【文章內(nèi)容簡介】 1個(gè)月內(nèi)可以完成。 建安工程 （1）土建部分：總建筑面積30307m2，層數(shù)3—11層，商鋪一至二層、三層局部商業(yè)用房，住宅三棟均為小高層，建筑結(jié)構(gòu)采取人工挖孔樁基礎(chǔ)，主體工程為框架結(jié)構(gòu)，外部裝修采用外墻漆、鉛塑板。 （2）設(shè)備及安裝：安裝工程包括消防系統(tǒng)，室內(nèi)設(shè)備，商場扶梯。 （3）配套工程：休閑廣場、綠地、臨街景觀、停車場及消防通道。6環(huán)境保護(hù)、節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 該項(xiàng)目屬綜合服務(wù)性項(xiàng)目，有生活污水產(chǎn)生，需對(duì)生活污水按國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理，使之符合國家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996的有關(guān)要求，再排放至排水系統(tǒng)中。 對(duì)于生活廢棄物要指定地方堆放、分類處理；該焚燒的焚燒，該轉(zhuǎn)運(yùn)的轉(zhuǎn)走，配有專人負(fù)責(zé)管理。 生活垃圾的處理，本項(xiàng)目正常運(yùn)作中產(chǎn)生的生活垃圾統(tǒng)一進(jìn)入垃圾站房，交送環(huán)保部門統(tǒng)一處理。 建設(shè)過程中施工期間環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目在施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪音及施工中粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備需加隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水降塵?？傊?，在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營過程中，采取措施后要符合環(huán)保法規(guī)的要求。 節(jié)能 該項(xiàng)目為多層綜合性房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模大，用電、用水量較大，因本地區(qū)屬季節(jié)性濕潤氣候，各季節(jié)溫差大，因而建筑節(jié)能潛力較大，根據(jù)國家建筑節(jié)能規(guī)范，新建建筑物嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目所采用的節(jié)能措施如下： 節(jié)電措施 一切電器設(shè)備、機(jī)械設(shè)備電機(jī)均采用最新節(jié)能產(chǎn)品，減少電能消耗。如電梯、空調(diào)、扶梯等。 節(jié)水措施 一切用水器具采用節(jié)水型器具，本項(xiàng)目采用直接飲用水和生活用水分開，可節(jié)約用水，沖洗衛(wèi)生間的用水可采用中水（即生活污水經(jīng)過中水設(shè)備處理后的中水）高壓供水系統(tǒng)采用二次加壓（或恒壓供水）減少用水量。 節(jié)能措施 采用真空玻璃減少室外溫度傳遞到室內(nèi)，從而減少室內(nèi)能量消耗，商場入口及樓梯口裝置幕簾，減少室內(nèi)外熱量傳遞，從而達(dá)到節(jié)能效果。7項(xiàng)目開發(fā)管理、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排及工程招標(biāo)事項(xiàng) 本項(xiàng)目屬藍(lán)山縣委、縣政府重點(diǎn)工程，招商引資建設(shè)項(xiàng)目，由縣委、縣政府成立指揮部協(xié)調(diào)處理開發(fā)建設(shè)過程中各種外部問題，保證開發(fā)項(xiàng)目的投資單位不受外界干擾，順利完成項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、營銷等工作。 經(jīng)公司董事會(huì)研究決定，本項(xiàng)目由董事長兼總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，重大決策再召開董事會(huì)研究，由董事長直接聘請下屬人員，集公司全體職工力量進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。公司組織機(jī)構(gòu)如下表：董事長（總經(jīng)理）規(guī)劃部工程部營銷部材料供應(yīng)部辦公室財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目營銷 項(xiàng)目開工之前，公司對(duì)產(chǎn)品銷售與市場定位已作了大量的前期準(zhǔn)備工作。 經(jīng)公司對(duì)藍(lán)山縣城商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查分析，多層及小高層中高檔住宅與商場結(jié)合在舊城區(qū)具有明顯個(gè)性。在設(shè)計(jì)過程中公司通過聘請高水平設(shè)計(jì)隊(duì)伍，并充分聽取專家和社會(huì)各界意見，對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品追求精益求精。 加大市場宣傳力度，聘請專業(yè)的營銷公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝策劃，聯(lián)系老客戶、發(fā)展新客戶。將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)推向社會(huì)。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目從2006年8月開始，至2007年10月全部竣工，歷時(shí)1年，開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表。 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)工作內(nèi)容2006年2007年123412341項(xiàng)目前工作2項(xiàng)目籌資和規(guī)劃報(bào)批3施工圖設(shè)計(jì)4項(xiàng)目招標(biāo)5拆遷及三通一平6基礎(chǔ)施工7主體施工8房屋預(yù)售9裝飾施工10竣工驗(yàn)收到 本項(xiàng)目屬公共商業(yè)建筑及商品住宅建筑，應(yīng)納入招標(biāo)范圍，采用委托招標(biāo)組織形式，建筑及安裝工程采用公開招標(biāo)方式，工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理可采用邀請招標(biāo)方式，具體見招標(biāo)基本情況表。41招標(biāo)基本情況表建設(shè)項(xiàng)目名稱：招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)公告發(fā)布中標(biāo)候選人公示媒介招標(biāo)估算金額（萬元）備注全部招標(biāo)部份招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察全部招標(biāo)委托招標(biāo)邀請招標(biāo)永州日報(bào)10設(shè)計(jì)全部招標(biāo)委托招標(biāo)邀請招標(biāo)永州日報(bào)40建筑工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)永州網(wǎng)安裝工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)永州網(wǎng)180監(jiān)理全部招標(biāo)委托招標(biāo)邀請招標(biāo)永州日報(bào)20主要設(shè)備重要材料其它8投資估算與資金籌措 投資估算 本項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目建設(shè)成本和建設(shè)期利息二部分組成。 主要包括建安工程費(fèi)、土地成本、開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用等。 建安工程費(fèi)：主要包括建安成本和配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消防工程，按永州市目前建筑市場實(shí)際行情，每平方米按580元/㎡。 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)230萬元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實(shí)際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費(fèi)。 土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍(lán)山縣國土局簽訂的土地拍賣確認(rèn)書。 1）項(xiàng)目管理費(fèi)：按建安成本的4%。 2）規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)：50萬元。 其它費(fèi)用：含質(zhì)監(jiān)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、投資管理費(fèi)等25萬元。 前期銷售費(fèi)用包括廣告宣傳及市場推廣費(fèi)等30萬元。 開發(fā)期稅費(fèi)：。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項(xiàng)目土地通過拍賣出讓為出讓土地，土地出讓金及土地使用稅免。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi)30萬元。 3）勞?；穑骸? 不可預(yù)見費(fèi)按建安成本的10%。 。 建設(shè)期利息 本項(xiàng)目擬向銀行貸款1500萬元，于2007年貸款，至2008年全部還清，貸期二年，%，共需建設(shè)期利息1500%＝。 以上兩項(xiàng)合計(jì)項(xiàng)目總額為3000萬元，178。，項(xiàng)目總投資見表。 項(xiàng)目總投資估算表編號(hào)項(xiàng)目名稱及費(fèi)用單價(jià)面積(㎡)178。合計(jì)（萬元）1建安工程費(fèi) 建安成本480元/㎡30307基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)230商鋪隔斷及裝修2土地開發(fā)成本3開辦費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)504其它費(fèi)用(含質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理等)255前期銷售費(fèi)用306開發(fā)期稅費(fèi)規(guī)劃配套設(shè)施費(fèi)30勞保基金7不可預(yù)見費(fèi)8建設(shè)投資(1＋2＋3＋4＋5＋6＋7)9建設(shè)期利息10項(xiàng)目總投資（8＋9）300011建筑面積單位成本元/㎡178。 資金籌措及資金使用計(jì)劃 資金籌措和使用計(jì)劃估算表單位：萬元編號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營期200620071資金來源16001500800100 房屋銷售收入（定金）30015002資金運(yùn)用1500150015003累計(jì)盈余資金 項(xiàng)目資金投入量較大，約為3000萬元人民幣，資金來源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 自有資金：公司計(jì)劃投放自有資金1200萬元人民幣，于第一年投入800萬元,第二年投入400萬元。 建筑商墊資：按市場行情墊資建安成本10%左右可籌集資金100萬元，于第一年投入。 銷售房屋定金收入再投入：項(xiàng)目主體工程計(jì)劃于2007年6月完成，7月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)收取300萬元定金款滾動(dòng)投入項(xiàng)目開發(fā)。 銀行貸款：本項(xiàng)目雖通過自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款1500萬元用于項(xiàng)目建設(shè)，解決資金困難，貸款期至2008年。 資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，本項(xiàng)目自2006年6月開始投入，2007年底完工交付使用，分年度各項(xiàng)資金投入計(jì)劃如下： 建安工程成本：資金投入從2006年10月開始至2007年12月結(jié)束，各年投入分別為：2006年投入400萬元，2007年投入1600萬元。 土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議，2006年投入318元，支付地價(jià)款。 貸款還款計(jì)劃 本項(xiàng)目實(shí)際貸款1500萬元人民幣，建設(shè)期利息計(jì)入總投資，用售房收入還款。9項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 說明及基本數(shù)據(jù) 該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和有關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法實(shí)施細(xì)則和建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度和稅收制度等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測評(píng)。 銷售預(yù)測 銷售量預(yù)測 根據(jù)永州市統(tǒng)計(jì)年鑒（2006年）顯示，藍(lán)山縣商品房屋銷售情況（2005年），全部為住宅、房屋銷售額150萬元，2006年藍(lán)山商品住房開發(fā)