【文章內(nèi)容簡介】 本項(xiàng)目 核心吸引物具有 稀缺 性。海南島具有豐富的溫泉資源，但是溫泉泉眼處于河床上的 河流溫泉資源 ，在島內(nèi)具有唯一性 ， 在國內(nèi)也屬罕見。 河流溫泉資 源是本項(xiàng)目的核心吸引物，能滿足養(yǎng)生、度假、療養(yǎng)和觀光的多種需求，經(jīng)過精心打造，將 成為本項(xiàng)目的主要引擎。 農(nóng)場土地廣闊，熱帶作物種類齊全。農(nóng)場擁有 萬畝土地，以橡膠產(chǎn)業(yè)為主體，檳榔、芒果、荔枝、龍眼、胡椒等作物豐富齊全，有利于進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀光和體驗(yàn)。土地廣闊有利于建設(shè)配套的體育運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 和有關(guān)的度假觀光產(chǎn)品 。利用上述資源既可為農(nóng)場、農(nóng)戶增加收入，又為本項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)約了 環(huán)境 投入和經(jīng)營成本。 本項(xiàng)目公 共配套設(shè)施基本具備。 本項(xiàng)目 緊鄰省級公路，提供了進(jìn)入的方便和減少了投資額。 本項(xiàng)目 內(nèi)部主 要線路已有內(nèi)部硬化道路，稍加改造就可利用。農(nóng)場場部已基本形成小鎮(zhèn)形態(tài)，有較為完 善的醫(yī)療、教育、郵政、銀行、公安和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，可提供基本的社區(qū) 服務(wù)。 本項(xiàng)目具備了 一定人文資源。 旅游區(qū)地處黎鄉(xiāng)，可充分利用黎族 文化的獨(dú)特魅力來建立 旅游區(qū) 的主體文化元素和符號體系，提升 旅游區(qū) 的差異化文化品位，對目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生吸引力。 本項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市，區(qū)域環(huán)境安靜，氣候適宜、空氣新鮮、富氧離子含量高，有自然氧吧之稱，適合于養(yǎng)生與度假。 （二）劣勢分析。 本項(xiàng)目 內(nèi)的土地已采取多種形式分包給了 內(nèi)部 職工和 外部 有關(guān)公 司，農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的種植調(diào)整難度大，難以按現(xiàn)代農(nóng)場旅游的要求對種植品物進(jìn)行運(yùn)作 。 本項(xiàng)目 周邊大配套不完善。作為國家級養(yǎng)生度假區(qū)的高級別醫(yī)療設(shè)施設(shè)備配套不足，難以滿足高端客人長期 養(yǎng)生 度假的需求。 本項(xiàng)目 周邊地區(qū)旅游類項(xiàng)目功能基本齊全，產(chǎn)品的差異化運(yùn)作難度較大 。又 由于最具特色的溫泉河流的主要河段已被場部小鎮(zhèn)占有，且規(guī)劃水平低 ，重新改造難度大，投資水平高。 本項(xiàng)目 主要是利用農(nóng)場現(xiàn)有的資源來進(jìn)行開發(fā)，因此，現(xiàn)有居民與游客之間的混居將成為常態(tài)，如內(nèi)部的交通系統(tǒng)的目前 主要功能是農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的運(yùn)輸功能，要滿足養(yǎng)生度假的基本要求，須進(jìn)行適度分隔。適度混居和適度分隔會(huì)成為本項(xiàng)目投資和經(jīng)營管理的難點(diǎn)。 本項(xiàng)目 核心吸引物 溫泉河流容易受到山洪的影響，又由于河流管理權(quán)限在地方政府，如何發(fā)揮河流的旅游功能而又不影響其水利設(shè)施基本功能，既有技術(shù)上的難度，也有體制上的困境。 （三）機(jī)會(huì)分析。 本項(xiàng)目 地處三亞大旅游圈， 三亞市旅游形象已在國內(nèi)外建立了強(qiáng)大的品牌力，本項(xiàng)目可借勢而行，減少本項(xiàng)目的告訴成本。旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進(jìn)入三亞度假 休閑，為本項(xiàng)目市場提供更多 分流 機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目 開發(fā)時(shí)機(jī)選擇合適。 中國旅游業(yè)正處于由觀光向度假轉(zhuǎn)型的初期，本項(xiàng)目進(jìn)入時(shí)間恰逢其時(shí)。隨著我國工業(yè)化程度的不斷提高， 游客的 度假時(shí)間、度假能力、度假興趣正在不斷提升，養(yǎng)生度假正處于萌芽階段，本項(xiàng)目符合正在興起的養(yǎng)生度假趨勢，進(jìn)入時(shí)間較為合適。 海南國際旅游島建設(shè)為本項(xiàng)目建設(shè)提供了大環(huán)境。2020 年海南省政府順應(yīng)國際產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大勢，將國際旅游島建設(shè)列入本省的頭號發(fā)展戰(zhàn)略。本項(xiàng)目符合海南省政府產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。將在政策扶持、對外宣傳、旅游環(huán)境等方面受惠于際 旅游島的行動(dòng)計(jì)劃。 （四）威脅分析。 由于本項(xiàng)目是國內(nèi)首個(gè)國際級、大型化養(yǎng)生度假農(nóng)場項(xiàng)目 ，資源的國有體制、地方政府的公權(quán)體制和 開發(fā)與經(jīng)營的民營化體制如何對接，沒經(jīng)驗(yàn)可以可借鑒，容易出現(xiàn)體制性制約障礙，直接影響本項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營。 由于本項(xiàng)目屬于適度超前項(xiàng)目，對目標(biāo)市場的習(xí)性和規(guī)律不熟悉 ， 引導(dǎo)性市場開發(fā)會(huì)受到傳統(tǒng)旅游產(chǎn)品的打壓，可能會(huì)出現(xiàn)“槍打出頭鳥” 的現(xiàn)象 ，經(jīng)營過程中容易處于的被動(dòng)地位。 本項(xiàng)目基本建設(shè)投資大，公共配套內(nèi)部化特征明顯，投資分擔(dān)難度大，回收期過長， 加上養(yǎng)生度 假地的淡旺季容易失衡， 直接導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增高。 本項(xiàng)目地處黎族居住區(qū)，對黎族文化的把握的適度和精準(zhǔn)將會(huì)直接影響客人和當(dāng)?shù)厣贁?shù)民族同胞的關(guān)系。 同時(shí)過渡渲染黎族文化又有可能對其它民族的養(yǎng)生文化產(chǎn)品形成沖突。文化的主題性與文化的多元性矛盾容易使 本項(xiàng)目靈魂分散而 導(dǎo)致 破壞項(xiàng)目的整體形象。 二 、國內(nèi) 外 度假旅游 區(qū)的發(fā)展趨勢 度假旅游 概述 ：訪問地相對固定，停留時(shí)間相對較長，更強(qiáng)調(diào)的休息和放松，由于度假旅游一般不需要導(dǎo)游，行程安排相對自由。因此，這種度假旅游已經(jīng)成為旅游者外出旅游的主要形式和選擇。 趨勢分析概述：進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析，把握大勢，是本項(xiàng)目策劃基礎(chǔ)上 。 通過 分析國內(nèi)外旅游度假區(qū)的發(fā)展過程與趨勢特征，可以 發(fā)現(xiàn) 度假旅游的快速發(fā)展和旅游度假區(qū)之間競爭的加劇， 正在顯現(xiàn) 核心客源市場定位，度假區(qū)特色形成，游客多方面需求的滿足 已經(jīng)或正在 成為旅游度假區(qū)發(fā)展的新趨向。這些趨向具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 （一）主題性趨勢。所謂主題，即是度假地發(fā)展的主要理念或核心內(nèi)容。其主要目的是形成或強(qiáng)化度假區(qū)特色，增強(qiáng)度假區(qū)的競爭優(yōu)勢，滿足度假區(qū)核心客源市場的休閑度假需求。度假區(qū)的主題是與其形象聯(lián)系在一起的。 隨著度假旅游需求的日益多樣化，度假區(qū)的類型也日益增多，除了綜合性的度假區(qū)繼續(xù)發(fā)展外，具有特定主題和專門內(nèi)容的度假區(qū)得到了較快發(fā)展。 （二）文化性趨勢。文化是度假區(qū)的靈魂，是度假區(qū)能夠存在與發(fā)展的源泉，是度假區(qū)形成特色的主要組成部分，因?yàn)槲幕润w現(xiàn)在度假區(qū)的特色之中，又成為度假區(qū)旅游吸引物的主要內(nèi)容。如印尼巴厘島的特色文化主要是巴厘傳統(tǒng)習(xí)俗和社會(huì)習(xí)俗。國外游客到巴厘島休閑度假的主要目的之一便是去領(lǐng)略其濃郁的地方特色文化。度假區(qū)的文化一般有地域特色文化和現(xiàn)代休閑度假文化兩部分組成，以形成既具有地方文化特 色又滿足特殊客源市場的需求為目的。 （三）生態(tài)性趨勢。對度假區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)的重視，一方面源自度假區(qū)生態(tài)環(huán)境的退化，另一方面則是旅游者對良好生態(tài)環(huán)境的追求。度假區(qū)的生態(tài)包括自然生態(tài)與文化生態(tài)，度假區(qū)生態(tài)保護(hù)是要盡可能保護(hù)度假區(qū)內(nèi)外的原生環(huán)境，保護(hù)動(dòng)植物的多樣化和文化的多樣性。自然生態(tài)的改善，文化生態(tài)的營造，生態(tài)旅游資源開發(fā)與保護(hù)，生態(tài)旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，支撐生態(tài)旅游項(xiàng)目的技術(shù)體系策劃。 （四）景觀性（園林化）趨勢。開發(fā)利用度假區(qū)內(nèi)的風(fēng)景資源并著力營造一種令人賞心悅目的景觀是旅游度假區(qū)的又一趨勢。強(qiáng)調(diào) 度假區(qū)的景觀性一則因?yàn)榫坝^本身是度假環(huán)境的重要組成部分，另一方面，它是休閑度假的重要旅游內(nèi)容。對度假區(qū)而言，其旅游吸引物主要包括 3 個(gè)方面：舒