房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種稅收政策培訓(xùn)資料(編輯修改稿)
2025-05-03 03:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)交易過程中，納稅人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅行為，除特殊規(guī)定外，一般應(yīng)從以下四個方面進(jìn)行把握 轉(zhuǎn)讓的是否是不動產(chǎn)的所有權(quán) 被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)是否屬于該單位或個人，或者說是誰轉(zhuǎn)讓了該不動產(chǎn)的所有權(quán)。 是否有償 不動產(chǎn)是否為與中國境內(nèi)。 只有同時具備上述四個條件，我們才能按銷售不動產(chǎn)進(jìn)行征稅。代建房屋行為的界定 單位和個人受托代建房屋,必須同時符合下列條件,方可按”服務(wù)業(yè)”稅目的“代理”項目征收營業(yè)稅: 必須是由受托方辦理建設(shè)項目的立項手續(xù) 土地使用權(quán)屬于委托方 對于房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向其他單位預(yù)收房款，工程完工后，由房地產(chǎn)企業(yè)替其他單位辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。（國稅函[1998]554）合作建房相關(guān)政策 根據(jù)國稅發(fā)[1995]156號文的規(guī)定，合作建房，是指一方提供土地權(quán)，另一方提供資金，合作建房。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》法發(fā)[1996]2號文的規(guī)定：享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。合建合同對房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有。 具體案例分析： A房地產(chǎn)企業(yè)有某宗地的國有土地使用權(quán)，但由于資金問題，與B企業(yè)簽定合作建房合同約定：A提供土地使用權(quán)，B負(fù)責(zé)提供資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋建成后，按照25%和75%在A、B之間分配。同時，A、B共同到相關(guān)部門辦理了合建審批手續(xù)，同時到國土部門辦理的土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地的75%的土地使用權(quán)變更登記到B的名下。房屋建設(shè)過程中，B投入資金3000萬元。房屋建成后，雙方按約定比例進(jìn)行房屋分配，并分別辦理的權(quán)屬登記。 A單位擬投資2億元建20層大樓，向相關(guān)部門辦理的立項手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)，通過出讓方式從國土局取得國有土地使用權(quán)，并辦理的證件。在房屋建設(shè)過程中由于資金不足，與B單位簽定了參建房屋的協(xié)議，協(xié)議約定，B出資3000萬元，房屋建成后，B取得3層樓的房產(chǎn)。 續(xù)上例，房屋建成分配后，雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，B即以3500萬元將分得的房屋出售，同時又A方開具發(fā)票給購房者以辦理房產(chǎn)證明。 A單位擬投資2億元建20層大樓，向相關(guān)部門辦理的立項手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)，通過出讓方式從國土局取得國有土地使用權(quán)，并辦理的證件。由于該企業(yè)資金問題無法獨立開發(fā)，即于B企業(yè)簽定聯(lián)建協(xié)議，同時向相關(guān)部門辦理了房地產(chǎn)項目共同立項的變更登記，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記。在合同中，A以成本價名義按4000元/平方米讓B建1萬平方米，項目仍由A負(fù)責(zé)，房屋建成后，A將1萬平方米的房產(chǎn)交給B。A單位擬投資2億元建20層大樓，向相關(guān)部門辦理的立項手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)，通過出讓方式從國土局取得國有土地使用權(quán)，并辦理的證件。但A后來由于各種原因不想開發(fā)，便于B簽定聯(lián)合開發(fā)合同，并到相關(guān)部門辦理了合建審批手續(xù)，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記。雙方約定，由B一次性支付給A1000萬元后，項目由B自行建設(shè)、開發(fā)和銷售，A不再過問開發(fā)的相關(guān)事宜。但在房屋建成后，A要辦理房屋的權(quán)屬登記，并向購房人開發(fā)票。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，B又投入3000萬元。房屋銷售收入為6000萬元。某企業(yè)擁有A、B兩快地的土地使用權(quán)，其與一房地產(chǎn)開發(fā)公司（乙方）簽定合作建房協(xié)議，約定又乙方出資在兩塊地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。其中A地塊由乙方辦理立項，房產(chǎn)歸乙方所有；B地塊由甲方自行立項，乙方負(fù)責(zé)建設(shè)，房產(chǎn)建成后歸甲方所有。隨后，甲、乙雙方辦理的土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，A地塊過戶到乙方，經(jīng)評估A地塊價值為2500萬元。房屋建成后，甲、乙雙方分別辦理了房屋權(quán)屬登記。在A、B地塊開發(fā)中，乙方分別投入4000萬元和2000萬元。拆遷補(bǔ)償費有關(guān)稅收政策問題 目前政策上的規(guī)定不是十分明確，有兩種理解： 是按照銷售不動產(chǎn)對個人取得的拆遷補(bǔ)償費征收營業(yè)稅。 根據(jù)國家有關(guān)文件規(guī)定，為公共利益需要，經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)，國家可以收回土地使用權(quán)。收回時
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