房企開發(fā)成本、費用核算辦法(編輯修改稿)
2025-05-04 21:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見《萬科集團費用核算規(guī)范》。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見《萬科集團費用核算規(guī)范》。 會計科目與帳簿設(shè)置“開發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。成本管理軟件運用成熟的單位，可以將明細科目僅設(shè)置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進行核對，并保持一致。在各級明細科目下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項目，成本核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分攤成本”進行歸集。成本核算對象的具體設(shè)置參見下圖：項目 在建一期 住宅商鋪在建二期 寫字樓 擬開發(fā)土地待分攤成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建期”。具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規(guī)范》?！伴_發(fā)間接費”科目該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。這類費用先歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。“預(yù)提費用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費用。費用預(yù)提的時間：至少每季度末預(yù)提一次；費用預(yù)提的范圍：對完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實際支付金額核算成本；費用預(yù)提的金額：以成本管理軟件中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。核算方法：預(yù)提時，借記“開發(fā)成本—成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回?！按龜傎M用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負擔(dān)的、分攤期限在一年以內(nèi)的費用?！巴旯ら_發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成本。具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規(guī)范》。房地產(chǎn)成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細各成本核算對象成本核算對象可分層次設(shè)立。開發(fā)前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體安裝工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述明細各成本核算對象配套設(shè)施費按前述明細各成本核算對象開發(fā)間接費按前述明細按前述明細各成本核算對象自一級科目開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對象開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本營銷費用按前述明細資本化利息物業(yè)管理完善費其他完工開發(fā)產(chǎn)品項目名稱具體苑或棟或期以及配套資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他 成本費用的歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設(shè)定分攤方法分配計入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。成本項目分攤標準開發(fā)前期準備費按可售面積分攤主體建筑工程費（1）扣除直接費用后，按建筑面積分攤；（2）主體安裝工程費（1）扣除直接費用后，按建筑面積分攤；（2）根據(jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積相乘，確定標準分攤；社區(qū)管網(wǎng)工程費按可售面積分攤；若能區(qū)分可按占地面積分攤園林環(huán)境工程費按占地面積分攤配套設(shè)施費按可售面積分攤按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分攤。開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔(dān)的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核算項目進行歸集，再按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象：根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標準分攤；公享性強，按可售面積分攤；公享性不強并可區(qū)分，開發(fā)間接費應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。具體分配及核算方法參見《萬科集團費用核算規(guī)范》車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用
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