【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。到 2022 年，廣州將擁有 50 條特色商業(yè)街，其中有 20 條重點(diǎn)商業(yè)街、 47 條區(qū)域級商業(yè)街，以北京路步行街、上下九步行街和珠江濱水帶風(fēng) 情休閑街為龍頭。其中重點(diǎn)改造建設(shè)的商業(yè)街有北京路商業(yè)街、上下九步行街、珠江濱水風(fēng)情休閑街、農(nóng)林下路綜合商業(yè)街、中山路商 業(yè)街、人民路商 業(yè)街、文德路字畫文化街、華林源勝玉器古玩工藝街、狀元坊飾物精品街、一德路商 業(yè)街、江南大道商業(yè)街、車陂路商業(yè)街、大沙地路商業(yè)街、番禺市橋商業(yè)街、花都商 業(yè)大道商業(yè)街、增城掛綠路商業(yè)街、從化西寧商業(yè)街、永福路汽車用品街。其中重點(diǎn)新建的商業(yè)街有：白云新城商業(yè)街、廣州新城商業(yè)街、南沙商 業(yè)街。六、新建一批批發(fā)市場規(guī)劃期內(nèi)將以廣州國際玩具中心、廣州花都獅嶺皮革皮具城、廣州花卉博覽園三個高級批發(fā)市場為示范，推進(jìn) 16 個大中型專業(yè)批發(fā)市場和 12 個批發(fā)市場園區(qū)的建設(shè)，基本完成 11 個批發(fā)市場群和 20 個現(xiàn)有批發(fā)市場的整改升級。本區(qū)域的汽車配件市場也是政府重點(diǎn)建設(shè)之一。 廣州商業(yè)地產(chǎn)供求概況一、商業(yè)地產(chǎn)供求兩旺近兩年來，廣州大型商業(yè)廣場、五星 級酒店、服 務(wù)性公寓、寫字樓、專業(yè)市場等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)不斷，廣州許 多大地產(chǎn)商都紛紛致力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)廣州市國土房管局 2022 年底公布的近 7 年廣州商鋪成交數(shù)據(jù)顯示： 1998 年到 2022年上半年，廣州老八區(qū)商鋪 供應(yīng)量為 萬平方米，成交量為 萬平方米，供求差距為 41 萬平方米。而從 2022 年開始，廣州商 鋪由“供大于求”走向“求大于供” ，這種現(xiàn)象到2022 年更加明顯。二、市場明顯轉(zhuǎn)熱 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。2022 年第一季度，廣州原八區(qū)商鋪供應(yīng)量為 萬平方米，成交量卻達(dá) 萬平方米。而價格方面，從 1998 年到 2022 年，商鋪售價一直在 13000 元/ 平方米的水平小幅度平穩(wěn)波動， 2022 年則急速下跌，其主要原因在于 2022 年東山區(qū)有大量商鋪以批發(fā)形式銷售，從而拉低了商鋪整體成交均價。而到 2022 年第一季度，老八區(qū)商鋪總體價格已經(jīng)上升到18346 元/平方米，商鋪市 場明顯轉(zhuǎn)熱 。三、東山區(qū)（現(xiàn)為越秀區(qū)）商業(yè)環(huán)境一直以來，東山區(qū)憑借本身獨(dú)特的區(qū)位、 環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢，吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿(mào)服務(wù)發(fā)達(dá)的寶地。東山區(qū)已成為廣州市經(jīng)濟(jì)活動最活躍、經(jīng)濟(jì) 特點(diǎn)鮮明的城區(qū)之一。在高級商務(wù)、信息服 務(wù)、商貿(mào)旅游、專業(yè)購物等方面形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域優(yōu)勢。經(jīng)過多年的發(fā)展，目前東山區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)基本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣 場及農(nóng)林下路、龜崗、永福等幾大商業(yè)板塊為 主體的發(fā)展格局：海印商貿(mào)區(qū)位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件 設(shè)施、 辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有 22 個各類專業(yè)市場，以“ 海印”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū) 專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場 的銷售多年來在廣州市同類市場中獨(dú)占鰲頭。環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場等 18 家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級商務(wù)、高檔 購物區(qū)之一，被譽(yù)為廣州的“尖東” ，也是 東山區(qū)稅收的三大基地之一。該地區(qū)集中了眾多的大型商業(yè)、貿(mào)易企業(yè)及飲食業(yè)，年?duì)I業(yè)額 2022 萬元以上的批發(fā)企業(yè)，無論是數(shù)量還是營業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。而上規(guī)模、上檔次的 飲食業(yè)，包括有新荔枝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有 12 家，占全區(qū)同 類餐飲業(yè)總量的 1/3 強(qiáng)，年?duì)I業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。英雄廣場商貿(mào)區(qū)位于中山三路英雄廣場地段，主要由中華廣場、流行前線地下商城、 東川名店運(yùn)動城、陵園西通訊專業(yè)市場、 東較場摩托車 配件專業(yè)市場等組成，已初 現(xiàn)大型綜合商貿(mào)區(qū)的雛形，吸引力逐漸 增強(qiáng)， 該地區(qū) 2022 年商品 銷售額已超過 5 億元，保持兩位數(shù)的良好增長勢頭。農(nóng)林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經(jīng)過近年的悉心培育，商業(yè)氛圍、經(jīng)營檔次、購物環(huán)境等都有了很大的改善，其中農(nóng)林下路商業(yè)街被廣州市政府確認(rèn)為繼上下九、北京路商業(yè)街后第三條商業(yè)街，現(xiàn)已發(fā)展成 為以廣州王府井百貨大樓為龍頭，各類專賣商店云集的廣州第三大商業(yè)街。署前路、龜崗商業(yè)街在“三年一中變” 中，地段內(nèi)的特色樓宇經(jīng)修茸整飾一新，形成了以東山百貨大樓為龍頭，具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。該地區(qū)主要以百貨、服裝和鞋類居多，年?duì)I業(yè)額已超 過 7 億元。永福路、恒福路是廣州市最早經(jīng)營汽車及零配件的集散地，在國內(nèi)有“ 汽配一條街”之稱。早在 1988 年時，永福、恒福路一帶只建成 50 多間簡 易商鋪，當(dāng) 時進(jìn)場的有五金、建材、機(jī)械、百貨 、餐 飲 等行業(yè)。在市 場經(jīng)濟(jì)的大潮中，永福路抓住商機(jī)，漸漸明晰了自己的輪廓。由于當(dāng)時國外汽車汽車廠商尚未在中國建立起自己的零部件銷售體系，而廣州毗鄰港澳，有著對外貿(mào)易的優(yōu)勢，于是進(jìn) 口汽車配件開始通過各種渠道涌入廣州，為這帶的繁榮奠定了基石。 汽車配件市場環(huán)境 中國汽車及其售后市場持續(xù)迅猛發(fā)展中國加入ＷＴＯ后，汽車行業(yè)發(fā)生了一系列重大合資合作與兼并重組，整車廠 和國外跨國汽車公司合資后，外方將其配套體系帶進(jìn)中國，我國整車廠的配套體系 開始重新“ 洗 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。牌”。國際上通行的全球采購、系 統(tǒng)配套、模塊化供貨和汽車電子化 使我國汽車零部件行業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇?！镀嚠a(chǎn)業(yè)發(fā)展政策》將大力推進(jìn)汽 車產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)重組，提高汽車產(chǎn)品的市場競爭力，必將極大地促進(jìn)汽車零部件行業(yè)的健康發(fā)展。（一）行業(yè)特點(diǎn)中國正在成為全球的汽車零部件的生產(chǎn)基地。在汽車產(chǎn)業(yè)鏈中，汽車零部件價值已占總價值鏈的 50％。從目前中國汽車零部件企業(yè)的現(xiàn)狀來看，總的來說可以歸納為 3 個特點(diǎn)：?市場潛力巨大?集團(tuán)規(guī)?；?產(chǎn)?正在形成產(chǎn)業(yè)鏈 市場潛力巨大2022 年，中國的汽車保有量約為 1800 萬輛，而當(dāng)年的產(chǎn)銷量為 236 萬輛；2022 年中國汽車銷量比上年增長了 %，達(dá)到 337 萬輛，其中乘用車為 114 萬輛、商 務(wù)車 223 萬輛，后者所占比例為 65%；2022 年，中國累計生產(chǎn)汽車 451 萬輛，同比增長 %，累計銷售汽車 451 萬輛，同比增長 34．2%；2022 年全國累計銷 售汽車近 592 萬輛同比增長 %。209 241337451520592%%%% %01002003004005006007002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0汽 車 銷 售 量 （ 萬 量 ）增 長 率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。圖 21 全國汽車銷售統(tǒng)計步從圖中顯示，汽車的主體屬性已經(jīng)從原來的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)化為生活消費(fèi)品，購買人群也從集團(tuán)購買轉(zhuǎn)為私人消費(fèi)。到 2022 年，我國汽 車總 需求量已經(jīng)成為全球第二大汽車消費(fèi)國。同時，大企業(yè)集團(tuán)的生產(chǎn)集中度、市場占有率穩(wěn)步提高；汽車產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更趨合理；生產(chǎn)效益大幅度提高；汽車產(chǎn)品進(jìn)出口形勢喜人；汽車新產(chǎn)品五彩紛呈；合資合作、聯(lián)合重組取得重大進(jìn)展， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整又向前邁出一大步。集團(tuán)規(guī)?；a(chǎn)在汽車行業(yè)發(fā)展的同時，汽車零部件行業(yè)也將在今后數(shù)年內(nèi)迅猛發(fā)展。隨著主機(jī)跨國公司進(jìn)入我國，為其配套的汽 車零部件企業(yè)也紛紛進(jìn)入，以獨(dú)資、合 資的方式，在主機(jī)廠周圍設(shè)廠，非汽車行業(yè)繼續(xù)大 舉進(jìn)軍汽車行業(yè)。 世界最大的專業(yè)零部件生產(chǎn)廠商如德爾福、 偉世通等企業(yè)在國內(nèi)紛紛建立了多家獨(dú)資或合資企業(yè)，逐漸占據(jù)了國內(nèi)汽車零部件的主流市場。這些外 資與合資企業(yè)的 發(fā)展，其核心 競爭優(yōu)勢是 強(qiáng)大的資金和技術(shù)優(yōu)勢。目前汽車零部件行業(yè)已被民營企業(yè)瞄準(zhǔn)，它們不僅是生產(chǎn)銷售汽車零部件，甚至在開發(fā)產(chǎn)品，存在很大的發(fā)展空間。目前分散的中國零部件產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過 10 年的重組整合后，將形成 20～30 家大型零部件供應(yīng)集團(tuán)。正在形成產(chǎn)業(yè)鏈由于汽車行業(yè)的上下游企業(yè)配套關(guān)系緊密，一個從整車，系 統(tǒng)供應(yīng)商，一線供應(yīng)商，二線供應(yīng)商以至更底層的供應(yīng)商的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成。這樣，我國汽車零部件行業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、市場規(guī)模、 勞動力成本、制造業(yè)整體能力及上游相關(guān) 產(chǎn)業(yè)能力等方面也有自己的優(yōu)勢，再加上國際上汽車行業(yè)開始實(shí)行零部件“全球化采購” 策略、國際跨國汽車企業(yè)推行本土化策略，國內(nèi)市場出現(xiàn)了巨大的零部件配件缺口，我國汽車零部件工業(yè)面臨著巨大的商機(jī)和發(fā)展空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（二）行業(yè)發(fā)展據(jù)估計，中國汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)目前每年對零配件的需求量達(dá)到 800 億元人民幣左右，而每年從一級市場到區(qū)域經(jīng)營再到零售商的汽車零配件三級流通至少要完成 2400 億元人民幣的交易額。由此可見，中國汽配市場呈現(xiàn)巨大的發(fā) 展空間。 長期以來，中國的汽車產(chǎn)業(yè)政策比較重視整車生產(chǎn)企業(yè)，而忽視與其配套的汽車零配件市場的發(fā)展。實(shí)際上隨著中國汽車工業(yè)從“鄉(xiāng)間 小道” 駛?cè)?“高速公路”，汽車零配件市 場呈現(xiàn)出前所未有的巨大發(fā)展空間。近兩年來中國整車銷售量每年以兩位數(shù)的速度遞增，形成對汽車零配件的大量需求；消費(fèi)者的購買從高收入者向中等收入者滲透、從城市向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，消費(fèi)層面的擴(kuò)大促使汽配市場結(jié)構(gòu)多元化的加速形成；整車壽命普遍縮短，消費(fèi)個性化使零配件業(yè)態(tài)除常規(guī)的零配件銷售外，出現(xiàn)了汽車養(yǎng)護(hù)、美容等新型行業(yè)。一 輛整車每增值 一元，就會 給它的上游市場(原材料) 帶來 元的增值，給下游市 場(售后服務(wù))帶來 元的增值。2001200220032004E2005E2006E2007E2008E2009E2010E 時 間050010001500202225003000億 元 中 國 汽 車 售 后 市 場 的 發(fā) 展 趨 勢資料來源：聚賢莊研究部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。顯然，只要汽車銷量不斷增長， 維修與更換配件、購買 自己喜歡的汽車用品等需求也必然隨之?dāng)U大，這就是售后市 場。有關(guān)中國汽 車售后市 場的預(yù)測，各個機(jī)構(gòu)公布了不同的數(shù)字。據(jù)羅蘭 貝格（ Roland Berger）測算，2022 年中國汽 車售后市場已經(jīng)形成了 370 億元的規(guī)模，2022 年為 500 億元，2022 年達(dá) 800 億元。 實(shí)際上，如果把 1997 年 230 億元的市場規(guī)模作為基數(shù)，五年里市場規(guī)模增長 了兩倍以上。 這樣的成長 率在全世界也是一枝獨(dú)秀。目前，中國在亞洲已成為僅次于日本、 韓國的第三大市場。 2022 年，中國的汽 車售后市場規(guī)模則將會達(dá)到 1900 億元，在亞洲僅 次于日本位居第二。拿國內(nèi)外成熟汽車市場盈利模式參照，目前國內(nèi)汽車市場銷售額中各部分的比例顯得不合理。在國外成熟的汽車 市場銷售額中，配件占 39％，制造商占 21％，零售占 7％，服務(wù)占 33％。國內(nèi)汽車市場銷 售額中配件占 37％，制造商占 43％，零售占 8％，服務(wù)占 12％，數(shù)據(jù)顯示目前國內(nèi)汽車銷售額中制造商的比重依然偏大，而服務(wù)的比重過小，除