【文章內容簡介】 息使人真假難料、或明或隱的語言描述更增添了困惑。如何彈去信息泡沫并鑒別信息真?zhèn)纬蔀閺V大消費者迫切的希望。本文從三個角度請業(yè)內人士作專業(yè)分析，幫助消費者正確采納信息以做出理性的購房決斷。 陳芳（某房地產研究中心研究員）： 我前不久寫過關于售樓書問題的文章，在這方面，深圳無疑應借鑒香港的做法。售樓書是房地產銷售中的重要工具。不少顧客 在比較、挑選多個樓盤過程中，一個詳細、精致的售樓書很可能在看房后做決定時起到重要作用，不過，在看售樓書時，切勿被一些浮華、渲染性的詞語所迷惑，不少人會有這樣的感覺，單憑看樓書哪一個樓盤都不錯，入住其中舒適無比。 其實描述得熱熱鬧鬧，而實際環(huán)境可能沒有那么好。因此看售樓書時，重要的是看基本數(shù)據(jù)與真實情況是否吻合。一些裝修房僅僅在樓書上標明所用材料是 “ 優(yōu)質 ” 、 “ 豪華 ” 、 “ 精美 ” 、 “ 名牌 ” ，這些詞所代表的程度是一個層面而非一個具體的實在點，就萬事大吉了，這就過于含混，消費者要讓地產商真正界定裝飾材料（用品）的 品牌，以免以后生事端時說不清、道不明。 其次，消費者要理性對待樣板房。有些在樓盤之外建的樣板房在某種程度上進行了 “ 夸張 ” ：高度和面積增加了一些，有些用鏡子等物品給人造成 “ 房子大 ” 的錯覺。某些在樓盤內的樣板房則請專業(yè)人員采用 “ 經典 ” 設計手法掩飾了不少缺陷，這些都屬于誘導性的信息傳達。 最后，消費者要注意銷售許可證的問題。通常，開發(fā)商會把銷售（預售）許可證正本或復印件展示出來，不過，消費者最好到國土規(guī)劃局將其號碼核對一下，確定無誤后再做決斷。 王永勝（某地產中介公司市場部副經理）： 我主要談一談 中介機構所提供的信息問題。 中介機構生存的手段是為地產商推銷樓盤。因此其目的很直接：把樓盡快賣出去。正是由這種功利性的目的所決定，中介在信息提供方面有兩個特點：羅列與誘惑。具體而言，中介機構極力將所有樓盤特征全部傳達出去，同時采用一些誘惑性的營銷策略來吸引消費者。 中介常采用的做法有以下幾種： “ 元起價 ” 不少樓盤的起價都是由中介機構定出來的，實際情況往往是：起價房往往是最差的房子，誰都不可能去買。 “ 零首期 ” 、 “ 首一成 ” 付款方式這無疑對不少人有誘惑力，但真正落實時，發(fā)展商是十 分計較資信狀況的。 “ 投資回報可觀 ” 在寫字樓和商鋪銷售時常出現(xiàn)這種樂觀分析，值得注意的是這種分析的依據(jù)往往是理論性的狀況。 我個人認為，名牌地產商的可信程度高，但不能說規(guī)模比較大的中介機構就十分值得信賴。一些較有名氣的中介機構把樓價炒高賣或壓低售出，再把爛攤子留給地產商的例子俯拾即是。 直言（筆名，資深地產人士）： 這應該說是一個敏感的話題，我很早以前就在深圳有關機構從事房地產工作，現(xiàn)在下海成立房地產公司，經歷了房地產的幾次沉浮。 從我的觀察來看，媒體宣傳樓盤的確多少都有水分。就拿那 些廣告來說，雖然有助于消費者認識樓盤特點，但不少廣告采取的是 “ 揚長避短 ” 的做法，將長處大肆宣揚，短處則極力掩蓋或美化，不確定的因素則根本不會涉及。軟性文字廣告美輪美奐的語言為 “ 硬 ” 廣告作巧妙的補充。有些廣告則肆意夸張，或運用模糊語言極力掩飾美化。這些不正確的宣傳廣告往往與實際合同上的內容 “ 貨不對板 ” ，理論上來說，消費者完全有理由向法院控告地產商。 同時，消費者也要有主動獲取有益信息的意識。比如，你買了一套 “ 無敵海景 ” 的房子，那么其中不確定的因素是：未來周圍會怎么樣？地產商在宣傳上只能說以后也會看到海景或 知而不言，這時消費者要主動到國土規(guī)劃部門就填?；蛭磥戆l(fā)展情況進行查詢。 消費者要對拼命打概念牌的樓盤多幾份警覺，時刻保持清醒的頭腦，認真去探究一些信息之后所隱藏的內容。 張奕（某房地產網站市場部經理）： “ 第四傳媒 ” 最突出的特點是平等和開放，然而正是開放性的優(yōu)點也帶來另一個弊端，即房地產網站上不少人發(fā)布的信息有虛假的成份或帶有濃厚的個人偏見。此外，目前大多數(shù)房地產網站都缺乏懂地產的專業(yè)人才管理，僅僅是提高點擊率。由此造成另外一種尷尬境地，即使是自稱最權威的房地產網站也以侵權的形式摘用報刊上的房地 產信息，貴報房地產文章經常被一些房地產網站擅自轉摘就是一個明顯的例子。如果再這樣下去，房地產網站不會有生命力。 目前，在信息獲取上消費者仍處于弱勢地位，特別是在網上信息沒有傳統(tǒng)媒體信息正規(guī)權威的情況下，消費者切勿偏聽偏信，要認真分析、思考，最好到樓盤現(xiàn)場或請教專業(yè)人士。 房地產網站如果熱發(fā)展，必須有品牌意識，有義務規(guī)范網上信息，真正為網民提供實實在在的有益信息，反之，完全商業(yè)化有悖新經濟 ? 如何選擇適宜的房價和面積購房預算考慮六個方面 據(jù)鏈家寶業(yè)人士披露，在與客戶交談時他們常常發(fā)現(xiàn) ，購房是很多家庭最大的投資，有些購房者初次置業(yè)購房時，常會緊盯房價，卻忽視了地段、物業(yè)、稅費以及相伴而生的其他費用，造成預算一再超支，甚至形成買得起住不起的緊張局面。因此，購房者在決定購房前首先需要制訂詳細的購房預算，對投資進行可行性分析，充分考慮自身及家庭收入水平、現(xiàn)有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來源及其他相關因素，從而正確估算自己的實際購買能力。在充分考慮自己需求的同時研究市場行情，以便最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。以下幾方面是制訂購房預算時應該考慮的主要內容： 正確估量個人資產及家 庭可支配收入 買房要根據(jù)需要和支付能力綜合考慮，先考慮支付得起的樓宇，再考慮喜歡的樓宇，要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼。買房前請主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次是用于醫(yī)療保險及預防意外災害的預備資金。通過仔細核查，審慎地計算出個人或家庭的凈資產，這才是可隨時支配的自由款項。認真計算可以保證購房者能夠準確把握自身的實力和購房方向。 選擇適宜的房價和房屋面積 在對個人資產做完認真估量后，就要開始挑選品質好、價錢又不高的住宅了?，F(xiàn)在，市場上可供選擇的商品房眾多，房價通常相差懸殊，眾多的因素使消費者感到無從入手、很難判別。其實，房價的制定是有一定規(guī)律的，它受到市場和成本制約。這主要取決于商品房的土地成本、開發(fā)建造成本以及利潤、稅費、銷售等相關費用。但房價的最終成因，還要回歸到市場的認同度，所以購房消費者可以根據(jù)實際購買力充分參照房價的成本和市場構成因素最終決定適宜自己的房價水平。購房人在選擇了適合自己消費水平的房子后，就要著重考量房間的面積、戶型等因素。 由于商品房的價格高達每平方米數(shù)千甚至數(shù)萬元，而房屋面積的大小又直接關系到房屋的售價，因此，每一平方米都要精打 細算。從房屋戶型來說，應根據(jù)家庭人口的數(shù)量、房屋使用的功能以及資金實力進行選擇?，F(xiàn)在，人們一般喜歡要 “ 四大一小 ” 、雙衛(wèi)生間、雙陽臺的房間，因為這樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什么樣的房屋，首先應確定房屋的總建筑面積要多大。要了解一座建筑物的有效面積系數(shù)，即 “ 得房率 ” 。它是指建筑物內可使用面積與總建筑面積的比例，有效面積系數(shù)越大，可使用面積就越大。有效面積系數(shù)的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積可能差別很大。 算清購房時的各項稅費 稅費的繳納在購買房產時占有相當?shù)谋戎兀渲斜容^重要 的幾個稅項有契稅、房地產交易費等。稅費在房產買賣過程中占有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。建議購房者在計算個人住房貸款時，最好同時計算相關的稅費支出。 仔細考量物業(yè)管理費用 物業(yè)管理費是指物業(yè)管理公司因提供管理及服務向業(yè)主或使用人收取的費用。物業(yè)管理公司管理服務費的高低直接與管理服務對象、內容及其業(yè)務量有關，通常按照不同檔次根據(jù)住房的建筑面積以每平方米收取。商品房一旦售出之后，購房人就要開始負擔一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費等等，對這些 開支如果未加考慮或考慮不足，那么買房時就有可能造成失策。與其他費用不同，購買商品房入住后需要繳納的物業(yè)管理費是一直伴隨房子終身的，所以需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業(yè)管理的收費標準，做到心中有數(shù)。 細致估計還款能力 國內目前住房銀行貸款和公積金貸款陸續(xù)展開，這對于部分人來說購房就要考慮貸款償還這一問題。購房者利用銀行貸款購房時，要考慮銀行利率的高低、銀行可借貸金額、首期付款金額、分期付款的期限、每月付款額度等因素。此外還要選擇合適自己的還款方式。 做好裝修及維修費用預算 裝修費用應與首 期款一起考慮，仔細算計，同時應提前考慮適當?shù)姆课菥S修款項。必須的生活設施還需要一些初裝費用，如開通管道煤氣、有線電視、寬帶網等。另外，購置適當?shù)募揖?、電器、裝飾也是新居預算所必須考慮的。 四大熱點區(qū)域公寓投資大比拼投資置業(yè)五注意 CBD地區(qū)公寓投資含金量越來越高。點擊這里查看更多圖片資訊 隨著經濟的發(fā)展以及人們居住要求的提高，公寓已經成為新的投資熱點。面對紛繁復雜的投資市場，怎樣從中挑選品質精良、投資回報率高的公寓？本期我們邀請業(yè)內專家對本市目前最熱的四大公寓投資熱點區(qū)域進行了詳細的市場 分析，希望能對您投資置業(yè)有所幫助。 【中關村地區(qū)】 ■ 推薦指數(shù) ★★★★☆ ■ 適合人群追求高投資回報，但資金略微不足的投資者 海淀區(qū)地域廣博，憑借眾多的 “ 名校、名企、名勝古跡 ” 而被譽為北京的生態(tài)保護區(qū)和文化、高科技中心。而中關村則是海淀的核心區(qū)域，憑借其高速發(fā)展的高新技術產業(yè)和種種優(yōu)惠政策，每年都吸引大批的海外歸國創(chuàng)業(yè)者，成為近幾年公寓開發(fā)的熱點區(qū)域。 中關村地區(qū)新推出的一手高檔公寓項目的均價大多在 850011000元 /㎡左右，二手公寓的均價則大約在 6000元8000元 /㎡左右，相當于 同地區(qū)一手公寓的 72%左右。一直是房屋租賃熱點的中關村區(qū)域，雖然以往在高端租賃市場需求略有不足，但隨著今年中關村西區(qū)等區(qū)域建設力度的加強和一些新建的寫字樓的入駐，高檔住宅和公寓租賃的需求也穩(wěn)步上升。據(jù)資料顯示，該地區(qū)面積在 100平方米以上的二居室公寓，其月租金約在 50006000元左右，面積 120150平方米以上的三居室公寓，月租金為 65008000左右。 對于中關村地區(qū) “ 高價位 ” 的公寓市場，我愛我家房地產經濟公司專家分析后指出： IT行業(yè)集中、區(qū)域特色鮮明、創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)云集，以及高收入的購買人群 是導致該地區(qū)公寓市場活躍的主因。由于土地的 “ 稀、貴 ” ，該地區(qū)新開發(fā)的一手公寓除了追求一貫的 “ 高品質 ” 外，更多的以 “ 商住兩用 ” 的形式存在，價格定位較高。而該地區(qū)的二手公寓均價高的原因，除了其特有的地段優(yōu)勢外，項目的建筑年代較近以及整體品質高也是影響價格的主要因素。因此，從自住和投資角度綜合分析，對于追求高品質生活或高投資回報但資金實力略顯不足的購房者來說，相對于更高價位的一手公寓，二手公寓更顯得物美價廉。 【亞奧地區(qū)】 ■ 推薦指數(shù) ★★★★ ■ 適合人群看中 “ 商住兩用 ” 市場的投資者 十幾年前，亞運 會的舉辦給北京的房地產市場帶來了無限的商機。同比，即將舉行的 2020年北京奧運會無疑是進一步激活了亞運村周邊房地產市場，使 “ 亞運商圈 ” 擴大為 “ 亞奧商圈 ” 。該地區(qū)一手公寓的價格在 800010000 元 /㎡左右，而二手公寓的均價為 50008000元 /㎡，約為一手公寓價格的 72%左右。 在公寓租賃市場上，該區(qū)域面積在 90100㎡的二居公寓，其租賃價格約在 50006000 元 /月；面積為 130150㎡的三居公寓，其租賃價格約在 60008000元 /月。該地區(qū)的公寓租賃需求多以商用為主。雖然部分配套設施完善 、品質好的公寓項目在租金收益及出租率方面與前幾年相比變化不大，但由于亞運村地區(qū)的公寓項目過于集中，使得大部分公寓的出租收益及出租率都有所下降。 隨著亞運村的向北擴延以及交通環(huán)境的改善，亞奧地區(qū)的投資優(yōu)勢越來越不明顯。一方面新增公寓項目較多，導致以往二手公寓所特有的地段優(yōu)勢和稀缺性逐漸淡化；另一方面周邊新開發(fā)的一手公寓的房型、戶型、環(huán)境、物業(yè)配套設施都明顯優(yōu)于那些早期開發(fā)的二手公寓。即便如此，但對于部分注重生活品位的購房者和看中 “ 商住兩用 ” 市場的投資者來說，購買在價格上較當年已有極大回落的二手公寓，不能不 說是 “ 物超所值 ” 。 【 CBD地區(qū)】 ■ 推薦指數(shù) ★★★★★ ■ 適合人群追求高額租賃回報的投資者 朝陽區(qū)的 CBD地區(qū)已經成為北京最值得關注的黃金區(qū)域之一。即將建成的中央商務區(qū)不僅是北京的財富中心，更會是世界性經濟熱點，引領整個北京市經濟的發(fā)展，成為未來的貿易、金融、商業(yè)、會展、信息、交通中心。 集中的大型外資企業(yè)使得該地區(qū)的租賃需求及租賃人群比較穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示， CBD地區(qū)一手公寓的價格約在1000014500 元 /㎡左右，二手公寓的價格則在 800012020 元 /㎡左右，約為同區(qū)一手公寓的 80%左右。該區(qū)租賃市場，面積在 5070㎡的一居公寓，租賃價格為 40006000元 /月，面積在 90120㎡的二居，租賃價格為 70009000元 /月。面積在 150180㎡的三居，其租賃價格為 1202015000元 /月。 CBD地區(qū)一、二手公寓之間的價格差之所以不明顯，主要是因為 CBD商圈經過這幾年的高速發(fā)展，其作為北京 “ 中央商務中心 ” 的經濟地位及國際影響力都大大提高。那些早期開發(fā)的位于 CBD中心的名盤公寓，將隨著土地稀缺性的升級，有著無可比擬的地段優(yōu)勢。而且，從公寓租賃市場來看，該地