【文章內(nèi)容簡介】 而這些樓盤的均價(jià)都超過10000元/m2,這些樓盤的成交直接拉升了整個(gè)天河區(qū)的成交均價(jià)。同時(shí)，星匯雅苑、馬賽國際公寓、東方新世界錦逸、珠江俊園、歷德雅舍、天惠嘉園等也都始終維持著堅(jiān)挺的價(jià)格。2. 黃埔區(qū) 缺貨制約成交 黃埔區(qū)去年12月仍然沒有大的突破，總成交量為255套，成交均價(jià)為4747元/m2,比去年11月4588元/m2略高。 去年12月黃埔區(qū)主要是金碧世紀(jì)花園、萬科城市花園保持成交。供應(yīng)量持續(xù)下降，去年12月下降到500~600套左右，但雖然如此，去年12月的成交與11月相比卻還略微上升，可見需求一直保持旺盛?？梢灶A(yù)見，隨著可選擇范圍的縮小，黃埔區(qū)的成交還會(huì)受到進(jìn)一步制約。 3. 白云區(qū) 市況穩(wěn)如泰山 白云區(qū)的樓市表現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)定。從去年10月到12月，整個(gè)第四季度的均價(jià)都在5400~5500元/m2之間，成交量也保持在1000套/月左右。本月表現(xiàn)較突出的項(xiàng)目有金碧雅苑、金碧新城、富力城、時(shí)代玫瑰園、嶺南新世界等。主要供貨區(qū)域依然是白云大道、石井、平沙、羅沖圍則因?yàn)橛薪鸨绦鲁?、富力城和富力桃園，也成交平穩(wěn)。雖然表現(xiàn)不錯(cuò)，但這幾個(gè)項(xiàng)目的成交情況也比較平緩，未出現(xiàn)一天簽約幾十套的“兇猛勢頭”。 新盤方面，利海托斯卡納全新亮相，為廣州帶來濃郁的意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，首批產(chǎn)品疊拼庭苑以新意獲得了市場的贊譽(yù)。在白云大道樓盤繼續(xù)表現(xiàn)搶眼之時(shí)，南湖項(xiàng)目則略為平淡。一方面，南湖雅居樂半島花園、萬科藍(lán)山等項(xiàng)目均進(jìn)入了缺貨期；另一方面，以度假、休閑為主調(diào)的南湖板塊項(xiàng)目，依然無法和以自住為主的白云大道項(xiàng)目相抗衡。預(yù)計(jì)今年1月，依云小鎮(zhèn)和利海托斯卡納這對“歡喜冤家”將繼續(xù)展開較量，而白云大道則開始進(jìn)入缺貨期，估計(jì)成交情況依然和去年12月一樣平穩(wěn)。 4. 海珠區(qū) 成交量即將超越天河 海珠區(qū)一掃去年11月后勁不足的疲態(tài)，共簽約1080套，簽約面積134029平方米，成交金額81905萬元，成交均價(jià)6110元/m2, 與去年11月相比，去年12月海珠區(qū)成交量有所增長，增幅約30%，其成交均價(jià)已突破6000元/m2大關(guān)。對比去年第四季度的海珠區(qū)成交均價(jià)，是以每月20元/m2的速度在增長。 海珠區(qū)泓景花園，總成交套數(shù)約190套，占到整個(gè)海珠區(qū)成交量的約15%，成交價(jià)約為6300元/m2,高于整個(gè)海珠區(qū)成交單價(jià)，因?yàn)樵摌潜P大部分都是兩房、三房單位，戶型實(shí)用，所以屢屢成為熱銷盤。除此之外，表現(xiàn)搶眼的還有珠江南景園、江南新苑、本盤和金碧花園等。值得一提的是，海珠區(qū)豪宅大盤珠江帝景苑表現(xiàn)頗為不俗，成交約45套，更有幾天成交突破10套。 就板塊而言，工業(yè)大道板塊在去年12月最搶風(fēng)頭。南景園壓軸產(chǎn)品“美廬”成交火爆，成熟大盤保利花園收官之作54棟和金碧花園的新貨也備受買家青睞，三盤新貨齊推、貨量充足使該板塊在去年12月風(fēng)光無限。 5. 番禺區(qū)、 成交量飆升一倍 調(diào)查人員從番禺區(qū)國土房管局獲悉，番禺區(qū)去年11月的一手商品房成交量創(chuàng)下房產(chǎn)新政策出臺(tái)后的最高紀(jì)錄，共成交2529套預(yù)售商品房，成交套數(shù)比去年10月份增加了1072套，，%，成交均價(jià)4360元/m2,比去年10月份輕微下跌了84元/m2。二手樓成交量也有回升。 去年11月的預(yù)售商品房成交套數(shù)、金額、面積均創(chuàng)下去年6月以來的最高紀(jì)錄，南村、鐘村、大石三鎮(zhèn)依然排在前三甲，、三個(gè)鎮(zhèn)的成交金額占了番禺去年11月總成交額的約74%。 同時(shí)，二手房成交量在經(jīng)歷了去年10月的下滑之后，也開始出現(xiàn)回升。其中，成交均價(jià)上漲了129元/m2,達(dá)到2383元/m2；成交套數(shù)增加了175套；成交全額增加了約5000萬元。 調(diào)查分析，這是由于去年10月份購買力迸發(fā)所致的。房價(jià)一直有升無降，觀望者發(fā)現(xiàn)房價(jià)并沒有跌，擔(dān)心房價(jià)會(huì)繼續(xù)走高，只得趕在去年“十一”黃金周過后匆匆入市，這部分購買力在去年10月中下旬得以釋放。十八、同期項(xiàng)目調(diào)查□保利海棠花園位于江燕路廣州橡膠廠地塊，占地近1萬平方米，總建筑面積為4萬平方米，10棟11層高的小高層住宅呈圍合式布局，采取人車人流規(guī)劃。在產(chǎn)品定位上，為了與保利集團(tuán)在工業(yè)大道的保利花園、保利百合花園以及周邊其他項(xiàng)目形成錯(cuò)位，該盤定位為適合白領(lǐng)一族首次置業(yè)的高檔次樓盤。其戶型設(shè)計(jì)以三房單位為主，一梯四戶設(shè)計(jì)，其中70－80平方米為兩房兩廳、80－90平方米為小三房、90－100平方米為三房兩廳、120－130平方米為四房兩廳，實(shí)用率接近9成。該盤還配套有商鋪和一個(gè)網(wǎng)球場，其他配套將與保利工業(yè)大道上的其他樓盤共享。 現(xiàn)場目擊：目前正進(jìn)行地基工程的施工。 價(jià)格：預(yù)計(jì)將超過5000元／平方米 入市時(shí)間：2005年五一前 　　□天地花園　　?。垲A(yù)計(jì)2004年五一前內(nèi)部認(rèn)購］ 項(xiàng)目介紹：該盤位于赤崗藝苑路，即珠江帝景苑南門外，自來水廠對面，由廣州天地房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。該盤占地5萬平方米，總建筑面積20萬平方米，規(guī)劃建14棟11－32層的住宅，共1700多套。戶型面積為40－130平方米，戶型由單身公寓到四房兩廳，種類豐富，并且戶型細(xì)分。其中，南區(qū)部分單位將做成公寓，每戶設(shè)計(jì)有雙陽臺(tái)，帶有高標(biāo)準(zhǔn)裝修，每兩層還帶有一個(gè)公共空中花園。該項(xiàng)目采取整體開發(fā)模式，目前已建至正負(fù)零零層。 入市時(shí)間：預(yù)計(jì)2004年四五月開始接受內(nèi)部認(rèn)購 　　□濱江明珠苑　?。垲A(yù)計(jì)2005年年底前上市］ 項(xiàng)目介紹：濱江明珠位于濱江東一線臨江位置，居于兩大豪宅盤中信君庭和金海灣之間，是華港房產(chǎn)目前重點(diǎn)打造的項(xiàng)目。，建筑面積為4萬多平方米，規(guī)劃建2棟29層的高層住宅。戶型以160平方米的單位為主，在設(shè)計(jì)布局方面較為創(chuàng)新。為了避免南向單位不可望江的局限，該盤把北向、南向的每個(gè)單位都做成45度角望江朝向，這樣使每個(gè)單位都可望江。另外，南向單位的陽臺(tái)為了充分利用陽光資源，設(shè)計(jì)成了陽光花房；北向單位的陽臺(tái)則做成大露臺(tái)，面積在20平方米左右。 現(xiàn)場目擊：該項(xiàng)目目前已動(dòng)工，正進(jìn)行地基工程。 入市時(shí)間：預(yù)計(jì)2005年年底。 　　□合生南洲路項(xiàng)目?。垲A(yù)計(jì)明年上半年公開發(fā)售］ 項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目位于南洲路北，石牌海涌南、西窖村西北側(cè)，即曉港灣對面，英豪花園旁?？傉嫉?6440平方米，定位為歐式高檔住宅社區(qū)。社區(qū)呈圍合式布局，由12座小高層住宅組成，其中4座為二梯三戶，其余為二梯六戶。戶型設(shè)計(jì)以91－139平方米的大戶型為主。 現(xiàn)場目擊：該項(xiàng)目11月下旬奠基，目前正在打樁。 入市時(shí)間：預(yù)計(jì)明年上半年。 □綠洲別院　　?。垲A(yù)計(jì)2005年6月上市］ 項(xiàng)目介紹：該盤是利海地產(chǎn)在海珠區(qū)開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，位于赤崗，占地3000多平方米，建筑面積2萬平方米。兩座塔樓分別高18層和22層，戶型包括26－29平方米的一房一廳、51－71平方米的兩房兩廳、80－92平方米的三房兩廳。 現(xiàn)場目擊：該盤年中已開始進(jìn)場施工。 入市時(shí)間：預(yù)計(jì)2005年6月。 　　□濱江東項(xiàng)目　?。垲A(yù)計(jì)明年下半年推出］ 項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目位于濱江東珠江泳場附近，占地5000平方米，為一座雙聯(lián)體塔樓的單體項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商曾成功開發(fā)了朗晴居，因此將把朗晴居的品牌延用到這個(gè)項(xiàng)目上。據(jù)悉，該項(xiàng)目的外立面和戶型設(shè)計(jì)都很有特色，兩棟塔樓分別高26層和15層，戶型設(shè)計(jì)主要針對白領(lǐng)階層，以中小戶型為主。 入市時(shí)間：目前還未動(dòng)工，如果各項(xiàng)工作順利，預(yù)計(jì)明年下半年就可推出。 □老盤新貨 珠江帝景 珠江帝景將推出灝景軒。戶型面積125－170平方米。預(yù)計(jì)每套售價(jià)100萬－120萬元。 　　 光大花園 明年元旦將正式推出F1區(qū)“和榕風(fēng)景”533套全新住宅單位；明年五一前后將推出該盤惟一的一線江景組團(tuán)E區(qū)，占地5萬多平方米，有1700多套住宅?！　?　　 珠江御景灣 年底推“名流風(fēng)范”全新組團(tuán)150套單位，一層一戶設(shè)計(jì)，四房二廳，每套面積約171平方米?！　?　　 自由心岸 預(yù)計(jì)明年中推出三房或四房單位，售價(jià)6000元／平方米以上?！　?信步閑庭 現(xiàn)正發(fā)售71－144平方米的單位，裝修價(jià)4380－5600元／平方米。　 　　 中洲中心 明年春交會(huì)推出70多套單位，面積100－228平方米，／平方米左右。 　　 伯朗熙源 明年5月推新組團(tuán)，主打130－140平方米，售價(jià)6000元／平方米左右。 　　 海珠半島花園 推售三期60多套單位，主打183－203平方米、296平方米單位。由以上樓盤發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)商基本為行業(yè)勢力雄厚的珠江、海田、萬科開發(fā)商，這些樓盤放量很大，基本集中在城中心周邊，志在搶占目前旺盛的銷售勢能最高點(diǎn)，其價(jià)格不斷試探目標(biāo)客戶的承受價(jià)格極限，100180平方米占據(jù)絕對主力，反觀小戶型同期放量并不能滿足目標(biāo)群體的心理認(rèn)知價(jià)格范圍內(nèi)。十九、廣州6000元/m2以下居住圈分布圖1. 番禺華南板塊： 主要供貨樓盤包括祈福新村、海龍灣、自在城市花園、廣州雅居樂花園、南國奧園以及華南新城，總量不足600套 2. 白云大道沿線： 　　包括云山詩意人家、時(shí)代玫瑰園、金碧雅苑、依云小鎮(zhèn)、嶺南新世界等，總貨量約1600套 3. 黃埔區(qū)板塊： 　　萬科城市花園有30套在售單位，預(yù)計(jì)“五一”前后將推出200多套新單位 4. 北天河板塊： 　　包括橡樹園、天河峰景、南興花園、白天鵝花園等，總貨量近300套 　　南湖板塊: 　　萬科藍(lán)山約有100套單位 5. 東圃板塊： 　　盈彩美居有少量單位 6. 廣州大道南板塊： 　　本盤還有少量貨尾單位 7. 原芳村： 　　逸彩新世界將在“五一”推出100套單位 8. 工業(yè)大道板塊： 　　新盤保利百合花園二期預(yù)計(jì)“五一”發(fā)售，總貨量300多套 　　東曉 (論壇 像冊 戶型 樣板間) 南南洲路板塊： 　　包括曉城、英豪花園和益鵬翠苑等，總貨量不超過200套 9. 石井地區(qū): 　　金碧新城有500套貨量二十、海珠區(qū)主要樓盤概況1. 愛都銘軒：鄰近地鐵交會(huì)站 　　地點(diǎn)：廣州市海珠區(qū)東曉南路5號(hào)單元評(píng)點(diǎn)：1梯9戶設(shè)計(jì)，呈直線排列，雖然沒有電梯，但是因?yàn)樵摋澟c旁邊兩棟相通，可以搭乘這兩棟的電梯。該戶型是開放式的客廳和臥室，進(jìn)門處的廚房也設(shè)計(jì)為半開放式，陽臺(tái)面積適中，通風(fēng)采光好，此外，該戶型還附送一個(gè)大衣柜。 社區(qū)規(guī)劃：該盤總占地面積3萬平方米，總建筑面積約為8萬平方米，集住宅、商用物業(yè)、寫字樓于一體，項(xiàng)目住宅名稱為“愛都名軒”，商用物業(yè)名稱為“愛都新天地”，由6棟13層和1棟9層小高層、1棟復(fù)式LOFT公寓組成，并呈半圍合布局，住宅共有500套左右，以小戶型為主。 配套：內(nèi)部配套有首、二層的商業(yè)街、社區(qū)mini影院、超市、泳池等，附近則有百佳、好又多等商業(yè)配套，廣州大道南小學(xué)、曉港灣小學(xué)、市97中以及南洲名苑幼兒園等教育配套，還有中山二院南院、海珠客運(yùn)站等公共設(shè)施。 　　樓盤優(yōu)勢：樓盤位于東曉南路、工業(yè)大道、南洲路三條主要交通線的交會(huì)處，并緊鄰海珠客運(yùn)站，交通方便，不僅有20多條公交線路經(jīng)過，而且還靠近在建的地鐵廣佛線和規(guī)劃的地鐵2號(hào)線支線與廣佛線的交匯站，未來交通將更便利。 2. 英豪花園陽光320：小區(qū)配套完善 　　地點(diǎn)：廣州市海珠區(qū)東曉南路與盈豐路交會(huì)處 單元評(píng)點(diǎn)：3梯12戶設(shè)計(jì)，戶型比較方正實(shí)用，功能空間劃分清晰。客廳面積相對寬敞，并且廳出陽臺(tái)，增加了房間的采光和通風(fēng)。臥室?guī)в酗h窗，視野開闊，正對該期中心園林和運(yùn)動(dòng)場。但是廚房略顯狹窄一些，使用時(shí)只容得下一人。 　　社區(qū)規(guī)劃：該盤占地面積7萬平方米，共規(guī)劃五期，現(xiàn)為第四期，前三期已經(jīng)入住。現(xiàn)正在銷售的四期占地2萬平方米，建筑面積約9萬平方米，共建有2幢28層住宅和1幢24層住宅，首兩層裙樓為商鋪。 　　配套：內(nèi)部配套有小學(xué)、托兒所、會(huì)所、市場、游泳池等，外部則有中大二院南院、好又多、好信廣場等公共設(shè)施。 　　樓盤優(yōu)勢：該盤屬于南洲路上開發(fā)較早的樓盤，周邊居住生活氛圍相對成熟，該盤交通也很方便，有英豪花園等12路公交車的總站，還有十幾條公交線路，而該盤距離地鐵2號(hào)線支線與廣佛線的交會(huì)站大約5分鐘左右時(shí)間?！?. 曉城：戶型方正實(shí)用 　　地點(diǎn)：廣州市海珠區(qū)東曉南路 單元評(píng)點(diǎn)：3梯7戶設(shè)計(jì)，戶型也屬于方正實(shí)用型，客廳與餐廳自然分離，并且廳出陽臺(tái)，通風(fēng)、采光好。廚房比較寬敞，并有側(cè)窗，并和衛(wèi)浴間有趟門連接，衛(wèi)浴間也有窗戶設(shè)計(jì)，通風(fēng)好，但是光線比較暗。 　　社區(qū)規(guī)劃：該項(xiàng)目西靠曉港灣，占地面積4883平方米，總建筑面積約7萬平方米，由4棟32層的高層住宅組成，其中首2層為大型商場群樓，3至32層為住宅。 　　配套：生活配套齊全，百佳和肯德基就在旁邊，內(nèi)部配套只有商場，其余配套都主要依靠曉港灣和附近公共配套。 　　樓盤優(yōu)勢：該盤靠近比較成熟的曉港灣，生活配套成熟，交通也比較方便，地鐵二號(hào)線的延長線也有站點(diǎn)在附近。 　　該盤現(xiàn)還在認(rèn)購登記，有96折優(yōu)惠，大約下月中旬左右開盤，首批將推出A棟和B棟的20層以下單位。此外，該盤靠近交通干道，東向的單位有些嘈雜。 二一、調(diào)研問卷分析在調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)部分消費(fèi)者，需要轉(zhuǎn)變居住觀念，接受居住必然向城市外緣拓展的新思路。其實(shí)，發(fā)達(dá)國家的大城市發(fā)展到一定階段，居住區(qū)域基本都集中在城市的外圍地帶，居民通過家庭轎車，或者地鐵、輕軌等交通工具往返市區(qū)工作地與郊區(qū)居住地之間。 廣州的發(fā)展趨勢也將是如此。首先，廣州將在2010年前建成超過200公里的地鐵，織就發(fā)達(dá)的地鐵網(wǎng)絡(luò)，將大大拉近郊區(qū)與市中心之間的距離。配合日益完善的公交系統(tǒng)，以及不斷完善的路網(wǎng)，“市中心工作，郊區(qū)生活”的城市生活方式將變得越來越普遍，越來越便利。兩三年內(nèi)，海珠區(qū)府將整體搬遷至新機(jī)關(guān)大樓辦公，廣州大道南區(qū)域?qū)⒊蔀楹Ｖ閰^(qū)新的政治文化中心，接著廣州市規(guī)劃局公布了瑞寶、東風(fēng)兩公園的規(guī)劃方案，隨著生態(tài)公園的規(guī)劃建設(shè)，該區(qū)域的居住條件將大幅提高，再加上交通網(wǎng)絡(luò)的不斷改善，廣州大道南的區(qū)域形象也正在逐步提升。 本項(xiàng)目調(diào)研機(jī)構(gòu)采取集中訪談、入