嘉善_嘉業(yè)陽光城_五期產品定位及發(fā)展戰(zhàn)略建議報告(編輯修改稿)
2025-02-15 01:37 本頁面
【文章內容簡介】 136㎡ 復式 208㎡ 275 36 239 本報告是嚴格保密的。 項目五期定位分析 —— 競爭市場分析 書香門邸 —— 主要戶型 ? 126㎡三房，雙套房設計，雙廳聯(lián)通，動靜分區(qū)； ? 88㎡兩房，戶型方正，三房朝南，三個陽臺。 本報告是嚴格保密的。 典型 項目解讀 —— 東方星河灣 項目五期定位分析 —— 競爭市場分析 ? 開發(fā)商：浙江港龍臵業(yè)有限公司 ? 地址：嘉善大道 123號 ? 占地面積： 75778㎡ ? 總建筑面積：約㎡ ? 綠化率： % ? 物業(yè)類型：小高層，別墅 項目 均價 現(xiàn)價 優(yōu)惠 面積 開盤套 已售 剩余 東方星河灣 6000 52005800 大戶型 5萬抵 10萬； 88平小戶型 3萬抵 5萬。一次性付款可再優(yōu)惠 8000 89㎡、 128㎡ （送15㎡）、 180㎡ /242 /135 /107 本報告是嚴格保密的。 項目五期定位分析 —— 競爭市場分析 東方星河灣 —— 主要戶型 ? 128㎡三房產品贈送約 15㎡一房，實現(xiàn)四房兩廳兩衛(wèi)。 ? 東西邊套，東西橫廳，戶型方正，動線合理。 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內物業(yè)類型仍以高層 /小高層為主，別墅項目去化并不理想，多層產品供應少。 項目五期定位分析 —— 競爭市場分析 區(qū)域 樓盤名稱 位臵 在售物業(yè)類型 備注 開發(fā)區(qū) 嘉匯城市廣場 惠民街道晉陽東路 商務高層、小高層 城市綜合體，配套全 東方星河灣 惠民街道晉陽東路 高層、別墅 社區(qū)檔次高 春曉苑 之江路與世紀大道交叉口東南側，東鄰永豐橋港 高層、聯(lián)排 離客運中心近，社區(qū)規(guī)模大，價格低 北大金城 炮臺口車站北路 80米 多層、小高層 小區(qū)成熟，明年無多層 新城區(qū) 嘉華春曉 世紀大道與環(huán)東路交叉口 高層（復式）、小高層、花園洋房（疊加） 花園洋房 東方潤園 羅星街道白水塘路北側、徐家港兩側 高層、雙拼、聯(lián)排、花園洋房 別墅居多 金地家園 車站南路西、世紀大道南、白水塘路北 高層、雙拼 城市中心地段 金都上品 寧橋南路與世紀大道交匯處西南側 高層 高品質樓盤城市中心 四季江南 世紀大道與體育南路交叉口 小 高層 成熟社區(qū)， 臨江景園 新城區(qū)世紀大道體育南路交叉口 高層、 新城區(qū)戶型較大 百合春天 嘉善魏塘鎮(zhèn)陽光西路 1283號 小高層 學區(qū)房， 書香門邸 東鄰環(huán)西南路、南鄰世紀大道、西鄰陳涇港 高層、小高層、多層（復式） 學區(qū)房 塞納藍灣 環(huán)西大道與世紀大道交叉口 高層 營造高端品質，價格低 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域 內暢銷 產品結構以 8398平米兩房、 110130平米三房的中小戶型舒適型產品 為主。 項目五期定位分析 —— 競爭市場分析 0 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 以上 嘉匯城市廣場 129 4598 東方星河灣 87 97110 頂復 260 春曉苑 79 113 88 金地家園 四季江南 百合春天 書香門邸 塞納藍灣 87 120 兩房 三房 四房 北大金城 東方潤園 119 聯(lián)排 254 125 174 聯(lián)排 262 89 雙拼 260 85 142 123 78 160 133 118 105 103 110 80 136 115 96 8590 120133 160 160 復試 200 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域內未來供應 —— 20222022出讓的土地，容積率也多在 ，預計未來三年區(qū)域內多層產品供應較少。 項目五期定位分析 —— 競爭市場分析 編號 土地位臵 土地面積 (m2) 出讓面積 (m2) 規(guī)劃指標要求 容積率 建筑密度 綠地率 20228 縣經濟開發(fā)區(qū)嵩山路南側、晉陽路 北側、善江公路東側 ≤ 35% ≥ 25% 2022303 嘉善大道西側、喬克國貿中心北側、 中央河東北角 ≤ 35% ≥ 20% 本報告是嚴格保密的。 項目五期定位分析 —— 競爭市場分析 競爭現(xiàn)狀：競品集中，競爭較為激烈，高層小高層產品尤其集中，且大多在價格方面動作較大。 競爭市場情況小結 目前成交結構： 7090㎡左右兩房及 100120㎡左右三房去化較快。 120㎡以上大戶型及類別墅等去化慘淡。 未來供求情況：目前區(qū)域仍多小高層高層項目，多層產品稀缺；且依近期土地成交情況來看，未來三年內多層產品供應較少。 項目五期 定位分析 2 B 嘉善市場分析 A 宏觀市場分析 D 客戶分析 C 競爭市場分析 本報告是嚴格保密的。 根據對嘉善及開發(fā)區(qū)樓盤客戶分級，可分為高端改善型、首次改善型、基本居住型三類客戶，根據本項目自身條件、項目目標，本項目目標客戶鎖定為首改型客戶和剛需首臵型客戶。 高端改善型 ?客戶特征：當事業(yè)與財富到達一定層級時， 房子成為一種生活方式的體驗 ， 以資源價值占有為主導 的復合價值追求， 追求圈層 的生活方式 。 ?客戶屬性：生意人、企業(yè)中高層、政府官員等；年齡偏大 首次改善型 ? 客戶特征： 重點追求居住環(huán)境和空間的升級換代，有一定價格敏感性， 臵業(yè)理性；他們是城市的力量，更是家庭的中堅，上有老，下有小， 臵業(yè)需要為家人考慮更多。 ? 客戶屬性：中小企業(yè)的中層或技術人員，政府公務員、小商販等，三口或三代之家，一定財產積累； 剛需首臵型 ? 客戶特征：工作不錯但時間不長，剛（準備）步入婚姻，或剛有了自己的小孩，他們需要有個固定的屬于自己的家； ? 客戶屬性：白領，一般公務員或銀行教師等優(yōu)勢單位普通員工，部分首付需要支援但月供基本沒有問題；企業(yè)職工， 有一定經濟實力，外溢時，選擇范圍相對較廣； ?購買力 80萬以上； ?代表項目：東方星河灣、四季江南等 ?購買力 5080萬元； ?代表項目：春曉苑、嘉業(yè)陽光城等 ?購買力 50萬以下； ?代表項目：嘉業(yè)陽光城、北大金城等 項目五期定位分析 —— 客戶分析 本報告是嚴格保密的。 邊緣客戶 重要客戶 核心客戶 核心客戶 ： 70% 臵業(yè)群體 ： 開發(fā)區(qū)內新嘉善人及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶、以泛生意人 、中小企業(yè) 的職員或 技術人員 為主； 臵業(yè)目的： 自住為主，多 為首次臵業(yè)或首改需求 重要客戶 ： 20% 職業(yè)群體： 區(qū)域及周邊、中心區(qū)外溢剛需首 臵或首改客戶 ，以普通企業(yè)職員、年輕白領人士為主 臵業(yè)目的： 自住，多為首臵、婚房需求 潛在客戶： 10% 來源 ： 周邊上海等限購城市投資 客 臵業(yè)目的 ： 投資或養(yǎng)老 客戶分級 —— 以區(qū)域及周邊、中心區(qū)外溢首臵、首改型客戶為核心客戶，以區(qū)域及周邊、中心區(qū)外溢首臵或改善客戶為重要客戶，適當滿足其他客戶的購房需求 項目五期定位分析 —— 客戶分析 本報告是嚴格保密的。 客戶臵業(yè)訴求 核心臵業(yè)訴求 價格驅動 —— 更主要體現(xiàn)在對總價而非單價的控制，滿足青年臵業(yè)者首付要求； 品質驅動 —— 更關注內部的居住功能及居住本身的舒適度； 獨特性 —— 容易接受新事物，提供給客戶在其它項目無法享受的東西和價值點。 項目五期定位分析 —— 客戶分析 由于近幾年房產市場整體形勢影響，嘉善地區(qū)整體成交不比 09年、 10年，但剛需購買力稍有增長；從成交情況
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