關于在舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理的幾點思考(編輯修改稿)
2025-05-13 05:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 都是比較耗費資金的項目，但是資金從哪里來，這是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。由于舊住宅小區(qū)就是歷史比較悠久的房子，這對物業(yè)公司接管小區(qū)的同時接管由開發(fā)單位提供的物業(yè)管理啟動資金形成了巨大的困難，因為有些小區(qū)是福利房甚至沒有基本的物業(yè)管理啟動資金。而且舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理沒有造血功能 、物業(yè)管理收費困難等，這些都是解決資金問題所遇到的難題。目前，大多數(shù)接管舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)處于經(jīng)營虧損狀態(tài)，其重要原因就是收費難。造成這一狀況的主要原因除了小區(qū)居民觀念意識的轉變慢、居民生活困難、下崗人員較多外，還有一個重要原因就是小區(qū)居民對物業(yè)管理行為的規(guī)范存在偏差和誤區(qū)。（三）管理體制不順，管理模式不明在舊住宅小區(qū)內(nèi)，行政管理、物業(yè)管理及專業(yè)部門的專業(yè)管理并存，這就導致小區(qū)管理的主體不清、管理責任模糊，層層把關和重復管理導致產(chǎn)生的經(jīng)濟效益低下。而且產(chǎn)權形式的多樣化，使小區(qū)形成多家管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有：單位自管房物業(yè)管理公司、房管局直管公房物業(yè)管理公司、社區(qū)管理單位、居委會、市政設施單位、商業(yè)網(wǎng)點單位等。這樣容易出現(xiàn)管理空檔，甚至實施管理的內(nèi)容相互沖突、排斥，使得小區(qū)得不到專業(yè)化的物業(yè)管理。（四）產(chǎn)權形式多樣化舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權形式多樣的特點。住房產(chǎn)權形式有全產(chǎn)權商品房、房改售房、回遷房、農(nóng)轉居的承租房、居民承租房等。住房的產(chǎn)權人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設施產(chǎn)權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權人等。這對專業(yè)化的物業(yè)管理的實施造成了較大的影響。（五）社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾舊住宅小區(qū)普遍存在社區(qū)管理，但是社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業(yè)的專項管理；有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、安保造成一些不好的影響。這些潛在的矛盾都使得小區(qū)的專業(yè)化物業(yè)管理的實施有一定的困難。（六）法規(guī)政策落實難舊住宅小區(qū)的許多管理存在很大的局限性，主要反映在沒有相應的管理執(zhí)法權。對小區(qū)內(nèi)的違規(guī)行為不能用強有力的法律手段來實施管理，如小區(qū)居民違章搭蓋，物業(yè)管理企業(yè)只能制止，同時向城管部門反映。物業(yè)管理企業(yè)難以控制違章搭蓋，違章搭蓋和占道經(jīng)營攤點就是這樣形成的。沒有執(zhí)法權的管理就顯得軟弱無力，從而產(chǎn)生的負面效應極大。對物業(yè)管理企業(yè)收費存在的問題有諸多相應懲處措施，并有相應的監(jiān)管部門實施管理，但對居民不按規(guī)定交費的管理措施和辦法卻顯得薄弱和模糊。這些都是導致小區(qū)物業(yè)管理實施起來困難的原因。三 舊住宅小區(qū)推行物業(yè)管理的必要性（一）物業(yè)管理的普遍和小區(qū)居民的要求現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范和物業(yè)管理的普遍性。越來越多的人認識到了物業(yè)管理的方便性和重要性。而且隨著小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理的優(yōu)越性越來越明顯。不少的物管公司從業(yè)務拓展和規(guī)模效應考慮，將物管工作拓展到舊住宅小區(qū)。隨著生活水平的提高，人們對環(huán)境和生活質量的要求更高了，舊住宅小區(qū)也越來越渴望居住的小區(qū)能推行專業(yè)化的物業(yè)管理。另外，住房不僅用于居住，還可以投資，又能升值保值，居民對物業(yè)所提供的保養(yǎng)措施等方面考慮得比較多，希望有新型的、專業(yè)化的物業(yè)管理。（二）房管部門自身的改革和發(fā)展隨著傳統(tǒng)房屋管理體制改變，城鎮(zhèn)房管部門逐步擺脫傳統(tǒng)經(jīng)營管理模式，為走向市場化物業(yè)管理提供了機遇。舊住宅小區(qū)房屋中包括直管公房、單位自管房、私房（包括出售后公房），隨著房屋改造的深入，這就要求房屋管理物業(yè)化、專業(yè)化。因此，舊住宅小區(qū)物業(yè)管理也是建立社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。舊住宅小區(qū)原有的房管部門為尋求自身的改革和發(fā)展，必然要推行物業(yè)管理。直管公房管理部門或單位自管部門，長期以來實行集中統(tǒng)一管理，集房屋所有者、管理者、經(jīng)營者于
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