【文章內(nèi)容簡介】 有柱、是否有圍護結(jié)構(gòu)。 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。 活動房屋，臨時房屋，簡易房屋。 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 與房屋室內(nèi)不相通的變形縫。 架空層內(nèi)公共開放部位及公共空中花園 。 已計算建筑面積的樓梯的下方空間。 與室內(nèi)不相通的類似于 陽臺、挑廊、檐廊的建筑。 陽臺、挑廊 、走廊 等其頂蓋距 底板的高度大于兩個自然層的。 非落地的凸窗、無油煙灶臺。 起 保溫和 隔熱作用的非結(jié)構(gòu) 外 墻體。 貯水（油）池 、 化糞池 。 特殊情況處理 陽臺 、挑廊、 架 空通廊的 圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜的，按 其 圍護結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算建筑面積。 陽臺、挑廊 、走廊等其 頂蓋 小于 底板 ，頂蓋 水平投影面積不小于其底板圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積一半 的 ，按其頂蓋水平投影面積一半 計算 。 墻體 向外傾斜的房屋，按各層底板水平投影計算建筑面積；墻體向內(nèi)傾斜的房屋，按距底板 。 對商業(yè) 層、車庫層 、人防層 內(nèi)無間隔墻的 基本 單元 ， 應(yīng)埋設(shè)永久性界址標志后才能進行分戶測繪。 5 共有建筑面積分攤 一般規(guī)定 共有建筑面積 的 分攤原則 1 產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 2 產(chǎn)權(quán)各方無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按產(chǎn)權(quán)各方相關(guān)的建筑面積所占比例進行分攤。 3 房屋共有建筑面積分攤以幢為單位，僅限于本幢房屋內(nèi)的僅為 本幢服務(wù)的共有建筑面積。 12 K= 4 整幢房屋在銷售和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割中只能采用一種分攤方法。 共有建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán) 1 房屋共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權(quán)人分攤面積的具體部位，共有建筑面積一經(jīng)分攤，未經(jīng)合法程序任何人不得侵占或改變其原設(shè)計的使用功能。 2 列入分攤的共有建筑面積的所有權(quán)、使用權(quán)，由參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權(quán)人共同所有、共同使用。 共有建筑面積的確認方法 1 未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，對共有建筑面積范圍的確認，以規(guī)劃等相關(guān)部門批準的建筑施工圖為依據(jù)。 2 經(jīng)規(guī)劃及相關(guān) 部門驗收合格的房屋，對共有建筑面積范圍的確認，以房屋實際狀況為準。 3 商業(yè)層、車庫層 、人防層 內(nèi) 設(shè)置 無間隔墻的基本 單元 的 ，其內(nèi)部通道的設(shè)置如符合消防要求，該層共有建筑面積方可確認。 共有建筑面積的計算 共有建筑面積按比例分攤 ， 計算公式： δ Si=K Si ∑δ Si ∑ Si 式中： K—— 為面積的分 攤系數(shù) Si—— 各單元參加分攤的建筑面積 ， ㎡ ； δ Si—— 各單元參加分攤所得的分攤面積 ， ㎡ ； ∑δ Si—— 為需要分攤的分攤面積之和 ， ㎡ ； ∑ Si—— 為參加分攤的各單元建筑面積總和 ， ㎡ 。 共有建筑面積的組成 共有建筑面積包括幢內(nèi)電梯井、管道井、公共廁所、垃圾道、樓梯間、配電間、屋頂梯間、屋頂水箱間、水泵房、電梯機房、智能監(jiān)控室、消防設(shè)施房、消防通道、公共門廳、過道、地下室、 值班警衛(wèi)室、 技術(shù)設(shè)備層等為本幢房屋服務(wù)的公共 部位 ，以水平投影面積計算。 共有建筑面積還包括外墻 （含山墻） 水平投影面積一半的建筑面積 ，列入幢共有建筑面積。 不計入共有建筑面積的范圍 （ — 2） （ — 1） 13 下列情形不計入共有建筑面積，但應(yīng)分攤所在幢相關(guān)的共有建筑面積。 1 為多幢服務(wù)的管理用房、警 衛(wèi)室。 2 獨立使用的 管理用房、 地下室、半地下室、車棚、車庫。 3 為公共事業(yè)服務(wù)的配套用房。 4 避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層內(nèi)可獨立使用的部位。 5 產(chǎn)權(quán)單位自營、自用的房屋。 下列情形不計入共有建筑面積，不分攤所在幢內(nèi)相關(guān)的共有建筑面積。 1 為多幢服務(wù)的配電間、水泵房等設(shè)備用房。 2 消防避難層（室）及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。 3 幢與幢之間相連的通廊。 共有建筑面積的分攤方法 住宅 樓 共有建筑面積的分攤方法 1 各套房屋的分攤面積＝套內(nèi)建筑面積分攤系數(shù) 式 中： 幢內(nèi)共有建筑面積 幢內(nèi)各套房屋套內(nèi)建筑面積之和 2 住宅樓原則上以幢為單位采用一級分攤，如 標準層 內(nèi)各單元戶數(shù)不一致或部分單元設(shè)置電梯時，采用多級分攤。 商住樓共有建筑面積的分攤方法 功能區(qū) 的劃分 1 根據(jù)住宅和商業(yè)不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同的功能區(qū)，按各自的建筑面積將整幢 房屋 的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分。 2 未經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，功能區(qū)的劃分以規(guī)劃等相關(guān)部門批準的建筑施工圖為依據(jù)；經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門驗收的房屋，功能區(qū)的劃分以房屋實際狀況為準。 3 裙樓上有多個獨立塔樓的，則各 塔樓應(yīng) 劃分 為 單個功能區(qū)。 4 具有特定的服務(wù)對象以其實際作用功能的不同，可劃分 為 不同 的 功能區(qū)。 共有建筑面積劃分 1 商住樓的商業(yè)層內(nèi)單獨通往住宅的梯間 (含室外樓梯 )以及門廳等共有建筑面積列入幢共有建筑面積。 分攤系數(shù)＝ （ — 2） （ — 1） 14 層分攤系數(shù)＝ 分攤系數(shù)＝ 基本 單元分攤系數(shù)＝ 2 為本幢服務(wù)的 消防 通道（ 樓梯、電梯、連廊等）、屋頂梯間 以及 幢內(nèi)其它共有建筑面積列入幢共有建筑面積。 3 專為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積。 4 專為商業(yè)部分服務(wù)的電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業(yè)部分的共有建筑面 積。 住宅部分各套房屋的分攤面積 套分攤面積 =套內(nèi)建筑面積 分攤系數(shù) 式 中： 幢共有分攤面積 +住宅部分共有建筑面積 住宅部分各套內(nèi)建筑面積之和 商業(yè)部分各 基本 單元的分攤面積 基本 單元的分攤面積 =基本 單元套內(nèi)面積 基本 單元分攤系數(shù) 式 中： 層分攤面積 +層內(nèi)共有建筑面積 層內(nèi)各 基本 單元套內(nèi)建筑面積之和 層分攤面積 =層套內(nèi)建筑面積 層分攤系數(shù) 式中： 幢共有 分攤面積 +商業(yè)部分共有建筑面積 商業(yè)部分各層套內(nèi)建筑面積 +商業(yè)部分各層內(nèi)共有建筑面積 層內(nèi)共有建筑面積，指專為本層服務(wù)的內(nèi)走道、層內(nèi)公用廳等共有建筑面積。 多功能綜合樓 共 有 建筑面積 的 分攤方法。 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能， 參照商住樓的 分攤計算方法進行 分攤。 6 房產(chǎn)面積測 量 成果 房產(chǎn)面積測量成果的內(nèi)容 1 房屋調(diào)查表 2 房屋分層分戶平面圖 3 房屋分層面積表 4 房 屋分戶面積表 （ — 1） （ — 2） （ — 1） （ — 2） （ — 3） （ — 4） 15 5 共有建筑面積 分攤方案表 6 成果審批表 房產(chǎn)面積測 量成果的檢查 制度 房產(chǎn)面積 測量成果實行 三 級檢查 。各級檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，必須做好記錄，填寫房產(chǎn)面積測量成果的檢查記錄表，提出處理意見，并督促作業(yè)人員及時修正。 一級檢查： 是保證測 量成果 質(zhì)量的重要環(huán)節(jié) 。作業(yè)人員 實行自檢和互檢 ， 一旦發(fā)現(xiàn)遺漏或錯誤，必須立即補上或 修 正。 二級檢查：二級檢查為過程檢查，在一級檢查的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔。 三級檢查：在二級檢查的基礎(chǔ)上， 由施測單位的質(zhì)量檢查機構(gòu)和專職檢查人員對成果質(zhì)量實行最終檢查。 檢查項目及內(nèi)容 房屋調(diào)查的檢 查 1 房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容與填寫是否齊全、正確。 2 調(diào)查表中的房屋權(quán)界線示意圖上的房屋權(quán)界線、房屋四面墻體歸屬，以及有關(guān)說明、符號是否正確。 3 房屋位置是否與建筑紅線圖上相符。 房產(chǎn)面積測算的檢查 1 房屋尺寸丈量方法是否正確，采集的數(shù)據(jù)是否準確，是否符合精度要求。 2 房屋分層分戶平面圖的繪制是否正確，其尺寸是否與工作草圖上