【文章內(nèi)容簡介】 后，將與工商、稅務共同設定企業(yè)進駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進駐項目的公司或個人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2．與開發(fā)區(qū)商務發(fā)展局達成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機構都將由其負責安排進駐本項目。本項目是個交易平臺，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。3．目前已經(jīng)與擁有“中國開張網(wǎng)”招商服務平臺的深圳金磚四國投資服務公司達成合作意向。該企業(yè)將為本項目面向全國招商。4．結合跨國采購中心的全球采購商平臺，將中藥材交易中心與跨國采購中心接軌，率先在跨國采購大會上以亳州中草藥物流交易中心的名義開設中藥材供貨平臺。為即將啟動的項目提供供貨以及采購商知名度。5．目前，上?？鐕少徶行囊言谫裰蓍_設跨國采購分會場，一旦新的中藥材交易中心建成，將定期進行中中藥材國際交易采購會。二．制定合適的招商政策與各業(yè)務分支的經(jīng)營方式：1．商流園區(qū)主要采用場地租賃方式，對進場自產(chǎn)直銷的藥農(nóng)和主力大廠家給予優(yōu)惠政策扶持。 其中，與跨國采購中心的合作，可采用按營業(yè)收入一定比例計算場地費用的過渡辦法，12年后，再確定租金標準。2．物流園區(qū)中的儲存?zhèn)}庫部分，采用按使用面積計租金的招商政策，配載中心采用與入駐專業(yè)物流企業(yè)聯(lián)營分成的辦法。3．會展區(qū)與政府、專業(yè)會展公司三方合作，根據(jù)會展收入按比例分成。4．服務區(qū)面向全社會招商，以場地租賃為主，以保底聯(lián)營方式為輔，原則上不自營。5．分階段推進公司加藥農(nóng)、公司加中藥材深加工企業(yè)的合作模式，加大對中藥材生產(chǎn)流通過程的介入深度，為中藥材期貨市場的問世，創(chuàng)造充分的前置條件。第五章 項目投入、產(chǎn)出分析及資本運營方案 項目投入預算：（1）購置老市場，1億元。（2）新市場土地出讓費，參考工業(yè)用地標準：10萬元/畝1000畝=1億元（3）建按成本：： 30萬平方米1200元/平方米=： 30萬平方米800元/平方米=、服務區(qū)營業(yè)用房： 10萬平方米2000元/平方米=2億元：① 商業(yè)鋪面： 2萬平方米2000元/平方米=4000萬元② 上蓋住宅： 14萬平方米1500元/平方米= 直接開發(fā)成本：1億+1億+++2億++=(4)管理費用和推廣費用，%%計算，為： (%+%)=（5）財務成本：按啟動資金3億元，分期投入、分期回收、滾動開發(fā)，開發(fā)期5年計算：3億元6%3=。項目總投入合計：++= 項目產(chǎn)出預測：（1）租金收入：：老市場平均租價：15平方米，年租金6萬元，；新市場按半價計算，得：30萬平方米50%（實際得鋪率）=15萬平方米，15萬平方米90%（散鋪進退場時間差需扣除10%）=，50%(半價)=。全部建成后。：按有效出租面積95%、出租率90%、租金標準100元/，得出：30萬95%90%100元/=2565萬元：服務區(qū)規(guī)劃7萬平方米，完全按出租計算，租金按240元/，得出：7萬平方米240元/=1680萬元： 會展區(qū)規(guī)劃3萬平方米，按每年兩次展會，年租金收益200元/平方米計算：3萬平方米200元/=600萬元在交易中心70萬平方米場地長期持有的情況下，每年的 租金收益為：+++=按資產(chǎn)評估靜態(tài)條件下12年租金收益換算物業(yè)價值，應為： 12=（2）商品房銷售收入：，按5000元/平方米計算：20000平方米5000元/平方米=1億元： 14萬平方米2500元/平方米=。（%）≈（3）投入產(chǎn)出比較：：；：；；，在靜態(tài)條件下，投資回報率為：247。=%是投入多，回報率也很高的“雙高項目”。 資本運營方案：總體上，應按照物業(yè)性質(zhì)來設計資本運營方案。老市場地塊重新開發(fā)的商品房，快進快出，加速資本回流，減少風險。而新建的國字號商流、物流、信息流齊備的專業(yè)交易中心——中國（亳州）中藥材交易中心，應考慮長期持有，不宜分割出售?？蛇x擇的資本運營方案有：（1）銀行融資方案：，1億元用于購買老市場全部物業(yè)及經(jīng)營軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權。新市場用地第一期先用200畝，投入2000萬元；建12萬平方米營業(yè)用房，3萬平方米物流用房。，再按50%融資，則可得：營業(yè)用房：12年50%=；物流用房：12年50%=1539萬元；合計：。，至少可獲： 60畝200萬/畝50%=6000萬元， 首期市場開發(fā)后，獲得的銀行授信額度，即使啟動資本收回，也足以進入下一期滾動開發(fā)。（2）融入上市公司運營：按租賃收入業(yè)績換算物業(yè)價值進入上市公司，增值空間至少是： 247。（）=而且，不必打包進入上市公司。第六章 項目SWOT分析 優(yōu)勢分析1．中國（亳州）中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu)勢地位明顯，在全國中藥材界聚集能力強。在市場仍處于旺盛發(fā)展階段時主動求變創(chuàng)新，行業(yè)導向作用力事半功倍。2．中藥材交易中心改、擴、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。3．參與項目投資的發(fā)展商有國資背景、社會責任感強，以“城市運營”為己任，目光遠大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標吻合。同時，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢明顯、經(jīng)營理念前衛(wèi)，可動用的智力資源延展國內(nèi)外。4．發(fā)展商謀劃的項目運作模式與中藥材市場需要在中長期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點吻合，有利于項目的長期可持續(xù)發(fā)展。5．上?？鐕少徶行氖前l(fā)展商的合作團隊組成單位，有利于交易中心擴大國際貿(mào)易，使亳州走出安徽、邁出國門、面向全球。6．發(fā)展商資金實力雄厚，可攜自有資金入亳州投資，助推亳州投融資能力上臺階。7．發(fā)展商具有與國家發(fā)改委對接國家級中藥材期貨市場的雄心和能力。 劣勢分析1．新區(qū)缺人氣，新市場培育周期長，屬“生地行商”。2．投資回收效率與惠農(nóng)政策有兩難選擇。3．外地企業(yè)投資，需要一段時間融入本地社會。 機遇分析1．亳州市政府的《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃》要求大力發(fā)展與中藥材相關的產(chǎn)業(yè)。2．安徽省861計劃明確指出將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺。3．作為上海市政府對外合作、督辦項目。4．與亳州南部新區(qū)開發(fā)步伐一致。5．與中央政府保增長、擴內(nèi)需、保民生目標一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。6．與國家振興中藥材業(yè)計劃不謀而合。 風險分析1．老市場物業(yè)主成分復雜、動遷難度大、投入難以估量，是項目成敗的最大隱患。2．行業(yè)規(guī)范管理的力度，直接影響項目成敗，對發(fā)展商而言，是非可控因素。3．老市場遷移后，開發(fā)收益能否彌補拆遷損失，關鍵在于政策的連續(xù)性和用地指標的設定是否優(yōu)惠。 綜上所述，本項目具有既有市場占有率較高、政府支持、發(fā)展商融資能力強、運營團隊規(guī)范化、國際化水平高、市場發(fā)展方向明確等諸多優(yōu)勢，可形成核心競爭力，項目可行。但要注意依靠當?shù)卣⑺庌r(nóng)和市場建設參與者，化解市場遷移過程中的矛盾隱患和不和諧因素，排除規(guī)范管理中的各種障礙，確保打造“現(xiàn)代化、集約化、國際化中藥材交易平臺”目標能如期實現(xiàn)。第七章 與項目相關的政策建設依據(jù)1．《安徽省中藥材產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃》（2003—2007年）；2．《安徽省中藥材市場管理辦法》；3．《亳州市譙城區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；4．《亳州市城市總體規(guī)劃》；5．安徽省人民政府《關于進一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的實施意見》（皖政〔2003〕52號）；6．《亳州市中醫(yī)藥教育辦學模式實施方案》；7．《中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（2006—2020年）》，國科發(fā)社字〔2007〕77號；8.《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃》。詳見附錄。第八章 項目前期準備工作的進展情況1．目前已經(jīng)與亳州工商、稅務機構進行協(xié)商，并達成共識，在項目立項后，將與工商、稅務共同設定企業(yè)進駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進駐項目的公司或個人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2．與開發(fā)區(qū)商務發(fā)展局達成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機構都將由其負責安排進駐本項目。本項目是個交易平臺，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。3．目前已經(jīng)與擁有“中國開張網(wǎng)”招商服務平臺的深圳金磚四國投資服務公司達成合作意向。該企業(yè)將為本項目面向全國招商。4．結合跨國采購中心的全球采購商平臺，將中藥材交易中心與跨國采購中心接軌，率先在跨國采購大會上以亳州中草藥物流交易中心的名義開設中藥材供貨平臺。為即將啟動的項目提供供貨以及采購商知名度。ag an employment tribunal clai Emloyment tribunals sort out disagreements between employers and employees. You may need to make a claim to an employment tribunal if: you don39。t agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly. For more informu, take advice from one of the organisations listed underFurther help. Employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation. Most people find making a claim to an employment tribunal challenging. If you are thinking about making a claim to an employment tribunal, you should get help straight away from one of the organisations listed underFurther help. ation about dismissal and unfair dismissal, seeDismissal. You can make a claim to an employment tribunal, even if y