【文章內(nèi)容簡介】 分為劃撥的國有土地使用權(quán)抵押、出讓的國有土地使用權(quán)抵押和集體土地使用權(quán)抵押三種。以房屋土地等建筑物抵押可以分為城市房地產(chǎn)抵押和預售商品房抵押兩種?！　?①以劃撥的國有土地使用權(quán)抵押的，應提供土地登記申請書，土地登記申請者的法人代表證明和個人身份證及戶籍證明，土地權(quán)屬來源證明，土地附著物權(quán)屬證明?！　?②以出讓的國有土地使用權(quán)抵押的，應提供國有土地使用證，土地使用權(quán)出讓合同，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押合同，市縣級人民政府土地管理部門認為有必要提交的其他證明文件、材料?！　?③以集體土地使用進行抵押的，應提供被抵押的集體土地所有者同意抵押的證明，抵押登記申請書，抵押人和抵押權(quán)人的身份證明，抵押合同，經(jīng)土地管理部門確認的地價評估報告，土地權(quán)屬證明，土地管理部門認為應提交的其他文件?！　?④以城市房地產(chǎn)抵押的，應提交抵押當事人雙方的身份證明及法人資格證明，《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有證》和其共有人同意抵押的證明，可以證明抵押人有權(quán)設定抵押權(quán)的文件與證明資料，可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料，抵押登記機關認為必要的其他文件。　　 ⑤以預售商品房抵押的，除提供上述文件以外，還必須提供《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預售許可證》，若建筑物屬于在建工程還必須提供建筑合同?！　?⑥用動產(chǎn)進行抵押的，必須提供抵押物的所有權(quán)證明、存放狀況資料，抵押合同雙方當事人的營業(yè)執(zhí)照，雙方代理人身份證明和授權(quán)委托文件，若為進口貨物必須提供海關納稅證明，若是海關監(jiān)管貨物必須提供海關同意抵押或已過海關監(jiān)管期的證明，以及工商管理機關認為需要提供的其他文件。(3) 質(zhì)押反擔?！　「鶕?jù)質(zhì)押物品的不同，質(zhì)押反擔保可分為權(quán)力質(zhì)押和動產(chǎn)質(zhì)押。權(quán)力質(zhì)押包括股份權(quán)、商標權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)、收益權(quán)等形式。　　 ①以有限責任公司股權(quán)質(zhì)押的，必須提供公司全體股東過半數(shù)同意的股東會決議，公司章程；　　 ②以商標權(quán)質(zhì)押的，必須提供商標證書的復印件，質(zhì)押商標的《商標注冊證》復印件，委托代理人的授權(quán)書，登記機構(gòu)認為必要的其他材料；　　 ③以專利權(quán)質(zhì)押的，必須提供出質(zhì)人的合法身份證明，委托人及代理人的身份證明，專利權(quán)的有效證明，專利出質(zhì)前的實施及許可證明，上級主管部門或國務院有關主管部門的批準文件，登記機構(gòu)認為必要的其他材料；　　 ④以著作權(quán)質(zhì)押的，必須提供出質(zhì)人的合法身份證明或法人注冊登記證明，作品權(quán)利證明，以共同著作權(quán)出質(zhì)的必須提供共同著作權(quán)的書面協(xié)議，授權(quán)委托書及委托人的合法證明，著作權(quán)出質(zhì)前該著作權(quán)的授權(quán)使用情況證明文件，其他需要提供的資料。　　 ⑤動產(chǎn)質(zhì)押是申請人以其本人或者第三人合法擁有所有權(quán)或者處分權(quán)的貨物動產(chǎn)作為質(zhì)押物。擔保期間，企業(yè)可根據(jù)企業(yè)銷售的需要通過補充保證金、還款、換貨等方式辦理提貨，贖回質(zhì)押的貨物，動產(chǎn)質(zhì)押申請人須提供能證明質(zhì)物名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、價值、權(quán)屬等方面的相關證據(jù)、明確質(zhì)物存放地點、移交時間等內(nèi)容。（二）審查資料的有效性和合法性　　核實企業(yè)資料的真實性有各種各樣的方式，以下是一些常用的方法：1. 查詢企收銀行賬戶的對賬單，核實企業(yè)的現(xiàn)金流量情況及財務報表中銀行存款額是否真實；2. 查詢企業(yè)所得稅發(fā)票和增值稅發(fā)票，核實企業(yè)的銷售收入是否真實可靠；3. 查詢企業(yè)為其資產(chǎn)購買保險情況，核實企業(yè)的資產(chǎn)價值情況；4. 到房地產(chǎn)管理部門查詢企業(yè)的房地產(chǎn)是否已經(jīng)抵押；5. 查詢企業(yè)的關稅情況，核實企業(yè)對進口機器設備的所有權(quán)情況；6. 查詢企業(yè)的貸款卡信息，核實企業(yè)的對外負債、擔保、開具承兌匯票和信用證的情況；7. 查詢企業(yè)購置固定資產(chǎn)和原材料的原始合同、協(xié)議和發(fā)票，驗證企業(yè)資產(chǎn)的真實價值；8. 讓企業(yè)填寫各種財務預測表，結(jié)合企業(yè)的資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，審核企業(yè)的財務報表反映的信息是否準確；9. 通過對企收的上下游客戶及同業(yè)的認真社會凋査，了解企業(yè)及法人代表信用狀況，企業(yè)產(chǎn)品的社會認同情況。五、 擔保項目的評估　　通過對申請擔保企業(yè)提供資料審核從和現(xiàn)場調(diào)查之后，擔保機構(gòu)可以確認企業(yè)是否依法合規(guī)經(jīng)營，接下來的工作應是對擔保項目進行全面評估，綜合分析申請擔保企業(yè)的行業(yè)情況、市場情況、企業(yè)素質(zhì)、財務狀況及反擔保措施，重點分析企業(yè)按期還款的能力、擔保期限內(nèi)的各類風險，最后撰寫出有明確評價理由和意見的評估報告。擔保項目的評估工作一般應在35個工作日內(nèi)完成?！　≡u估報告是擔保機構(gòu)對擔保項目論證決策的重要參考。擔保項目的評估工作不僅要全面、客觀的反映企業(yè)的現(xiàn)實經(jīng)營情況及對企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)展趨勢的預測，還要結(jié)合擔保項目方案找出項目的特點和反映項目的主要風險點，并對項目方案提出的反擔保及其他風險控制措施進行綜合評價。（一）申請擔保企業(yè)資信評估1. 企業(yè)基本情況分析　　包括企業(yè)注冊信息及合法性審核、股權(quán)結(jié)構(gòu)及主要股東(投資者)簡況、組織結(jié)構(gòu)、人員素質(zhì)、行業(yè)及主要業(yè)務范圍、歷史沿革及主要業(yè)績?！　∑髽I(yè)信用記錄：包括銀行借款是否按時還本付息，應付賬款償付情況，稅務、海關、法院是否有其他不良信用記錄等。2. 企業(yè)經(jīng)營素質(zhì)及管理水平分析評價(1) 評價內(nèi)容　　包括：企業(yè)規(guī)模、對所在地區(qū)的影響、行業(yè)地位，技術裝備和技術能力，研發(fā)能力、營銷實力、地理位置及分布、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展能力，主要反映企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營方面的素質(zhì)及實力?！　∑髽I(yè)管理體制及管理制度，管理效率。企業(yè)重大事項決策程序；企業(yè)主要管理人員素質(zhì)分析，包括法定代表人、總經(jīng)理、財務主管人員。(2) 評價結(jié)論　　包括對“企業(yè)基本情況”和“企業(yè)經(jīng)營素質(zhì)及管理水平”兩部分的評價結(jié)論。分為：　　 ①企業(yè)行業(yè)地位領先，業(yè)績優(yōu)秀，沒有不良信用記錄，技術裝備及開發(fā)能力很好，有良好的營銷網(wǎng)絡，管理制度健全，主要領導人素質(zhì)高；　　 ②企業(yè)行業(yè)地位較好，業(yè)績優(yōu)良，沒有不良信用記錄，技術裝備及開發(fā)能力好，建立了穩(wěn)定的營銷網(wǎng)絡，管理制度健全、主要領導人素質(zhì)高；　　 ③企業(yè)行業(yè)地位一般，業(yè)績較好，沒有不良信用記錄，技術裝備及開發(fā)能力較好，有必要營銷網(wǎng)絡，管理制度較為健全，主要領導人素質(zhì)較高；　　 ④企業(yè)行業(yè)地位一般，業(yè)績一般，沒有不良信用記錄，技術裝備及開發(fā)能力一般，有一定的營銷網(wǎng)絡，建立了部分管理制度，主要領導人素質(zhì)一般；　　 ⑤企業(yè)行業(yè)地位較差，業(yè)績較差，存在不良信用記錄，技術裝備及開發(fā)能力較差，有一定的營銷渠道，管理制度不夠健全，主要領導人素質(zhì)不高；　　 ⑥企業(yè)行業(yè)地位差，業(yè)績差，存在不良信用記錄，技術裝備及開發(fā)能力差，沒有必要的營銷渠道，管理制度不健全，主要領導人素質(zhì)差。3. 產(chǎn)品、市場及行業(yè)分析(1) 評價內(nèi)容　　企業(yè)產(chǎn)品和市場狀況的評價一般包括產(chǎn)品所屬行業(yè)分析、產(chǎn)品的技術含量、知名度、市場壟斷性、市場占有率情況等。　　 ①主要產(chǎn)品(業(yè)務范圍)，主要業(yè)務運作流程及結(jié)算方式； 　　 ②企業(yè)所屬產(chǎn)業(yè)在國際市場中的地位，在國內(nèi)市場中的地位，產(chǎn)業(yè)的競爭狀況及生命周期位置，在未來市場中的地位，法律保障，社會地位及政策支持等；　　 ③所處行業(yè)的市場情況、競爭狀況介紹，企業(yè)未來的市場計劃(預測)及市場發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)產(chǎn)品組合、與業(yè)務協(xié)作單位及上下游產(chǎn)品單位的合作等；　　 ④主要產(chǎn)品技術及市場情況，產(chǎn)品特點、生命周期、技術水平、技術來源、產(chǎn)品知名度等，產(chǎn)品市場定位包含市場范圍、主要客戶、銷售方式及渠道等。(2) 評價結(jié)論　　評價結(jié)論可分為以下幾種情況；　　 ①產(chǎn)品技術含量高、知名度高、具有市場壟斷性、市場情況很好；行業(yè)國際國內(nèi)競爭地位好，有國家政策支持；　　 ②產(chǎn)品有一定技術含量、有一定知名度，市場占有率較高，市場銷售呈穩(wěn)步遞增趨勢，行業(yè)競爭地位較好，有國家政策支持；　　 ③產(chǎn)品技術含量一般、市場占有率一般，但具有一定的發(fā)展前景，市場銷售比較穩(wěn)定，行業(yè)競爭地位一般；　　 ④產(chǎn)品技術含量高，尚屬開發(fā)、成長期，但極具發(fā)展前景，市場預測情況較好，一旦投放市場，極具競爭力，行業(yè)競爭地位較好；　　 ⑤產(chǎn)品技術含量一般，市場競爭激烈，市場銷量波動變化頻繁，發(fā)展前景不易確定，行業(yè)競爭地位不太有利；　　 ⑥產(chǎn)品屬勞動(資金)密集型，產(chǎn)品尚未進人市場，市場競爭激烈，市場占有率及市場銷售情況大幅度下滑，行業(yè)競爭地位不利。4. 財務分析(1) 評價范圍　　財務分析一般包括三個方面：　　 ①企業(yè)有無專門的財會機構(gòu)，財會機構(gòu)的人數(shù)及其人員素質(zhì)，企業(yè)財會報表核算是否規(guī)范、完整、準確；　?、谄髽I(yè)執(zhí)行何種財務會計政策，包括存貨計價政策、固定資產(chǎn)折舊政策、稅務政策；　?、圬攧諗?shù)據(jù)分析及經(jīng)營狀況、財務狀況評價。(2) 財務狀況評價的主要內(nèi)容　　評價內(nèi)容主要包括經(jīng)濟實力分析、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)質(zhì)量分析、經(jīng)營效率分析、盈利能力分析、償債能力分析、企業(yè)成長性分析和資金使用計劃及還款計劃分析?！　?①經(jīng)濟實力　　企業(yè)經(jīng)濟實力的大小，與企業(yè)的生產(chǎn)能力、競爭能力、盈利能力及擔保機構(gòu)可承保的貸款規(guī)模有直接聯(lián)系。經(jīng)濟實力可用資產(chǎn)數(shù)量表示，應用最多的指標是企業(yè)的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)，評價時需與行業(yè)平均值進行比較?！　?②資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)質(zhì)量　　企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，即各類資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率，或各類資產(chǎn)之問的比率。通過這些比率，分析企業(yè)資產(chǎn)的流動性和企業(yè)承擔風險的能力。　　首先要列表說明企業(yè)前兩年及當期各科目的具體數(shù)額，及其所占比例的變化趨勢；然后分析總資產(chǎn)、總負債、所有者權(quán)益的數(shù)額及其相互比例；之后分別列示企業(yè)的流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期投資、無形及遞延資產(chǎn)、流動負債、長期負債、所有者權(quán)益的具體科目。對金額牲大或所占比例在10%以上資產(chǎn)及負債科目均需做詳細列表說明，對變動較大的資產(chǎn)及負債科目要說明變動幅度，并分析造成變化的真正原因。　 ?、劢?jīng)營效率　　經(jīng)營效率是企業(yè)運用各項資產(chǎn)的效率，很大程度上取決于企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)資產(chǎn)的有效運用程度，直接關系到企業(yè)的償債能力和盈利能力。資產(chǎn)運用效率高，各項資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度加快，資產(chǎn)變現(xiàn)速度快，短期償債能力強；企業(yè)能夠用較少的資金占用取得更多的收人，盈利能力提高?！　I運能力的主要指標包括總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等?！　?④盈利能力　　盈利能力是企業(yè)獲取利潤的能力。評價盈利能力的主要指標是銷售利潤率、凈資產(chǎn)利潤率、總資產(chǎn)利潤率、成本費用報酬率等。分析盈利能力，除分析其指標外，還需分析企業(yè)銷售量及銷售收人的構(gòu)成及變動原因，銷售成本的構(gòu)成及變動原因，利潤總額的構(gòu)成及變動原因等?！　?⑤償債能力　　償債能力分析是企業(yè)資信評估的核心，也是擔保項目評估的核心。償債能力是財務狀況和經(jīng)營狀況的綜合反映。償債能力的強弱，直接影響擔保項目的風險程度?！　≡u估時，應綜合考慮長期償債能力和短期償債能力，根據(jù)項目特點及期限，分別予以側(cè)重。償債能力指標包括資產(chǎn)負債率、負債與所有者權(quán)益比率、流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等。對于貸款擔保項目，擔保機構(gòu)最關心的是企業(yè)能否及時足額還款，所以，進行償債能力評估時，要特別注意測算企業(yè)未來的現(xiàn)金流量，尤其是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，以準確評估其償債能力。對企業(yè)未來現(xiàn)金流量的測算結(jié)果的準確率，體現(xiàn)擔保機構(gòu)核心技術的不同水平。　　 ⑥企業(yè)成長性　　成長性分析是將企業(yè)主要經(jīng)濟指標的歷史數(shù)據(jù)進行對比，分析其發(fā)展和增長的速度，預測企業(yè)未來發(fā)展趨勢的方法。成長性分析主要包括企業(yè)規(guī)模、收人水平和盈利水平的增長分析。成長性分析的主要指標有總資產(chǎn)增長率、凈資產(chǎn)增長率、銷售收入增長率、利潤總額增長率等　　⑦資金使用計劃及還款計劃　　結(jié)合企業(yè)經(jīng)營狀況、財務狀況、經(jīng)營計劃、投資及籌資計劃，分析企收本次借貸資金使用計劃及還款來源、分析企業(yè)的資金需求是否合理、評價企業(yè)的還款計劃是否可行等?！　∝攧辗治鲋行枰\用多種指標采用多種方法評價相關的企業(yè)，對于不同的行業(yè)、不同業(yè)務范圍、不同規(guī)模的企業(yè)，指標體系和標準均有不同。需要說明的是現(xiàn)有信息只能表明企業(yè)現(xiàn)時時或擔保之前的歷史業(yè)績，而真正影響企業(yè)還款能力的因素是擔保到期之前，企業(yè)有多少現(xiàn)金流入，這部分現(xiàn)金流中有多少是可以用來歸還擔保機構(gòu)擔保的銀行貸款，需要對企業(yè)將來的經(jīng)營業(yè)績進行嚴密的測算。中小企業(yè)的情況比較簡單，而大型集團公司情況則要復雜得多、評估時要特別注意各子公司、參股公同之間的關聯(lián)交易。(3) 經(jīng)營、財務狀況綜合評價　　經(jīng)過分析、項目評估部門對企業(yè)經(jīng)營狀況和財務狀況要給出科學、客觀的評估結(jié)論，對企業(yè)經(jīng)營和財務狀況的評估結(jié)論一般有以下幾種：　　 ①企業(yè)經(jīng)營狀況很好，各項財務指標很好，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較好，負債率合理、效益狀況很好、呈較強增長趨勢，未來現(xiàn)金流充足，償債能力很強，資金使用計劃真實合理，還款來源有保證；　　 ②企業(yè)經(jīng)營狀況較好、各項指標較好，資產(chǎn)狀況及負債率較為合理、效益較好、呈增長趨勢，未來現(xiàn)金流有較好的增長趨勢、償債能力較強、資金用途基本合理，還款來源基本有保證；　　 ③企業(yè)經(jīng)營狀況較穩(wěn)定、各項指標情況秘本認可、未來現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，有一定的償債能力，資金用途基本可行，還款來源有一定保證；　　 ④企業(yè)經(jīng)營狀況不佳，各項指標不良，資產(chǎn)狀況費及負債率不太合理，銷售及效益波動不定，償債能力不易確定，資金用途有一定風險，還款來源不易確定；　　 ⑤企業(yè)經(jīng)營狀況較差，各項指標較差，負債率較高，銷售及效益呈下滑趨勢，無償債能力，資金用途風險較大，還款來源無法確定。5. 企業(yè)資信綜合評估結(jié)論　　企業(yè)資信評估結(jié)論何用以下方式表示：(1) 資信狀況很好。企業(yè)素質(zhì)很好，財務實力強，信用風險小。經(jīng)營狀況、盈利能力、發(fā)展能力良好，沒有不良信用記錄，償債能力很好。(2) 資信狀況優(yōu)良。企業(yè)素質(zhì)好，財務實力強，信用風險較小。經(jīng)營狀況穩(wěn)定，盈利能力較強，發(fā)展能力良好，沒有不良信用記錄，償債能力良好。(3) 資信狀況較好。企業(yè)素質(zhì)較好，財務實力較強，經(jīng)營狀況基本穩(wěn)定，有一定的盈利能力，發(fā)展前景中有不確定因素，沒有不良信用記錄，正常情況下，有較好的償債能力。(4) 資信狀況一般。企業(yè)素質(zhì)一般，財務實力一般，經(jīng)營狀況正常，盈利能力、發(fā)展能力、償債能力一般，沒有