【文章內容簡介】 外出港航班數量急劇攀升，%。今年16月份，太原機場出港旅客市場占有率中，%；進港旅客市場中，%。先后又增加了太原哈爾濱、太原烏魯木齊等航線,目前太原航空口岸所開通至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時客運航線，并成為全國最大的對獨聯(lián)體貨包機口岸。山西交通便利，2003年9月28日，連接山西南北全線666公里的大運高速公路全線通車。從長晉高速公路建設指揮部了解到，目前長晉高速公路已進入最后的收尾階段，2004年九月底已全線完工，長晉高速公路作為國家經濟干線太原至澳門高速公路的重要組成部分。鐵路方面將會在2005年，新建一條“太原北京”的高速鐵路客運專線，北京到太原只需要2小時，比現(xiàn)在縮短8個小時。山西公路建設的突飛猛進 帶動了山西經濟快速增長。五．興建酒店的風險1．目前的供求現(xiàn)狀雖然山西省和太原市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是根據山西省和太原市的旅游局統(tǒng)計資料表明，到目前為主，除了少數月份酒店的住宿率達到80%以上，全年平均的酒店出租率，%，%，這兩個數據告訴我們，1）這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只能達到保本的水平， 2）目前酒店的數量還是供大于求。2. 投資酒店業(yè)的性質和投資回報率現(xiàn)實投資酒店業(yè)的性質，屬于投資不動產的范疇，但不同于投資房地產。 投資房地產的特點是：1）資金周轉時間短，一般3到4年 2）投入產出差價大 3）開發(fā)商對于投資地產的所有權，隨著產權的單位面積出售逐步轉移，最終以獲利而結束項目，同時失去所有權。 投資酒店業(yè)的特點是：1）資金需要沉淀，至少5年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）酒店經營本身的回報率并不高，一般在10%左右 4）酒店業(yè)的回報率主要靠不動產的升值，但這種升值，除了本身地產價值的上升，還需要通過經營管理的效益支撐 5）投資方長期擁有酒店的所有權。3. 投資酒店的資金結構要求由于酒店業(yè)的性質和特點，對于酒店業(yè)的投資，要保證其回報率，對于資金結構有所要求。自有資金的比例最好超過60%，如果負債比例過高，財務費用加大，會造成應有回報率的取得。4. 投資者的目的和心態(tài)投資酒店業(yè)，投資者一定是為長遠的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。5. 投資成本根據酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國家和地區(qū)，有一個合理的成本區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報帶來負面作用。6. 酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細分市場，有超過10種的類型，如果沒有充分的市場調研和專家指導，選擇類型有誤的話，將在市場上增加競爭指數，加大未來回報的風險。六．投資方的條件和愿望山西X投資有限公司的上級集團，是山西省煤炭產業(yè)中知名的企業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產出，并希望投資其它項目而有助于長期持續(xù)發(fā)展。山西X投資有限公司的上級集團，已經在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻，經過幾年投入和經營、管理的山西旅游點 – 綿山，已經在山西乃至全國成為一個集歷史名勝和人文景觀結合的知名景點和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個性跨身于我國名山之列。今日綿山，正在恢復其原來的魅力?！叭f壑千崖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、經營的成功，使得投資者有了做大旅游產業(yè)鏈的想法和愿望，同時，這樣的發(fā)展方向，完全和集團主營業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。目前，山西X投資有限公司，計劃在山西省會 – 太原，投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。根據投資方的本身條件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。七. 項目預選地塊分析與評價1. 地塊編號：項目預選的位于太原市濱河西路土地面積規(guī)模達38畝的地塊編為1號地塊。項目預選的位于太原市長風街長治路口轉角處土地面積規(guī)模達10畝的地塊編為2號地塊。項目預選的位于太原市并州南路、南內環(huán)路轉角處土地面積規(guī)模達23畝的地塊編為3號地塊。2. 地塊分析與評價： 1號地塊分析與評價： （面積：38畝）地理位置：該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個太原城市，并以汾河自然形成了城市的河東大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境：由于地塊處于發(fā)展中的城市標志性景觀汾河，因此，地塊的右側緊鄰省博物館，左側為市圖書館，后面為一高層建筑群，面對汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個大煙囪）。地域空曠，視野開闊。交通條件：地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，兩個橋方向均能進出（實際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。路況暢通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機場30分鐘車程。分析與評價：1號地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太原市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時緊鄰作為太原市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠。從發(fā)展的眼光看應該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。從1號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為比較適合做會議型酒店。要素：（1）地域空曠，視野開闊，雙向交通集散便利。（2）周邊環(huán)境相對安靜，對會議型酒店干擾較少（3）由于地塊面積規(guī)模較大（38畝），地形規(guī)范標準，非常適合會議型酒店的基本條件，如：道路交通，車輛場地，會議場所與酒店的整體規(guī)劃等。當然，1號地塊38畝規(guī)模上搞一個單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團的發(fā)展規(guī)劃，產業(yè)結構逐步調整等，完全可以將項目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實施。我們建議：會議型酒店在太原這類市場目前及今后若干年內主要是地區(qū)性會議和部分國內會議，如要實施就必須形成會議市場的龍頭、會議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報。 2號地塊分析與評價： （面積：10畝）地理位置：該地塊位于長風街、長治路口轉角處，屬于臨街地塊。長風街是太原市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個典型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境：由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側是在建的沃爾瑪大型超市，右側是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠1排4層居民樓。因為處于典型的商業(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對狹小，周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風街已成為太原市新一輪開發(fā)建設的城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個區(qū)域內，同時長風商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開發(fā)區(qū)。交通條件：地塊處于具有雙向10