大學(xué)關(guān)于房價(jià)的調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 03:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 在的均價(jià)水平已經(jīng)是好了，也明白工資收入的增長永遠(yuǎn)趕不上房價(jià)物價(jià)消費(fèi)指數(shù)的上升速度，我們也明白當(dāng)菜場的帶魚買到50元一斤或車?yán)遄淤I到200元一斤的時(shí)候，房價(jià)2W真不是傳說。所以我們不在意幽靜的地方適不適合居住，不在意N年以后填出來的灘涂會不會下沉，不在意咸咸的海風(fēng)會不會侵蝕居所或這就是海景房。我們也不會在意這里大型超市會不會開，這里還會開什么大型廣場，那個(gè)傳說中的集團(tuán)會不會來這里投資？如果這些朝我們期望的方向發(fā)展最好，不是也就算了。因?yàn)槲覀冊谝饬艘矝]辦法來影響我們?nèi)ミx擇一個(gè)地方居住的最關(guān)鍵因素那里的總價(jià)我承不承擔(dān)的起？四相關(guān)成因的討論或措施（一） 居民認(rèn)為房價(jià)高的原因房產(chǎn)作為一種商品，與其他商品———比如面包和股票相比，有著比較特殊的屬性。那就是它既可以像面包一樣作為一種消費(fèi)品滿足人們的消費(fèi)需求，又可以像股票一樣作為一種投資品滿足人們投資獲利、實(shí)現(xiàn)消費(fèi)跨期替代的愿望。作為消費(fèi)品，目前中國的商品房價(jià)格是被遠(yuǎn)遠(yuǎn)高估的，這個(gè)問題有很多人從居民承受能力的測算已經(jīng)談得很透了，我們這里就不重復(fù)。那么如果作為投資品，是否可以解釋時(shí)下的高房價(jià)呢?按照資產(chǎn)定價(jià)模型，資產(chǎn)當(dāng)期的價(jià)值等于未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和，作為投資品的房產(chǎn)的基本價(jià)值與以下幾個(gè)因素有關(guān)：租金、租金的增長速度、投資的要求回報(bào)率、房屋的殘值（由于我國房屋的設(shè)計(jì)使用年限是50年，而房屋產(chǎn)權(quán)年限是70年，因此考慮折舊以后，房屋的殘值可以忽略不計(jì)）。在一段時(shí)間里，如果房屋的價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲，而且這個(gè)上漲是由于房屋資產(chǎn)的基本價(jià)值的提高造成的，那么必定會出現(xiàn)以下情況中的一個(gè)或幾個(gè)；租金增加了；租金增長的速度加快了；投資要求的回報(bào)率降低了。如果房屋的租金回報(bào)率【實(shí)際有效租金（扣除空租、稅費(fèi)和通貨膨脹因素）和房產(chǎn)價(jià)格的比率】遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資者所要求的回報(bào)率（資本成本）的話，所謂“背離現(xiàn)象”———房產(chǎn)價(jià)格上升、房租卻持續(xù)下降，尚可以理解為正常套利機(jī)制導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)值回歸。但是買賣價(jià)格和租賃價(jià)格并不是可以無限背離的，如果租金收益率的持續(xù)下滑至資本成本以下的話，那么投資房產(chǎn)的自有資金就會出現(xiàn)“負(fù)收益”，這也就是說，在這種情況下如果房屋本身不增值的話，則投資該房屋是虧本的。（二） 對居民房價(jià)認(rèn)識的討論 房價(jià)的問題已爭論多年了，2001年就有了泡沫與春東之爭，而今年與2001年相比房價(jià)已上升了許多，這種泡沫與冬天的爭論還在繼續(xù)，房價(jià)也在叫罵聲中依舊保持著上漲的趨勢。導(dǎo)致房價(jià)上升的原因有許多，導(dǎo)致房價(jià)下跌的原因也有許多，問題在于中國現(xiàn)有的發(fā)展階段中，導(dǎo)致房價(jià)不斷上升的因素在積極發(fā)揮著作用，而導(dǎo)致房價(jià)下跌的因素尚未成為主流，因此部長們得出了未來20年仍處于上漲的壓力的結(jié)論：我所觀察的主要因素大約有如下幾點(diǎn)，讓中國的房價(jià)處于可持續(xù)上升的階段：一、 中國的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長的需求。中國的人口數(shù)量的增長讓中國不得不進(jìn)行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。改革前的三十年中國并未合理的解決人口增長與居住的問題。雖然改革的三十年中有了長足的發(fā)展，特別是市場化之后，每年的開復(fù)工總量都在擴(kuò)大，但仍無法滿足日益增長的需求。縱觀全球曾經(jīng)發(fā)生過的房地產(chǎn)泡沫中又有哪個(gè)國家或地區(qū)是在人口告訴增長中發(fā)生的呢？當(dāng)人口增長下降且住房能滿足基本需求時(shí)，房價(jià)就失去了上漲的壓力，如現(xiàn)在的德國家庭總數(shù)少于住房總套數(shù)，房價(jià)自然也就難以上漲了。中國的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。，并在不斷的下降中。正是因?yàn)?0年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續(xù)大約至少十年。中國的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應(yīng)求現(xiàn)象無法緩解，政策的調(diào)控可以平衡一時(shí)的供求關(guān)系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴(yán)重的沖擊市場的穩(wěn)定性。二、 中國的城市化需求。中國正處于經(jīng)濟(jì)數(shù)十年持續(xù)的高增長中，這個(gè)增長中的貢獻(xiàn)相當(dāng)一部分來自于城市化的需求。沒有哪個(gè)國家的房地產(chǎn)泡沫是在這個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的高增長中出現(xiàn)的，也沒有哪個(gè)國家可以在不實(shí)現(xiàn)城市化率的提高中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的高增長。歷史上中國遺留下來的最大問題就是城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)所引發(fā)的貧富差別和發(fā)展不平衡問題。改革前的三十年中國是重重工業(yè)而輕城市化的進(jìn)程。世界上，特別是亞洲的多數(shù)國家都在二戰(zhàn)之后迅速的用低成本完成了本國的城市化進(jìn)程。大多在人均1000美元GDP時(shí)實(shí)現(xiàn)了城市化率65—70%。而我國1949年時(shí)僅有城市132個(gè)，%。到1978年只有城市194個(gè)，%，處于城市緩慢發(fā)展的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，進(jìn)城、城市化率開始加速。1995年已有城市640個(gè)，%。從世界各國情況看，30—70%的城市化率為加速和快速發(fā)展的階段，70%的城市化率之后為穩(wěn)定發(fā)展的階段。而我國正處于這個(gè)高速和加快的城市化率階段，1995年至今城市已達(dá)660個(gè)，城市人口已超過6億，城市化率已達(dá)45%，雖然低于49%的世界水平，%的速度在增長，%的增長率。中國用了三十年的改革時(shí)間解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進(jìn)程問題。如果同樣的速度將需要60年的時(shí)間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年，當(dāng)我國經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到世界第一時(shí)實(shí)現(xiàn)城市化率65—70%的水平。中國現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設(shè)240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，而長期的供給嚴(yán)重滯后，尚無法滿足這個(gè)城市化率的需求。從近十
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