【文章內(nèi)容簡介】 位置，但又處于商務(wù)中心范圍之外，如何在一個非商務(wù)中心位置建立市場優(yōu)勢？ 策略主軸二： 為了占據(jù)商務(wù)市場的頂端，項(xiàng)目需要定位于非商務(wù)。 非商務(wù)性，是鼓樓最大的優(yōu)勢所在 鼓樓是一個城市交流中心，相當(dāng)于南京的天安門廣場 鼓樓的獨(dú)特之處在于城市廣場的心臟價值： 其最重要的意義在于鼓樓能夠結(jié)合不僅是商務(wù)在內(nèi)的所有城市要素（交通、行政、學(xué)術(shù)、媒體、商務(wù)、歷史、景觀），形成一個城市尺度的交流點(diǎn)。 鼓樓的潛在價值不在于成為一個商務(wù)中心，而在于成為能夠控制商務(wù)中心的一個權(quán)利與話語中心。 非商務(wù)性，是鼓樓最大的優(yōu)勢所在 新街口是商務(wù)環(huán)境最成熟的地點(diǎn)，如果從商務(wù)環(huán)境的角度，鼓樓地區(qū)的商務(wù)環(huán)境并沒有形成。 但恰恰不是商務(wù)區(qū)這一點(diǎn)，是鼓樓最大的優(yōu)勢所在。這是一個在南京相當(dāng)于天安門廣場的城市行政心臟地點(diǎn)，一般的商務(wù)建筑根本無法進(jìn)入。在一個不可能出現(xiàn)商務(wù)建筑的天安門廣場建一個商務(wù)建筑的唯一性才是最大的價值所在。 精神地標(biāo)是紫峰最高價值所在 紫峰不是一個單純的商務(wù)建筑，而是一個城市的精神標(biāo)志 這樣一個項(xiàng)目不僅僅是地標(biāo)，更是城市的精神標(biāo)志。他的最大附加價值不在于實(shí)際的使用功能，外部形象才是真正的增加價值所在。 核心并非商務(wù)使用功能而是形象象征與媒體傳播價值的開發(fā)。為資源豐富但渙散的南京提供一個強(qiáng)有力的精神整合者及其物質(zhì)體。將分散的南京紫氣能夠重新凝聚為一個峰的高度。 需要建立相當(dāng)于八十年代金陵飯店的效應(yīng)，為失落的南京在長三角、中國、亞洲、世界上“重建精神座標(biāo)”。并反作用于本地，開發(fā)其潛在的購買能力。 形象推廣上也不停留在本體說明，利用外部指向建立聯(lián)想空間。 吸引那些能夠吸引集團(tuán)企業(yè)的目標(biāo)對象。 在高端商務(wù)領(lǐng)域，通過直接面向集團(tuán)企業(yè)并不是最佳方式，最佳方式是吸引那些能夠吸引集團(tuán)企業(yè)的目標(biāo)對象，就是媒體與政府。而吸引媒體與政府的最佳方式事實(shí)上是 “ 非商業(yè) ” 吸引力：學(xué)術(shù)、文化等社會公器效應(yīng)。 超越商務(wù)中心定位，由高向低開發(fā)市場 這是項(xiàng)目的一個最有利的定位角度，建立了一個超越商務(wù)比較的更高層面，進(jìn)入形象比較高度。我們的價值不在于商務(wù)性，而恰恰在于其非商務(wù)性。 通過非商務(wù)性有效地結(jié)合這兩個方面，從而在最有價值的市場與最具高度的項(xiàng)目之間建立不可替代的定位關(guān)聯(lián)。將項(xiàng)目唯一性的價值潛力以一個高端市場水平的價格釋放。 問題三：項(xiàng)目概念 要打開行政市場和國際市場，僅靠南京現(xiàn)有的聚集力是不夠的。需要形成一個能夠吸引國際關(guān)注與訪問的焦點(diǎn)。通過這樣一個國際焦點(diǎn)，由切入外部打開內(nèi)部的市場。 策略主軸三： 將最能代表南京和最能吸引國際關(guān)注的要素放在一個世界高度。 要形成吸引國際關(guān)注與訪問的焦點(diǎn)，僅有一個世界高度是不夠的，更重要的是這一世界高度究竟放什么，是他的陳列對象。需要的是將建筑高度作為城市陳列的策略。 建筑高度作為一種城市陳列的策略，需要超越商業(yè)第一的思維慣性。 南京不是一個商業(yè)城市，所以南京第一高度不在 CBDc, 而是建立在文脈中心。就像北京，第一高度不應(yīng)該在 CBD，而應(yīng)該在中軸線之上。否則就是上海、紐約這樣商業(yè)第一的商業(yè)城市了。 將最能代表南京和最能吸引國際關(guān)注的要素放在一個世界高度上，才是打開國際市場的行銷策略。 南京真正有條件切入國際頂端層次的是歷史與學(xué)術(shù)。 南京真正有條件切入國際頂端層次的不是商務(wù)也不是行政，而是它的歷史與兩個大學(xué)的國際學(xué)術(shù)地位。 從國際視野出發(fā)，南京是一個歷史與學(xué)術(shù)的首都城市?；始覛v史與國際學(xué)術(shù)才是南京最有價值的資源和最能吸引國際關(guān)注和建立國際地位的資本。 南京有世界級的資源，但缺少世界視野的產(chǎn)品與行銷理念。 避免原始與傳統(tǒng)的低端與落后的產(chǎn)品與行銷方式，而是以當(dāng)代理念將南京的歷史與學(xué)術(shù)以現(xiàn)代與國際的方式建立與呈現(xiàn)出來。 以歷史與學(xué)術(shù)結(jié)合世界高度建立南京在國際視野中的坐標(biāo)。 在這個世界高度的頂層，以當(dāng)代博物館觀念建立一個代表南京歷史的故宮博物館。成為全球最高和全新展示概念的歷史博物館。 在建筑的高層區(qū)，建立一個定位于學(xué)術(shù)論壇的國際級會議中心，成為全世界最高和中國最好的學(xué)術(shù)論壇。 以全世界最高的歷史博物館，配合國際級學(xué)術(shù)論壇等，使得南京成為中國在世界視野中的一個新坐標(biāo)。吸引全球頂級人物的訪問和國際會議目的地。 以世界領(lǐng)袖級論壇為核心吸引國際頂級酒店、長三角富豪和本地財(cái)團(tuán)的入駐競爭。 問題四：市場切入 我們項(xiàng)目未來將是一個世界高度，但第一期綠地國際中心體量卻很小，如何為這一小項(xiàng)目建立一個 “ 高度 ” ？ 策略四：小但是十分重要。 首先入市的綠地國際中心本體體量較小，需要結(jié)合鼓樓廣場的水平尺度與紫峰大廈的未來尺度建立重要性。 最高的紫峰大廈將是城市最重要的標(biāo)志，而最低的鼓樓廣場同樣是城市最重要的標(biāo)志。綠地國際中心結(jié)合了最高的紫峰大廈與最低的鼓樓廣場這兩個最重要城市標(biāo)志，建筑體量小，卻是作為城市心臟的鼓樓廣場唯一的建筑，是城市中心之中心。小的但卻是無比重要。 以同樣小但十分重要的使館區(qū)定位綠地國際中心，作為世界高度的綠地廣場進(jìn)入南京的第一印象，以另一種方式所建立的頂端 “ 形象 ” 。 項(xiàng)目定位： 世界第一高度的歷史博物館，中國在世界視野中的一個新坐標(biāo) 全球頂級人物的訪問和國際會議目的地，領(lǐng)袖級行政商務(wù)中心 城市精神地標(biāo)，公共活動中心，商業(yè)形象公告牌。 產(chǎn)品策略： 在項(xiàng)目定位平臺上，以不同的產(chǎn)品方式開發(fā) 48元的租金區(qū)間。 產(chǎn)品定位 國際商務(wù)中心：使館區(qū) 行政使館，酒店長包房升級產(chǎn)品。通過高單價小總價產(chǎn)品策略開發(fā)這一市場。 紫峰副樓：精品酒店公寓 以精品酒店公寓的升級產(chǎn)品切入酒店式公寓市場。 紫峰主樓： the hill 高區(qū)： 行政公寓： 利用豪華酒店的比較指標(biāo)，以稀缺、品質(zhì)與頂級形象，建立 30004000美元的國際頂級公寓定位。 行政總部： 以世界坐標(biāo)和城市象征為江蘇和南京的城市與領(lǐng)袖企業(yè)建立的世界舞臺。 整層銷售的總部 headquatre，發(fā)揮全景觀樓層的整層無柱空間的尺度優(yōu)勢。 總價 3500萬 5000萬，符合財(cái)團(tuán)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)購買范圍。 低區(qū)： 寫字樓： billboard排行榜 公告牌 billboard定位的商務(wù)空間。 加長預(yù)租期限，放短租約期限，發(fā)揮項(xiàng)目的廣告附加值，為以新進(jìn)南京的全國與跨國品牌企業(yè)建立一個第一站門戶。提升產(chǎn)租能力。 在建立了租金形象后，在合適的時機(jī)尋求在機(jī)構(gòu)資本市場上局部或全部變現(xiàn)。 產(chǎn)品組合 博物館產(chǎn)品線： 全世界最高的博物館：故宮博物館 皇室級酒店：明朝酒店 行政公寓：博物館公寓 論壇產(chǎn)品線 全世界最高的學(xué)術(shù)論壇：紫金論壇 行政總部：南京總部 私人使館 社交中心 商務(wù)產(chǎn)品線： 事務(wù)所、時尚中心、精品酒店式公寓 產(chǎn)品布局 樓層布局區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)第一布局，而是以文化價值為頂端形成布局軸線。 194000 the hills 主樓： 124000 the headquatre 頂層： 2022 南京眼 NanJing city view 2022 5166層 無限景觀區(qū) 32022 6166層 行政公寓 the executive apartment 12022 12022 60層 美術(shù)館 the gallery 1000 1000 5160 The grand hotel 31000 19000 3750層 山水景觀區(qū) 28000 4449 12022 43 紫金論壇 acdemy 2022 2022 樓層功能配置： 紫峰大廈 1536層 玄武湖景觀 44000 行政總部 the headquatre 22022 3236 10000 1631 事務(wù)所 the office 50000 32022 715層 有限景觀區(qū) 18000 18000 副樓 724層 20220 精品酒店 式公寓 boutique apartment 20220 20220 樓層功能配置： 紫峰大廈 30000 the embassy 主樓 413層 鼓樓公園 18000 行政使館 embassy 18000 裙樓 13層 廣場景觀 12022 社交中心 party centre 12022 樓層功能配置： 國際商務(wù)中心 紫峰大廈： the hills 頂層：城市眼 以城市第一高度觀光體驗(yàn)，強(qiáng)化城市標(biāo)志的結(jié)合功能與傳播效應(yīng)。 并可進(jìn)一步開發(fā)第一高度所具有的媒體發(fā)布價值。 無限景觀樓層： 5166層 在 66層建立一個代表南京歷史的故宮博物館。成為全球最高的歷史博物館。在提升文化形象外，也提供了一個頂級的社交場所。 安排對物業(yè)國際形象最為重要的行政部分，由行政公寓和豪華酒店組成。 樓層配置上，利用南京國際廣場在 5070層配置了公寓而不是酒店（ 3954F）。使得本項(xiàng)目有機(jī)會占據(jù)最高酒店這一定位。 但如果南京國際廣場改變樓層配置，這有可能采取壓縮 5層行政公寓的方式使得豪華酒店未來在高度上占據(jù)優(yōu)勢。占據(jù)國際行銷的能力。 山水景觀樓層： 3750層 整層銷售的總部 headquatre，發(fā)揮全景觀樓層的整層無柱空間的尺度優(yōu)勢。 在城市總部與豪華酒店之間以一個國際標(biāo)準(zhǔn)的頂級學(xué)術(shù)論壇空間結(jié)合，借助周邊兩個大學(xué)的國際學(xué)術(shù)地位，通過有能力舉辦國際級活動的場所，構(gòu)成國際頂級活動的一個組成部分，從而打開與國際頂級市場之間的行銷通路。 以行政機(jī)構(gòu)與國有財(cái)團(tuán)為對象，整層單位銷售。以國際頂級寫字樓行情為指標(biāo)，爭取達(dá)成 610元（ ）的租金區(qū)間；高于周