【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 滿足此部分客群的良好產(chǎn)品選擇。 四、產(chǎn)品建議 （一）平面布局建議 ? 功能分區(qū)明顯，即動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私（公用區(qū)和私人區(qū)）分區(qū)； ? 入戶門最好不要正對(duì)客廳與衛(wèi)生間，獨(dú)立的餐廳，廚房為封閉式廚房，餐廳與廚房相鄰； ? 主人臥室應(yīng)帶有衛(wèi)生間、更衣間（化妝間），能直接觀景，衛(wèi)生間也能直接看到外面景觀； ? 通風(fēng)采光性能良好，做到空氣對(duì)流順暢，明廚、明衛(wèi)； ? 每套帶入戶花園，既增加戶型亮點(diǎn)，也能解決長(zhǎng)進(jìn)深帶來的通風(fēng)與采光方面存在的不足； ? 每戶需獨(dú)立設(shè)計(jì)生活陽(yáng)臺(tái)或者洗衣房，以滿足住戶日常生活的需要； ? 客廳、主臥全部面向海景面，四房、五房結(jié)構(gòu)盡量設(shè)計(jì)成雙主臥，客廳內(nèi)盡量少留門或者洞，保持客廳的使用完整性； ? 客廳面寬不得小于 ，主臥面寬不得小于 ，餐廳盡量設(shè)計(jì)為陽(yáng)光餐廳。 ? 樓中樓客廳挑空，大廳作兩層落地玻璃窗觀景。 ? 整體建筑底層架空 8米，除電梯入戶大堂與底層會(huì)所所需面積外，均作為綠化面積或情趣小品布置，入戶大堂面積在 100㎡ 左右，統(tǒng)一精裝修。 ? 1每梯位電梯直入地下停車場(chǎng)，停車場(chǎng)進(jìn)入樓梯與電梯間設(shè)立大堂。 （二）立面風(fēng)格建議 ? 根據(jù)項(xiàng)目所處位置在國(guó)際旅游碼頭，其外觀將受到眾多海外游客觀賞，應(yīng)適當(dāng)融入部分西方風(fēng)格，結(jié)合產(chǎn)品本身屬豪宅定位，其外觀上要盡量顯得奢華、富貴、霸氣十足，色調(diào)上要顯得莊重、典雅與華貴，因此建議本案應(yīng)中和整個(gè)項(xiàng)目特征，使其與項(xiàng)目全案風(fēng)格與色調(diào)上完全融合成一個(gè)整體，在外立面上采用中西合璧、現(xiàn)代感十足的風(fēng)格。 建筑細(xì)部應(yīng)該典雅、大方，注意線條及封閉陽(yáng)臺(tái)外觀的處理 如圖所示，可以采用百業(yè)的形式進(jìn)行封閉處理，既解決通風(fēng)、采光的要求，又體現(xiàn)出現(xiàn)代、時(shí)尚的氣息。 （三）產(chǎn)品創(chuàng)新建議 ? 本案的差異化戰(zhàn)略建議主要體現(xiàn)在戶型、產(chǎn)品本身的創(chuàng)新上，創(chuàng)造廈門市場(chǎng)上先進(jìn)的、首創(chuàng)的或者帶有獨(dú)具特色的產(chǎn)品類別，以此在豪宅競(jìng)爭(zhēng)激烈的廈門市場(chǎng)豎立獨(dú)一無二的物業(yè)形象，建議如下： ? 創(chuàng)新建議一：兩房以上均帶入戶花園既增添戶型亮點(diǎn)，又增加實(shí)用空間 ? 入戶創(chuàng)新建議二：客廳、臥室面向海景面，做景觀陽(yáng)臺(tái)，甚至躺在浴缸里也能直接看到外面景觀 ? 大戶型觀海豪宅， 360度暢意與海相融，享受人生，與海共舞。不論客廳亦或臥室，抬眼間，碧海藍(lán)天近在面前。 ? 創(chuàng)新建議三：三房實(shí)為兩房半，其中一間為書房 ? 讀讀書、聽聽音樂、上上網(wǎng)，無論你在學(xué)習(xí)還是生活中都有自己的一塊天地。一份悠然自得的心情田園。讓家人安心休息，讓自己專心學(xué)習(xí)。在保證主臥、次臥與客廳的面積的情況下將三房中最小的一間定位為書房，也可以在有客時(shí)作為客房用。 ? 創(chuàng)新建議四：整體建筑底層架空，精裝酒店式入戶大堂，面積在 100㎡ 左右，設(shè)計(jì)綠化面積或情趣小品，雙層挑高 ,寬敞明亮，尊貴氣派；營(yíng)造高端豪宅居住氛圍；從踏入富麗高雅的大堂開始；便立刻倍感身份的尊貴與顯赫，彰顯豪門風(fēng)范。 ? 創(chuàng)新建議五：設(shè)立超五星級(jí)郵輪會(huì)所 郵輪會(huì)所是一家專屬會(huì)員俱樂部。由全球享有盛名的專業(yè)俱樂部管理公司 **機(jī)構(gòu)親自管理。 郵輪會(huì)所倡導(dǎo)高品質(zhì)生活方式的理念。不僅為您提供國(guó)際郵輪城內(nèi)無與倫比的俱樂部環(huán)境，更可以享受到根據(jù)您的個(gè)人需要與愛好而量身定制的頂級(jí)服務(wù)。同時(shí)擁有 **和**機(jī)構(gòu)全球聯(lián)網(wǎng)俱樂部的使用特權(quán)，為您提供前所未有的休閑，商務(wù)和社交平臺(tái)。 （四）產(chǎn)品配套建議 本案應(yīng)設(shè)置商務(wù)酒店功能配套，為商務(wù)精英度身定制，建議會(huì)所設(shè)置于四樓架空層，規(guī)劃有： ? 建筑物底層采用架空設(shè)計(jì)，一部分作為主入口大廳，其余作為綠化及小品補(bǔ)充，增加人行景觀感受力； ? 獨(dú)立中性、小型商務(wù)洽談室，提供 VOD視頻點(diǎn)播、衛(wèi)星頻道接收、 100兆光纖網(wǎng)絡(luò) PC終端，能滿足高檔商務(wù)洽談和小型會(huì)議的需要； ? 配設(shè)的商務(wù)中心滿足辦公需求的復(fù)印、打字、傳真、商務(wù)秘書等配套服務(wù)； ? 會(huì)所內(nèi)置特色吧臺(tái)，提供飲料、咖啡、其它各種飲品及商務(wù)餐，客人在此盡情享受緊張辦公之余的休閑樂趣； ? 設(shè)置桑拿、健身等配套服務(wù)。 （五）產(chǎn)品節(jié)能與環(huán)保建議 本案作為一個(gè)高定位的樓盤，一定需要采用智能化設(shè)施設(shè)備，既可以提高產(chǎn)品本質(zhì)，增加營(yíng)銷賣點(diǎn)，同時(shí)對(duì)樹立開發(fā)商的企業(yè)形象有積極作用。 ? 節(jié)水： 節(jié)水循環(huán)系統(tǒng) ? 節(jié)電： 充分利用太陽(yáng)能，如太陽(yáng)能草坪燈 ? 垃圾處理： 垃圾分類收集，下水道設(shè)廢料粉碎裝置。 ? 墻體： 采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。采用高封閉性能外窗，減少噪音。 ? 綠色建材應(yīng)用： 選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施 ? 空氣環(huán)境技術(shù)： 新風(fēng)系統(tǒng)、鋁合金外遮陽(yáng)卷簾、中空玻璃、外墻保溫隔熱泡沫玻璃、直飲水系統(tǒng)、太陽(yáng)能應(yīng)用系統(tǒng)、新型排風(fēng)煙道、吸音材料等 （六）物業(yè)管理建議 物業(yè)管理是產(chǎn)品價(jià)值的重要組成部分，建議引入國(guó)際知名的物業(yè)管理公司或酒店管理公司（如戴德梁行、仕邦 .魏理仕等）進(jìn)行專職管理，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供星級(jí)的酒店管理服務(wù)。這是構(gòu)成豪宅類項(xiàng)目重要賣點(diǎn)之一。 星級(jí)物業(yè)管理組成要素 ? 著名物業(yè)管理公司（具備良好的口碑） ? 專業(yè)化保安隊(duì)伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊(duì)） ? 酒店式貼身服務(wù) —— 個(gè)性化服務(wù) —— 標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù) ? 智能化管理：高科技保安、防火、防盜、管理系統(tǒng)等 智能化管理系統(tǒng)建議： ? （ 1）建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) ? （ 2）物業(yè)管理方面，可以實(shí)現(xiàn)： ? 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門管理自動(dòng)化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。 ? 車庫(kù)自動(dòng)化管理。 ? 各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。 ? 一卡通收費(fèi)： ? 設(shè)備管理： ? 門、窗的紅外監(jiān)控、報(bào)警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控頭）緊急報(bào)警鈴。 ? （ 3）安全管理采用集中監(jiān)控手段。在安全防護(hù)方面，實(shí)際上，住宅物業(yè)管理在遵循以上的基本原則下， 在智能化方面預(yù)留發(fā)展空間，并選取比較有特色的幾個(gè)跟客戶切身需要有關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一般水準(zhǔn)的表現(xiàn)。 第三部分 商 場(chǎng) 主 要 內(nèi) 容 ? 一、 SWOT分析及不利因素規(guī)避建議 ? 二、商場(chǎng)客群定位及分析 ? 三、招商策略建議 ? 四、商業(yè)定位 ? 五、產(chǎn)品建議 ? 六、市場(chǎng)抗性及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 一、 SWOT分析及不利因素規(guī)避建議 S (strength)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ——項(xiàng)目地處國(guó)際旅游客運(yùn)碼頭，正式運(yùn)營(yíng)后帶來的大量旅游客，形成商場(chǎng)的天然客源，為商場(chǎng)的運(yùn)作帶來極大利好； ——本案的超大規(guī)模，酒店、寫字樓、高檔住宅等形態(tài)物業(yè)，本身?yè)碛泻艽蟮母叨讼M(fèi)人口，從而為商場(chǎng)帶來很大的潛在消費(fèi)群； ——鄰城市主干道疏港路，擁有 20220㎡ 左右的集中綠地，直面市政景觀廣場(chǎng)，擁有較好的景觀、交通、停車等條件； ——項(xiàng)目周邊方圓二公里內(nèi)聚集了約 13萬居民，尚無大型集中的商業(yè)形態(tài)，給這部分居民帶來了生活上的不便，本案商業(yè)將為他們帶來生活上的便利，具備中型商業(yè) MALL物業(yè)形態(tài)的所需要人口數(shù)量。 ? 結(jié)論：綜上所述，本案具備了規(guī)劃一個(gè) 45萬平方米左右的中型商業(yè)中心的必要空間，在消費(fèi)人口、輻射范圍、交通條件等方面都具備較強(qiáng)的運(yùn)作潛力。 W (weakness)項(xiàng)目劣勢(shì) ——本案所處的東渡區(qū)域由于其城市功能原因，在廈門市民印象中檔次不高，心理距離較遠(yuǎn)，給運(yùn)營(yíng)高端商業(yè)形成較大阻力； ? 規(guī)避建議： 作為一個(gè)集星級(jí)酒店、高檔住宅、甲級(jí)寫字樓、高端商場(chǎng)為一體的大型都市綜合體，在項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中，借助星級(jí)酒店和高檔住宅宣傳造勢(shì)，提升地塊價(jià)值和知名度，讓客戶從心理上將本地塊視為中山商圈、濱北行政中心的延伸 ，可從根本上改變本地塊不良的心理印象。 ——本案商場(chǎng)部分未能設(shè)置在客運(yùn)碼頭游客必經(jīng)之路，與聯(lián)檢大樓分離，對(duì)碼頭旅客人流的吸引不利； ? 規(guī)避建議： 將商場(chǎng)與聯(lián)檢大樓商業(yè)部分盡量縮短距離，再業(yè)態(tài)上合理的互補(bǔ)，形成一個(gè)交流順暢的結(jié)合體，共同營(yíng)造濃厚商業(yè)氛圍。建議從聯(lián)檢大樓二樓平臺(tái)設(shè)計(jì)合理便捷的人行交通流線到本項(xiàng)目商場(chǎng)，吸引碼頭游客來消費(fèi)購(gòu)物，匯聚更大商業(yè)人流。 ——本案東北部三角地帶不屬于用地紅線內(nèi)，疏港路進(jìn)入方向外在形象不明顯，交通路況較復(fù)雜，對(duì)外部人流、車流進(jìn)入本案商場(chǎng)消費(fèi)造成一定的負(fù)面影響； ? 規(guī)避建議： 在該區(qū)域留出比較大的市民廣場(chǎng)，把疏港路的人流有效地引導(dǎo)到本地塊，并將本案商業(yè)主要出入口置于疏港路進(jìn)出方向，擴(kuò)大商業(yè)面向主要交通要道的面，突出商業(yè)外界視覺影響力。做好人流與車流進(jìn)出本案的交通動(dòng)線規(guī)劃，使人流與車流能順暢地出入本案商業(yè)。 ——地塊呈不規(guī)則長(zhǎng)條形四邊型，東西向距離較短（約 150米），南北向距離較長(zhǎng)（約 370米），受規(guī)劃中庭綠化 20220㎡ 硬性條件制約，東西向進(jìn)深無法按正常商業(yè)主力店所需要的合理長(zhǎng)寬比例，制約了商業(yè)平面布局與業(yè)態(tài)規(guī)劃。 ? 規(guī)避建議： 將商業(yè)部分平面盡量規(guī)劃成為動(dòng)線分布合理，東西向進(jìn)深盡量擴(kuò)大，南北向面寬盡量縮短，使整個(gè)商業(yè)平面做到東西向進(jìn)深約60—80米左右，南北向面寬約 200米。 O (opportunity)項(xiàng)目機(jī)會(huì) ——本案周邊區(qū)域，集中商業(yè)形態(tài)物業(yè)較為缺乏，本案商場(chǎng)可以擁有更大的運(yùn)作空間； ——廈門郵輪母港的籌劃已排入市政府的工作日程，隨著郵輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本案作為廈門海上出入門戶，海內(nèi)外游客進(jìn)出港口將匯聚較大的高端消費(fèi)人群，適合作為港口配套的商業(yè)集中點(diǎn)； ——本案緊鄰濱北高尚居住區(qū)，周邊聚集了大量的高端消費(fèi)群體，融合本案的高品質(zhì)定位吸納的大量高端人士，匯聚出大量的高端消費(fèi)人群，適合高檔購(gòu)物廣場(chǎng)的生存。 ? 結(jié)論：綜上所述，本案在商業(yè)定位方向應(yīng)切合項(xiàng)目本身總體定位方向所引入的高端消費(fèi)群體，輻射周邊高尚居住區(qū)濱北一帶的高端消費(fèi)人群，結(jié)合國(guó)際旅游客運(yùn)碼頭帶來的國(guó)際、國(guó)內(nèi)及港、澳、臺(tái)地區(qū)各類游客的消費(fèi)習(xí)慣，走國(guó)際精品購(gòu)物城路線，打造廈門門戶口岸地位的商業(yè)綜合體，充分發(fā)揮郵輪經(jīng)濟(jì)這個(gè)新興經(jīng)濟(jì)形態(tài)的優(yōu)勢(shì)，附帶解決區(qū)域居民生活消費(fèi)需要。 T (threaten)項(xiàng)目威脅 ——廈門商業(yè)一直以來較為分散，隨著火車站 ——富山 ——蓮坂商圈的進(jìn)一步形成，將對(duì)整個(gè)廈門商業(yè)布局產(chǎn)生巨大影響，進(jìn)一步使廈門商業(yè)向大型 MALL式形態(tài)集中，本項(xiàng)目相對(duì)較為不成熟的商業(yè)配套對(duì)消費(fèi)人群的吸引力較弱，只能靠進(jìn)出港口游客與周邊稀少的居住人群來營(yíng)造消費(fèi)氛圍，市場(chǎng)容量偏?。? ? 規(guī)避建議： 做強(qiáng)、做大國(guó)際旅游客運(yùn)碼頭這塊蛋糕，擴(kuò)大其社會(huì)影響力，增強(qiáng)消費(fèi)群體的關(guān)注度，充分利用西海灣公園這個(gè)市政工作所吸引進(jìn)來的游客，讓本案商業(yè)與西海灣公園中的商業(yè)較好地融合起來，形成一個(gè)商業(yè)鏈，擴(kuò)大本案商業(yè)輻射面。 ——疏港路快速干道的交通性質(zhì)以及本案較弱的交通布局將對(duì)商業(yè)消費(fèi)人群產(chǎn)生極大的流通不便； ? 規(guī)避建議： 擴(kuò)大本案商業(yè)與疏港路方向的接觸面，合理布置車流動(dòng)線與人流動(dòng)線，將外部消費(fèi)群體最大化地引入本案商業(yè)中進(jìn)行消費(fèi)。 ——裕成大廈三層商場(chǎng)的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，對(duì)周邊區(qū)域潛在消費(fèi)者形成分流； 規(guī)避建議： 選擇與該商業(yè)體業(yè)態(tài)有區(qū)別的業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商品檔次上走高端路線，使本案商業(yè)在消費(fèi)人群與商業(yè)業(yè)態(tài)分布等方面與之形成較大的差異，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同釀造出區(qū)域商業(yè)的濃厚氛圍。 二、商場(chǎng)客群定位及分析 一）購(gòu)買客群定位 ? 投資客，包括廈門本地和周邊城市的投資客，他們看中的是繁榮的商業(yè)帶來的豐厚的回報(bào)和增值，還有港務(wù)集團(tuán)這個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌的保障； ? 航運(yùn)、物流、船務(wù)公司等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的中高層管理人員，他們看中的是項(xiàng)目的品位、規(guī)模以及穩(wěn)定的回報(bào)； ? 臺(tái)灣金門以及香港、東南亞等國(guó)際人士，他們看中的是項(xiàng)目的國(guó)際性、規(guī)模性，繁華的港口是項(xiàng)目增值的重要保障。同時(shí)也可以作為自用，將其地區(qū)或國(guó)家有特色的東西，通過這個(gè)窗口推廣出去； ? 品牌店經(jīng)營(yíng)業(yè)者，將自主經(jīng)營(yíng)的專營(yíng)店加入主題商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)中，享受大商圈帶來的集中人氣和豐厚利潤(rùn)。 二）依據(jù)： ? ——通過整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)和高端業(yè)態(tài)定位平臺(tái)，有利于商業(yè)價(jià)值的提升，讓商業(yè)價(jià)值最大化； ? ——成熟運(yùn)營(yíng)的商業(yè)管理，大大增強(qiáng)購(gòu)買者的信心。 ? 國(guó)內(nèi)外游客 ? 高端精品商業(yè)集中經(jīng)營(yíng)吸引來的廈門本地及周圍城市的富有階層。 ? 經(jīng)常在這一帶從事商務(wù)活動(dòng)的商賈人士及白領(lǐng)； ? 本小區(qū)居民和濱北、東渡的常住居民； （二）消費(fèi)客群定位 三、招商策略建議 ? 作為投資性房產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目，一般目標(biāo)客戶注重的通常是資金回報(bào)收益問題。本案目前周邊居住的人口不多，人流也不夠集中，尚不具備成熟商業(yè)圈的硬件條件，以目前狀況直接進(jìn)入商場(chǎng)銷售階段，銷售狀況不