新世界貿(mào)易中心珠海市調(diào)報告(編輯修改稿)
2025-04-15 21:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 速切入當?shù)貍€人住房貸款市場的捷徑。工行深圳分行在宣布取消房貸險、減免律師費等八項措施后，又宣布爭取在 5個工作日內(nèi)放款到位；而農(nóng)行廣東省分行則將個貸審批權(quán)下放到支行，其貸款成數(shù)高達 8成，額度達 150萬元。而今，曾經(jīng)的關(guān)于宏觀調(diào)控取消商業(yè)貸款優(yōu)惠利率、提高首付比例、上浮第二套以上住房貸款利率的房地產(chǎn)新政，在商業(yè)銀行放貸任務(wù)等壓力下，早已經(jīng)“過期作廢”了。 中短期內(nèi)市政規(guī)劃 港珠澳大橋（港珠澳大橋西岸落點已確定在拱北）、廣珠城際輕軌、廣珠鐵路及粵西、江 (門 )珠 (海 )、太澳等高速公路、珠海集裝箱碼頭等。 投資環(huán)境篇 商品住宅供需現(xiàn)狀 近年珠海市空置面積每年均穩(wěn)定在 150萬㎡左右，而房地產(chǎn)銷售則穩(wěn)定在120萬㎡左右，此外，珠海市政府批出可經(jīng)營性用地在 80萬㎡左右，按容積率 ，將有 120萬㎡建筑面積流入市場，而近年來城中村改造更每年均有將近 150萬㎡的建筑面積竣工，珠海每年將有近 400多萬㎡的建筑面積進入市場，珠海房地產(chǎn)市場怎樣消化將成為最大的問題。 據(jù)了解，珠海城中村改造涉及 25個自然村，其中改建后建筑面積為 10萬㎡以上的達 19個村，山場村的改造更超過 100萬㎡。 此外，早幾年已批出的土地目前較多在二級市場上流通，為尋求項目，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商主動或被動在二級市場上尋求合作，但由于各自心理價位不符而未能合作。在中央加大對土地供應(yīng)的控制后，不少土地業(yè)主均會主動尋求合作方或自行融資開發(fā)，所以，市場的實際供應(yīng)量肯定要比可以預(yù)測的數(shù)目大得多。 投資環(huán)境篇 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 澳門經(jīng)濟旺盛、港珠澳大橋的興建概念 ?? 都使到珠海房地產(chǎn)市道持續(xù)看好， 2022年 1季度，珠海住宅宗數(shù)、建筑面積、成交金額及平均價與去年同期相比分別增長 %、 %、 %、 %。珠海市統(tǒng)計局的調(diào)查還顯示，今年一季度珠海房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)為 ，運行在“較強景氣”區(qū)。分別比上季和上年同期大幅提升 ，并創(chuàng)出 2022年以來新高。相關(guān)負責人表示，企業(yè)景氣指數(shù)來自企業(yè)家對本企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營情況的判斷與預(yù)期，可以看出，珠海房地產(chǎn)開發(fā)商對未來充滿信心。 投資環(huán)境篇 珠海市爛尾樓現(xiàn)狀 珠海至今仍有近 50個爛尾樓，最長年期達 15年之久，而位于黃金路段的爛尾樓也有十多幢。雖然，有個別爛尾樓已經(jīng)“復活”，但要真正全部解決爛尾樓問題卻仍是困難重重。根據(jù)珠海市建設(shè)局的統(tǒng)計，整個市區(qū)現(xiàn)有大小“爛尾樓”近 50個，總建筑面積逾百萬㎡。這些“爛尾樓”多半地理位置較好，普遍位于市區(qū)主干道兩側(cè)或繁華地段，而且周邊市政公共配套較完善。其中最典型的一幢是在拱北口岸新海關(guān)大樓后面，原珠海經(jīng)濟協(xié)作辦公室計劃興建的“經(jīng)協(xié)大廈”，此處位于珠海最黃金地段，臨近海邊，又與澳門近在咫尺。但自從 90年代初蓋到 7層后就無人理會了，至今仍然爛尾在原地。 目前，珠海市爛尾樓盤活獲得政府及相關(guān)部門的大力支持， 從今年開始，該市被重新盤活開工的爛尾樓，其土地使用年限將從被批準開工之日起重新計算 。國土資源局獲悉，據(jù)了解，去年，珠海市有關(guān)部門通過深入調(diào)研，提出 “依法推進，突出重點，分類處置，一樓一策，逐步消化”的措施，積極推動盤活爛尾樓。據(jù)統(tǒng)計，目前珠海市已盤活爛尾樓項目16個，總建筑面積 ㎡。今年珠海市區(qū)正在籌劃盤活的爛尾樓項目還有 11個，總建筑面積 ㎡。 投資環(huán)境篇 住宅市場板塊的劃分 900020220元 / ㎡ :看海的高檔次樓盤 ,主要集中在情侶 (南 )路； 60008000元 / ㎡ :市中心，地段好，社區(qū)配套齊全，檔次較高的樓盤（主要分布在拱北、吉大、夏灣、老香洲、新香洲等市中心區(qū)）； 4000— 5000元 / ㎡ :市區(qū)其它小區(qū)、新盤； 1000— 3000元 /㎡ :郊區(qū)樓盤； 注：珠海市的一些商品房大部分都帶精裝修出售，裝修標準大部分在1000— 1200元 / ㎡ 左右。 投資環(huán)境篇 土地價格 市國土資源局的統(tǒng)計，截至今年１月份，珠海閑置土地面積為 14510萬㎡，而去年珠海市全年房地產(chǎn)銷售為 ㎡。在實行土地掛牌出讓制度后，珠海土地出讓變得公開透明化。在眾商家的競逐下，珠海土地價格開始上漲，去年土地平均價約為 1500元／㎡（吉大一地塊更是創(chuàng)造了2120元／㎡的歷史最高價）。 商品住宅平均價格走勢及市場價值 珠海市統(tǒng)計局專題調(diào)查報告 《 房地產(chǎn)價格望而卻步 》 中指出，珠海房地產(chǎn)價格大幅上漲，一直牽動著市民的心。對于今年珠海房地產(chǎn)價格走勢的判斷，被調(diào)查者持仍然有較大上升空間的占 ％，持相對合理上升空間不大的占 28％，而持偏高有泡沫將要下跌的達 ％。 選擇上升和下降的人數(shù)比例近半，處在博弈的狀態(tài)，反映出珠海樓價飆升中人們的普遍心態(tài)。 投資環(huán)境篇 商品住宅客戶構(gòu)成 在珠海購房置業(yè)的客戶主要有三大來源：港澳臺、北方（東北、山西）、本地；購房目的以階段性居住、投資為主。根據(jù)調(diào)查，在所有購房者中，外地人占 4565%，他們已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)的的一個重要力量，成了珠海房地產(chǎn)的一個十分突出的特點。由于全國整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，一部分先富起來的人，開始把目光投向了珠海。加上珠海又有購房入戶等優(yōu)惠政策，一些人開始把計劃把珠海當作渡假、休閑或階段性居住的城市，特別是一些來自寒冷地區(qū)的朋友，對珠海表現(xiàn)了濃厚興趣。例如，購買華發(fā)新城的客戶中，有一半來自我國北方，尤其是山西一帶的煤礦主。 投資環(huán)境篇 房價上漲原因 在全國經(jīng)濟形勢繼續(xù)看好的情況下，珠海的城市西進規(guī)劃，使原本舉步不前的珠海經(jīng)濟又開始邁出新的步伐。為增加了珠海的流動人口和投資者作出杰出的貢獻。同時，也為珠海的房地產(chǎn)升溫添了一把火。 珠海的定位 —— 旅游城市，徹底的改變了珠海的投資環(huán)境和居住環(huán)境，使許多海外華僑、港、澳同胞、臺胞等外地投資者和創(chuàng)業(yè)者來珠海投資購房。同時購房入戶政策的放寬，使大量移民涌入，“新移民”及“階段性”購房者增加； 珠海房價相對全國其它各主要大城市偏低，其他沿海城市的房地產(chǎn)市場早已從 1997年的亞洲金融危機的打擊中恢復元氣，而到 2022年底，珠海商品房的價格只有 1993年的一半強，還遠遠沒有恢復到金融危機前的價格，上漲空間較大； 澳門經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是近年澳門房價的急劇上升（ 2022年第四季度澳門房價同比飆升 70%），客觀上促進了珠海房價的上漲； 港珠澳大橋（港珠澳大橋西岸落點已確定在拱北）、廣珠城際輕軌、廣珠鐵路及粵西、江 (門 )珠 (海 )、太澳等高速公路、珠海集裝箱碼頭等一系列利好消息的推動作用。 投資環(huán)境篇 新政后珠海樓市新動向 極大
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