【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，簽定合同 （四）簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來(lái)與銷(xiāo)售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和五證(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理銷(xiāo)售許可證，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買(mǎi)的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。 在合同中，買(mǎi)房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾否決，說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。所以，您千萬(wàn)不要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。 您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。 (注意： 還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購(gòu)買(mǎi)者可以終止協(xié)議，拿回定金。) 簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)特別注意四點(diǎn): 一是房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)這種權(quán)利的約定； 二是商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本內(nèi)“面積確認(rèn)及面積差異處理”中空格處可填寫(xiě)雙方自行約定的內(nèi)容，而不是開(kāi)發(fā)商單方規(guī)定的對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的條款，不可輕易填寫(xiě)或草率約定； 三是不可輕易同意開(kāi)發(fā)商刪除商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂內(nèi)容； 四是如果必須填寫(xiě)“自行約定”內(nèi)容或刪除商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂的“面積確認(rèn)及面積差異處理”有關(guān)條款內(nèi)容，建議向有關(guān)行政管理部門(mén)或律師咨詢。 預(yù)防開(kāi)發(fā)商合同上做手腳 案情 新年伊始，王小姐盤(pán)算著和未婚夫置辦一套婚房，經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)多次勘察比較，王小姐看中了某明星代言的一個(gè)新盤(pán)。精美的樓書(shū)、熱情的服務(wù)、便利的交通、增值的前景……以上種種，都是王小姐打算下血本購(gòu)買(mǎi)房屋的重要因素。開(kāi)發(fā)商預(yù)售的樓盤(pán)是精裝修的房屋，在王小姐交付定金時(shí)，售樓小姐十分肯定地稱在正式簽訂的預(yù)售合同中會(huì)明確約定房屋裝修方面的問(wèn)題。但到了正式簽約的時(shí)候，細(xì)心的王小姐還是發(fā)現(xiàn)，在房屋的價(jià)格條款部分，開(kāi)發(fā)商提供的《預(yù)售合同》中只是列出了房屋的總價(jià)款。讓王小姐頗為不放心的是，如果在合同中不列明該價(jià)款已包含裝修款，那么以后開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)讓她再繳納裝修款項(xiàng)。王小姐特意就此疑問(wèn)向售樓小姐咨詢，售樓小姐哈哈一笑，稱王小姐不懂行，售樓小姐稱她銷(xiāo)售的幾十套房屋都是這樣簽的合同，房屋的裝修是開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送給業(yè)主的，所以在《預(yù)售合同》的價(jià)款部分不必多此一舉，加上這么一條。半信半疑的王小姐最后還是按照售樓小姐的要求簽了《預(yù)售合同》，并且按照《預(yù)售合同》的約定，支付了首付款。后來(lái)，王小姐經(jīng)朋友指點(diǎn)，在業(yè)主論壇上和其他業(yè)主交流，了解到此開(kāi)發(fā)商一期銷(xiāo)售的部分房屋內(nèi)有裝修的質(zhì)量問(wèn)題。王小姐想想很后怕，擔(dān)心到時(shí)候自己的房子也有這樣那樣的問(wèn)題。誰(shuí)知到了正式交房的時(shí)候，王小姐還是發(fā)現(xiàn)自己房子的裝修存在質(zhì)量問(wèn)題，王小姐一怒之下，起訴到法院，要求開(kāi)發(fā)商退還全部房款，解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》。 判決 法院認(rèn)為：雙方訂立的《預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，王小姐訴稱開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)存有欺詐的行為，因其未提供足夠的證據(jù)，法院不予采信。同時(shí)對(duì)于王小姐解除《預(yù)售合同》，退還房款的訴訟請(qǐng)求不予支持. 評(píng)析 本案中，王小姐的訴訟請(qǐng)求缺乏必要的法律依據(jù)，難以得到法院判決的支持。首先，廣義的合同解除有法定解除和約定解除之分。法定解除是指合同在履行過(guò)程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除情形時(shí)，當(dāng)事人可以依法解除合同。約定解除是指雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商同意將合同解除的行為。結(jié)合本案，開(kāi)發(fā)商預(yù)售的房屋內(nèi)部裝修存有質(zhì)量問(wèn)題，并未使得整個(gè)合同目的不能實(shí)現(xiàn)。王小姐在簽訂《預(yù)售合同》時(shí)也未就內(nèi)部裝修的質(zhì)量問(wèn)題設(shè)定解除權(quán)的條款。因此，無(wú)論從法律角度，還是從合同本身，王小姐的主張都缺乏必要的依據(jù)。其次，王小姐以開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形為由訴至法院，按照合同法的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段違背當(dāng)事人的真實(shí)意思訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求法院變更或者撤銷(xiāo)。因此，王小姐若依據(jù)開(kāi)發(fā)商欺詐的事實(shí)，其訴訟請(qǐng)求也應(yīng)該是撤銷(xiāo)該《預(yù)售合同》。最后，雖然王小姐很難通過(guò)舉證達(dá)到撤銷(xiāo)該《預(yù)售合同》的目的，但她仍可以依據(jù)《預(yù)售合同》要求開(kāi)發(fā)商對(duì)內(nèi)部裝修進(jìn)行修復(fù)，如果開(kāi)發(fā)商提供的內(nèi)部裝修材料與《預(yù)售合同》不符，也可要求開(kāi)發(fā)商予以更換。 律師提醒 精裝修的房屋，最好在《預(yù)售合同》的價(jià)款部分明確該價(jià)款已包含裝修費(fèi)用。同時(shí)在《預(yù)售合同》的附件中，要明確列明裝修的材料，對(duì)可能出現(xiàn)的裝修質(zhì)量問(wèn)題也要盡可能地明確責(zé)任。（作者系上海市申房律師事務(wù)所主任、律師） 在購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)承諾辦好房產(chǎn)證的時(shí)間，或是提供買(mǎi)房人自己辦理的必備文件?？赏兄Z的時(shí)間到了，開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有辦好房產(chǎn)證，購(gòu)房者也無(wú)法自行辦理房產(chǎn)證。面對(duì)房產(chǎn)證的遙遙無(wú)期，購(gòu)房者該怎么辦？開(kāi)發(fā)商不依照合同怎么辦？ 案情——入住三年未拿到房產(chǎn)證 起因：2002年初，王女士在CBD中央?yún)^(qū)選擇了一個(gè)公寓樓盤(pán)，以按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)了其中一套公寓房，并于2003年6月順利收房。 由于是投資型購(gòu)房，王女士自己并不去住，而是將房屋租了出去，打算在房?jī)r(jià)上漲后再出售。據(jù)王女士了解到，同樓的絕大多數(shù)業(yè)主都屬于投資型購(gòu)房。 入住不久，開(kāi)發(fā)商收取了房屋公共維修基金和契稅，并承諾將很快辦理房產(chǎn)證了，可眼看購(gòu)房合同中規(guī)定的辦理房產(chǎn)證時(shí)間已到，卻仍不見(jiàn)房產(chǎn)證蹤影。而此時(shí)王女士購(gòu)買(mǎi)的這套房產(chǎn)價(jià)格已上漲，王女士打算將房子出售以獲取投資收益。于是王女士找到開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)，被告知正在辦理。但兩個(gè)月后，開(kāi)發(fā)商仍未下發(fā)房產(chǎn)證。 王女士開(kāi)始懷疑項(xiàng)目有什么問(wèn)題。于是拿著購(gòu)房合同到市建委查詢?cè)擁?xiàng)目備案資料，但工作人員稱，只能在出現(xiàn)糾紛起訴后委托律師來(lái)查。 對(duì)抗：停付月供后開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任 王女士覺(jué)得起訴開(kāi)發(fā)商太麻煩，于是沒(méi)有提起訴訟。但由于遲遲拿不到房產(chǎn)證，王女士一氣之下開(kāi)始拒絕償還銀行貸款。 銀行打電話催討貸款時(shí)，被王女士拒絕。由于開(kāi)發(fā)商負(fù)有連帶擔(dān)保責(zé)任，起初幾個(gè)月的貸款便由開(kāi)發(fā)商代為償還。但之后銀行方面表示，如果王女士再不按時(shí)還款，銀行將起訴，而且會(huì)把王女士列入銀行“黑名單”。 雖然王女士此后陸續(xù)還了銀行幾個(gè)月貸款，但由于開(kāi)發(fā)商始終不能確定辦好房產(chǎn)證的時(shí)間，想到自己投資可能面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，王女士最終還是決定不再支付銀行貸款。在王女士累計(jì)9個(gè)月未支付銀行貸款的情況下，銀行按擔(dān)保合同規(guī)定一次性扣劃了開(kāi)發(fā)商為該房屋擔(dān)保的全部未付款項(xiàng)。 開(kāi)發(fā)商于是委托律師找到王女士，要求歸還其為王女士代償?shù)陌唇屹?gòu)房款。但王女士以開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違約為由拒絕償還。開(kāi)發(fā)商回應(yīng)說(shuō)如果不還款，將收回王女士的房屋并進(jìn)行拍賣(mài)，用拍賣(mài)款歸還開(kāi)發(fā)商代付的款項(xiàng)。 決定：為避免投資風(fēng)險(xiǎn)要求退房 由于王女士堅(jiān)持拿到房產(chǎn)證后再付月供，開(kāi)發(fā)商于是對(duì)其下了最后通牒，稱若再不還款就到法院起訴。王女士向律師咨詢后得知，這種情況下如果打官司，開(kāi)發(fā)商將承擔(dān)沒(méi)有按時(shí)辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。但按合同規(guī)定計(jì)算，這筆罰款遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上開(kāi)發(fā)商代償?shù)你y行按揭款?？扇绻淮涡詺w還開(kāi)發(fā)商代償?shù)目铐?xiàng)，就意味著仍將繼續(xù)承擔(dān)房產(chǎn)證辦理不下來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這時(shí)的王女士感到自己處境極為不利，于是想到了退房。聽(tīng)說(shuō)王女士要退房，開(kāi)發(fā)商態(tài)度緩和了許多，因?yàn)榕峦跖客朔靠赡軙?huì)引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致其他業(yè)主大量要求退房。目前事情仍在協(xié)調(diào)。律師指南延期辦理房產(chǎn)證業(yè)主可要求索賠房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)的情況目前并不鮮見(jiàn)。如果開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái)，也就無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)分割，購(gòu)房業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)證自然是遙遙無(wú)期了。如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因不能辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王女士可通過(guò)法律途徑索要賠償根據(jù)目前情況分析，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致王女士在合同規(guī)定時(shí)間內(nèi)無(wú)法拿到房產(chǎn)證，王女士可根據(jù)合同相關(guān)規(guī)定，追究開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任。如每遲延一天承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。在協(xié)商不成的情況下，王女士可以先行起訴，就已超過(guò)的期限要求支付違約金。此后開(kāi)發(fā)商仍然不能辦理房產(chǎn)證的，可以再次起訴追究后一段時(shí)間的違約責(zé)任。以“拒還月供”抵制開(kāi)發(fā)商違約不理智發(fā)生房產(chǎn)證遲遲辦理不下來(lái)的情況，購(gòu)房者不能以此抗拒銀行還款。購(gòu)房合同與銀行借款合同是兩個(gè)既關(guān)聯(lián)又相互獨(dú)立的合同，開(kāi)發(fā)商對(duì)借款合同的擔(dān)保合同是依附于借款合同的。按法律程序，當(dāng)王女士簽訂購(gòu)房合同并支付首付款后，銀行以貸款的方式為王女士支付了其余款項(xiàng)，這時(shí)王女士已全部履行了對(duì)開(kāi)發(fā)商的付款義務(wù)，轉(zhuǎn)而形成與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如果王女士不履行對(duì)銀行的還款義務(wù)，銀行有權(quán)按擔(dān)保合同規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。而開(kāi)發(fā)商代為還款后，可轉(zhuǎn)而向王女士追償。購(gòu)房合同履行中有什么問(wèn)題，應(yīng)由雙方依據(jù)合同或法律規(guī)定解決，購(gòu)房人不能因開(kāi)發(fā)商的違約而不履行銀行貸款合同義務(wù)，拒付銀行貸款是不理智的。 退房時(shí)須注意解除權(quán)行使期限王女士采用退房的形式也未嘗不可。根據(jù)法律要求，商品房買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定或法規(guī)規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記期限屆滿后超過(guò)一年的，由于出賣(mài)人原因?qū)е沦?gòu)房者無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)房者可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。王女士購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)現(xiàn)在已超過(guò)合同約定期限一年沒(méi)有辦理好房產(chǎn)證，所以她已享有解除合同退房的權(quán)利。但需要提醒的是，請(qǐng)求解除合同應(yīng)當(dāng)注意行使合同解除權(quán)要在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。當(dāng)發(fā)生法定解除權(quán)事由時(shí)，合同一方享有合同解除權(quán)。法律沒(méi)有規(guī)定或當(dāng)事人沒(méi)有約定時(shí)限的，經(jīng)對(duì)方催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月，對(duì)方?jīng)]有催告的，可以在一年內(nèi)行使解除權(quán)；逾期不行使的，解除權(quán)將失去。 退房流程一覽表 第1步向開(kāi)發(fā)商發(fā)出解除合同通知書(shū)。開(kāi)發(fā)商同意的，雙方協(xié)商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開(kāi)發(fā)商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開(kāi)發(fā)商賠償相關(guān)損失，由法院判決。 第2步在購(gòu)房合同解除后，可向貸款銀行請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)@種請(qǐng)求法院應(yīng)給予支持。 第3步將開(kāi)發(fā)商歸還的購(gòu)房款優(yōu)先歸還享有抵押權(quán)的銀行。開(kāi)發(fā)商在歸還購(gòu)房款時(shí)可以將代為償還的銀行款項(xiàng)予以扣除。買(mǎi)房流程全接觸，付款方式（五）申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；在所購(gòu)（建、大修）住房全部?jī)r(jià)款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（建、大修）住房的首付款。有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他組織或個(gè)人作為保證人；銀行同意的貸款行規(guī)定的其他條件。一次性付款是過(guò)去最為常見(jiàn)的付款方式，目前一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤(pán)銷(xiāo)售。利：一次性付款一般都能從銷(xiāo)售商處得到房?jī)r(jià)款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價(jià)格最低。弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開(kāi)發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大。分期付款 又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。 利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房