【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理；⒉高層單位有一定的山景資源；⒊戶(hù)型面積大小合理，實(shí)用率較高；⒋片區(qū)住房出租率較高，投資有保障；⒌周邊配套完善，生活設(shè)施、學(xué)校教育一應(yīng)俱全；⒍背靠86萬(wàn)m2圍嶺公園天然氧吧。項(xiàng)目機(jī)遇分析：⒈地鐵3號(hào)線(xiàn)、觸手可及、升值潛力無(wú)限。⒉項(xiàng)目周邊在售樓較少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)少；⒊片區(qū)具備投資條件的老居民再次置業(yè)；⒋旁邊緊靠布吉農(nóng)批市場(chǎng)，可吸引在此做生意的客戶(hù)。劣勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目劣勢(shì)分析：⒈項(xiàng)目占地及規(guī)模較??；⒉與碧嶺華庭相隔太近，易導(dǎo)致客戶(hù)相互對(duì)比；⒊片區(qū)規(guī)劃尚未成熟；⒋片區(qū)居住人員復(fù)雜，治安狀況欠佳；⒌項(xiàng)目旁邊有部分廠房，對(duì)環(huán)境有一些影響；⒍交通不便，公交車(chē)很少經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目；⒎項(xiàng)目自身無(wú)綠化及園林配套；⒏小區(qū)無(wú)公共活動(dòng)空間。本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析：1 市中心區(qū)西移，人們的目光都移向了中心區(qū)的樓盤(pán)羅湖的樓盤(pán)得不到重視。⒉二線(xiàn)關(guān)的擴(kuò)張、撤關(guān)相對(duì)于本項(xiàng)目所處位置可能會(huì)吸引更多客戶(hù)趨向于關(guān)外物業(yè)。三、項(xiàng)目綜合分析綜上所述，項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)都較突出，且市場(chǎng)總體環(huán)境惡劣，我們認(rèn)為只有差異化經(jīng)營(yíng)才能使項(xiàng)目從根本上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而去贏市場(chǎng)，差異化經(jīng)營(yíng)的具體表現(xiàn)為：① 系統(tǒng)、清晰的理念開(kāi)發(fā)思路；② 區(qū)域內(nèi)罕有的、獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)；③ 統(tǒng)計(jì)內(nèi)、外的市場(chǎng)形象；④ 在保證一定利潤(rùn)的前提下，通過(guò)系統(tǒng)，嚴(yán)格的成本控制去降低售價(jià)。以上差異化經(jīng)營(yíng)思路為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，遵循市場(chǎng)原則、環(huán)境原則、成本原則，引導(dǎo)出本項(xiàng)目的項(xiàng)目定位。第三篇、項(xiàng)目定位在深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱熱鬧鬧的大環(huán)境里，我們常常不得不面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：我們的房子大多賣(mài)給了“有錢(qián)人”，而作為社會(huì)主體的工薪白領(lǐng)一族，面對(duì)高昂房?jī)r(jià)卻常常是囊中羞澀。真正能滿(mǎn)足特區(qū)內(nèi)廣大工薪白領(lǐng)首次置業(yè)人士的現(xiàn)實(shí)和發(fā)展需求，既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、又有一流的環(huán)境和配套設(shè)施的房子較少。本項(xiàng)目應(yīng)瞄準(zhǔn)此類(lèi)市場(chǎng)，為廣大工薪白領(lǐng)首次置業(yè)提出了一個(gè)超輕松解決方案，只要您手頭有兩三萬(wàn)元存款，每月有2000元以上的收入，您就可輕松擁有，全面解決了工薪購(gòu)房所關(guān)心的問(wèn)題。一、推廣概念都市新領(lǐng)地以購(gòu)買(mǎi)者（居住者與投資者）對(duì)全新都市生活空間（居住、休閑、居家辦公、投資）的共性追求，迎合該樓盤(pán)未來(lái)主流住戶(hù)（租住者或購(gòu)賣(mài)者）的價(jià)值觀念與生活認(rèn)同理念，圍繞他們所傾羨的新時(shí)代創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)業(yè)生活模式和投資價(jià)值巧妙展開(kāi)炒作，一浪推一浪，激發(fā)同齡人對(duì)創(chuàng)業(yè)一族生活模式的追捧與模仿，同時(shí)激發(fā)投資者興趣。因此引爆銷(xiāo)售。 A、樓盤(pán)形象推廣主題都市新領(lǐng)地，生活新空間B、推廣主題投資都市新領(lǐng)地，享受甜美新生活C、主題支撐點(diǎn)a、區(qū)域居住特征支撐項(xiàng)目位于布心秒片區(qū)內(nèi)，距地王國(guó)貿(mào)商務(wù)中心和東門(mén)商業(yè)中心均不遠(yuǎn)，能直接感受都市中心動(dòng)感生活。在這里買(mǎi)樓或租住的人，除了部分有羅湖情結(jié)的老羅湖人外，大多數(shù)是一些喜歡靠近城市中心地帶居住剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的青年白領(lǐng)，他們總是站在時(shí)代的最前沿，離開(kāi)家鄉(xiāng)遠(yuǎn)來(lái)深圳闖天下，每個(gè)人心里都有一個(gè)創(chuàng)業(yè)的夢(mèng)想，所以創(chuàng)業(yè)一族生活模式的強(qiáng)勢(shì)推出，較容易引發(fā)他們共鳴，成為他們創(chuàng)業(yè)生活的樣板。b、產(chǎn)品特征支撐本樓盤(pán)住宅屬小高層公寓，戶(hù)型小，功能齊全，比較適合投資出租或年青白領(lǐng)購(gòu)作過(guò)渡房，或用做家庭式辦公間，適合一些年青人開(kāi)始創(chuàng)業(yè)開(kāi)辦的小公司或小型工作間，所以我們?cè)诟拍钌习阉ㄎ粸閯?chuàng)業(yè)型住宅。由此，本樓盤(pán)將來(lái)面臨的真正住戶(hù)和用戶(hù)都是一些創(chuàng)業(yè)型青年，所以對(duì)創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)業(yè)生活模式的炒作容易獲得他們的認(rèn)同。二、目標(biāo)客戶(hù)群分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群的鎖定將直接影響到在以后的宣傳推廣和銷(xiāo)售過(guò)程中要采取什么樣的策略，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群的選擇則要在對(duì)客戶(hù)市場(chǎng)合理細(xì)分的前提下，才能有的放矢。通過(guò)最近有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，中低收入水平的白領(lǐng)階層是深圳的主流購(gòu)房者。（1）主流購(gòu)房者的總量近年來(lái)，深圳社會(huì)結(jié)構(gòu)最顯著的變化之一，就是一個(gè)中低收入階層，即普通都市白領(lǐng)階層的興起。目前，深圳的城市人口為450萬(wàn)（人口普查報(bào)700多萬(wàn)人），而都市白領(lǐng)階層占全部人數(shù)的35%，即157萬(wàn)人。他們大多是公司職員或政府公務(wù)員，是都市的主流階層之一，也是蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代市民社會(huì)的中堅(jiān)力量。（2）主流購(gòu)房者的年齡及職業(yè)分布深圳都市白領(lǐng)一族的年齡分布最集中在2535歲，%，居絕大多數(shù)。他們遍布在高科技、房地產(chǎn)、金融、教科文衛(wèi)、政府公務(wù)員等各個(gè)行業(yè)，%。他們一般擁有較高學(xué)歷，是都市中最有活力的一群人；他們積極接受新生事物，對(duì)新興媒體尤其是互聯(lián)網(wǎng)情有獨(dú)鐘；他們崇尚一定的文化品味，但生活并不追求奢華；他們很多來(lái)深時(shí)間不長(zhǎng)，但未來(lái)發(fā)展前景光明；他們收入不算很高，積蓄有限，但雄心勃勃，豪情萬(wàn)丈，夢(mèng)想著在深圳這片熱土立穩(wěn)腳跟，擠身成功一族。他們的近期目標(biāo)往往量化為一個(gè)簡(jiǎn)單的憧憬：在深圳擁有屬于自己的住房，即使其中近40%以上的人仍暫時(shí)是都市飄一族（租房者）。（3）主流購(gòu)房者的居住狀況根據(jù)深圳搜房網(wǎng)對(duì)深圳白領(lǐng)置業(yè)狀況的調(diào)查顯示，深圳白領(lǐng)目前最普遍的居住狀態(tài)是租屋而居。他們中有4成的人租住在不足50平方米的單間，另有43%租住在5090平方米的單元中。可見(jiàn)，都市白領(lǐng)中有80%以上潛伏著置買(mǎi)自有物業(yè)的動(dòng)力或換房的現(xiàn)實(shí)性。一方面，他們?nèi)淌苤鴲毫拥木幼l件，喚發(fā)出強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望，另一方面，面對(duì)市場(chǎng)的空缺，他們又寧可忍一時(shí)之痛而走上沒(méi)有精品不買(mǎi)房的挑剔之路。（4）項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)及客戶(hù)群的分析了解，可以初步斷定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，以紅嶺路以東羅湖區(qū)內(nèi)地王、國(guó)貿(mào)商務(wù)圈，東門(mén)商業(yè)圈及布心片區(qū)內(nèi)的客戶(hù)群體為主：眾廈將其細(xì)分如下幾類(lèi)：l 投資型客戶(hù)（含部分香港客戶(hù)）l 都市普通白領(lǐng)（包括單身一族、丁客一族 ）l 小商家客戶(hù)（以周邊區(qū)域生意人為主）l 其他客戶(hù)（部分小公司或個(gè)人作寫(xiě)字樓用）三、商業(yè)初步定位建議由于本項(xiàng)目地理位置原因，加上片區(qū)內(nèi)目前的商業(yè)形態(tài)等因素，導(dǎo)致本片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇；因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃之前，確定本項(xiàng)目商業(yè)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)是決定成功與否的關(guān)鍵。前面提到，由于本項(xiàng)目地理位置的不可變因素，因此在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上將受到很大的限制；經(jīng)眾廈地產(chǎn)對(duì)本項(xiàng)目的綜合考察以及對(duì)各區(qū)域內(nèi)成功商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多方面調(diào)研來(lái)看，建議本項(xiàng)目一樓以生活服務(wù)（超市）經(jīng)營(yíng)，二樓則以?shī)蕵?lè)休閑配套為主題思路：第一，超市的設(shè)立保證小區(qū)的基本生活購(gòu)物需要；第二，娛樂(lè)休閑配套對(duì)地理位置無(wú)過(guò)于挑剔的要求，而在乎經(jīng)營(yíng)狀況的好壞；第二， 片區(qū)內(nèi)此類(lèi)型商業(yè)服務(wù)配套相對(duì)較少，且沒(méi)有很好的檔次。二、 營(yíng)銷(xiāo)策略建議房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，作為一種市場(chǎng)行為，自有其客觀的規(guī)律存在。每一步、每一階段的工作都有其不同的特點(diǎn)，眾廈將根據(jù)不同情況，制定每一期有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略。本章闡述的重點(diǎn)是前期的策略，下一步公開(kāi)發(fā)售時(shí)的策略將根據(jù)前期策略的反饋信息和市場(chǎng)變化的情況來(lái)制定。 配套設(shè)施建議由于本項(xiàng)目所處小環(huán)境并不理想，所以必須健全項(xiàng)目本身的服務(wù)功能，以提升樓盤(pán)的附加值。（1）配套設(shè)施建議● ATM取款機(jī)● 24小時(shí)電話(huà)訂購(gòu)、送貨上門(mén)● 人才服務(wù)、網(wǎng)上為住戶(hù)求職提供服務(wù)● 提供家政服務(wù)、打印文件等相關(guān)商務(wù)性服務(wù)● 閱覽室● 網(wǎng)吧和提供電腦辦公服務(wù)● 送餐服務(wù)和morning call服務(wù)、行旅搬運(yùn)● 自助洗衣房● 證券網(wǎng)絡(luò)服務(wù)● 康樂(lè)中心● 流行咖啡地帶（2）樓盤(pán)智能化系統(tǒng)建議● 安全監(jiān)視系統(tǒng)● 消防系統(tǒng)● 自