房地產(chǎn)開發(fā)項目的培訓(xùn)資料1(編輯修改稿)
2025-04-28 23:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 況，一種是效用價格模型(HedonicModel)法，另一種是重復(fù)銷售價格指數(shù)(RepeatSalesPriceIndices)法。1．特征價格法。特征價格法的思路是在住宅價格與住宅特征和銷售時間之間建立起聯(lián)系，即建立起一個Hedonic方程。這里所說的特征同樣也包括住宅自身的特征和周邊環(huán)境的特征。在這個方程中，住宅價格是住宅特征銷售時間的函數(shù)，其中有一些參數(shù)需要確定。一旦這些參數(shù)確定了，我們就可以設(shè)定一個“同質(zhì)住宅”的特征值，然后將這些特征值代人上述方程，就可以得到該同質(zhì)住宅在不同時期的價格，這種價格能夠反映住宅市場中價格的走勢。為了得到這些參數(shù)的取值，需要獲得住宅市場中一段時間內(nèi)大量的銷售案例，得到它們的銷售價格、銷售時間和住宅的特征，然后通過統(tǒng)計回歸的方法估計Hedonic方程中的參數(shù)。在利用Hedonic方程時要注意的是如何給住宅的特征賦值。住宅的特征包括住宅的面積、臥室或浴室個數(shù)、設(shè)計水平、裝修程度、小區(qū)環(huán)境、綠化率、購物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量、學(xué)校質(zhì)量等等。這些特征有些是連續(xù)型的變量，例如面積、綠化率等，可以直接將它們的值代入方程；有些是離散型的變量，例如臥室個數(shù)等，我們可以將它們的值取為3……，然后代入方程；有些特征的屬性是“有”或者“無”，例如附近是否有學(xué)校，我們可以給它賦予0或者1的取值(這稱為“虛變量”)；有些特征并沒有具體值，例如裝修程度、購物便利程度、公共設(shè)施質(zhì)量等，我們可以將其分級(高、中、低或者其它分級方式)，然后賦予它們3……的值。應(yīng)當(dāng)注意，用Hedonic模型計算出來的價格變動序列并不僅僅是一種指數(shù)(相對值)，而
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