【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、照明燈，及時(shí)關(guān)好。下班前檢查并關(guān)好責(zé)任區(qū)內(nèi)的水、電開(kāi)關(guān)，保證不出現(xiàn)長(zhǎng)流水、長(zhǎng)明燈現(xiàn)象。 、（6）不在上班時(shí)間吸煙、串崗、聊天、睡覺(jué)，不做其他與工作無(wú)關(guān)的事情。（7）上下班時(shí)間必須到指定地點(diǎn)簽到。 （8）完成甲方管理人員按排的其他工作。第四章 環(huán)境管理部工作流程一、清潔管理工作流程 物業(yè)公司對(duì)受托物業(yè)的清潔衛(wèi)生管理工作，可以委托專(zhuān)業(yè)的清潔公司承包完成，也可以自己設(shè)置環(huán)境管理部完成。如果將物業(yè)的清潔衛(wèi)生工作委托給專(zhuān)業(yè)的清潔公司完成，則物業(yè)公司一般采取招標(biāo)的形式選擇清潔公司。物業(yè)公司只需配備幾名管理人員，根據(jù)委托對(duì)清潔公司進(jìn)行檢查、監(jiān)督、評(píng)價(jià)即可。如果物業(yè)公司成立自己的清潔衛(wèi)生部門(mén)負(fù)責(zé)清潔工作，則其班組可根據(jù)所管物業(yè)的類(lèi)型、區(qū)域分布、面積大小、清潔對(duì)象的不同而靈活設(shè)置。清潔管理機(jī)構(gòu)可以設(shè)置清潔服務(wù)班、高空外墻的清潔和公共區(qū)域清潔班。 上述部門(mén)中，清潔服務(wù)班的職責(zé)主要是向業(yè)主或使用人提供室內(nèi)外的有償清潔衛(wèi)生服務(wù)；高空外墻清潔班的職責(zé)主要是負(fù)責(zé)多層或高層大廈或建筑的高空外墻的清潔工作；公共區(qū)域清潔班的職責(zé)主要是公共衛(wèi)生區(qū)域，如公共走廊、樓梯、電梯間、通道、園林校區(qū)、衛(wèi)生間及物業(yè)外圍的公共場(chǎng)所的保潔以及工具和設(shè)備的養(yǎng)護(hù)等。它們之間有比較明確的職責(zé)劃分和各自的職責(zé)范圍。 管理制度是清潔工作得以順利進(jìn)行的保證，物業(yè)公司要認(rèn)真做好清潔管理制度的制定工作。比較完整的清潔管理制度包括：（1）清潔部門(mén)勞動(dòng)紀(jì)律，包括清潔工人上下班制度、工作紀(jì)律，考勤制度、工作責(zé)任以及思想品德方面的規(guī)定。（2）清潔部門(mén)獎(jiǎng)懲條例，主要是制定適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，給予員工獎(jiǎng)懲或懲罰。（3）業(yè)主清潔管理制度，即使用人應(yīng)該遵守的清潔保護(hù)制度等。（1）物業(yè)區(qū)域的清掃與保潔。物業(yè)區(qū)域面積一般較大，要清掃與保潔的范圍也比較大，特別要注意馬路的清掃與保潔。馬路清掃的目的在于除污除塵，在有條件的地方可采取灑水和水洗路面的濕式作業(yè)法。馬路清掃的標(biāo)準(zhǔn)，一般可參照原建設(shè)部頒布的全國(guó)城市馬路清掃的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其具體標(biāo)準(zhǔn)是：一要每天普掃兩遍，全日保潔；二要達(dá)到“六不”、“六凈”標(biāo)準(zhǔn)，即不見(jiàn)積水、不見(jiàn)塵土、不見(jiàn)雜物、不漏收攤、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈和果皮箱凈。（2）生活廢棄物的清除。生活廢棄物大體上分為垃圾和糞便兩大類(lèi)。生活廢棄物清楚的原則是及時(shí)收集、迅速送到適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)，進(jìn)行無(wú)害化處理。（1）清潔車(chē)輛的配置和管理。物業(yè)區(qū)域要有清潔車(chē)、灑水車(chē)、垃圾運(yùn)輸車(chē)。（2）便民設(shè)施的建設(shè)與管理糞便運(yùn)輸車(chē)等。物業(yè)區(qū)域內(nèi)要建設(shè)便利群眾的衛(wèi)生設(shè)施，如垃圾清運(yùn)站、果皮箱等。 物業(yè)公司應(yīng)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)基金用于衛(wèi)生設(shè)施的購(gòu)置與更換，保證衛(wèi)生設(shè)備的完善。3. 加強(qiáng)對(duì)業(yè)主（使用人）的教育 要搞好清潔衛(wèi)生工作，不僅要靠清潔部門(mén)的清掃和保潔，還要靠業(yè)主（使用人）的配合。有時(shí)，業(yè)主（使用人）還在物業(yè)區(qū)域保潔中起著非常重要的作用。業(yè)主（使用人）的素質(zhì)有高有低，僅靠他們的自覺(jué)是不夠的，清潔衛(wèi)生部門(mén)必須加強(qiáng)對(duì)他們的額宣傳教育，使他們懂得環(huán)境清潔的重要性，自覺(jué)參與環(huán)境保潔工作中來(lái)。 清潔管理工作流程，如圖所示。設(shè)置清潔管理機(jī)構(gòu)制定管理制度抓好清潔衛(wèi)生設(shè)施的建設(shè)與管理加強(qiáng)和對(duì)業(yè)主（使用人）的教育搞好區(qū)域衛(wèi)生二、保潔管理控制流程（1）環(huán)境管理部經(jīng)理確定管理范圍與工作標(biāo)準(zhǔn)后，制定保潔工作管理制度。對(duì)保潔工作管理范圍、工作檢查標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域劃分、人員分配、保潔用品領(lǐng)取以及獎(jiǎng)懲規(guī)定進(jìn)行說(shuō)明。（2）部門(mén)主管向部門(mén)內(nèi)部保潔人員告知制度內(nèi)容，并對(duì)相關(guān)工作事項(xiàng)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督執(zhí)行情況。（1）公共場(chǎng)所保潔管理1）室內(nèi)公共場(chǎng)所清潔管理。2）室外公共場(chǎng)所清掃和維護(hù)。3）樓房外墻清潔和保養(yǎng)。（2）生活垃圾管理1）生活垃圾的收集和清運(yùn)。2）裝修建筑垃圾的收集和清運(yùn)。3）垃圾收集設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。（3）公共場(chǎng)所衛(wèi)生防疫管理1）公共場(chǎng)所傳染病控制。2）公共場(chǎng)所殺蟲(chóng)、滅鼠。3．制定保潔管理標(biāo)準(zhǔn)（1）部門(mén)經(jīng)理確定保潔管理范圍后，主要從以下幾方面制定各個(gè)方面的保潔管理標(biāo)準(zhǔn)：1）地面、地下室部分。2）標(biāo)準(zhǔn)層部分。3）設(shè)備層部分。（2）部門(mén)經(jīng)理根據(jù)以上及方面確定的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量保潔工作的好壞。（1）部門(mén)主管每日巡查轄區(qū)，監(jiān)督轄區(qū)工作人員的工作情況。1）根據(jù)保潔管理標(biāo)準(zhǔn)糾正工作人員在工作過(guò)程中出現(xiàn)的違規(guī)現(xiàn)象，做好檢查記錄。2）檢查轄區(qū)的公共衛(wèi)生，看道路、梯間等地方是否有積存垃圾雜物，如有垃圾雜物，及時(shí)調(diào)動(dòng)人員清運(yùn)。（2）部門(mén)主管下班前檢查轄區(qū)內(nèi)的防火、防盜設(shè)施、門(mén)窗和水電機(jī)是否關(guān)好等安全工作，檢查并督促下屬員工認(rèn)真做好安全檢查。（1）部門(mén)主管做好每周（每月）保潔工作總結(jié)。對(duì)存在的問(wèn)題積極查明原因并向部門(mén)主管匯報(bào)，提出合理建議與解決方案。（2）部門(mén)經(jīng)理根據(jù)主管提出的建議與方案或業(yè)主提出的對(duì)保潔工作的要求，結(jié)合實(shí)際情況與人員總體結(jié)構(gòu)分析，制定相應(yīng)的改進(jìn)方法。（3）部門(mén)主管將工作改進(jìn)方法告知保潔人員，必要時(shí)進(jìn)行員工培訓(xùn)。（1）部門(mén)主管定期對(duì)工作改進(jìn)后的保潔工作總體情況向部門(mén)經(jīng)理報(bào)告。（2）部門(mén)經(jīng)理在工作改進(jìn)期間不定期地對(duì)工作內(nèi)容進(jìn)行抽查，結(jié)合定期的工作報(bào)告對(duì)保潔工作改進(jìn)效果進(jìn)行評(píng)估，并將其作為員工的考核依據(jù)之一。保潔管理控制流程，如圖所示。編制保潔管理制度日常保潔巡視檢查確定保潔管理范圍保潔工作改進(jìn)制定保潔管理標(biāo)準(zhǔn)保潔工作評(píng)估三、綠化管理流程（一）綠化管理工作流程 物業(yè)綠化管理是指物業(yè)公司為美化和凈化受托物業(yè)的環(huán)境和改進(jìn)物業(yè)經(jīng)管而在受托物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行的綠地、花圃等地的養(yǎng)護(hù)行為以及該類(lèi)行為的計(jì)劃與組織。物業(yè)公司一定要重視綠化工作，特別要重視綠化的管理工作。綠化工作管理流程如下： 物業(yè)綠化管理可以有兩種管理模式：第一，由物業(yè)公司與專(zhuān)業(yè)園林綠化部門(mén)簽訂合同，將此項(xiàng)工作以契約的形式轉(zhuǎn)包出去；第二，由物業(yè)公司自己來(lái)管理。若承包給專(zhuān)業(yè)園林綠化部門(mén)，物業(yè)公司只需設(shè)立一個(gè)綠化監(jiān)督小組，由幾個(gè)管理人員負(fù)責(zé)對(duì)專(zhuān)業(yè)園林綠化部門(mén)的工作進(jìn)行監(jiān)督管理即可；若自己管理，則須專(zhuān)門(mén)的綠化管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。機(jī)構(gòu)設(shè)置可根據(jù)實(shí)際情況而定，可設(shè)置專(zhuān)門(mén)的綠化部，也可在環(huán)境管理部下設(shè)一個(gè)綠化辦公室。管理人員可配1—3名。綠化辦公室可下設(shè)養(yǎng)護(hù)組、花圃組和服務(wù)組。 養(yǎng)護(hù)組的主要職責(zé)是管好劃定區(qū)內(nèi)的綠地，養(yǎng)護(hù)樹(shù)木。 花圃組的主要職責(zé)是培育花草，使草地茵綠、花木枝繁葉茂。具體來(lái)說(shuō)，就是負(fù)責(zé)培育各種花卉苗木，滿(mǎn)足校區(qū)綠地的補(bǔ)植、更新和本公司用花和客戶(hù)擺花、插花的需要；不斷學(xué)習(xí)與研究新技術(shù)積極引進(jìn)和培育新品種。 服務(wù)組的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)種花、養(yǎng)花、擺花、插花，并不斷提高花飾技藝，用碧綠青翠的植物，給人們清新高雅、美好的享受。 綠化工的配備不是一次性的，而是隨著管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展和生產(chǎn)的需要而逐步到位，根據(jù)本部門(mén)的實(shí)際情況，物業(yè)公司要做到：第一，要把好招收新員工的質(zhì)量關(guān)。招收的新員工要求熱愛(ài)綠化工作。思想素質(zhì)好，有一定的文化基礎(chǔ)。第二，新員工要有三個(gè)月的試用期，在試用期表現(xiàn)好的才能正式聘用。，強(qiáng)化管理職能 物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定全面、嚴(yán)格的綠化管理規(guī)章制度，包括綠地營(yíng)造、養(yǎng)護(hù)管理等制度。同時(shí)，還可以按照我國(guó)《城市綠化管理?xiàng)l例》，對(duì)違章占綠、毀綠現(xiàn)象，加大管理和處罰力度，依靠法律法規(guī)和各項(xiàng)管理制度，保護(hù)綠化成果。，培養(yǎng)綠化意識(shí) 物業(yè)公司要積極通過(guò)行駛組織、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)、宣傳教育等職能，以及通過(guò)建綠，護(hù)綠等活動(dòng)，培養(yǎng)公司員工和園區(qū)業(yè)主（使用人）的綠化意識(shí)。 物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理的主要工作如下：（1） 澆水。不同植物對(duì)水的需求各不相同，不同的季節(jié)對(duì)水的需求量也不一樣，綠化部要根據(jù)具體的氣候條件、植物品種或生長(zhǎng)期等情況來(lái)決定澆水量和澆水次數(shù)，努力做好澆水工作。（2） 施肥。綠化種植的樹(shù)木種類(lèi)很多，他們對(duì)養(yǎng)分的要求各有不相同，另外植物處于不同生長(zhǎng)期，需要養(yǎng)分的種類(lèi)和數(shù)量也不相同。因此，綠化部要根據(jù)具體情況來(lái)施肥。（3） 修剪整形。修剪整形是栽培樹(shù)木的一種養(yǎng)護(hù)措施。樹(shù)木的形態(tài)、觀賞效果、生長(zhǎng)開(kāi)花結(jié)果等方面，都要通過(guò)整形修剪來(lái)解決或調(diào)節(jié)。（4） 除草松土。除草是將樹(shù)冠下非人植的草類(lèi)清楚，面積大小根據(jù)需要而定，以減少草與樹(shù)木爭(zhēng)奪土壤中水分及養(yǎng)分，有利于樹(shù)木生長(zhǎng)。松土是讓土壤表面松動(dòng)，以達(dá)到保水、透氣、增溫的目的。（5） 防治病蟲(chóng)害?！邦A(yù)防為主、綜合防治”，要充分利用抑制病蟲(chóng)害的多種因素，創(chuàng)造不利于病蟲(chóng)害發(fā)生和危險(xiǎn)樹(shù)木的條件，有機(jī)地采用各種必要的防治措施。（6） 管理。具體措施包括：1） 涂白。冬季用石灰水加鹽或石硫合劑涂白樹(shù)干，消滅在樹(shù)皮中過(guò)冬的害蟲(chóng)，防止害蟲(chóng)上述產(chǎn)卵。2） 立支柱。風(fēng)速較大的地方或臺(tái)風(fēng)發(fā)生頻繁的地區(qū)要立支柱，防止大風(fēng)吹到、吹斜樹(shù)木。3） 圍護(hù)。臨街臨路的樹(shù)木要適當(dāng)加上維護(hù)，防止樹(shù)木被撞傷按倒。要加強(qiáng)宣傳教育或派人巡視，防止人為毀壞。4） 洗塵。人與車(chē)輛流動(dòng)多，引起塵土飛揚(yáng)，造成樹(shù)冠污染，影響樹(shù)木的生長(zhǎng)和環(huán)境的美化。綠化部要經(jīng)常用水對(duì)樹(shù)冠進(jìn)行噴洗。4. 豎向綠化管理 園區(qū)的綠化包括地面（水平）綠化和空間（豎向）綠化兩部分，物業(yè)公司不但要綠化地面，而且在條件適宜的地方，還應(yīng)當(dāng)建立豎向綠化、陽(yáng)臺(tái)綠化和墻面綠化等。（1） 屋頂綠化。屋頂綠化又稱(chēng)“空中綠化”、“空中花園”。屋頂綠化的綠化形式多樣，種植方法也很多種，在屋頂不超負(fù)荷的情況下，除了不能栽植較大的樹(shù)木外，可以同地面綠化布局一樣布置、造景，使大自然環(huán)境在空中呈現(xiàn)。（2） 墻面綠化。在外墻邊栽植攀援藤本植物，目前多載用爬墻虎，它的不定根附著于墻面，植蔓生于墻壁，使墻面變綠，美化外墻，還會(huì)使空氣清新濕潤(rùn)，室溫冬暖夏涼。（3） 陽(yáng)臺(tái)綠化。城市建筑向高空發(fā)展，住戶(hù)沒(méi)有庭院，但大部分都有陽(yáng)臺(tái)，有些陽(yáng)臺(tái)建有花池花槽，填放基質(zhì)就可栽植花卉，無(wú)池槽的陽(yáng)臺(tái)可用花盆栽花卉點(diǎn)綴。由于豎向綠化基本上歸住戶(hù)控制，物業(yè)公司管理較為簡(jiǎn)單。物業(yè)公司在此方面所做的工作主要有兩個(gè)方面：一方面，在業(yè)務(wù)上對(duì)住戶(hù)進(jìn)行指導(dǎo)，防止豎向綠化的植物枯萎，這可通過(guò)技術(shù)咨詢(xún)的方式向住戶(hù)傳授有關(guān)知識(shí)或技藝。另一方面，對(duì)住戶(hù)進(jìn)行安全宣傳教育，幫助住戶(hù)找到安全的綠化辦法，防止事故發(fā)生。5. 綠化工作整改 綠化主管每月對(duì)綠化工作進(jìn)行總結(jié)，將總結(jié)的情況向部門(mén)經(jīng)理報(bào)告，指出工作中存在的問(wèn)題，提出解決措施。6. 改進(jìn)評(píng)估 綠化主管將綠化工作改進(jìn)情況、人員工作情況定期向部門(mén)經(jīng)理匯報(bào)，部門(mén)經(jīng)理對(duì)綠化工作人員進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果作為對(duì)員工的考核依據(jù)。 綠化管理工作流程，如圖所示。設(shè)立綠化管理機(jī)構(gòu)加強(qiáng)綠化管理員工的培訓(xùn)制定管理制度，強(qiáng)化管理職能加強(qiáng)綠化宣傳，培訓(xùn)綠化意識(shí)綠化養(yǎng)護(hù)管理豎向綠化管理綠化工作整改改進(jìn)評(píng)估四、園區(qū)園林綠化設(shè)計(jì)與營(yíng)造流程 園區(qū)園林綠化設(shè)計(jì)應(yīng)該堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、適用、美觀”的原則，旨在將美觀和功能統(tǒng)一。相關(guān)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，要根據(jù)校區(qū)的實(shí)際特點(diǎn)設(shè)置不同的園林植物和藝術(shù)小品，同時(shí)還要保持校區(qū)能夠遮陰、防塵、減少噪聲等。 園區(qū)園林綠化中的植物選擇的依據(jù)是可以美化園區(qū)環(huán)境，充分發(fā)揮綠化功效，改善居住條件。 園區(qū)園林綠化布置具體有兩種方式，即規(guī)則式和自然式。通常情況下，采取規(guī)則式綠化布置是接近房屋建筑物的西部區(qū)域，采取自然式綠化布置的是遠(yuǎn)離房屋的區(qū)域。這樣，既可以達(dá)到混合園林的效果，又能給人以美的享受。所以在配置植物時(shí)，一定要合理。 在園區(qū)園林綠化工作當(dāng)中，除了設(shè)計(jì)以外，施工也是很重要的環(huán)節(jié)。因?yàn)槭┕な怯绊懼参锷L(zhǎng)、綠化效果、日后維護(hù)工作等的主要因素。為確保綠化工程質(zhì)量，必須由物業(yè)管理部門(mén)在具體施工過(guò)程中嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖樣執(zhí)行。 園區(qū)園林綠化設(shè)計(jì)與營(yíng)造流程，如圖所示。園區(qū)園林綠化設(shè)計(jì)園區(qū)園林綠化植物選擇園區(qū)園林綠化植物配置園區(qū)園林綠化施工第五章 環(huán)境管理部管理制度第一節(jié) 保潔管理制度總則（1）為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域保潔工作實(shí)施控制，為業(yè)主和住戶(hù)提供清潔衛(wèi)生、清新優(yōu)雅的居住和工作環(huán)境，公司特制定本制度。（2）本制度適用于本公司對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保潔作業(yè)的控制和管理。保潔管理內(nèi)容和質(zhì)量控制（1）保潔管理內(nèi)容1）保持轄區(qū)內(nèi)每一個(gè)角落干凈、整潔。2）保證保潔人員專(zhuān)業(yè)、禮貌地提供保潔服務(wù)。3）保證保潔工具和清潔用品的合理使用。（2）質(zhì)量控制1）環(huán)境管理部根據(jù)所轄區(qū)內(nèi)的具體情況和服務(wù)要求，起草各項(xiàng)保潔標(biāo)準(zhǔn)和必要的操作規(guī)程，經(jīng)公司品牌管理部審核后，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。2）當(dāng)保潔工作的要求和國(guó)家相關(guān)規(guī)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，保潔標(biāo)準(zhǔn)的操作規(guī)程等文件應(yīng)進(jìn)行評(píng)審。3）保潔工作實(shí)行日檢、周檢和月檢制度，分別由環(huán)境管理部主管、物業(yè)經(jīng)理和綜合事務(wù)部實(shí)施，確保保潔工作質(zhì)量滿(mǎn)足業(yè)主（使用人）的要求，不斷增強(qiáng)業(yè)主（使用人）的滿(mǎn)意度。保潔工作的責(zé)任范圍（1）物業(yè)管轄的地面保潔。（2）物業(yè)辦公室的保潔。（3）公告牌、導(dǎo)示牌、休息椅等地方的保潔。（4）植物、花卉的保潔。（5）所有墻面、墻柱的保潔。保潔人員管理（1）保潔人員紀(jì)律規(guī)定。1）遵紀(jì)守法，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。2）按時(shí)上下班，不