【文章內(nèi)容簡介】 ，簽定合同 （四）簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗發(fā)展商的資格和五證(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理銷售許可證，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。 在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾否決，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。 您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。 (注意： 還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。) 簽訂購房合同時，應(yīng)特別注意四點: 一是房屋面積出現(xiàn)誤差時，選擇退房、要求賠償、據(jù)實結(jié)算等是消費者的主要權(quán)利，購房人應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對這種權(quán)利的約定； 二是商品房買賣合同示范文本內(nèi)“面積確認(rèn)及面積差異處理”中空格處可填寫雙方自行約定的內(nèi)容，而不是開發(fā)商單方規(guī)定的對消費者不公平、不合理的條款，不可輕易填寫或草率約定； 三是不可輕易同意開發(fā)商刪除商品房買賣合同示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂內(nèi)容； 四是如果必須填寫“自行約定”內(nèi)容或刪除商品房買賣合同示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂的“面積確認(rèn)及面積差異處理”有關(guān)條款內(nèi)容，建議向有關(guān)行政管理部門或律師咨詢。 預(yù)防開發(fā)商合同上做手腳 案情 新年伊始，王小姐盤算著和未婚夫置辦一套婚房，經(jīng)過現(xiàn)場多次勘察比較，王小姐看中了某明星代言的一個新盤。精美的樓書、熱情的服務(wù)、便利的交通、增值的前景……以上種種，都是王小姐打算下血本購買房屋的重要因素。開發(fā)商預(yù)售的樓盤是精裝修的房屋，在王小姐交付定金時，售樓小姐十分肯定地稱在正式簽訂的預(yù)售合同中會明確約定房屋裝修方面的問題。但到了正式簽約的時候，細(xì)心的王小姐還是發(fā)現(xiàn)，在房屋的價格條款部分，開發(fā)商提供的《預(yù)售合同》中只是列出了房屋的總價款。讓王小姐頗為不放心的是，如果在合同中不列明該價款已包含裝修款，那么以后開發(fā)商會不會讓她再繳納裝修款項。王小姐特意就此疑問向售樓小姐咨詢，售樓小姐哈哈一笑，稱王小姐不懂行，售樓小姐稱她銷售的幾十套房屋都是這樣簽的合同，房屋的裝修是開發(fā)商贈送給業(yè)主的，所以在《預(yù)售合同》的價款部分不必多此一舉，加上這么一條。半信半疑的王小姐最后還是按照售樓小姐的要求簽了《預(yù)售合同》，并且按照《預(yù)售合同》的約定，支付了首付款。后來，王小姐經(jīng)朋友指點，在業(yè)主論壇上和其他業(yè)主交流，了解到此開發(fā)商一期銷售的部分房屋內(nèi)有裝修的質(zhì)量問題。王小姐想想很后怕，擔(dān)心到時候自己的房子也有這樣那樣的問題。誰知到了正式交房的時候，王小姐還是發(fā)現(xiàn)自己房子的裝修存在質(zhì)量問題，王小姐一怒之下，起訴到法院，要求開發(fā)商退還全部房款，解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》。 判決 法院認(rèn)為：雙方訂立的《預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人真實意思的表示，王小姐訴稱開發(fā)商在訂立合同時存有欺詐的行為，因其未提供足夠的證據(jù)，法院不予采信。同時對于王小姐解除《預(yù)售合同》，退還房款的訴訟請求不予支持. 評析 本案中，王小姐的訴訟請求缺乏必要的法律依據(jù)，難以得到法院判決的支持。首先，廣義的合同解除有法定解除和約定解除之分。法定解除是指合同在履行過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除情形時，當(dāng)事人可以依法解除合同。約定解除是指雙方當(dāng)事人通過協(xié)商同意將合同解除的行為。結(jié)合本案，開發(fā)商預(yù)售的房屋內(nèi)部裝修存有質(zhì)量問題，并未使得整個合同目的不能實現(xiàn)。王小姐在簽訂《預(yù)售合同》時也未就內(nèi)部裝修的質(zhì)量問題設(shè)定解除權(quán)的條款。因此，無論從法律角度，還是從合同本身，王小姐的主張都缺乏必要的依據(jù)。其次，王小姐以開發(fā)商存在欺詐情形為由訴至法院，按照合同法的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段違背當(dāng)事人的真實意思訂立的合同，受損害方有權(quán)請求法院變更或者撤銷。因此，王小姐若依據(jù)開發(fā)商欺詐的事實，其訴訟請求也應(yīng)該是撤銷該《預(yù)售合同》。最后，雖然王小姐很難通過舉證達到撤銷該《預(yù)售合同》的目的，但她仍可以依據(jù)《預(yù)售合同》要求開發(fā)商對內(nèi)部裝修進行修復(fù)，如果開發(fā)商提供的內(nèi)部裝修材料與《預(yù)售合同》不符，也可要求開發(fā)商予以更換。 律師提醒 精裝修的房屋，最好在《預(yù)售合同》的價款部分明確該價款已包含裝修費用。同時在《預(yù)售合同》的附件中，要明確列明裝修的材料，對可能出現(xiàn)的裝修質(zhì)量問題也要盡可能地明確責(zé)任。（作者系上海市申房律師事務(wù)所主任、律師） 在購房合同中，開發(fā)商一般會承諾辦好房產(chǎn)證的時間，或是提供買房人自己辦理的必備文件?？赏兄Z的時間到了，開發(fā)商卻沒有辦好房產(chǎn)證，購房者也無法自行辦理房產(chǎn)證。面對房產(chǎn)證的遙遙無期，購房者該怎么辦？開發(fā)商不依照合同怎么辦？ 案情——入住三年未拿到房產(chǎn)證 起因：2002年初，王女士在CBD中央?yún)^(qū)選擇了一個公寓樓盤，以按揭貸款方式購買了其中一套公寓房，并于2003年6月順利收房。 由于是投資型購房，王女士自己并不去住，而是將房屋租了出去，打算在房價上漲后再出售。據(jù)王女士了解到，同樓的絕大多數(shù)業(yè)主都屬于投資型購房。 入住不久，開發(fā)商收取了房屋公共維修基金和契稅，并承諾將很快辦理房產(chǎn)證了，可眼看購房合同中規(guī)定的辦理房產(chǎn)證時間已到，卻仍不見房產(chǎn)證蹤影。而此時王女士購買的這套房產(chǎn)價格已上漲，王女士打算將房子出售以獲取投資收益。于是王女士找到開發(fā)商詢問，被告知正在辦理。但兩個月后，開發(fā)商仍未下發(fā)房產(chǎn)證。 王女士開始懷疑項目有什么問題。于是拿著購房合同到市建委查詢該項目備案資料，但工作人員稱，只能在出現(xiàn)糾紛起訴后委托律師來查。 對抗：停付月供后開發(fā)商承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任 王女士覺得起訴開發(fā)商太麻煩，于是沒有提起訴訟。但由于遲遲拿不到房產(chǎn)證，王女士一氣之下開始拒絕償還銀行貸款。 銀行打電話催討貸款時，被王女士拒絕。由于開發(fā)商負(fù)有連帶擔(dān)保責(zé)任，起初幾個月的貸款便由開發(fā)商代為償還。但之后銀行方面表示，如果王女士再不按時還款，銀行將起訴，而且會把王女士列入銀行“黑名單”。 雖然王女士此后陸續(xù)還了銀行幾個月貸款，但由于開發(fā)商始終不能確定辦好房產(chǎn)證的時間，想到自己投資可能面臨的巨大風(fēng)險，王女士最終還是決定不再支付銀行貸款。在王女士累計9個月未支付銀行貸款的情況下，銀行按擔(dān)保合同規(guī)定一次性扣劃了開發(fā)商為該房屋擔(dān)保的全部未付款項。 開發(fā)商于是委托律師找到王女士，要求歸還其為王女士代償?shù)陌唇屹彿靠?。但王女士以開發(fā)商嚴(yán)重違約為由拒絕償還。開發(fā)商回應(yīng)說如果不還款，將收回王女士的房屋并進行拍賣，用拍賣款歸還開發(fā)商代付的款項。 決定：為避免投資風(fēng)險要求退房 由于王女士堅持拿到房產(chǎn)證后再付月供，開發(fā)商于是對其下了最后通牒，稱若再不還款就到法院起訴。王女士向律師咨詢后得知，這種情況下如果打官司，開發(fā)商將承擔(dān)沒有按時辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。但按合同規(guī)定計算，這筆罰款遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵不上開發(fā)商代償?shù)你y行按揭款?？扇绻淮涡詺w還開發(fā)商代償?shù)目铐棧鸵馕吨詫⒗^續(xù)承擔(dān)房產(chǎn)證辦理不下來的風(fēng)險。這時的王女士感到自己處境極為不利，于是想到了退房。聽說王女士要退房，開發(fā)商態(tài)度緩和了許多，因為怕王女士退房可能會引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致其他業(yè)主大量要求退房。目前事情仍在協(xié)調(diào)。律師指南延期辦理房產(chǎn)證業(yè)主可要求索賠房產(chǎn)證遲遲辦不下來的情況目前并不鮮見。如果開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦不下來，也就無法辦理產(chǎn)權(quán)分割，購房業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)證自然是遙遙無期了。如果在規(guī)定時間內(nèi)因為開發(fā)商的原因不能辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王女士可通過法律途徑索要賠償根據(jù)目前情況分析，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致王女士在合同規(guī)定時間內(nèi)無法拿到房產(chǎn)證，王女士可根據(jù)合同相關(guān)規(guī)定，追究開發(fā)商違約責(zé)任。如每遲延一天承擔(dān)購房總價款萬分之一的違約金。在協(xié)商不成的情況下，王女士可以先行起訴，就已超過的期限要求支付違約金。此后開發(fā)商仍然不能辦理房產(chǎn)證的，可以再次起訴追究后一段時間的違約責(zé)任。以“拒還月供”抵制開發(fā)商違約不理智發(fā)生房產(chǎn)證遲遲辦理不下來的情況，購房者不能以此抗拒銀行還款。購房合同與銀行借款合同是兩個既關(guān)聯(lián)又相互獨立的合同，開發(fā)商對借款合同的擔(dān)保合同是依附于借款合同的。按法律程序，當(dāng)王女士簽訂購房合同并支付首付款后，銀行以貸款的方式為王女士支付了其余款項，這時王女士已全部履行了對開發(fā)商的付款義務(wù)，轉(zhuǎn)而形成與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。如果王女士不履行對銀行的還款義務(wù)，銀行有權(quán)按擔(dān)保合同規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。而開發(fā)商代為還款后，可轉(zhuǎn)而向王女士追償。購房合同履行中有什么問題，應(yīng)由雙方依據(jù)合同或法律規(guī)定解決，購房人不能因開發(fā)商的違約而不履行銀行貸款合同義務(wù)，拒付銀行貸款是不理智的。 退房時須注意解除權(quán)行使期限王女士采用退房的形式也未嘗不可。根據(jù)法律要求，商品房買賣合同規(guī)定或法規(guī)規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記期限屆滿后超過一年的，由于出賣人原因?qū)е沦彿空邿o法辦理房屋所有權(quán)登記，購房者可請求解除合同和賠償損失。王女士購買的樓盤現(xiàn)在已超過合同約定期限一年沒有辦理好房產(chǎn)證，所以她已享有解除合同退房的權(quán)利。但需要提醒的是，請求解除合同應(yīng)當(dāng)注意行使合同解除權(quán)要在一定時間內(nèi)進行。當(dāng)發(fā)生法定解除權(quán)事由時，合同一方享有合同解除權(quán)。法律沒有規(guī)定或當(dāng)事人沒有約定時限的，經(jīng)對方催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月，對方?jīng)]有催告的，可以在一年內(nèi)行使解除權(quán)；逾期不行使的，解除權(quán)將失去。 退房流程一覽表 第1步向開發(fā)商發(fā)出解除合同通知書。開發(fā)商同意的，雙方協(xié)商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開發(fā)商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開發(fā)商賠償相關(guān)損失，由法院判決。 第2步在購房合同解除后，可向貸款銀行請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，這種請求法院應(yīng)給予支持。 第3步將開發(fā)商歸還的購房款優(yōu)先歸還享有抵押權(quán)的銀行。開發(fā)商在歸還購房款時可以將代為償還的銀行款項予以扣除。買房流程全接觸，付款方式（五）申請個人住房貸款應(yīng)具備的條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；在所購（建、大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（建、大修）住房的首付款。有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他組織或個人作為保證人；銀行同意的貸款行規(guī)定的其他條件。一次性付款是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價位小單元的樓盤銷售。利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房價款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價格最低。弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項資金的利息，對經(jīng)濟能力有限的購房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風(fēng)險大。分期付款 又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。 利：緩解一次性付款的經(jīng)濟壓力，也可用房