【文章內(nèi)容簡介】 建筑面積”，就是我們平時所講的“套內(nèi)面積”。例如你買了一間120平方米的房子。 容積率　在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 　　建筑面積　指建筑物的水平面積，其計算公式為： 　　建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分攤的公共建筑面積 　　套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 　　套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 　　公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積 　　公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 　　說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。 　　知道了套內(nèi)建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數(shù)了。 　　居住面積　是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 　　居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 　　，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。 　　剪力墻結(jié)構(gòu)　是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。 　　環(huán)保小區(qū)　即注重環(huán)境保護的小區(qū)。這實際上是開發(fā)商在玩弄“文字游戲”。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應(yīng)。 　　花園式住宅　也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 商品房房價的構(gòu)成 　大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成： 　 一是地價成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費用等；二是建筑安裝費用，如設(shè)計、招標、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平費），甚至市政費、用電權(quán)費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經(jīng)營費用，包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。 房地產(chǎn)項目類型基礎(chǔ)概念 傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標準綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。 別墅 代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究； 普通住宅 普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。 項目類型的發(fā)展與豐富 經(jīng)濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。 板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風(fēng)。 公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時尚。 城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。 項目類型的新界定 以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式—— 別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂設(shè)施、附近或有山有水的地方。 概念延伸：城市別墅近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起，“城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導(dǎo)項目。 Townhouse的基本解讀1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過4層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。北京的Townhouse緣起：別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。 公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運而生。 Townhouse的基本解讀2北京受到認可的TOWNHOUSE項目符合十大標準—— 位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。 交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達性和便捷性。 環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。 建筑：社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。 價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。 服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。 文化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。 Townhouse的四種形式通常，我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅，因為Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標志的。但實際上，一個純粹的Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼 板樓、塔樓項目類型 板樓與塔樓的基本解讀1板樓、塔樓是通過建筑形式的明顯不同而相比較而言；所以我們在研究中把板樓、塔樓相提并論，更好地區(qū)隔與了解二者的特點。 國家住宅工程中心對板樓、塔樓的定義是：板樓——是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。塔樓——主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。板樓、塔樓的不同，在內(nèi)、外兩方面均產(chǎn)生影響：外部——建筑高度、密度、容積率不同內(nèi)部——戶型、銷售分攤不同板樓基本形式小高層板樓：９至１２層左右的板樓高層板樓：16層以上甚至更高的稱為高層板樓多層板樓：６層以下的 q供應(yīng)量以小高層最重：從2001年以來，小高層所占比例逐漸遞增，小高層板樓的供應(yīng)量在三種板樓中為最主要；q滿意度以多層居首：在消費者滿意度的調(diào)查重，６０％以上的消費者最中意的是多層板樓；q平均售價以高層板樓最低：由于容積率高，同等條件同等檔次的高層板樓平均售價最低； 塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：十字型、方形塔樓改革的塔樓形式：蝶型塔樓 q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的建筑特征：167。外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密相連，像沒有張開翅膀的蝴蝶，改變了傳統(tǒng)塔樓外觀體態(tài)的臃腫，體態(tài)輕盈秀麗，外觀比較新穎。167。朝向、采光、通風(fēng)上有突破蝶形建筑設(shè)計還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。167。斜角存在成為新問題但蝶式建筑中因各戶間連接依然緊密，戶與戶之間的相互影響、相互依賴還比較大，所以產(chǎn)生出很多在戶型設(shè)計中難以避免的斜角問題，這既是蝶式建筑的“標簽”之一，也是蝶式建筑為尋求突破而必須跨越的障礙。 q與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶塔的市場適應(yīng)性：167。平衡成本與建筑形式板樓的售價明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對采光通風(fēng)活動空間采取了犧牲，對于沒有明顯板、塔偏好的消費者而言，蝶塔幫助實現(xiàn)了成本與戶型的平衡。板、塔優(yōu)劣勢集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高 建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。出入空間大小 容積率低高 通風(fēng)好不暢 朝向戶戶朝陽常有無采居室 采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。使用率板樓戶型的使用率平均達到80%；最高可達90%塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低。銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓 小戶型——塔樓突圍塔樓市場形勢危難，在建筑形式上突破的實驗之后，開發(fā)商開始實行市場定位的突破，其中，小戶型社區(qū)的定位，奮力一博為挽回塔樓的市場地位。小戶型社區(qū)長短處：從建筑形式而言，小戶型社區(qū)，通常表現(xiàn)為同層樓8戶甚至10戶以上的單位，使塔樓的劣勢更加突出。小戶型以總價低吸引消費者，實際上單價的性價比較高。小戶型社區(qū)的成功來源于細分市場定位，準確地抓住目標消費者的心理，可以稱得上是以小博大的市場推廣典范。 消費者角度的項目類型比較消費者的項目類型偏好 排除一定范疇內(nèi)價格的影響因素，較理想狀態(tài)下，普通北京市民的對住宅項目類型的消費心理是：首選多層板樓，然后是小高層板樓、塔樓與townhouse。 北京住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查：％的購房者選擇多層板樓，％的購房者選擇小高層板樓，％，％。 定價比較 價格比較（同檔次同條件）別墅Townhouse板樓塔樓平均單價最高次高單價比較：獨棟雙拼疊拼〉聯(lián)排高于板樓單價比較：多層小高層高層最低蝶塔傳統(tǒng)塔樓平均總價最高以總建筑面積論價格需求下的項目類型偏好無論以單價或以總價論：別墅、Townhouse項目仍然很難在市場份額上有所進步；無論板樓還是塔樓，100平米戶型仍將維持分水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜的5000元單價的普通住宅，有最廣闊市場空間。 區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Townhouse板樓塔樓自然地理位置自然風(fēng)光出眾自然地理位置以選址論經(jīng)濟地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地區(qū)，犧牲了經(jīng)濟地理位置公寓〉普通住宅〉經(jīng)濟適用房 區(qū)域需求下的項目類型偏好 別墅、Townhouse、板樓、塔樓，在自然與經(jīng)濟地理位置的條件中，誰擁有良好的交通環(huán)境，就贏得競爭的先機。 交通便利成為消費者對住宅區(qū)域的首要考慮因素：在本次調(diào)查中，％的被訪者希望項目周邊有良好的公共交通，交通問題已是被廣大購房者普遍關(guān)注的問題，而具有該項優(yōu)勢的房地產(chǎn)項目成為他們的首選。28％的購房者希望所購房產(chǎn)在成熟社區(qū)，19％的調(diào)查者希望有升值潛力，％的人希望在目前的熱點區(qū)域購房。 由此可見，一部分消費者開始把住宅市場作為一種投資，并且北京有著不錯的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費過高、二級市場的拖沓不前、租賃市場信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。 二、房地產(chǎn)投資學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述章前案例：廣州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)急群眾所急，等國家投資建住宅無異杯水車薪，不能解決問題。經(jīng)充分研究，區(qū)政府決定通過“以地養(yǎng)地”和引進外資相結(jié)合的途徑來解決。1979年3月成立了引進外資住宅建設(shè)指揮部，向區(qū)政府借1000元作辦公費，開始了籌備工作。當年10月5日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第一宗引進外資興建東胡新村的協(xié)議，12月動工興建。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子1/3給外商出售，1/3安置拆遷戶，1/3歸公司作商品房出售。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。以后他們又通過“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強經(jīng)營管理等辦法，使業(yè)務(wù)不斷擴大。1983年6月定名為華東實業(yè)公司，1988年改組為東華實業(yè)股份有限公司。繼東湖新村之后，他們又開發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)?，F(xiàn)在資產(chǎn)過億，成為一級房地產(chǎn)開發(fā)公司，業(yè)務(wù)還擴展到香港，在香港成立了聯(lián)營公司。東華公司的實踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一門學(xué)問，把這門學(xué)問做好了，就可以提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程要點：1. 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。2. 房地產(chǎn)業(yè)使之從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。3. 房地產(chǎn)業(yè)是國民