【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 后，將與工商、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2．與開發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目是個(gè)交易平臺(tái)，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺(tái)。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。3．目前已經(jīng)與擁有“中國(guó)開張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺(tái)的深圳金磚四國(guó)投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國(guó)招商。4．結(jié)合跨國(guó)采購(gòu)中心的全球采購(gòu)商平臺(tái)，將中藥材交易中心與跨國(guó)采購(gòu)中心接軌，率先在跨國(guó)采購(gòu)大會(huì)上以亳州中草藥物流交易中心的名義開設(shè)中藥材供貨平臺(tái)。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購(gòu)商知名度。5．目前，上?？鐕?guó)采購(gòu)中心已在亳州開設(shè)跨國(guó)采購(gòu)分會(huì)場(chǎng)，一旦新的中藥材交易中心建成，將定期進(jìn)行中中藥材國(guó)際交易采購(gòu)會(huì)。二．制定合適的招商政策與各業(yè)務(wù)分支的經(jīng)營(yíng)方式：1．商流園區(qū)主要采用場(chǎng)地租賃方式，對(duì)進(jìn)場(chǎng)自產(chǎn)直銷的藥農(nóng)和主力大廠家給予優(yōu)惠政策扶持。 其中，與跨國(guó)采購(gòu)中心的合作，可采用按營(yíng)業(yè)收入一定比例計(jì)算場(chǎng)地費(fèi)用的過(guò)渡辦法，12年后，再確定租金標(biāo)準(zhǔn)。2．物流園區(qū)中的儲(chǔ)存?zhèn)}庫(kù)部分，采用按使用面積計(jì)租金的招商政策，配載中心采用與入駐專業(yè)物流企業(yè)聯(lián)營(yíng)分成的辦法。3．會(huì)展區(qū)與政府、專業(yè)會(huì)展公司三方合作，根據(jù)會(huì)展收入按比例分成。4．服務(wù)區(qū)面向全社會(huì)招商，以場(chǎng)地租賃為主，以保底聯(lián)營(yíng)方式為輔，原則上不自營(yíng)。5．分階段推進(jìn)公司加藥農(nóng)、公司加中藥材深加工企業(yè)的合作模式，加大對(duì)中藥材生產(chǎn)流通過(guò)程的介入深度，為中藥材期貨市場(chǎng)的問(wèn)世，創(chuàng)造充分的前置條件。第五章 項(xiàng)目投入、產(chǎn)出分析及資本運(yùn)營(yíng)方案 項(xiàng)目投入預(yù)算：（1）購(gòu)置老市場(chǎng)，1億元。（2）新市場(chǎng)土地出讓費(fèi)，參考工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)：10萬(wàn)元/畝1000畝=1億元（3）建按成本：： 30萬(wàn)平方米1200元/平方米=： 30萬(wàn)平方米800元/平方米=、服務(wù)區(qū)營(yíng)業(yè)用房： 10萬(wàn)平方米2000元/平方米=2億元：① 商業(yè)鋪面： 2萬(wàn)平方米2000元/平方米=4000萬(wàn)元② 上蓋住宅： 14萬(wàn)平方米1500元/平方米= 直接開發(fā)成本：1億+1億+++2億++=(4)管理費(fèi)用和推廣費(fèi)用，%%計(jì)算，為： (%+%)=（5）財(cái)務(wù)成本：按啟動(dòng)資金3億元，分期投入、分期回收、滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)期5年計(jì)算：3億元6%3=。項(xiàng)目總投入合計(jì)：++= 項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)測(cè)：（1）租金收入：：老市場(chǎng)平均租價(jià)：15平方米，年租金6萬(wàn)元，；新市場(chǎng)按半價(jià)計(jì)算，得：30萬(wàn)平方米50%（實(shí)際得鋪率）=15萬(wàn)平方米，15萬(wàn)平方米90%（散鋪進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間差需扣除10%）=，50%(半價(jià))=。全部建成后。：按有效出租面積95%、出租率90%、租金標(biāo)準(zhǔn)100元/，得出：30萬(wàn)95%90%100元/=2565萬(wàn)元：服務(wù)區(qū)規(guī)劃7萬(wàn)平方米，完全按出租計(jì)算，租金按240元/，得出：7萬(wàn)平方米240元/=1680萬(wàn)元： 會(huì)展區(qū)規(guī)劃3萬(wàn)平方米，按每年兩次展會(huì)，年租金收益200元/平方米計(jì)算：3萬(wàn)平方米200元/=600萬(wàn)元在交易中心70萬(wàn)平方米場(chǎng)地長(zhǎng)期持有的情況下，每年的 租金收益為：+++=按資產(chǎn)評(píng)估靜態(tài)條件下12年租金收益換算物業(yè)價(jià)值，應(yīng)為： 12=（2）商品房銷售收入：，按5000元/平方米計(jì)算：20000平方米5000元/平方米=1億元： 14萬(wàn)平方米2500元/平方米=。（%）≈（3）投入產(chǎn)出比較：：；：；；，在靜態(tài)條件下，投資回報(bào)率為：247。=%是投入多，回報(bào)率也很高的“雙高項(xiàng)目”。 資本運(yùn)營(yíng)方案：總體上，應(yīng)按照物業(yè)性質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)資本運(yùn)營(yíng)方案。老市場(chǎng)地塊重新開發(fā)的商品房，快進(jìn)快出，加速資本回流，減少風(fēng)險(xiǎn)。而新建的國(guó)字號(hào)商流、物流、信息流齊備的專業(yè)交易中心——中國(guó)（亳州）中藥材交易中心，應(yīng)考慮長(zhǎng)期持有，不宜分割出售。可選擇的資本運(yùn)營(yíng)方案有：（1）銀行融資方案：，1億元用于購(gòu)買老市場(chǎng)全部物業(yè)及經(jīng)營(yíng)軟件（各種許可手續(xù)、證照）、以及土地使用權(quán)。新市場(chǎng)用地第一期先用200畝，投入2000萬(wàn)元；建12萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)用房，3萬(wàn)平方米物流用房。，再按50%融資，則可得：營(yíng)業(yè)用房：12年50%=；物流用房：12年50%=1539萬(wàn)元；合計(jì)：。，至少可獲： 60畝200萬(wàn)/畝50%=6000萬(wàn)元， 首期市場(chǎng)開發(fā)后，獲得的銀行授信額度，即使啟動(dòng)資本收回，也足以進(jìn)入下一期滾動(dòng)開發(fā)。（2）融入上市公司運(yùn)營(yíng)：按租賃收入業(yè)績(jī)換算物業(yè)價(jià)值進(jìn)入上市公司，增值空間至少是： 247。（）=而且，不必打包進(jìn)入上市公司。第六章 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析1．中國(guó)（亳州）中藥材交易中心目前仍居四大藥都交易規(guī)模之首，行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位明顯，在全國(guó)中藥材界聚集能力強(qiáng)。在市場(chǎng)仍處于旺盛發(fā)展階段時(shí)主動(dòng)求變創(chuàng)新，行業(yè)導(dǎo)向作用力事半功倍。2．中藥材交易中心改、擴(kuò)、遷方案搭載滬徽政府間合作平臺(tái)，可獲取的行政資源充足，有利于破解和消弭各種障礙與阻力。3．參與項(xiàng)目投資的發(fā)展商有國(guó)資背景、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)，以“城市運(yùn)營(yíng)”為己任，目光遠(yuǎn)大，不圖眼前利益，與中藥藥業(yè)振興的目標(biāo)吻合。同時(shí)，發(fā)展商人才集聚優(yōu)勢(shì)明顯、經(jīng)營(yíng)理念前衛(wèi)，可動(dòng)用的智力資源延展國(guó)內(nèi)外。4．發(fā)展商謀劃的項(xiàng)目運(yùn)作模式與中藥材市場(chǎng)需要在中長(zhǎng)期發(fā)展階段中獲利的行業(yè)特點(diǎn)吻合，有利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。5．上?？鐕?guó)采購(gòu)中心是發(fā)展商的合作團(tuán)隊(duì)組成單位，有利于交易中心擴(kuò)大國(guó)際貿(mào)易，使亳州走出安徽、邁出國(guó)門、面向全球。6．發(fā)展商資金實(shí)力雄厚，可攜自有資金入亳州投資，助推亳州投融資能力上臺(tái)階。7．發(fā)展商具有與國(guó)家發(fā)改委對(duì)接國(guó)家級(jí)中藥材期貨市場(chǎng)的雄心和能力。 劣勢(shì)分析1．新區(qū)缺人氣，新市場(chǎng)培育周期長(zhǎng)，屬“生地行商”。2．投資回收效率與惠農(nóng)政策有兩難選擇。3．外地企業(yè)投資，需要一段時(shí)間融入本地社會(huì)。 機(jī)遇分析1．亳州市政府的《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃》要求大力發(fā)展與中藥材相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。2．安徽省861計(jì)劃明確指出將亳州建成全球植物藥交易功能最齊全的交流平臺(tái)。3．作為上海市政府對(duì)外合作、督辦項(xiàng)目。4．與亳州南部新區(qū)開發(fā)步伐一致。5．與中央政府保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、保民生目標(biāo)一致，是醫(yī)療改革大業(yè)中的一部分。6．與國(guó)家振興中藥材業(yè)計(jì)劃不謀而合。 風(fēng)險(xiǎn)分析1．老市場(chǎng)物業(yè)主成分復(fù)雜、動(dòng)遷難度大、投入難以估量，是項(xiàng)目成敗的最大隱患。2．行業(yè)規(guī)范管理的力度，直接影響項(xiàng)目成敗，對(duì)發(fā)展商而言，是非可控因素。3．老市場(chǎng)遷移后，開發(fā)收益能否彌補(bǔ)拆遷損失，關(guān)鍵在于政策的連續(xù)性和用地指標(biāo)的設(shè)定是否優(yōu)惠。 綜上所述，本項(xiàng)目具有既有市場(chǎng)占有率較高、政府支持、發(fā)展商融資能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)規(guī)范化、國(guó)際化水平高、市場(chǎng)發(fā)展方向明確等諸多優(yōu)勢(shì)，可形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目可行。但要注意依靠當(dāng)?shù)卣⑺庌r(nóng)和市場(chǎng)建設(shè)參與者，化解市場(chǎng)遷移過(guò)程中的矛盾隱患和不和諧因素，排除規(guī)范管理中的各種障礙，確保打造“現(xiàn)代化、集約化、國(guó)際化中藥材交易平臺(tái)”目標(biāo)能如期實(shí)現(xiàn)。第七章 與項(xiàng)目相關(guān)的政策建設(shè)依據(jù)1．《安徽省中藥材產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃》（2003—2007年）；2．《安徽省中藥材市場(chǎng)管理辦法》；3．《亳州市譙城區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；4．《亳州市城市總體規(guī)劃》；5．安徽省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的實(shí)施意見》（皖政〔2003〕52號(hào)）；6．《亳州市中醫(yī)藥教育辦學(xué)模式實(shí)施方案》；7．《中醫(yī)藥創(chuàng)新發(fā)展規(guī)劃綱要（2006—2020年）》，國(guó)科發(fā)社字〔2007〕77號(hào)；8.《亳州市現(xiàn)代中藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展規(guī)劃》。詳見附錄。第八章 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況1．目前已經(jīng)與亳州工商、稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成共識(shí)，在項(xiàng)目立項(xiàng)后，將與工商、稅務(wù)共同設(shè)定企業(yè)進(jìn)駐交易中心的模式和優(yōu)惠政策。所有進(jìn)駐項(xiàng)目的公司或個(gè)人，在工商登記以及稅收優(yōu)惠上給予特殊優(yōu)惠政策，這個(gè)政策比較目前任何形式的招商優(yōu)惠政策都有更大的優(yōu)惠幅度。2．與開發(fā)區(qū)商務(wù)發(fā)展局達(dá)成了意向。目前在亳州內(nèi)的所有中草藥生產(chǎn)機(jī)構(gòu)都將由其負(fù)責(zé)安排進(jìn)駐本項(xiàng)目。本項(xiàng)目是個(gè)交易平臺(tái)，而所有中草藥產(chǎn)品或是半成品的生產(chǎn)廠商本身就需要一定的交易平臺(tái)。因此，這些生產(chǎn)廠家，都將是交易中心的優(yōu)質(zhì)客源，招商合作，水到渠成。3．目前已經(jīng)與擁有“中國(guó)開張網(wǎng)”招商服務(wù)平臺(tái)的深圳金磚四國(guó)投資服務(wù)公司達(dá)成合作意向。該企業(yè)將為本項(xiàng)目面向全國(guó)招商。4．結(jié)合跨國(guó)采購(gòu)中心的全球采購(gòu)商平臺(tái)，將中藥材交易中心與跨國(guó)采購(gòu)中心接軌，率先在跨國(guó)采購(gòu)大會(huì)上以亳州中草藥物流交易中心的名義開設(shè)中藥材供貨平臺(tái)。為即將啟動(dòng)的項(xiàng)目提供供貨以及采購(gòu)商知名度。ag an employment tribunal clai Emloyment tribunals sort out disagreements between employers and employees. You may need to make a claim to an employment tribunal if: you don39。t agree with the disciplinary action your employer has taken against you your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly. For more informu, take advice from one of the organisations listed underFurther help. Employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation. Most people find making a claim to an employment tribunal challenging. If you are thinking about making a claim to an employment tribunal, you should get help straight away from one of the organisations listed underFurther help. ation about dismissal and unfair dismissal, seeDismissal. You can make a claim to an employment tribunal, even if y