【文章內(nèi)容簡介】 的。主力店的效應(yīng) 現(xiàn)有上海世紀(jì)聯(lián)華大賣場洽談中，包括在河南知名的丹尼斯量販均可能成為本案的主力店，且三樓仍有可能引進數(shù)碼或家電主力店來加強效應(yīng)。丹尼斯今年開業(yè)，對面文峰時代廣場鋪面租金明顯上升約20%。是否有廣場集客 一樓室內(nèi)廣場四季如春，可以集客并提升一樓內(nèi)端商鋪的價值；三樓室外露天廣場為綜合性功能的廣場并且是以后商場的夜間景觀的閃亮點，提升三樓及以上樓層的銷售或租賃價格，并積極聚集消費群體。 品牌的效應(yīng) 一樓門店及內(nèi)部專賣店將引進在本地或本省有知名度的品牌商品，保證質(zhì)量、服務(wù)為前提，嚴(yán)格控制虛假偽劣的商品，招商作業(yè)人員將會在執(zhí)行中嚴(yán)格控制商品的種類、分布位置、經(jīng)營面積及其它商業(yè)專業(yè)方面的內(nèi)容。立地條件 解放路和紅旗路是安陽南北交通的大動脈，基本貫穿東南西北，為主力商圈和其它商圈的客流流入提供了良好的交通便利；二條住干道沒有交通護欄，方便客流往來，且有地下人行通道。商鋪的通用性 輕質(zhì)墻分隔，保證租賃和經(jīng)營者可以根據(jù)其實際需要的而變更；餐飲部分用專用的電力、上下水、瓦斯、排油排污等設(shè)施；電影院保證柱間跨度和大樓基本高度；大賣場保證大樓荷載、樓層高度、專用扶梯和貨梯等，一切均為商業(yè)業(yè)態(tài)而精心打造。周邊租金水平 北大街工商銀行場地50平方米，月租金10000元，靠解放路紅旗路口的一般服裝店鋪面租金約為810元/天/平方米；以上海GDP是安陽的1112倍，而上海良好地段租金約在4050元/天平方米僅是安陽的67倍。〇　商業(yè)地產(chǎn)用景觀提升價值休閑景觀給商業(yè)地產(chǎn)帶來福音放眼成都新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，都非常重視環(huán)境規(guī)劃、景觀建設(shè)以及休閑氛圍的營造，從城北的交大都市花城、學(xué)苑風(fēng)情港，到城南的天府匯城，到都江堰新近開工的天和盛世，以及博瑞都市花園、置信金沙園等諸多樓盤新建的商業(yè)街都是如此?？梢哉f，在成都商業(yè)地產(chǎn)界，景觀環(huán)境開始受到了前所未有的重視，成為發(fā)展的一大趨勢。與此同時，這些各具特色的休閑景觀也為商業(yè)地產(chǎn)項目帶來福音。天府匯城就比較具有代表性，“以人為本”的個性化規(guī)劃設(shè)計，集大型超市、精品步行街、情景購物步行街為一體，形成縱橫交錯的購物走廊，步行街和分布其間的四個面積超過300平米的景觀中庭，給人流暢、寬松的感覺。同時配置室內(nèi)外照明設(shè)施和室內(nèi)清風(fēng)交換系統(tǒng)，使購物環(huán)境更加舒適愜意。景觀環(huán)境讓單調(diào)的購物更豐富成都有中國西南“商業(yè)之都”的美譽，但近年來，無論是商業(yè)本身，還是商業(yè)地產(chǎn)卻一直在崎嶇發(fā)展，步履艱難。改革開放后，成都興起了以春熙路、荷花池為代表的兩大集貿(mào)市場，現(xiàn)在早已改頭換面；上世紀(jì)90年代初，在五塊石、高筍塘、紅牌樓等區(qū)域建起了大量的專業(yè)市場，但大多市場都不景氣，特別是五塊石的一些市場經(jīng)營舉步維艱，有的已沉寂數(shù)年；上世紀(jì)90年代末，新興的綜合商業(yè)場所如會展中心、王府井百貨、大世界商業(yè)廣場、羅馬假日廣場等，經(jīng)營也各有所別。設(shè)計超前，具有景觀環(huán)境和休閑設(shè)施的商業(yè)場所，除了經(jīng)營商業(yè)，還兼營休閑、文娛、餐飲等行業(yè)，其人氣與效益明顯比一業(yè)經(jīng)營的要好。商業(yè)地產(chǎn)要滿足不同消費群的需求　　 現(xiàn)在的商業(yè)設(shè)施趨于綜合性發(fā)展，而不再朝單一體發(fā)展，多以一業(yè)經(jīng)營為主，多種經(jīng)營為輔。在國外，有的超市就建在溫泉旁，人們購物累了，便可以去泡溫泉、就餐、甚至看電影。現(xiàn)在，不同的人有不同的需求，一個人本身也有多種需求，因而單一的業(yè)態(tài)很難經(jīng)營。如果在一個商業(yè)場所，有多種商業(yè)業(yè)態(tài)在一同經(jīng)營，便可以滿足不同群體的需求，一家老少都可以找到自己的去處，以及滿足個人的多種需求。這樣就要求商業(yè)場所具有優(yōu)美的環(huán)境和良好的休閑娛樂設(shè)施。外部空間顧及到了人們的休息和文娛。全新口岸用景觀來提升價值商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計景觀休閑設(shè)施，表面上看，會增加成本，減少商鋪面積，但長遠(yuǎn)看，卻能營造持續(xù)的人氣。據(jù)了解，日本的大型商業(yè)場所在規(guī)劃設(shè)計中，已不再特別看重臨街口岸，有的甚至將人流、物流及交通通道以外的臨街面封閉，而特別注重商業(yè)設(shè)施內(nèi)部人流方向的組織，空間的變化，神戶的“馬賽克”商業(yè)中心臨街面只有很少的鋪面，其余設(shè)計成半地下車庫，一樓以上才是商業(yè)鋪面；東京“維納斯”城堡臨東京海，臨街面沒有一間鋪面，內(nèi)部空間設(shè)計卻十分豐富，層次變換無窮，甚至將地鐵站引入其中，人氣、商氣非常濃厚。而溫州最大的商業(yè)項目———歐洲城占地220多畝，面積124180 平方米，綠地面積74520 平方米，綠地率達(dá)60％，設(shè)計有三大水景和溪流，還有9個休閑廣場，設(shè)計有大量的景觀休閑娛樂設(shè)施。〇　本案的景觀闡述景觀位置 內(nèi)容闡述一樓室內(nèi)廣場 計劃300500平方米小型廣場，考慮一樓的銷售和價值因素，用以做百貨類商品的促銷、新品推廣、顧客休憩以及因天氣因素不能在室外安排的活動等，可以提升一樓內(nèi)店鋪的商業(yè)價值以及提升售價和租賃價格，降低內(nèi)外店鋪的平面差價。三樓室外廣場 計劃15002000平方米的大型廣場，為綜合類廣場，由于本案離人行道近，與衛(wèi)東購物廣場相比較缺少前面的廣場用以停車和集客，故考慮將廣場提升至三樓做室外廣場來彌補此缺陷，同時鑒于廣場的集客功能和活動功能，三樓周邊鋪面及以上的鋪面將因此會使銷售價格、價值提升相當(dāng)水平，降低本案垂直差價，同時該廣場將做為本案的夜景中心。一樓室內(nèi)步行街 為增加門店數(shù)量用，與北大街比較，其擁有更寬敞的動線，風(fēng)雨無阻的購物條件，也是人流進入商場內(nèi)部的主要通道，步行街將輔以大量綠化和休憩場地，如上海徐家匯港匯廣場內(nèi)。〇　警示！??！商業(yè)地產(chǎn)六大風(fēng)險物業(yè)形式明顯不同商業(yè)物業(yè)與地產(chǎn)商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業(yè)物業(yè)應(yīng)具備與之相對應(yīng)的經(jīng)營模式和管理人才，否則將會付出慘重的代價。因此，開發(fā)商應(yīng)先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求,進行建筑規(guī)劃設(shè)計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險。競爭加劇價值下降高額利潤驅(qū)使著眾多的地產(chǎn)商跟風(fēng)進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域，由于信息的不對稱，在同一區(qū)域可能會出現(xiàn)多家商業(yè)地產(chǎn)項目撞車的現(xiàn)象，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴(yán)重后果。因此，進行競爭者調(diào)查和掌握政府商業(yè)規(guī)劃十分重要。充分認(rèn)識資金壓力大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商對象通常是已經(jīng)或準(zhǔn)備進入中國的外資商業(yè)企業(yè)，由于他們更多地是租用而非購買商業(yè)物業(yè)，因此若無強大的資金實力并無力自己經(jīng)營，則很可能會被資金壓力逼上絕境，出現(xiàn)新的爛尾地產(chǎn)項目。復(fù)合人才嚴(yán)重缺乏商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)特別是北方地區(qū)起步較晚，目前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為地產(chǎn)商，對商業(yè)的選址、功能要求等專業(yè)知之甚少，對地產(chǎn)和商業(yè)均為精通的復(fù)合型人才更是鳳毛麟角。人才的短缺導(dǎo)致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險加大。利潤過高產(chǎn)生泡沫目前國內(nèi)一些城市特別是大型發(fā)達(dá)城市，由于策劃炒作等非理性因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的租售價格虛高，一些經(jīng)營者在商業(yè)微利時代的大背景下，不堪高價格的重負(fù)，很難步入持久的良性經(jīng)營，經(jīng)營者的失敗最終將會把爆漲的商業(yè)地產(chǎn)市場拉下馬來。經(jīng)營理念差異過大商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)屬于邊緣產(chǎn)業(yè)，兩個行業(yè)的差異性很大，經(jīng)營決策理念也相去甚遠(yuǎn)。在實際中兩方人員之間在決策理念和經(jīng)營運作過程中，時常產(chǎn)生劇烈的碰撞，達(dá)不到1+1=1的統(tǒng)一，不和的最終結(jié)果必定是商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗。第三篇商業(yè)規(guī)劃篇〇　商業(yè)業(yè)態(tài)為什么需要規(guī)劃我們在做商業(yè)地產(chǎn)顧問的過程中，經(jīng)常有開發(fā)商問我們同樣一個問題：“商業(yè)業(yè)態(tài)一定要規(guī)劃嗎？”之所以有這樣的疑問，是因為人們普遍看到，這幾年隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)熱銷（一些問題項目另當(dāng)別論），商鋪十分搶手。造成這一現(xiàn)象的原因不外乎以下兩方面：一是由于北京舊城改造力度不斷加大，導(dǎo)致四環(huán)以內(nèi)老商鋪拆遷后新商鋪供應(yīng)不及時，而在這些地區(qū)，人口規(guī)模大、消費需求旺盛