【文章內(nèi)容簡介】 的義務(wù)。業(yè)主的責(zé)任，除了對房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使， 更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等由規(guī)約和規(guī)章制度確定的義務(wù)。由于多個業(yè)主之間必然形成共同利益和共同事務(wù)，而公共利益和共同事務(wù)不是一個人代表的，因而產(chǎn)生了業(yè)主大會制度?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式，業(yè)主大會按照《條例》和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實擔(dān)負(fù)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的職責(zé) 。因此，業(yè)主大會也是業(yè)主在物業(yè)管理活動中主體地位的重要表現(xiàn)。 另外，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中，凡是依附于財產(chǎn)所 4 產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 政府作為監(jiān)管者，在物業(yè)管理活動中的作用，主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理活動實行監(jiān)督管理，為各方主體從事市場活動提供法律和制度上的保障。 物業(yè)管理活動中：業(yè)主是物業(yè)管理的責(zé)任主體，物業(yè)管理行業(yè)的本質(zhì)是服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供 服務(wù)。業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等民事主體，在法律上是平等的民事法律關(guān)系。房地產(chǎn)行政主管部門依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理，在物業(yè)管理活動中與業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體形成行政法律關(guān)系。 同時，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 住 宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。 住宅小區(qū)綜合管理中的管理部門有哪些？分別履行哪些職責(zé)？ 根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定和《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃 (20202020 年 )》的總體要求，區(qū)（縣）政府、相關(guān)管理部門和專業(yè)單位在住宅小區(qū)綜合管理中承擔(dān)以下職責(zé)： 區(qū)（縣）政府 把住宅物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，加強(qiáng)對住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督；定期組織召開相關(guān)部門和單位參加的住宅物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的綜合性問題；督促街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn) ）會同房地部門做好業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建、換屆工作，幫助業(yè)主把好業(yè)主委員會人選關(guān)，并落實考核工作。 房地部門 負(fù)責(zé)對住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員資格管理；對住宅專項維修資金的歸集、使用進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管；主動依靠街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），做好業(yè)主大會（業(yè)主委員會）組建、換屆、備案工作，指導(dǎo)其日常運作；依法對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為進(jìn)行查處。 城管執(zhí)法部門 負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)在公共綠化、道路和其他場地擅自搭建建（構(gòu)）筑物的查處和對破壞房屋外貌的查處；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的亂設(shè)攤等行為進(jìn)行查 處。 工商部門 加強(qiáng)企業(yè)登記審查，對未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱鏊?，不予核?zhǔn)登記；查處在住宅小區(qū)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅繌氖聼o照經(jīng)營的行為。 公安部門 指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導(dǎo)落實物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)；消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，及時查處治安案件，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾；加強(qiáng)對保安人員、外來人口和寵物的管理。 市容環(huán)衛(wèi)部門 負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督；加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)戶外廣告設(shè)施的日常管理和安全檢查。 綠 化部門 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化工作的行為指導(dǎo)管理和綠化調(diào)整樹木、綠地變動的審批，協(xié)調(diào)解決因植物品種影響居民生活以及綠化養(yǎng)護(hù)引發(fā)的矛盾。 5 物價部門 確認(rèn)物業(yè)服務(wù)最高收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)；對物業(yè)管理活動中的各項收費進(jìn)行檢查和管理，對超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍收費進(jìn)行查處；受理物業(yè)管理收費價格咨詢及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。 規(guī)劃部門 負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施；配合區(qū)（縣）政府對涉及建成的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃調(diào)整的申請進(jìn)行審核；協(xié)調(diào)解決涉及規(guī)劃的歷史遺留問 題；協(xié)同相關(guān)部門依法查處住宅小區(qū)內(nèi)的違法行為。 財稅部門 落實舊住房綜合改造、直管公房權(quán)項目維修、物業(yè)管理服務(wù)呼叫平臺建設(shè)、物業(yè)管理應(yīng)急反應(yīng)等所需要的財政配套資金；負(fù)責(zé)落實直管公房租金、售后公房管理費等稅收減免。 民政部門 落實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理。 司法部門 積極疏導(dǎo)、調(diào)解物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類民間糾紛；組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的宣傳教育活動。 消防部門 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防水源、消防設(shè)施、消防通道等與消防安全相關(guān)工作的監(jiān)督管理。 衛(wèi)生部門 負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二次供 水的衛(wèi)生監(jiān)督管理。 水務(wù)部門 理順二次供水管理體制，逐步推進(jìn)二次供水設(shè)施改造，全面提高供水水質(zhì)。 環(huán)保部門 負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項目依法進(jìn)行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗收；對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處；對空調(diào)安裝等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進(jìn)行調(diào)查處理。 質(zhì)監(jiān)部門 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的特種設(shè)備事故。 建設(shè)管理部門 負(fù)責(zé)對在建住宅施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督和管理；協(xié)調(diào)處理房屋保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾。 市城投總公司 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、排水共用設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和改造，參與改造老化的供水管網(wǎng)，處理供水、排水事故的應(yīng)急維修，保障居民的正常用水。 市電力公司 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電共用設(shè)備、設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，改造老化的供電線路，處理停電事故的應(yīng)急維修，保障居民正常用電。 業(yè)主委員會工作指導(dǎo)手冊的作用 為規(guī)范業(yè)主委員會日常工作，使之更好的為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，明確業(yè)主委員會的 工作要求及日常工作要點，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）、《物業(yè)管理條例》、《上海市物業(yè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)范性文件，特制作本指導(dǎo)手冊。本指導(dǎo)手冊也可用作業(yè)委會委員日常培訓(xùn)之用。 6 第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建 業(yè)主大會 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員 會職責(zé)。 業(yè)主大會的成立條件 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。 業(yè)主大會組建的指導(dǎo)部門 《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃 (20202020 年 )》規(guī)定，在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和房地部門的指導(dǎo)下，由居委會組織業(yè)主做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選等，并對其日常運作予以指導(dǎo)和監(jiān)督。尤其是要按照年齡結(jié)構(gòu)合理、專業(yè)類型多元的原則，引導(dǎo)業(yè)主選舉產(chǎn)生知法守法、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔，具 有社會公信力和一定組織能力的業(yè)主委員會成員。 業(yè)主大會組建程序的啟動 符合業(yè)主大會組建條件的物業(yè)管理區(qū)域，其建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法組織開展業(yè)主大會籌建工作。建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。經(jīng)區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門督促后仍未按規(guī)定提交資料的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門可根據(jù)業(yè)主提出的成 立業(yè)主大會的書面要求，調(diào)查取得相關(guān)資料。調(diào)查所發(fā)生的費用由建設(shè)單位承擔(dān)。 組建業(yè)主大會籌備組 區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng) 和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府） 組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組（以下簡稱 “籌備組 ”）成員。 籌備組由業(yè)主代表組成，一般為 5 至 15 人?；I備組的業(yè)主代表由 居委會 通過召開樓組長（業(yè)主）和部分業(yè)主會議等方式，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。尚未銷售的物業(yè)，建設(shè)單位可以作為業(yè)主代 7 表參加籌備 組。 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組成員：（ 1）違反本市有關(guān)房屋租賃使用規(guī)定的；（ 2）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；（ 3）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；（ 4）拒交物業(yè)服務(wù)費的；（ 5）法律、法規(guī)規(guī)定的其它物業(yè)使用禁止行為的。 籌備組產(chǎn)生后，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示、公告。 籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。 開展業(yè)主大會籌備工作 籌備組成立后， 居委會 應(yīng)對籌備成員進(jìn)行有關(guān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建程序和 相關(guān)規(guī)定的政策法規(guī)培訓(xùn)。 籌備組應(yīng)當(dāng)在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，做好下列各項籌備工作： （ 1）確定召開業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表； （ 2）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)及其物業(yè)專有部分的面積和建筑物總面積； （ 3）確定召開業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容； （ 4）確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人； （ 5）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草 案）和《管理規(guī)約》（草案）； （ 6）做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。 前款（ 1）、（ 2）、（ 3）、（ 4）、（ 5）項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開的 15 日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 籌備組不依法履行組建業(yè)主大會職責(zé)的，經(jīng)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期改正后仍未履行的，居委會可以組織業(yè)主重新組建籌備組。 業(yè)主身份的認(rèn)定 業(yè)主身份的認(rèn)定以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人或房屋銷（預(yù)）售 合同中的購房人超過一人的，應(yīng)當(dāng)推選一人參加業(yè)主大會會議。 1建筑面積和業(yè)主人數(shù)的確定 業(yè)主 “專有部分的面積 ”按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算；房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算。其中，建設(shè)單位 “專有部分的面積 ”為未銷售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：（ 1）依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；（ 2）停車庫；（ 3）配電房；（ 4）垃圾房；（ 5）不能單獨辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)。 “建筑物總面積 ”為所有業(yè)主享有 “專有部分的 面積 ”的總和。 “業(yè)主人數(shù) ”按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個產(chǎn)權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù)。房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按房屋銷（預(yù)）售合同數(shù)確定，一份合同計為一個業(yè)主人數(shù)。 8 1業(yè)主代表的產(chǎn)生和職責(zé) 業(yè)主大會以集體討論形式召開會議的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)等由業(yè)主大會籌備組確定并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選業(yè)主代表參加。 業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會會 議的 3 日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見，業(yè)主大會會議凡需投票表決的事項，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的表決票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。 1業(yè)主委員會候選人的條件和產(chǎn)生辦法 籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會指導(dǎo)工作小組的指導(dǎo)下，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及業(yè)主委員會委員的代表性、廣泛性和物權(quán)的比例，確定委員的分布和人數(shù)（一般由 5 至 15 名成員組成），并實行差額或等額選舉。業(yè)主委員會委員候選人由籌備組通過召開業(yè)主代表、部分業(yè)主會議，或者采用業(yè)主推薦的方式產(chǎn)生，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 7 日后，書面 公告。 業(yè)主委員會候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（ 1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；（ 2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（ 3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（ 4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；（ 5）具有一定組織能力；（ 6）具備必要的工作時間。 可以通過擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》，對業(yè)委會委員的年齡和條件進(jìn)行約定。根據(jù)模范履行業(yè)主義務(wù)的原則，約定業(yè)委會委員不得有下列行為：（ 1）違反本市有關(guān)房屋租賃使用規(guī)定的；（ 2）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；（ 3）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的； （ 4）拒交物業(yè)服務(wù)費的；（ 5）法律、法規(guī)規(guī)定