【文章內容簡介】 較簡陋和陳舊，目前作為接待處和員工辦公中心，未來需要拆遷，但難度很低 馨香谷 項目概況 土地狀況 地貌特征 交通狀況 整個項目用地包含了可建設的生產林地及不可建設的生態(tài)林地兩部分，林地最初以租賃的方式獲取 馨香谷項目用地歸林業(yè)局所有 福隆通過收購的方式獲取馨香谷地塊，并掛牌獲取 100畝土地。 土地最初以租賃的方式從林業(yè)局轉入企業(yè)手中 土地最初用地性質為林地，包含了生產用林以及生態(tài)用林 馨香谷地塊 生態(tài)林不可開發(fā)，必須保持原生態(tài) 06年土地整頓后，以租代征的方式已經不可行 權屬 獲取方式 土地性質 初始利用 其中可建設的生產林地占地約 400畝，集中于項目地塊的西南部 可建設部分 不可建設部分 可利用土地 陡峭山地 道路 水系 生態(tài)林 土地規(guī)模 約 400畝 約 300畝 10～ 20畝 100畝 400畝 利用方向 建筑物建設 依地勢而定 道路 景觀 生態(tài)保護 利用難易度 易 難 易 易 限制 馨香谷土地利用狀況表 馨香谷土地利用狀況圖 北 可建設用地分布區(qū)域 生態(tài)保護林 目前已有部分林地實現(xiàn)了林轉非，并于 06年以掛牌的方式出讓給福隆 出讓地塊所在區(qū)域 ? 06年福隆集團以掛牌的方式獲取了馨香谷內 100畝土地的使用權 ? 出讓的地塊主要位于馨香谷的西南部，地塊間呈現(xiàn)出點狀分布 ? 另有 130畝林地已和林業(yè)局達成出讓共識，其中可建設用地約 70畝 S1 S2 S3 S4 S5 S6 S7 地塊標志 面積（畝） S1 18 S2 15 S3 5 S4 11 S5 32 S6 17 S7 2 意向出讓地塊 馨香谷 1200畝 非建設用地 1050畝 剩余建設用地 50畝 已出讓100畝 原有建設用地 20畝 林轉非130畝 還有 250畝可轉化為建設用地 整體地貌 —— 項目用地范圍內存在著山體、低谷、平坡地以及水塘等 水系展示 山地展示 谷地展示 馨香谷 項目概況 土地狀況 地貌特征 交通狀況 馨香谷地貌特征資源的總體分布 水系 水系 上揚界碑 1 2 43 36 4 7 35 29 27 8 10 11 13 15 37 38 大棚 低谷水系 道路 低谷水系 低谷水系 低谷 北 可建設用地分布區(qū)域 生態(tài)保護林 道路 低谷 水系 建筑物 高壓線路 大棚 道路 水系 —— 地塊的內部存在著較多的水體，未來可以打造成親水景觀資源 ? 馨香谷內部水系的面積約為 100畝左右。 ? 北部的水塘呈“凸”字形，周邊的地塊起伏很低。 ? 靠南的水塘呈現(xiàn)“人”字形，部分水域面積延伸入山谷。 ? 北部的水塘三面環(huán)路，交通可達性較好 ? 靠南的水塘西面，北面臨路，但東面延伸入山谷部分可達性較差 水塘 水塘 水塘 水塘 橋 橋 北 山地、平坡地 —— 可建設地塊內的山地和平坡地交錯分布，高差大的陡峭山地直接利用難度較大 平坡地資源 山地資源 可建設部分約 800畝 ? 馨香谷可建設部分的山地和平坡底呈現(xiàn)出交錯分布 ? 山地約為 300畝左右，部分陡峭山地會增加開發(fā)的難度 山地及坡地資源的開發(fā)盡量依托地形，不做破壞性開發(fā) 保護性生態(tài)林地 約 400畝 陡峭山地 坡地 地塊內部的道路檔次較低且不成體系，外部通路還處于修繕過程中 ? 項目內部的道路屬于土路，檔次較低，且道路體系仍沒有搭建起來 ? 2022年建成的廈門 成都高速公路在距馨香谷 3公里處會有一個出口 內部土路 內部土路 馨香谷 項目概況 土地狀況 地貌特征 交通狀況 馨香谷資源盤點總結 土地狀況 馨香谷 項目概況 地貌特征 交通狀況 ? 馨香谷土地歸林業(yè)局所有，除了已掛牌出讓福隆的 100畝土地外，其他土地還處于租賃狀態(tài)。 ? 地塊內存在水塘、山體、谷地及平坡地等?？山ㄔO部分水體面積約 100畝，山地約 300畝，平坡地約400畝 ? 地塊內部道路檔次較低，且不成體系，外部道路還處于修繕過程中 ? 項目于 07年初通過收購的方式啟動，用地規(guī)模約為 1200畝，項目臨近天柱山 項目地塊為規(guī)劃中的老齡產業(yè)用地，目前地塊還未出讓 ? 項目位于旅游區(qū)十里村，北鄰上揚生態(tài)圈，西南角靠近發(fā)現(xiàn)之旅生態(tài)博覽園，南部是高爾夫球場。 ? 項目規(guī)劃為老齡產業(yè)用地，目前未出讓。 ? 項目規(guī)劃容積率在 下 ? 用地范圍為圖中紅色邊框圍住的區(qū)域，面積約 1300畝。 上揚生態(tài)圈 馨香谷 發(fā)現(xiàn)之旅生態(tài)博覽園 高爾夫球場 中華漢文苑 老齡產業(yè)用地 項目概況 土地狀況 地貌特征 交通狀況 對于地塊的未來出讓，當?shù)卣畬⒏鶕?jù)用地性質的不同分成協(xié)議和招牌掛兩種方式 ? 采用老齡公寓用地及周邊商住用地捆綁出讓的方式，開發(fā)老齡公寓是獲取周邊商住用地的前提。 ? 老齡公寓用地采取協(xié)議的方式出讓，而捆綁的商住用地則采用招拍掛的方式 ? 老齡產業(yè)用地出讓不做排他性要求，其他開發(fā)商可以進入 ? 實際地規(guī)模根據(jù)總體規(guī)劃來確定 —— 馬洋溪生態(tài)旅游區(qū)管委會蔡書記 政府對于老齡產業(yè)用地出讓有什么規(guī)定？ —— 世聯(lián)福隆長泰項目組 捆綁的商住用地 招拍掛出讓 老齡公寓用地 協(xié)議出讓 老齡產業(yè)用地出讓示意圖 目前福隆已和當?shù)卣_成初步的用地協(xié)議，明確了項目未來的意向用地規(guī)模 ? 初步意向用地規(guī)模規(guī)模約 1100畝，首期規(guī)模 300500畝左右。 ? 老年公寓一期建設項目已在長泰發(fā)改委備案，總建筑面積 21萬平方米，其中公建配套 1萬平方米。 ? 一期建設周期約為 3年 福隆和政府達成的初步協(xié)議 但實際用地規(guī)模的確定還有賴于項目的總體規(guī)劃方案，目前還不能確定 項目建設 項目一期土地的出讓 項目總體規(guī)劃方案制定 與政府達成意向用地協(xié)議 ? 和政府達成的意向用地規(guī)模為 1100畝，首期用地300500畝。 ? 老年公寓一期項目備案規(guī)定總建面 21萬平方米 ? 地塊資源價值的評估 ? 總體規(guī)劃方案的制定 ? 管委會協(xié)助福隆通過規(guī)劃方案審核 ? 確立項目總體規(guī)模 ? 長泰縣土地出讓指標 ? 馬洋溪土地出讓指標 ? 項目的啟動規(guī)模 ? 項目的建設進度 ? 出讓地塊的獲取 ? 項目一期的建設 項目未來工作安排 老齡產業(yè)用地流程 項目用地歸開發(fā)區(qū)所有，地塊內仍居住著一些原居民，未來需要拆遷 ? 地塊內存在 130戶原居民，未來需要拆遷。 ? 居民主要分布在地塊的南部及東部沿線，內部也有部分原居民 自然村落 民居 老齡產業(yè)用地 項目概況 土地狀況 地貌特征 交通狀況 ? 土地歸開發(fā)區(qū)所有 農作物 整體地貌 —— 項目地塊地勢高差較大，主要包含山地、平坡地、峽谷及少量的水塘 山體 峽谷 1 水塘 1 1 老齡產業(yè)用地 項目概況 土地狀況 地貌特征 交通狀況 平坡地 老齡產業(yè)用地地貌特征資源的分布 50 51 53 52 54 55 56 58 57 59 62 67 63 64 66 69 70 86 101 水系 水系 水系 —— 地塊內部可供利用的水系資源較少，只零星的分布著小面積的水塘 ? 內部擁有 6處大小不一的水塘。 ? 水塘的分布零散，且不和流動水源相連 ? 水塘多分布于原有村落的旁邊。 峽谷 —— 地塊內 L型峽谷帶將地塊割裂開，使開發(fā)的難度增加 ? 南北向存在 L型的峽谷將地塊一分為二，東邊地塊以南北向山脈為主，西邊以西北 東南向山脈為主。 ? 地勢高差從 30～ 90米不等，利用難度較高 ? 峽谷面積約占整個地塊面積的 1/8。 峽谷 峽谷 山地、平坡地 —— 平坡地約占項目用地的一半，而 L型峽谷兩側的山地綿延帶開發(fā)難度較高 ? 山體分布于 L型地塊的東西兩側，綿延于地塊之內，開發(fā)難度較高的山地約 388畝 ? 開發(fā)難度較低的平坡地約700～ 800畝 山體綿延帶 山體綿延帶 峽谷帶 項目地塊土地利用情況（畝） 山地的利用盡量依托地形，因勢利導 地塊外部三面臨路，但內部基本無成型的道路體系，主要為自然踩踏而成的泥路 ? 地塊三面臨路，距離開發(fā)區(qū)管委會的距離在 3km左右。 ? 地塊的西面臨近旅游大道，預計今年底貫通。 ? 地塊的東部和南部是6m寬的農村公路，未來將進行拓寬。 ? 地塊內部基本上是自然形成的泥路，內部道路支撐體系很薄弱。 內部泥路 自然踩踏而成的道路 老齡產業(yè)用地 項目概況 土地狀況 地貌特征 交通狀況 旅游區(qū)總圖 局部放大圖 旅游大道 6m寬村路 老齡產業(yè)用地資源盤點總結 土地狀況 老齡產 業(yè)用地 項目概況 地貌特征 交通狀況 ? 項目用地為規(guī)劃中的老齡產業(yè)用地，意向用地規(guī)模已和政府達成協(xié)議，地塊目前仍未出讓 ? 項目用地歸開發(fā)區(qū)所有，地塊內部還有130戶原居民需要動遷，依用地性質不同，拆遷會有所差異 ? 地塊包含山地、峽谷、平坡地及少量的水塘，峽谷將地塊一分為二，易建設的平坡地約占項目用地的一半。 ? 地塊外部三面臨路，其中南部路況較好；內部基本無成型道路體系，多為自然踩踏而成的村路 項目地塊位于馨香谷和老齡產業(yè)用地之間，為福隆意向獲取區(qū)域 ? 項目地塊處于馨香谷、銀暉老年公寓以及上揚生態(tài)圈圍合地帶。 ? 地塊規(guī)劃方向未定，容積率指標受旅游生態(tài)區(qū)總體限定，低于 。 ? 項目用地范圍為圖中紅色線條圈定的區(qū)域，面積約 3000畝 意向地塊 項目概況 土地狀況 地貌特征 交通狀況 地塊目前仍未出讓，但未來出讓福隆可能存在著兩個潛在的競爭對手 ? 目標地塊目前仍未出讓，福隆面臨著泛華和上揚兩個潛在的競爭對手。 ? 政府將根據(jù)三方的總體規(guī)劃決定未來的受讓人。 泛華用地范圍擴展方向 上揚用地范圍擴展方向 ?泛華 ?福隆 ?上揚 3000畝目標地塊 3000畝意向地塊的競