【正文】 賃條件：起租 290元 /平米 年 5%遞增 第二年開始遞增 一簽 6年。 第五年 : 。 六年年平均回報率 : ( 605520+635796++++)/6= 開發(fā)商承諾年 8%的回報率 ,將一次性補齊 %的差額給投資客 ,即 : (9300000*8%)= /年 *6= 元 . 投資客另外需繳納 3%的商鋪契稅即 930*3%= ,和給商戶 3個月含裝修的免租期。茶餐廳的高租金進駐也是依托了整個項目有主力店國美和整個商場的統(tǒng)一規(guī)劃。華強北 280億年銷售額吸引了全國各地商家和消費者，日客流量 30萬 — 50萬。 項目總建筑面積 8686㎡ ，地下共兩層， 鋪位 746套，采取直接銷售的方式。 面點王購買鋪位介紹 建筑面積： 500㎡ 位置：位于地下負一、負二層 銷售價格： 25000元 /㎡ 總價： 1250萬元 案例評點： 這是面點王第一個用來自營而購買的大面積鋪位，同樣依托了華強北的人流、地鐵、商場整體時尚群體定位等優(yōu)勢條件。 歷來，經(jīng)營商家一般都不買商鋪，只租，目前僅有少數(shù)幾家，尚無其他案例。 項目介紹： 項目位于華強南區(qū)的華發(fā)南路（深南路上步麥當勞南邊），由深圳市國野股份有限公司開發(fā)，華強地鐵站附近；華強一號線由 2棟 29層的高層住宅和 4層商業(yè)組成（商業(yè)裙樓面積 10621平方米、住宅面積 32883平方米）， 5米超高架空層；近 3000平方米架空層包含了商務、運動、休閑等多種功能。 整租：三樓 ， 起租 80元 /㎡ ， 10年 ，年遞增 10%。 3樓整賣整租給1樓帶來了巨大的商業(yè)價值。 大鋪位成功銷售案例總結 28 固然有太多的優(yōu)勢，但投資回報模式設計不合理，缺乏意向大鋪位客戶。 1期 4層，建筑面積 18537平方米，全部為商業(yè)面積。 緊鄰項目西面的是規(guī)劃中的沃爾瑪和嘉德百貨用地，共計商業(yè)面積為 4萬平方米，其中 3層是沃爾瑪， 4層是嘉德百貨。 銷售咨詢情況 咨詢情況 項目只銷售一樓臨街鋪位，采用帶租約的銷售模式，目前招商率已接近 90%。 進駐商家 建筑面積 實用率 租金收益 租賃期限 銷售單價 總價 免稅珠寶 190㎡ 97% 暫未公布 15年 7萬 1330萬 屈臣氏 550㎡ 97% 稅后扣點 7% 10年 6萬 3300萬 麥當勞 500㎡ 56% 扣點 6% 15年 5萬 2500萬 星巴克 160㎡ 97% 頭 3年 189元 /㎡ ， 3年后每 2年遞增 5% 15年 7萬 1120萬 部分大鋪位租售信息 29 特例分析：星巴克租金是否支撐售價 第 1— 3年： 189元 /㎡ ；第 4— 5年： /㎡ 第 6— 7年： /㎡ ；第 8— 9年： /㎡ 第 10— 11年： /㎡ ；第 12— 13年： /㎡ 第 14— 15年： /㎡ 15年內(nèi)（元 /平米 /月）平均租金為： =? 189 3+（ +++++） 2?247。 70000元 /㎡ =% 總投資額 =總房價 +契稅（未考慮按揭高額利息、手續(xù)費、租賃稅等） =1120萬 + = 回本年限 = 247。 %=27年 30 時尚島案例評析： 按照商業(yè)投資的一般規(guī)律，商鋪投資回本年限在 10— 13年，例如：東大街 1期商鋪回本年限為 （ 1247。 因為該項目采取帶租約的銷售模式，投資收益明朗化，缺乏預期升值空間，特別是品牌商家進駐條件苛刻（租金低、期限長），并且總價高，因此市場接受度特別低。 E網(wǎng) 31 虛擬產(chǎn)權內(nèi)鋪可投資總價，經(jīng)過市場檢驗是有很大局限性的。 下表是世貿(mào)中心 1樓截止目前未售內(nèi)鋪統(tǒng)計表 : 編號 套內(nèi)面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 總價① C1001 1,047,708 C1010 1,195,594 C1011 1,195,594 C1012 1,034,710 C1019 825,512 C1027 1,097,003 C1031 596,693 C1041 591,053 C1042 591,053 C1043 456,656 C1044 456,656 C1047 1,041,577 C1049 647,460 C1050 551,567 由右表可以看出 :剩余鋪位建筑面積區(qū)間 [20㎡ 50㎡ ],總價區(qū)間 [45萬 120萬 ]元 。純粹的內(nèi)鋪客戶可接受的價格限度 。 定價原則 ?從靜態(tài)看，商業(yè)廣場的定價一般由成本 +利潤決定，利潤的多少視各方面因素而定，如發(fā)展商發(fā)展階段，地產(chǎn)業(yè)大勢等； ?做為商品，商業(yè)物業(yè)價格應由市場決定； ?從區(qū)域性看，決定商鋪售價可考慮商業(yè)地段、環(huán)境、規(guī)模、交通、物業(yè)管理等因素； ?從動態(tài)看商鋪價格可考慮品牌效應和一定的發(fā)展?jié)摿Α? 35 厘定價格因素 ?采用不同的銷售策略； ?停車便利性及交通組織的便利性； ?片區(qū)內(nèi)租金水平； ?片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γ? ?片區(qū)內(nèi)物業(yè)銷售價格比較； ?同比項目銷售價格的參照。 住宅裙樓街鋪 16000元 /㎡ 4F街鋪為： 18000元 /㎡ 。 指標 可類比項目 東大街 1期 世貿(mào)廣場 港惠新天地 惠州電子 城 狐貍城 本項目 合計權重值 % 85 87 90 72 71 82 一層銷售均價 26000 24000 40000 16000 10000 —— 權重值比例 —— 可類比權重 30% 15% 15% 10% 30% —— 一層權重均價 38 依據(jù)市場比較法兩種手段綜合判斷，本項目銷售均價初步判斷為（具體測算過程見前期策劃報告）： 1F內(nèi)鋪： 15000元 /㎡ ； 1F街鋪： 23000元 /㎡ ； 2F： 8000元 /㎡ ； 3F： 6000元 /㎡ 。 本項目所測算售價反映了目前市場水平，預期銷售額 ，含返租金額。 實際銷售價格將根據(jù)市場推廣情況和客戶反饋信息進行調(diào)整。 40 目 錄