身，將蓋起的磚磚瓦瓦變成一種全新的生活方式，及生活理念的顛覆，來打造我們產(chǎn)品的競爭力呢？這是我們非常值得考慮的一個產(chǎn)品核心也是消費心里的問題。3－新型產(chǎn)品關注度與消費進度問題：我們本次組織調(diào)研過程中看出，消費者并不過分的看中產(chǎn)品價格本身，更多是心理評比，也就是消費印象導致了價格差異。例如旭景華庭的一夜銷售完畢的銷售深化，和當時項目本身的價值有很大的關系。前年開盤旭景華庭為早期的高層建筑，樓宇對講，中央空調(diào)，光纖入戶等等科技品質(zhì)的配套設施，全面帶動了的當時望都人民對高層，高尚項目的渴望，一夜之間銷售完畢，并且目前旭景華庭的二手房銷售也在市場上有人問津。3－高性價比形象的確立與鞏固：如果我們建立的房子我們要按照高品質(zhì)的樓盤進行開發(fā),雖然開發(fā)成本較高，項目所在縣城將尚無類似具有領導意義的項目作為參照或超越。因此，需要在兩個方面努力，一是在望都豎立一面大盤與優(yōu)質(zhì)樓盤的大旗！二是直接與第一城進行明朗化競爭，以此獲得全縣城的市場份額。3－高價位的支撐力問題：本項目定位于高檔規(guī)劃概念，運營成本相對較高，因而價格有了兩個結(jié)果，一是由成本拉動的高價位，二是產(chǎn)品創(chuàng)新與區(qū)位價值的溢價。這樣，項目均價起點較高。因而，發(fā)現(xiàn)價格是我們營銷工作的重要目標。需要在工程質(zhì)量、景觀質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量、配套設施、概念營造、營銷組織、客戶細分等環(huán)節(jié)全程保證價格的支撐力。例如：高品質(zhì)的樣板房展示。為了進一步完善項目，我司從市場和銷售的角度對本案的設計及規(guī)劃提出如下優(yōu)化建議：p 在建筑的立面如外墻、屋頂、窗等處的設計上增添歐式建筑元素符號，使建筑的外立面更豐富飽滿，歐式建筑風格更明顯。p 建議將當?shù)卮蠖鄶?shù)小區(qū)的一層停車位改為地下停車位，讓出前后花園景觀，增加綠化率。p 小區(qū)的商業(yè)用房和會所作為更加重點的將歐式建筑風格確立，所以，我們在外立面效果圖及包裝推廣上應著重將商業(yè)及品質(zhì)體現(xiàn)的會所進行延伸。即保持整體建筑風格的協(xié)調(diào)，又能將項目品質(zhì)體現(xiàn)到位。 p 多層住宅頂層應該有連廊和露臺設計，有利于小區(qū)景觀效果的延伸及頂層價位的釋放。p 高檔配套設施是高尚社區(qū)的標志，建議本案在靠近會所處盡量借綠地建造一個標準羽毛球場或假山兒童娛樂滑梯等，如有可能在會所內(nèi)設一小型室內(nèi)游泳池，以提升社區(qū)配套的規(guī)格。p 據(jù)數(shù)據(jù)資料顯示，節(jié)能住宅的建筑現(xiàn)已深入到達各項在建工程中。我們可以采用一些節(jié)能建筑材料增加項目賣點。主要采取目前比較主流的屋面和外墻保溫、太陽能利用、節(jié)能玻璃等方式，同時考慮到項目作為高尚社區(qū)的身份形象，統(tǒng)一鋪設地暖。p 智能化是當前新建高尚社區(qū)的基本要求之一，目前望都縣新建成小區(qū)配備的智能化設施還很有限，作為高端項目，建議本案采用系統(tǒng)的智能化設施，為小區(qū)業(yè)主提供全方位的安全防范和自動信息管理服務如：門禁系統(tǒng)、周界紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、家庭緊急報警系統(tǒng)等等。詳解：密碼門禁，單元門可視對講系統(tǒng)，入戶門贈送密碼鎖。周界紅外監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)周界沿圍墻設置紅外線對射裝置，周界對射交叉安裝，避免死角。電子巡更系統(tǒng)在各巡更點布置巡更讀寫器，且通過發(fā)行系統(tǒng)給巡更員發(fā)行巡更卡，該卡記錄巡更員身份、編號，并授于有效巡更活動的讀寫權(quán)限。 管理員可通過電腦隨時查詢巡更情況，可檢索巡更員所在地段位置，可抽點實時監(jiān)控。 家庭緊急報警系統(tǒng)每個住戶家中均安裝緊急求助按鈕，住戶可按該報警按鈕向智能化管理中心呼救報警，中心可根據(jù)情況迅速處警。每戶家中安裝1個幕簾式紅外探測器，在有人非法入侵時系統(tǒng)自動向管理中心報警。p 高尚社區(qū)的應一個基本要求，就是信息化的智能管理：自動抄表系統(tǒng)、公共設備監(jiān)控系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、背景音樂廣播系統(tǒng)、電子公告屏系統(tǒng)詳解：信息化管理系統(tǒng)建議一卡通”智能化管理采用信息集成的業(yè)主一卡通IC卡，對業(yè)主的汽車出入庫、進出大門、業(yè)主物業(yè)管理費用交納、社區(qū)內(nèi)資源共享等進行集中管理停車庫管理系統(tǒng)：通過IC卡對小區(qū)停車場出入口進行控制，完成對車輛進出的有效管理。公共設備監(jiān)控系統(tǒng)：排水設備、照明設備、電梯設備等公共設備進行監(jiān)控報警。背景音樂廣播系統(tǒng)：用于小區(qū)內(nèi)的特定公共場所播放背景音樂；遇到緊急突發(fā)事件時，可以對整個小區(qū)作緊急廣播用。電子公告屏系統(tǒng)：可置于小區(qū)入口處商業(yè)廣場，播報天氣、各種公告；或置于商業(yè)廣場，可作電影顯示屏，以及大型社區(qū)活動的背景屏。p 提供高標準、專業(yè)化的物業(yè)管理是高尚社區(qū)的必要元素之一。作為我們要做最好的大型高尚社區(qū)，本案建議聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司，前兩年或由來開發(fā)公司自行成立午夜公司為業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務。p 付款方式建議：一次性付款：為了快速回籠資金，我們建議在一次性付款上給與一定的優(yōu)惠折扣：行業(yè)標準5%以內(nèi)。分期付款：分期付款是當?shù)貜氖律虡I(yè)的消費人群喜歡的付款方式，有一定的資金周轉(zhuǎn)周期。 我們建議為50%40%10% 銀行貸款：銀行貸款目前是買房者大多數(shù)選擇的付款方式。金融房地產(chǎn)貸款政策的卡死，勢必我們在貸款銀行上要多做關系，在項目前期就應早期 接觸，以便早日能夠貸款。我們建議要在當?shù)貎蓚€以上的銀行同事做貸款，以便在項目后期的資金的早日回籠。第三部分 項目推廣策略市場定位導向 本地樓盤多以花園及苑,為詞組來提煉當?shù)仨椖康恼w形象及價值,如 ,我們認為,這些在我們的項目中是遠遠不夠的,不能表達出我們項目的品質(zhì). 我們項目特點:第一項目的體量大,需要分期開發(fā)。 第二我們是在當?shù)氐谝粋€開發(fā)項目,入市比較晚 第三要要立刻引人矚目來占領市場, 第四要以此項目創(chuàng)立開發(fā)公司在當?shù)刂械钠放?