辦公大樓審計計劃(編輯修改稿)
2025-02-17 19:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （2）索取開發(fā)商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業(yè)與開發(fā)商簽訂的合同，分析開發(fā)商是否足額預計商品房開發(fā)成本及與之對應的應付建造承包商工程款。 （3）如已完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業(yè)往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調(diào)整，這種做法實際上可用來調(diào)節(jié)利潤并虛減了負債。 （4）索取企業(yè)的成本結轉(zhuǎn)表，復核所采用的結轉(zhuǎn)方法是否合理。有的企業(yè)按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。關注自用樓層的成本結轉(zhuǎn)是否與其他銷售部分結轉(zhuǎn)的方法是否相同，不少企業(yè)自用的樓層成本按平均成本進行結轉(zhuǎn)，銷售部分按制定的分配方法進行結轉(zhuǎn)。 （5）一般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產(chǎn)負債表日，開發(fā)商應付施工單位的結算工程款情況。 （三）稅金 房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。對預收賬款的余額、應交的稅款進行測算并與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務部門一般根據(jù)預收售房款預計所得稅，年終，根據(jù)注冊會計師的查賬報告，經(jīng)審計后的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結轉(zhuǎn)準確與否，對企業(yè)所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤的一種手段。 房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開發(fā)產(chǎn)品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業(yè)稅，也不交納房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納?；蛑焕U納很少的一部分。房地產(chǎn)公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。 （四）關于利息資本化 一般企業(yè)與購建固定
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