【文章內(nèi)容簡介】 屋質(zhì)量方面的問題，應(yīng)在兩天內(nèi)提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商），由承建商負(fù)責(zé)返修；管理處應(yīng)留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復(fù)驗(yàn)，直至合格為止。 3．2．2對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，回答內(nèi)容見《工程規(guī)章制度手冊》中的相關(guān)裝修管理規(guī)定。3．2．3對小業(yè)主提出的有關(guān)入住等方面的問題，應(yīng)當(dāng)場予以解答，并盡力提供幫助。4．相關(guān)文件及記錄:《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》 QRJG009《接管驗(yàn)收記錄》 011名詞、術(shù)語解釋 A/0 1/11．土建維修指對房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理。2．二次裝修 業(yè)主或使用人為提高房屋裝修檔次而對房屋進(jìn)行的二次裝飾、裝修。3．土建小修工程（日常養(yǎng)護(hù)） 凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程。小修分零星養(yǎng)護(hù)和計劃養(yǎng)護(hù)。4．土建中修工程 凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上，中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損壞房屋。5．土建大修工程 凡需牽動或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程稱為大修工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上，大修后的房屋必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。012房屋土建維修模式 A/0 1/1 1．目的規(guī)范房屋土建維修模式工作。2．適用范圍房屋土建維修。3．程序要點(diǎn)3．1房屋土建維修模式：定期檢查清潔，零星養(yǎng)護(hù)與計劃養(yǎng)護(hù)相結(jié)合。房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)周期序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)事項(xiàng)計劃養(yǎng)護(hù)周期01上人屋面對損壞的面層進(jìn)行修補(bǔ)對分格縫用瀝青進(jìn)行勾縫對天臺泛水、變形縫進(jìn)行處理對屋面滲漏進(jìn)行處理2年2年2年2年02外墻飾面（涂料、面磚）重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗外墻裂縫修補(bǔ)、空鼓面磚更換，外墻整體清洗涂料外墻粉刷1年3年5年03內(nèi)墻飾面涂料飾面重點(diǎn)部位粉刷涂料飾面全面粉刷瓷磚飾面空鼓更換1年5年3年04樓面、地面磁磚地面空鼓、破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理3年1年05天棚抹灰層空鼓處理天棚重新粉刷裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破損的處理3年5年2年06室外道路（地面）大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補(bǔ)廣場磚地面破裂更換草地多孔磚破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理其它地面（如碎石地面等）修補(bǔ)2年1年1年3年3年07門窗閉門器、門鎖調(diào)校變形復(fù)位防腐防蛀處理半年半年3年08防盜網(wǎng)、花園圍欄、扶手根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間24年09溝井池渠疏通、清淤井蓋、篦子刷漆半年1年10擋雨篷清洗、加固1年11玻璃幕墻 清洗1年12休閑、游樂設(shè)施加固、刷漆1年013房屋土建維修運(yùn)作程序 A/0 1/71．目的規(guī)范房屋土建維修運(yùn)作工作。2．適用范圍房屋土建維修。3．程序要點(diǎn)3．1 標(biāo)識管理 3．1．1 各類標(biāo)識牌、板、圖、圍欄、屏風(fēng)等（除道路交通標(biāo)志）由品質(zhì)管理部和行政人事部按《標(biāo)識和可追溯性控制程序》進(jìn)行設(shè)計管理。3．1．2小區(qū)道路交通標(biāo)志由承包小區(qū)停車場道路交通設(shè)施工程的供方按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制作、安裝。3．1．3 小區(qū)入伙后，由管理處負(fù)責(zé)將小區(qū)引導(dǎo)牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌、設(shè)備標(biāo)牌等按公司有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)安裝到位。3．1．4 管理處辦公室應(yīng)按公司統(tǒng)一形象進(jìn)行裝修。3．1．5 土建施工維修作業(yè)時，可能對業(yè)主造成危險的，應(yīng)用帶有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。3．1．6 庫存的材料、備件等應(yīng)標(biāo)識，有用件與報廢件應(yīng)分開放置，防止誤用。3．2 使用管理：3．2．1 建筑、設(shè)施使用管理a． 管理處應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的自身特點(diǎn)，編制房屋公共部分、公共設(shè)施及室外道路、場地的管理辦法，并向業(yè)主公布。裝修期間加強(qiáng)對裝修戶的控制，由業(yè)主造成的損壞，應(yīng)按價賠償或修復(fù)。b．車場要加強(qiáng)巡視（監(jiān)視），因駕駛、保養(yǎng)不當(dāng)，造成交通設(shè)施損壞、道路場地的污染，應(yīng)由責(zé)任人負(fù)責(zé)處理。c． 兒童樂園的設(shè)施應(yīng)保證完好，應(yīng)提醒業(yè)主不要讓幼兒單獨(dú)玩耍造成意外傷害。雨天，路滑的地面應(yīng)設(shè)標(biāo)識牌，防止業(yè)主意外滑倒。d．外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線等小區(qū)資源應(yīng)統(tǒng)一管理、經(jīng)營。3．3 維修管理：3．3．1 維修責(zé)任劃分。a． 新建房屋在保修期內(nèi)。新建房屋，自每棟房屋竣工驗(yàn)收之日起，在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修?？⒐を?yàn)收與業(yè)主進(jìn)入的時間差，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。013房屋土建維修運(yùn)作程序 A/0 2/72000年1月30日國務(wù)院279號令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：a）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。b）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年。c）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期。d）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年。e）其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。f）建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計算。3．3．2 保修期滿后物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。3．3．3 其他情況 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。3．3．2 保修期內(nèi)管理辦法a． 保修期的計算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑施工單位、安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。保修期內(nèi)，事務(wù)助理在《保修及外委小修工程維修單》填寫維修內(nèi)容，由施工單位負(fù)責(zé)各分項(xiàng)工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時保修期已滿者，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時間差，由發(fā)展商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。b． 保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時，管理處應(yīng)在結(jié)算申請書上如實(shí)填寫使用方意見，并報公司品質(zhì)管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理處有權(quán)拒絕簽字。 3．3．3土建維修a． 計劃每年初，管理處工程部按公司規(guī)定制定公共建筑設(shè)施維修計劃，填寫《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃》，報管理處負(fù)責(zé)人審核，經(jīng)公司品質(zhì)管理部批準(zhǔn)后組織實(shí)施。日常零星養(yǎng)護(hù)，主要通過每日巡查及當(dāng)值安管員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報告等渠道收集。在每日巡查時應(yīng)注意所巡查范圍內(nèi)的公共設(shè)施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)施損壞故障，應(yīng)及時向管理處服務(wù)013房屋土建維修運(yùn)作程序 A/0 3/7中心匯報，由服務(wù)中心填寫《公共設(shè)施維修單》并交與維修人員，如應(yīng)外委則填寫《保修及外委小修工程維修單》。新建、改建公共設(shè)施及管理用房由管理處提出需求，公司品質(zhì)管理部審核，公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。土建中修、大修計劃由品質(zhì)管理部制定，總經(jīng)理審查并確定方案。b． 實(shí)施管理處委托的供方維修人員應(yīng)按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、物業(yè)公司有關(guān)要求，按制定計劃的時間對房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理，并在《公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄》上填寫維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容。 零修項(xiàng)目，應(yīng)及時在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上填寫維修內(nèi)容，并委派人員修復(fù)處理，零修項(xiàng)目不得超過三天。不能及時修復(fù)處理的應(yīng)報告管理處負(fù)責(zé)人，并說明原因，由負(fù)責(zé)人按實(shí)際情況進(jìn)行處理或向公司品質(zhì)管理部報告。 有償維修，事務(wù)助理在《用戶維修服務(wù)單》上記錄受理時間，并根據(jù)情況與客戶預(yù)約，填寫預(yù)約時間按時派維修人員上門維修，維修人員應(yīng)在預(yù)約時間內(nèi)上門維修，維修結(jié)束后由客戶簽名確認(rèn)。土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由品質(zhì)管理部選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由品質(zhì)管理部組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、品質(zhì)管理部工程師或聘請的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。c． 檢查計劃養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目施工完畢后，由管理處負(fù)責(zé)人組織檢查，并簽署檢查意見。零星項(xiàng)目完工后，由相關(guān)人員進(jìn)行檢查并在《公共設(shè)施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上簽署檢查意見。土建中修、大修，公共設(shè)施、管理用房的建造工程，由管理處現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后，由品質(zhì)管理部組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格，填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》，由施工單位、管理處、品質(zhì)管理部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》，未辦理《工程竣工驗(yàn)收證明》者不予結(jié)算工程款。公司品質(zhì)管理部每月組織一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題記錄并通知相關(guān)單位。d． 處理各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，應(yīng)限時進(jìn)行返工、返修。常見的問題上報公司進(jìn)行預(yù)