南山公館二期商業(yè)銷售執(zhí)行方案(編輯修改稿)
2025-02-16 02:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 際達(dá)到 8%；用來自營的連鎖商家購買。 大鋪位成功銷售案例總結(jié) 28 固然有太多的優(yōu)勢，但投資回報模式設(shè)計不合理，缺乏意向大鋪位客戶。 大鋪面銷售失敗案例 —— 時尚島 項目介紹 項目由深圳市深國投有限公司開發(fā)，位于莞太大道和鴻福路交匯處，東莞市 CBD核心位置。 1期 4層，建筑面積 18537平方米，全部為商業(yè)面積。定位為女人世界。 緊鄰項目西面的是規(guī)劃中的沃爾瑪和嘉德百貨用地，共計商業(yè)面積為 4萬平方米，其中 3層是沃爾瑪， 4層是嘉德百貨。項目與沃爾瑪在 3樓有天橋連接。 銷售咨詢情況 咨詢情況 項目只銷售一樓臨街鋪位，采用帶租約的銷售模式，目前招商率已接近 90%。 5月初開始前期登記，預(yù)計 7月底銷售，目前登記客戶較多，但是，無大鋪位意向認(rèn)購客戶。 進(jìn)駐商家 建筑面積 實用率 租金收益 租賃期限 銷售單價 總價 免稅珠寶 190㎡ 97% 暫未公布 15年 7萬 1330萬 屈臣氏 550㎡ 97% 稅后扣點 7% 10年 6萬 3300萬 麥當(dāng)勞 500㎡ 56% 扣點 6% 15年 5萬 2500萬 星巴克 160㎡ 97% 頭 3年 189元 /㎡ ， 3年后每 2年遞增 5% 15年 7萬 1120萬 部分大鋪位租售信息 29 特例分析：星巴克租金是否支撐售價 第 1— 3年： 189元 /㎡ ；第 4— 5年： /㎡ 第 6— 7年： /㎡ ；第 8— 9年： /㎡ 第 10— 11年： /㎡ ；第 12— 13年： /㎡ 第 14— 15年： /㎡ 15年內(nèi)（元 /平米 /月）平均租金為： =? 189 3+（ +++++） 2?247。 15 = /㎡ 15年內(nèi)年平均收益率 = /㎡ /月 12月 247。 70000元 /㎡ =% 總投資額 =總房價 +契稅（未考慮按揭高額利息、手續(xù)費、租賃稅等） =1120萬 + = 回本年限 = 247。 （ /㎡ /月 160㎡ 12月） = 或 回本年限 =1247。 %=27年 30 時尚島案例評析： 按照商業(yè)投資的一般規(guī)律，商鋪投資回本年限在 10— 13年，例如：東大街 1期商鋪回本年限為 （ 1247。 8%=）。 因為該項目采取帶租約的銷售模式，投資收益明朗化，缺乏預(yù)期升值空間，特別是品牌商家進(jìn)駐條件苛刻（租金低、期限長），并且總價高，因此市場接受度特別低。如果開發(fā)商愿意保持投資客 8%的投資回報，補貼差額，部分鋪位有實現(xiàn)銷售的可能。 E網(wǎng) 31 虛擬產(chǎn)權(quán)內(nèi)鋪可投資總價，經(jīng)過市場檢驗是有很大局限性的。 大鋪面銷售案例— 世貿(mào)廣場 世貿(mào)中心（海雅百貨）是惠州目前標(biāo)志性建筑，由深圳著名百貨品牌：海雅進(jìn)駐。 下表是世貿(mào)中心 1樓截止目前未售內(nèi)鋪統(tǒng)計表 : 編號 套內(nèi)面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 總價① C1001 1,047,708 C1010 1,195,594 C1011 1,195,594 C1012 1,034,710 C1019 825,512 C1027 1,097,003 C1031 596,693 C1041 591,053 C1042 591,053 C1043 456,656 C1044 456,656 C1047 1,041,577 C1049 647,460 C1050 551,567 由右表可以看出 :剩余鋪位建筑面積區(qū)間 [20㎡ 50㎡ ],總價區(qū)間 [45萬 120萬 ]元 。由于已做備案登記 ,無法改變劃小實現(xiàn)快速銷售 . 32 小結(jié) :以上 2個案例從反面佐證了 ,要實現(xiàn)大鋪位銷售必須具備的條件 :要有好的營銷主題和品牌商家進(jìn)駐同時要搭建完善的投資價值體系 ,可計算的高于市價的回報率 。純粹的內(nèi)鋪客戶可接受的價格限度 。二次啟動的商鋪市場接受度低 . 33 第二部分 銷售策略 銷售總體策略 銷售模式建議 銷售價格測算 銷售區(qū)域界定 34 商業(yè)物業(yè)價格的制訂受樓層、位置、臨街面、區(qū)域等多種因素的制約，因所受影響不同，同層各區(qū)域呈現(xiàn)不一樣的物業(yè)質(zhì)素，要合理體現(xiàn)這種差異，就需要適當(dāng)?shù)亩▋r標(biāo)準(zhǔn)來界定，一般將按照商業(yè)的樓層差、位置差、臨街面差、臨空面差、面積差、停車、交通、物業(yè)管理、發(fā)展商、綜合因素差、營銷策劃的周密性等因素來制定具體的價格。 定價原則 ?從靜態(tài)看，商業(yè)廣場的定價一般由成本 +利潤決定，利潤的多少視各方面因素而定，如發(fā)展商發(fā)展階段，地產(chǎn)業(yè)大勢等； ?做為商品，商業(yè)物業(yè)價格應(yīng)由市場決定； ?從區(qū)域性看，決定商鋪售價可考慮商業(yè)地段、環(huán)境、規(guī)模、交通、物業(yè)管理等因素； ?從動態(tài)看商鋪價格可考慮品牌效應(yīng)和一定的發(fā)展?jié)摿Α? 商業(yè)價格受諸多因素影響，各種因素影響作用力不同，均價的制定隨市場變動而變動。 35 厘定價格因素 ?采用不同的銷售策略； ?停車便利性及交通組織的便利性； ?片區(qū)內(nèi)租金水平； ?片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γ? ?片區(qū)內(nèi)物業(yè)銷售價格比較； ?同比項目銷售價格的參照。 36 參考項目綜合系數(shù)評估表： 市場比較法測算商業(yè)售價 —— 市場比較法 比較因素 權(quán)重 % 可類比項目 本項目 東大街 1期 世貿(mào)廣場 港惠新天地 惠州電子城 狐貍城 整體區(qū)位 20 18 18 18 16 16 17 商業(yè)氛圍 20 17 17 17 15 15 16 人流量 20 17 18 18 15 14 16 主力店 15 14 14 15 10 10 14 交通條件 10 8 8 8 7 7 7 發(fā)展商實力 5 3 4 4 3 3 4 規(guī)模主題 5 4 4 5 3 3 4 升值前景 5 4 4 5 3 3 4 合計 100% 85 87 90 72 71 82 37 市場比較法測算商業(yè)售價 —— 市場比較法 初步估算，項目 1F街鋪均價為 23000元 /㎡； 同理，可測算出項目內(nèi)鋪、 2F/3F的銷售均價格為： 大商業(yè)內(nèi)鋪均價 15000元 /㎡ 。 住宅裙樓街鋪 16000元 /㎡ 4F街鋪為： 18000
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