【正文】 值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。 　　投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。 　?。ǘ┕蕛r值的概念 　　我國的會計準則對公允價值所下定義是：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。公允價值應(yīng)該按以下原則確定：存在活躍市場的資產(chǎn)或負債，活躍市場中的報價應(yīng)當(dāng)用于確定其公允價值；不存在活躍市場的，參考熟悉情況及自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格或參照實質(zhì)上相同的其他資產(chǎn)或負債的當(dāng)前公允價值；不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)等確定資產(chǎn)或負債的公允價值。 　　 　　二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的優(yōu)缺點 　　 　?。ㄒ唬┎捎霉蕛r值計量的優(yōu)點 　　新準則引入公允價值的計量模式，是我國會計準則的一個飛躍，它對我國的會計準則變更的歷史意義是不可估量的。 　　公允價值計量能更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的真正價值，更真實地滿足信息使用者的決策需求。以前的會計要素的計量，強調(diào)以歷史成本為基礎(chǔ)進行計量，但是在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，各種投資品種層出不窮，再以歷史成本計價已經(jīng)不能真正反映公司資產(chǎn)真正價值，投資性房地產(chǎn)的持有目的就是為了增值或者賺取租金，而不是用于出售和其他生產(chǎn)目的，并且取得這些資產(chǎn)的成本通常非常低，后來由于土地、資源的局限性，經(jīng)濟的發(fā)展等原因，資產(chǎn)的價格大幅度上漲，此時引入公允價值的計量模式可以反映其在市場上的真正價值，更確切地反映企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力及所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險，更有助于信息使用者更好地做出正確的決策。 　　公允價值計量的引入反映了中國會計準則與國際會計準則的趨同，滿足了與國際接軌的需要。由于國際會計計量普遍采用公允價值，如果我們的會計準則仍然采用過去的賬面價值的方法，不僅不利于我國會計業(yè)與國際接軌，也不利于我國會計業(yè)的發(fā)展。市場經(jīng)濟在本質(zhì)上是公允經(jīng)濟，對公允原則的偏離，必然會給整個國民經(jīng)濟帶來負面影響。 　　采用公允價值計量模式可以增強企業(yè)融資能力。由于目前資金緊張，各家企業(yè)尤其是房地產(chǎn)公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均在70%左右，如果采用公允價值計量模式，將大大增加企業(yè)的凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，同時增加了凈資產(chǎn)后，企業(yè)通過股權(quán)融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。 　　公允價值計量模式可以在使企業(yè)在增加利潤的同時不增加企業(yè)的實質(zhì)性稅賦。根據(jù)財稅（2007）80號的規(guī)定，企業(yè)以公允價值計量的金融資產(chǎn)、金融負債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。在采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)的實際稅負并沒有增加，這有利于節(jié)約公司的資金。 　　（二）采用公允價值計量的缺點 　　公允價值的應(yīng)用雖然有很多的優(yōu)點，但是在我國應(yīng)用中仍然存在著很多問題。 　　采用公允價值計量可能成為調(diào)節(jié)利潤的工具。由于我國相關(guān)市場的發(fā)展還不成熟，公允價值可能難以達到公允，并有可能成為利潤操縱的工具。尤其是投資性房地產(chǎn)的公允價值的認定，如計算現(xiàn)金流量折算值時，現(xiàn)金流量的估計、折現(xiàn)率的估計甚至折現(xiàn)期的估計等，都需要加上人為的判斷——這就在客觀上存在操縱利潤的可能。 　　相關(guān)資產(chǎn)的公允價值難以取得。在發(fā)達的國家的市場上，各種生產(chǎn)要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較容易確認，而在我國，產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、中介機構(gòu)公信度低、市場執(zhí)法和管理不嚴、會計人員素質(zhì)較低等，相關(guān)的公允價值均難以取得。 　　公允價值計量易導(dǎo)致價格波動頻繁。在歷史成本的計量體系下，資產(chǎn)的價值一般是固定不變的，但是公允價值是隨市場價格的變化而變化的，這樣固然能夠合理地反映資產(chǎn)的當(dāng)時價值，但是若該項資產(chǎn)價格總是頻繁地變動，必然會導(dǎo)致財務(wù)狀況和盈利能力的波動性變化，給投資者的感覺是公司財務(wù)發(fā)展不穩(wěn)定。 　　 　　三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量實際應(yīng)用中存在的問題及解決辦法 　　 　?。ㄒ唬┎捎霉蕛r值計量實際應(yīng)用中存在的問題 　　據(jù)統(tǒng)計，從2007年開始實施新準則以來，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式。僅有18家上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。，%，%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)公司并沒有采用能使上市公司相關(guān)投資業(yè)務(wù)的業(yè)績獲得提升的公允價值模式，卻更鐘情于繼續(xù)選用歷史成本計量模式，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。為什么這個與國際接軌的洋模式從引入至今卻坐在冷板凳上？主要存在以下方面的問題： 　　管理層處于謹慎性的考慮。雖然財政部在投資性房地產(chǎn)中引入了公允價值的計價方式，但是可以看出監(jiān)管層是不鼓勵使用公允價值計價的，這樣公司管理層也不愿意當(dāng)“出頭鳥”，以避免被監(jiān)管層一直“盯著”。 　　國內(nèi)的投資性房地產(chǎn)的公允價值難以確定。正如前文所述，國內(nèi)的評估機制不完善，難以確定一個合理的公允價值。從已經(jīng)采用公允價值計價的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產(chǎn)公允價值的確定采用的是專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估價格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的市場調(diào)查報告，但是由于評估水平的參差不齊，和評估方法及參數(shù)的可選擇性太大，導(dǎo)致實際的公允價值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是成本模式計價。 　　對上市公司的業(yè)績波動影響較大。當(dāng)房地產(chǎn)市場較為繁榮的情況下，房地產(chǎn)的價格不斷上漲，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來較多的利潤，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟形勢影響較大，在房地產(chǎn)市場蕭條時，采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的價值將會大幅縮水，從而導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績大幅下滑，這樣會使得上市公司的業(yè)績波動較大，因此，企業(yè)對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)持謹慎態(tài)度。 　　按照現(xiàn)有的評估模式，投資性房地產(chǎn)的增值金額不會太高。一般對投資性房地產(chǎn)評估，一是采用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，而在現(xiàn)在租售比達到300400倍的情況下，以租金作為未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而計算出來的現(xiàn)值是遠遠小于市場價值的；還有一種方式就是參照市場價值，但是由于目前我國房地產(chǎn)市場的稅費相當(dāng)繁重，包括營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等等，如果按市場價值作為售價扣除相關(guān)稅費后得到的評估價格往往比實際的市場價格低一半多，增值幅度遠遠沒有想象中的那么高。 　　使用公允價值計量模式的后續(xù)成本較高。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，那么上市公司需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這將大大增加使用公允價值計量模式的后續(xù)成本。 　?。ǘ?yīng)對策略 　　盡管采用公允價值存在著眾多的困難，但是使用公允價值計量模式與國際接軌的趨勢是不會改變的，主要應(yīng)該做好以下幾點： 　　盡快制定和完善公允價值制定的標準。一是發(fā)展標準的公開交易市場。對于已經(jīng)存在活躍、公開的交易市場的，應(yīng)由國家監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會明確其中符合公允價值確定標準的市場，其交易價格可以直接使用，從而形成國家、行業(yè)的統(tǒng)一、標準的公允價值信息平臺，保證公允價值的合理。二是制定和完善公允價值計量的具體指南。要提高會計計量的可操作性，就要研究市場體制、市場資產(chǎn)或負債的估價系統(tǒng)，在會計準則中給予明確的有利于具體實務(wù)操作的規(guī)范要求，由國家各監(jiān)管部門或者行業(yè)協(xié)會指定研發(fā)機構(gòu)，制定標準的估值模型系統(tǒng)，集中采集有效的市場數(shù)據(jù)，及時對模型進行修正，同時簡化系統(tǒng)使用者所能調(diào)控的要素，盡可能地降低主觀因素對估值的影響。三是由政府出面建立市場信息數(shù)據(jù)庫。政府部門應(yīng)該利用政府資源，結(jié)合各種情況，搜集各類市場數(shù)據(jù)，建立信息庫，儲存市場信息數(shù)據(jù)，這樣既有利于企業(yè)公允價值的確定，也有利于審計人員、相關(guān)監(jiān)管部門考察企業(yè)的公允價值是否合理、恰當(dāng)。 　　建立健全的法律環(huán)境，加強證券市場的監(jiān)管。建立健全的法律環(huán)境是保證公允價值會計順利應(yīng)用的法律保障。我國會計造假現(xiàn)象的原因之一是企業(yè)的會計造假成本遠遠低于造假收益，使得不少企業(yè)敢于鋌而走險，提供虛假的會計信息。公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進會計信息公允性、相關(guān)性的同時，也為投機者提供了操縱利潤的可能。因此必須加強監(jiān)管，對實施中的主觀差錯予以糾正，對公允價值惡意操縱者及獲益主體予以認定、懲罰，我們的監(jiān)管者要不斷提升自身管理水平、管理技術(shù)，完善管理政策，監(jiān)控風(fēng)險。 　　大力發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)，完善相關(guān)的市場環(huán)境。情況下，公允價值的確定離不開評估技術(shù)。只有評估業(yè)務(wù)規(guī)范，評估質(zhì)量提高，評估人員素質(zhì)高，才能保證公允價值計量的真實性和可靠性。因此要大力發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)，定期由監(jiān)管部門核準資質(zhì)。 　　提高全體會計人員的職業(yè)水平。公允價值在實務(wù)操作過程中首先需要會計人員的職業(yè)判斷，如果會計人員的職業(yè)水平薄弱，將無法為準則的實施提供強有力的支撐，而職業(yè)水平的參差不齊也將給公允價值帶來不同的結(jié)果。因此，要不斷加強會計人員的知識更新，擴大其知識面，同時要加強會計人員的職業(yè)道德意識，增強會計人員職業(yè)責(zé)任，從而使采用公允價值計量屬性所產(chǎn)生的會計信息更加可靠。 　　2007年度大部分上市公司沒有采用公允價值計價，但到了2008年，已經(jīng)有金融界和昆百大兩家上市公司變更了會計政策采用公允價值計價。希望相關(guān)部門、企業(yè)能夠?qū)彆r度勢，循序漸進，扎扎實實地落實相關(guān)基礎(chǔ)工作。在完善目前公允價值計量模式存在的各種問題后，相信會有更多的上市公司采用公允價值計價。 　　 　　參考文獻： 　　[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社,2006. 　　立新,[J].財會通訊,2007(12). 　　小玲,[J].財會通訊,2006(12).淺析當(dāng)前房地產(chǎn)政策的利弊之處[摘要] 我國房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)高房價和高空置,國家相應(yīng)出臺了一系列的調(diào)控政策。由于政策的滯后,調(diào)控效果最初并不如意。為此我們需要調(diào)整心態(tài),開拓思路,結(jié)合中國國情,不斷完善新政,使房地產(chǎn)市場重新理性而健康發(fā)展。 　　[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房價 政策 　　 　　近幾年,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價格上的快速飛漲?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要地位,政府對它做了強有力的宏觀調(diào)控。2004年以來，政府就綜合運用了土地供應(yīng)、金融信貸、稅收和行政干預(yù)等政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,其中以金融和行政調(diào)控為重點。這一輪調(diào)