【文章內容簡介】 標客戶細分，導致發(fā)展商有意識開發(fā)建設老年社區(qū)。 房地產市場的發(fā)展，市場細分，發(fā)展商開始打造宜居老年社區(qū) 我國老齡化開始趨勢顯現(xiàn)，但 6070年代中年人口數量所占比例較大，處于老齡化初級階段 我國老年住宅模式 類型：按建設經營者劃分為三種模式 政府收益型 主要是由政府相關部門聯(lián)合組織開發(fā)和經營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式。 如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領導和管轄，最低收費約 1000元 /月 人 政府福利型 主要由政府組織開發(fā)和經營管理的社會福利性老年機構，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。 如：威海老年公寓是目前山東省標準最高、規(guī)模最大的集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利服務機構。 企業(yè)贏利型 由企業(yè)投資開發(fā)建設及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設計配套設施，但并不成熟。 如： 02年，北京太陽城，均價 6800元 /㎡ ，綠地 21城均價 36005100元 /㎡ 我國老年住宅現(xiàn)狀 特點：企業(yè)贏利性初級老年社區(qū)，僅為中高經濟實力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長 我國老年住宅現(xiàn)狀 – 現(xiàn)有老年公寓僅為中高經濟實力的老年客戶提供個性化居住條件和人性化服務 – 僅有部分發(fā)達城市的個別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實力非常雄厚的發(fā)展商 – 我國社會保證體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成 “ 產業(yè)化、社會化、規(guī)范化 ” 。 – 無真正針對老年人生活習慣、消費習慣、心理特點等方面研究，服務人員素質不高、社區(qū)管理、設施亟待完善。 目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性 老年住宅受眾群體有限 建設投資額巨大，資金回收期長，贏利風險大 現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應，服務、設施差 – 現(xiàn)有老年公寓具有 “ 福利性事業(yè)、市場化經營 ” 的特點，基本屬于商業(yè)范疇 人口開始老齡化，老年客戶細分市場出現(xiàn)，老年住宅處于初級階段，還不成熟 我國老年住宅生存 條件分析 ?我國老年人口絕對數字大， 到 2040年 60歲以上的老人 ，而 65歲以上達到 ，增長速度將快于經濟發(fā)展速度。 ?傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”觀念在相當時間內仍占主導地位，“度假養(yǎng)老”觀念沒有形成。 充分條件 人口結構齡化加劇 老年人養(yǎng)老觀念轉變 必要條件 經濟發(fā)達，社會保障體系完善 政府扶持，給予政策與資金的支持 我國處于老齡化初期，市場雖然已經開始細分，但老齡化并未加劇，老年住宅的需求量不大，因此，在沒有具備充分條件和必要條件的已有的贏利性老年住宅并不成熟。 我國老年住宅預期 未來發(fā)展前景看好，老齡化未加劇，社會保障體系不完善，觀念未轉變，市場培育期較長 我國 80歲以上高齡人口數量占總數的 10%，每年 5%的速度增長世界罕見 20302040年會面臨人口結構老齡化加劇，因此老年住宅需要較長的市場培育期 經濟發(fā)展迅速，社會保障機制將不斷完善 人口老齡化嚴重的未來，政府也會給予政策與資金上的扶持 未來發(fā)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時候，傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老” 觀念已經轉變和“度假養(yǎng)老”習慣開始形成 我國老年住宅情況小結 ?人口結構老齡化趨勢顯現(xiàn) 引發(fā) 老年住宅的發(fā)展進程 ?社會保障體系不完善 阻礙 老年住宅的快速發(fā)展 ?服務、設施等不完善致使老年住宅處于 初級 發(fā)展階段 ?傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導致老年住宅 需要 一定的市場培育期 ?缺少政府的扶持及較高的成本投入 限制 了老年社區(qū)的發(fā)展 ?未來發(fā)展前景看好，但需 較長的市場培育期 國外老年社區(qū)發(fā)展模式 我國老年住宅的發(fā)展 打造老年社區(qū)必備條件 國內案例 ?區(qū)位： 坐落于有 “ 東方萊茵河 ” 之美譽的北京市順義區(qū)潮白河畔 7000畝浩瀚林地中 ?規(guī)模： 規(guī)劃面積近 234萬平方米，總建筑面積 70萬平米，共可入住 2萬余人 ?功能： 以會議展覽為經營主業(yè)，集休閑度假、康體健身、美食購物、影視拍攝等多種功能于一體 ?建筑形式： 獨棟別墅、聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為 78716平方米不等 ?定位： “ 世界級的高尚退休社區(qū) ” 、 “ 全新退休生活的領跑者 ” 北京東方太陽城 國內最成功老年社區(qū)之一；定位 ——“世界級的高尚退休社區(qū) ” 、 “ 全新退休生活的領跑者 ” 區(qū)域概況 ?過去順義以農業(yè)發(fā)展為主，植被覆蓋率、綠化率和空氣質量等環(huán)境條件和基礎條件都非常好，很多綠化率高檔的別墅項目都是在京順路沿線的地區(qū)。 ?新版北京總規(guī)確定城市發(fā)展格局是兩軸、兩帶、多中心，多中心就包括順義；首都機場擴建也為順義經濟發(fā)展注入了新動力，順義必將成為北京重點發(fā)展的區(qū)域。 ?主要目標客源地為北京。2022年，北京 65歲及以上人口超 10%，早已進入老齡化社會，人均 GDP達 6210美元，有較強的經濟實力。 組團帶狀排布最大借景、組團設計體現(xiàn)老年社區(qū)特色 ： 極致景觀與閉合的開放組團 北京東方太陽城 規(guī)劃特點 ?整體規(guī)劃 ?帶狀排布，借景最大化： ?社區(qū)傍水而建，周邊為 7000畝綠化隔離帶。三期組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團與景觀最大的接觸面積 ?組團設計，功能獨立： ?由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團式設計，功能景觀內部配套，互不依賴 ?老年社區(qū)特色規(guī)劃 ?組團內引入大量景觀，追求極致： ?目標客戶成長在建國初期的艱苦年代，艱辛的童年使他們對養(yǎng)老環(huán)境有更高追求。在整體景觀之外，每個組團內單獨布臵了大量水系、綠化，這在低密度項目中非常少見 ?組團對外閉合、對內開放： ?老年人需要更多的安全感，因此，組團均以組團中央景觀為核心圍合布臵，對組團外空間有效隔絕；老年人渴望交流，因此在內部布臵大量開敞交流空間 公建區(qū) 二期 一期 三期 設計公司 美國 SASAKI設計公司擔綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個新型范例 規(guī)劃依據 使命： 關愛老人、專注銀發(fā)產業(yè) 目標： 開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準 理念： 摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為 為老人的生活提供全方位的配套，生活、醫(yī)療、娛樂、休閑、交流等設施完善 配套設施 ?醫(yī)療中心、老年文教中心、老年健身娛樂中心、會議中心、購物中心、家政服務中心等共 7萬平方米的商業(yè)城。 ?生活通訊配套：道路無障礙設計鋪設防滑鋼磚，公寓住宅樓全部能容納