【正文】 。買房流程全接觸，物業(yè)管理（七）一 網(wǎng)友提問：請問物業(yè)管理費到底包含哪些方面呢？，這個費用應(yīng)該是業(yè)主分攤嗎？？上面三個問題是我暫時能想到的吧。不知道有沒有物業(yè)管理相關(guān)的法律？專業(yè)人士請指點一下。下周周末將就上述三項舉行小型聽證會，我想收集一些相關(guān)法律規(guī)定。律師回復(fù)：根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括以下項目：(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)費；(3)綠化管理費；(4)清潔衛(wèi)生費；(5)保安費；(6)辦公費；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；(8)法定稅費。此外，物業(yè)管理費中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費。與我國基本價格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價三種定價方式。二 網(wǎng)友提問：物業(yè)費、有線電視費應(yīng)從何時算起？律師回復(fù)：物業(yè)費應(yīng)從你辦理入住手續(xù)之日起計算；如在你辦理入住時有線電視已開通，有線電視費也從你辦理入住手續(xù)之日起計算。三網(wǎng)友提問：不滿意服務(wù)能拒付物業(yè)費嗎？ 業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。首先，物業(yè)管理公司只是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。其次，物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費的業(yè)主）的共同利益遭受損害。因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計了一整套完整的監(jiān)督機制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。只有當物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，違反了物業(yè)管理合同時，業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費。而此案例中，責任本身不在物業(yè)管理公司，并且他們已經(jīng)盡到了自己的責任，所以阮女士無理由拒絕交納物業(yè)管理費。王律師認為，阮女士應(yīng)查明造成房屋漏水的直接責任到底在開發(fā)商還是樓上業(yè)主，如果是房屋質(zhì)量問題，可直接找開發(fā)商要求承擔違約賠償責任；如果是樓上業(yè)主過失造成漏水，則阮女士應(yīng)直接找樓上業(yè)主承擔賠償責任。四 網(wǎng)友提問：律師您好，我們小區(qū)有回遷戶、房改戶、還沒有保安人員，而且由于小區(qū)復(fù)雜一直沒能夠成立業(yè)主委員會，小區(qū)的物業(yè)是開發(fā)商聘的，我們的這棟商品樓是否可以單獨成立業(yè)委會，我們這些業(yè)主該怎么辦物業(yè)費是否該比別的不是商品房的業(yè)主交的多而且享受同等待遇呢？我們這棟樓的業(yè)主怎樣才能成立業(yè)主委員會呢？請您幫我們想想辦法。謝謝！律師回復(fù)：同一小區(qū)，同一物業(yè)，同一服務(wù)，物業(yè)費不同，除非開發(fā)商另外補貼。否則不合理。一個小區(qū)只能成立一個業(yè)委會，你可以到小區(qū)辦去咨詢一下。五 網(wǎng)友請問：新買的房子，沒有入住要交物業(yè)管理費用嗎？問題補充:是還沒裝修的房網(wǎng)友回復(fù)：這個肯定的，我去年新買了小區(qū)的住宅樓，尚未入住，就先交了一筆超出預(yù)算的開銷，其中就包括物業(yè)管理費及衛(wèi)生費及暖氣費等。如果不交清，物業(yè)就不給鑰匙，雖然氣憤這類霸王條款，但想想大頭（房款）都交了，還在乎這些小錢嗎？咬咬牙，交了，現(xiàn)在還是為此耿耿于懷。找個相關(guān)部門或者媒體給他們暴光，也許能夠有個說法，否則，只能吃啞虧。祝你好運！律師回答：楊雨軒這一問題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個問題。房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應(yīng)當是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標準。但是在實際操作中，買賣雙方往往以入住交接作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。商品房買賣合同對房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開發(fā)商要在房屋交付時，向購房人提供房屋驗收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)商承擔.既然房屋已經(jīng)交付，無論業(yè)主是否實際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費也理應(yīng)交納，因為無論業(yè)主是否實際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。專家建議消費者在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)注意幾點：要認真和善于行使自己的權(quán)利。所謂認真行使，就是在開發(fā)商不能提供相關(guān)文件又通知您辦理入住手續(xù)時，應(yīng)依據(jù)合同約定堅決拒絕接收，不要稀里糊涂收了房子。所謂善于行使，是指要對發(fā)現(xiàn)的問題做一下分析，看出現(xiàn)的問題是否能夠構(gòu)成拒絕驗收的理由，比如墻面、地面裝修有問題，衛(wèi)生潔具不符合原定標準等，雖然也屬于問題，但一般不會構(gòu)成拒絕驗收的依據(jù)。對這樣的問題，不妨在開發(fā)商提出賠償方案或改進措施后，先辦理入住手續(xù)，再敦促開發(fā)商落實，以免耽誤自己使用房子。交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來。如果決定拒絕接收，則要書面說明拒絕接收的理由。如果接收但有問題需要解決，則應(yīng)要求開發(fā)商將處理意見形成書面文字，以備今后協(xié)商不成時，有據(jù)可查.上述所有的書面內(nèi)容，原則上都應(yīng)該是一式兩份，雙方要簽字或蓋章，避免開發(fā)商內(nèi)部發(fā)生人事變動后，接任者拒絕承認前任的承諾。買房流程全接觸，產(chǎn)權(quán)過戶（八）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?　　房屋買賣的所有權(quán)過戶和轉(zhuǎn)移登記，一般在購房者購房后，由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 房屋產(chǎn)權(quán)證是對進行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》和《房屋他項權(quán)證》三種。《房屋所有權(quán)證》發(fā)給擁有房屋所有權(quán)人。《房屋共有權(quán)保持證》發(fā)給房屋共有人?！斗课菟棛?quán)證》發(fā)給與房屋所有權(quán)有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)人，如典權(quán)人、抵押權(quán)人等. 《房屋產(chǎn)權(quán)證》一旦遺失，應(yīng)盡快到原發(fā)證機關(guān)申請補領(lǐng)新證。申請人應(yīng)提交補領(lǐng)新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經(jīng)房管機關(guān)審查確認后，補發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費用。需要哪些材料： （1）《房屋所有權(quán)證》； （2）《國有土地使用權(quán)證》（審原件，收復(fù)印件）； （3）交易評估報告； （4）存量房合同； （5）房屋交易登記申請表； （6）土地納稅登記簿； （7）賣方資料：夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明（審原件，收復(fù)印件）；若為單身的，需到派出所或民政局開具單身證明，或到公證處公證；若為離婚的，需離婚證或民事判決書，并提供財產(chǎn)分割協(xié)議及至今仍單身的證明； （8）買方資料：身份證（審原件，收復(fù)印件）；外地人口需提供流動人口婚育證明； （9）《房屋所有權(quán)證》圖紙頁若為電腦打印的，需復(fù)印兩份，一份留房地局存檔，一份附在新《房屋所有權(quán)證》后，可免測丈費。 領(lǐng)取房產(chǎn)證時需在公司權(quán)證人員的陪同下，本人帶身份證原件、交易收件單領(lǐng)?。ㄊ占７奖９埽?。過戶需要繳納哪些費用： 7月19日，網(wǎng)友咨詢湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)，“我有一84平米的商品房，現(xiàn)想過戶到我母親名下，請問各項費用應(yīng)按什么比例交納？大概需多少錢？另該房為我個人婚前財產(chǎn)，但有部分貸款為婚后所還清的，請問過戶時是否需雙方到場簽字？”回復(fù)： (1)您要將您的房屋過戶到您母親的名下，這種情況屬于個人與個人之間房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)交納的稅費比例如下： 交易費：6元/平方米，買賣雙方各承擔50％； 契稅：％計算，由買方承擔 印花稅：成交價或評估價的l％，由買賣雙方各自承擔50％； 土地出讓金：成交價或評估價的l％，由買方承擔。(如果您購買的商品房所處地塊的取得方式是通過出讓方式取得的，即開發(fā)商已按規(guī)定繳納了土地出讓金，您就不需承擔此項費用)。 (2)關(guān)于您的這套房屋過戶大概需交納多少費用，這要根據(jù)該房屋的實際狀況，參照當?shù)氐氖袌鰞r格由交易所工作人員進行評估，并根據(jù)上述比例計算確定。 (3)根據(jù)我國《婚姻法》第十八條規(guī)定，夫妻的婚前財產(chǎn)，是夫妻各自所有的財產(chǎn)。但是對于婚前財產(chǎn)在婚后如果用共有財產(chǎn)進行償還部分貸款，則該部分財產(chǎn)應(yīng)視同夫妻共有財產(chǎn)。因此，在辦理過戶時，就需要雙方到場簽字。買房流程全接觸，裝修裝飾（終結(jié)版）一、忌倉促上馬 一些人有了新居后，急于入住。他們便匆匆忙忙找了一個裝飾公司，要求對方在十天半月就要交工。至于房間的設(shè)計、裝飾材料的選用，這些戶主心里并沒有仔細考慮。由此可能出現(xiàn)這些問題：匆忙選擇的裝飾公司不能盡如人意，設(shè)計、施工水平?jīng)]能達到要求。因此在裝修之前，您不要太匆忙，要留出一段時間好好考慮房間的設(shè)計和裝飾材料的選擇，以及用一段時間去選擇一家合格的裝飾公司。二、忌“胸無全局” 在裝修之前，您應(yīng)該對房間的裝飾風格、所使用的裝飾材料、家具的選擇和大致的擺放位置以及裝修的預(yù)算等心里有數(shù)。切忌對這些沒有考慮、全憑一時好惡，對于房間裝飾沒有通盤考慮。這樣往往會出現(xiàn)家具與裝飾風格不相符合。三、忌“缺少變化” 雖然說一套住宅應(yīng)該統(tǒng)一在一種裝飾風格下，但每個房間都有不同的功用，居住者也不一樣。所以切忌在所有的房間中都采用一種裝飾風格，使用同樣的裝飾材料。這樣做只能使房間顯得缺少情趣和變化。四、忌表面的“涂脂抹粉” 從目前的建筑格局來講，并非所有的格局都很合理，所以切忌依賴房間原有的格局，只做房間的“表面文章”。這樣只能給使用者帶來更多的不方便。從美學角度考慮，矩形的房間并不理想。五、忌不分主次 有些人在裝修中不分主次，對于所有空間“一視同仁”。這樣裝修不僅花費過多，而且往往“事倍功半”。其實整套房間的某些空間的裝修可以簡潔一些，憑家具和裝飾品來點綴空間。六、忌脫離文化背景 照搬畫冊的裝飾手法，往往只能“畫虎不成反類犬”，所以切忌脫離文化背景。如果房間里都是西式風格，卻擺設(shè)了太師椅，就很不諧調(diào)。七、忌脫離外部環(huán)境 如果您的居室外邊十分嘈雜、紛亂，內(nèi)部裝修就要簡潔一些；如果房間在陰面，裝修是就忌用深顏色。八、忌“無人參與” 有些消費者把裝修的全過程都交給裝飾公司，自己不參與一點意見。這樣裝修出來的房間沒有一點主人愛好和性格的體現(xiàn)。九、忌盲目攀比 有些人在裝修時只考慮豪華程度，以致預(yù)算超支，結(jié)果不能購買與之相配的家具。十、忌追求“一步到位” 目前大部分都希望裝修“一步到位”，其實家也在“生長”，裝修也要隨之做小的調(diào)整。例如孩子大了，兒童間的裝修和家具就要隨之改換。十一、忌生搬硬套 所有的裝飾手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼湊只能給人凌亂的感覺。尤其是在裝修之前，有些人喜歡去別人家“取經(jīng)”，結(jié)果自己家的裝修風格凌亂，不成體系。17 / 1