【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 控一直持續(xù)到現(xiàn)在，依然沒(méi)有結(jié)束的跡象。但是這一切調(diào)控的后果最初并未使房?jī)r(jià)回落,反而在各大城市出現(xiàn)房?jī)r(jià),投資一路高漲。這一次中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與不同以往,我們有必要配合其他改革,借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),多管齊下,才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入理性健康的發(fā)展軌道上來(lái)。正是有這樣的認(rèn)識(shí),2007年9月份至今我國(guó)的宏觀調(diào)控政策以“組合拳”為主基調(diào):財(cái)政政策,貨幣政策,土地政策,產(chǎn)業(yè)政策,稅收政策,匯率政策等等為組合,以土地控制為核心,通過(guò)靈活運(yùn)用和強(qiáng)有力的執(zhí)行,逐漸把過(guò)去房?jī)r(jià)虛漲的部分?jǐn)D出去,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì) 　　價(jià)格的高低與供求關(guān)系密切相連,所以政府調(diào)控房?jī)r(jià),主要也從供求入手,兩方面都要同時(shí)調(diào)整。我國(guó)當(dāng)前的局面是供給嚴(yán)重不足,需求過(guò)度膨脹。需求在當(dāng)前的膨脹既與我國(guó)過(guò)去的土地?zé)o償使用制度,住房福利分配制度有關(guān),同時(shí)也與收入增加,城市化進(jìn)程加快,金融產(chǎn)品的衍生有關(guān)。供給不足有客觀原因,如土地的不可再生,原材料價(jià)格上漲,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)過(guò)長(zhǎng)等等。主觀上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地,捂盤惜售等惡劣行為，以及國(guó)際熱錢的涌入,市場(chǎng)投機(jī)過(guò)盛也使得房源供應(yīng)不足。 　　既然房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面的形成既有客觀原因,也有主觀原因。那么我們執(zhí)行短期的調(diào)控政策只可能把主觀原因消除,把過(guò)分虛漲的價(jià)格部分?jǐn)D出去,而客觀原因的存在使供不應(yīng)求局面長(zhǎng)期保持,房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)看是上漲的。所以長(zhǎng)期的調(diào)控政策的重點(diǎn)就應(yīng)該以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性繁榮為主,而不能只糾纏于房?jī)r(jià)是上漲還是下降這一單一的命題上,這樣才是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。2007年出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果是房?jī)r(jià)越壓越漲,這與政策的滯后性有關(guān)。而從2008年開(kāi)始,供求形勢(shì)發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變：很多城市,尤其是一線城市,房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌，國(guó)家在2007年布署的經(jīng)濟(jì)適用房廉租房政策正加緊在2008年實(shí)施,加上90/70的政策,市場(chǎng)上的房源逐漸增加了很多。但老百姓大多還在持幣觀望,這可能將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生進(jìn)一步的變化?！坝仓憽钡木置妫员仨氁瓿砷L(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。 　　二、已出臺(tái)政策的利與弊 　　 　　個(gè)人住房按揭政策的新變化表現(xiàn)為首付和利率在原有基礎(chǔ)提高,買第二套房還要提高首付和利率,這些都是為了打擊炒房者,騰出房源賣給真正的自住者。但這些措施抑制了炒房者也抑制了真正的購(gòu)房人,這讓他們的消費(fèi)需求在短期內(nèi)削減了。此時(shí)的供求關(guān)系好象顯得供過(guò)與求。,就會(huì)在以后某一特定時(shí)期集中爆發(fā)出購(gòu)買需求,使得這一時(shí)期又出現(xiàn)供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)又會(huì)快速飛漲。同時(shí)投資者中有的財(cái)力雄厚,他們幾乎不靠貸款來(lái)投資,加息對(duì)他們沒(méi)有什么影響。目前雖然人數(shù)不多,但其占有的房屋面積不少,如果任由其占用更多的資源,那么供不應(yīng)求的局面還會(huì)進(jìn)一步惡化。另外就整體經(jīng)濟(jì)而言,進(jìn)一步提高利率會(huì)刺激外資的涌入,國(guó)際熱錢通常流向樓市和股市,從而更加引發(fā)價(jià)格上漲。就個(gè)體企業(yè)而言,很多開(kāi)發(fā)商會(huì)謹(jǐn)慎行事,或減產(chǎn)或轉(zhuǎn)移資產(chǎn),供應(yīng)又會(huì)進(jìn)一步縮小,價(jià)格還會(huì)上漲。 　　另外開(kāi)發(fā)商之所以有機(jī)會(huì)造高價(jià)房,除了考慮旺盛的需求外,還和個(gè)人住房按揭制度的漏洞有關(guān)。銀行在決定放貸之前一般要對(duì)抵押房產(chǎn)作評(píng)估。 目前在國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中一般都簡(jiǎn)單地采用市場(chǎng)比較法，對(duì)比周邊類似樓盤的市場(chǎng)價(jià)位加權(quán)平均推算出按揭樓盤的價(jià)值，而沒(méi)有更多地考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制和處置成本，以及未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，高估按揭房產(chǎn)價(jià)。而且大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)一手按揭房產(chǎn)不要求評(píng)估，而是以房產(chǎn)的銷售價(jià)格作為發(fā)放貸款的價(jià)值依據(jù)。這種做法必然鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商盡量建造高價(jià)房屋，或者采取各種可能的方式推高房?jī)r(jià)，促成高價(jià)交易合同，以獲取高額按揭貸款。 　　 　　緊縮型的貨幣政策主要包括提高存款準(zhǔn)備金率,發(fā)行央行票據(jù),進(jìn)行正回購(gòu)操作,這些為的是縮小商業(yè)銀行的放貸能力,回收過(guò)剩的流動(dòng)性。少了金融的支持,開(kāi)發(fā)商舉步為艱,整個(gè)行業(yè)重新優(yōu)勝劣汰。盡管這種“洗牌”會(huì)使房地產(chǎn)資源得到合并重組,產(chǎn)品今后的性價(jià)比會(huì)更高。但繼續(xù)使用這一政策也會(huì)出現(xiàn)一定難度。發(fā)行央行票據(jù),意味著央行增加了市場(chǎng)上對(duì)資金的需求,這加大了央行在貨幣供應(yīng)量和利率之間進(jìn)行協(xié)調(diào)的難度,很難同時(shí)兼顧量與價(jià)的平衡,且發(fā)行成本上千億元,難以為繼。用提高準(zhǔn)備金率固然有降低調(diào)控成本的好處,但是由于央行要對(duì)金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金支付利息,這客觀弱化了它對(duì)金融機(jī)構(gòu)“課稅”的調(diào)控功能。 　　 　　對(duì)于目前實(shí)行的二手房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅從一定程度上抑制了房產(chǎn)投機(jī), 能使原來(lái)的投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向投資，使炒房者轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線投資。但它又是一把雙刃劍，增加了二手房流轉(zhuǎn)難度，二手房交易成本的增加不利于存量房市場(chǎng)的流通，而存量房市場(chǎng)的不發(fā)展，反過(guò)來(lái)將加劇新房的供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上漲。 　　 　　對(duì)于90/70的規(guī)定,政府是想通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)增加普通老百姓買得起的房源。但我們國(guó)家幅員遼闊,每個(gè)地區(qū)有自己對(duì)面積和總價(jià)的習(xí)慣性認(rèn)同和綜合考慮。90平方米這種一刀切的做法是在特定時(shí)期執(zhí)行的直接行政干涉,主要為的是防止出現(xiàn)國(guó)家出臺(tái)原則性政策,地方想方設(shè)法拖延的局面,政策得不到執(zhí)行,房?jī)r(jià)還會(huì)上升。至于這種做法今后的完善,各大城市可依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況來(lái)定一些細(xì)則加以妥善處理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房?jī)r(jià)格的制定,雖然博得老百姓拍手稱好,但這很明顯違反了市場(chǎng)規(guī)律,在利潤(rùn)的推動(dòng)下,當(dāng)成本上漲,價(jià)格又不準(zhǔn)漲的情況下,開(kāi)發(fā)商只可能降低工程質(zhì)量,減少供應(yīng)或轉(zhuǎn)移資產(chǎn),價(jià)格終究還是會(huì)上漲起來(lái)。 　　所以從目前的局面我們可以看到,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策很多在2007年并沒(méi)有出現(xiàn)當(dāng)初想象的理想效果,但進(jìn)入2008年后這些政策的威力就顯現(xiàn)出來(lái)。我國(guó)的調(diào)控政策有其優(yōu)勢(shì)的一面,也有不足的部分。要滿足老百姓的住房需求,首先要考慮他們的收入狀況?，F(xiàn)在的國(guó)情按收入來(lái)劃分,人們可分為低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定買不起房,高房?jī)r(jià)又帶來(lái)了高租金,所以低收入者的生存條件特別惡劣。中等收入者占大多數(shù),他們?nèi)藬?shù)多,對(duì)房屋需求大,條件要求高一些,其收入與高房?jī)r(jià)相比,他們也買不起。如果市場(chǎng)上只有單一的高房?jī)r(jià)的房源,他們被迫選擇,成為“房奴”。這也是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)的底氣—不愁沒(méi)人買。,愿出多高的價(jià)就出多高的價(jià),那是他們的自由,這群人的住房問(wèn)題完全可由市場(chǎng)來(lái)解決。所以我們要重點(diǎn)探討的是占中國(guó)絕大多數(shù)人的住房保障問(wèn)題,看還需在現(xiàn)有政策之下如何再完善,而不是單純的降低房?jī)r(jià)。價(jià)格問(wèn)題應(yīng)主要交給市場(chǎng)去解決,而政府應(yīng)把過(guò)去自己所忽略的保障責(zé)任擔(dān)負(fù)起來(lái)。日本房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)的啟示摘要：日本的房地產(chǎn)泡沫對(duì)日本經(jīng)濟(jì)打擊非常嚴(yán)重。中國(guó)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)，防止銀行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸失控，強(qiáng)化土地資源管理，保持匯率穩(wěn)定，靈活運(yùn)用利率等金融杠杠來(lái)避免房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。 　　關(guān)鍵詞：日本；中國(guó)；房地產(chǎn)；泡沫 　　 　　一、日本房地產(chǎn)泡沫成因 　　 　　二戰(zhàn)后，日本百?gòu)U待興，尤其是住宅市場(chǎng)，供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房緊缺成為一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個(gè)人共同集資的政策，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，使戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比例保持在68%左右。隨著日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的迅速增強(qiáng)，至1981年全日本基本解決了供需之間的數(shù)量上以及質(zhì)量上的矛盾。此后，日本在繼續(xù)開(kāi)發(fā)新建住宅區(qū)的同時(shí)，加快了舊區(qū)改造工作。 　　戰(zhàn)后日本住宅建設(shè)以及日本經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)60年代中期以來(lái)的快速發(fā)展使人們相信在日本土地價(jià)格永遠(yuǎn)上漲的神話。東京土地價(jià)格在19551987年保持年均增長(zhǎng)16%的速度。土地的稀缺性，加上房產(chǎn)消費(fèi)的盲目性，產(chǎn)生了土地神話。土地只會(huì)升值不會(huì)貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產(chǎn)的總價(jià)值約為20萬(wàn)億美元，大約是1955年的75倍，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全球股市總市值的2倍。從地價(jià)來(lái)看,1990年僅東京的地價(jià)總值就相當(dāng)于當(dāng)時(shí)整個(gè)美國(guó)地價(jià)總值。日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使日本出現(xiàn)了地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國(guó)人最驕傲的產(chǎn)業(yè)好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國(guó)富民強(qiáng)”，大量新資金沒(méi)有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來(lái)越高，價(jià)格和泡沫與日俱增。地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)十幾年的低迷和蕭條。 　　日本金融體系沒(méi)有限制商業(yè)銀行的資金最終流入股市的規(guī)定，從而為股市與房地產(chǎn)雙重“泡沫”的形成創(chuàng)造了條件。20世紀(jì)80年代以來(lái)，日本央行為了刺激經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國(guó)財(cái)長(zhǎng)聚會(huì)紐約的廣場(chǎng)飯店，就爭(zhēng)執(zhí)許久的日元升值達(dá)成協(xié)議，史稱“廣場(chǎng)協(xié)議”，迫使日元升值38%。之后一年時(shí)間里日元對(duì)美元升值一倍以上，由此對(duì)出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過(guò)度，連續(xù)5次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過(guò)10%，1998年超過(guò)15%，造成市場(chǎng)上資金流動(dòng)性過(guò)剩。但是由于當(dāng)時(shí)日本上下對(duì)日元升值和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和“見(jiàn)效”的股市樓市，過(guò)量投機(jī)資金云集不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，造成股市樓市價(jià)格雙雙飆升。1985年以后的4年時(shí)間中，東京地區(qū)商業(yè)用地價(jià)格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，東京大阪的住宅價(jià)格都上漲了2倍多。在此過(guò)程中日本政府并沒(méi)有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽(tīng)之任之。 　　在資金泛濫的情況下，原本應(yīng)該緊縮的信貸不僅沒(méi)有緊縮，相反進(jìn)一步擴(kuò)張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤(rùn)，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目，來(lái)者不拒有求必應(yīng)。1990年危機(jī)已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。當(dāng)年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達(dá)到50萬(wàn)億日元，占貸款總額的1/4。尤其錯(cuò)誤的是為了擴(kuò)大杠桿作用增加利潤(rùn)，日本銀行違反國(guó)際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)當(dāng)作資本金向外出借，造成流通領(lǐng)域里的貨幣數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)張。1991年日本銀行總貸款額達(dá)到當(dāng)年國(guó)民生產(chǎn)總值的90%，而美國(guó)僅為37%。為了爭(zhēng)奪利潤(rùn)和分享市場(chǎng)，日本上千家財(cái)務(wù)公司和投資公司等非銀行機(jī)構(gòu)也不顧政策限制，躋身于房地產(chǎn)金融行業(yè)，直接或間接向房地產(chǎn)貸款，總額高達(dá)40萬(wàn)億日元?？梢哉f(shuō)日本金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。 　　日本自1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”以來(lái)房地產(chǎn)和金融泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，并在后來(lái)5年時(shí)間里執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，致使日本經(jīng)濟(jì)在1991年第4季度開(kāi)