【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 為本系統(tǒng)分支機(jī)構(gòu)或職工提供良好的工作環(huán)境和居住環(huán)境而設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司時(shí)，需要向主管部門提出設(shè)立公司的申請(qǐng)。此外，在設(shè)立三資物業(yè)服務(wù)公司前，首先要經(jīng)過對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管理部門審查批準(zhǔn)。應(yīng)注意的是，報(bào)經(jīng)有關(guān)部門審批不是設(shè)立所有物業(yè)服務(wù)公司都要遵循的法定程序。 （二）全體股東共同制訂公司章程 依照《公司法》的規(guī)定，公司章程應(yīng)當(dāng)載明：公司名稱和住所；公司經(jīng)營(yíng)范圍；公司注冊(cè)資本；股東的姓名或者名稱；股東的出資方式；出資額和出資時(shí)間；公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；公司法定代表人；股東會(huì)會(huì)議認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。 （三）申請(qǐng)驗(yàn)資 根據(jù)公司股東實(shí)際繳納的全部出資額，包括貨幣、實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)等，由法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)即會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行驗(yàn)資，并出具證明。 （四）公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng) 公司的名稱不僅是公司章程必須記載的事項(xiàng)，也是公司登記的必要事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)公司在向公司的登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立公司登記之前，應(yīng)向工商行政登記主管機(jī)關(guān)提出預(yù)先核準(zhǔn)公司名稱申請(qǐng)。 （五）有限責(zé)任公司的申報(bào)資料 根據(jù)《公司登記管理?xiàng)l例》的規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)提交下列文件： 1．公司法定代表人簽署的設(shè)立登記申請(qǐng)書； 2．全體股東指定代表或者共同委托代理人的證明； 3．公司章程； 4．依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外； 5．股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在公司設(shè)立登記時(shí)提交已辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件； 6．股東的主體資格證明或者自然人身份證明； 7．載明公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的姓名、住所的文件以及有關(guān)委派、選舉或者聘用的證明； 8．公司法定代表人任職文件和身份證明； 9．企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書； 10．公司住所證明； 11．國(guó)家工商行政管理總局規(guī)定要求提交的其他文件。 （六）確立物業(yè)服務(wù)公司的組織機(jī)構(gòu) （七）物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立登記 股東的全部出資經(jīng)法定的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資后，由全體股東指定的代表或共同委托的代理人向公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立公司登記，同時(shí)提交公司設(shè)立登記申請(qǐng)書、公司章程、驗(yàn)資證明書、公司的董事與監(jiān)事名單等有關(guān)文件和證明。公司登記機(jī)關(guān)對(duì)于符合規(guī)定條件的予以登記，對(duì)不符合規(guī)定條件的不予登記。公司登記機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司即告成立。 【引導(dǎo)案例 解 析】 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人，并依法加強(qiáng)監(jiān)督管理。如果業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)不影響建筑結(jié)構(gòu)和美觀，那么業(yè)主們有權(quán)在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉等裝修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)影響房屋結(jié)構(gòu)和美觀的擔(dān)心也是合理的，所以應(yīng)該盡快組織已經(jīng)裝修、入住的業(yè)主集體表決，決定封閉陽(yáng)臺(tái)的材料和式樣，不能耽誤業(yè)主的裝修時(shí)間。 【 引導(dǎo)案例】 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的概念和目的 二、資質(zhì)管理部門 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件 四、資質(zhì)申報(bào)管理 五、資質(zhì)審批管理 六、日常資質(zhì)管理 七、物業(yè)管理人員資格管理 【引導(dǎo)案例解析】 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理規(guī)定 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的概念和目的 （ 一 ） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的概念 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)是指從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的資金數(shù)量 、 人員素質(zhì) 、 受托管理物業(yè)的規(guī)模 、 管理水平及相關(guān)的管理制度等方面的狀況 ， 是企業(yè)業(yè)績(jī)的綜合反映和實(shí)力 、 規(guī)模的標(biāo)志 。 （ 二 ） 資質(zhì)等級(jí)管理的目的 1． 針對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀 ， 有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理 ， 把好市場(chǎng)準(zhǔn)人關(guān) 。 2． 針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)特性 ， 有必要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度 。 3． 針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)特性 ， 需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度 。 二、資質(zhì)管理部門 國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 （一）一級(jí)資質(zhì) （二）二級(jí)資質(zhì) （三）三級(jí)資質(zhì) 三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件 （一）一級(jí)資質(zhì) 1． 注冊(cè)資本人民幣 500萬(wàn)元以上； 2． 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 、 管理 、 經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30人 。 其中 ， 具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 20人 ， 工程 、 財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3． 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4． 管理兩種類型以上物業(yè) ， 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％ ： （ 1） 多層住宅 200萬(wàn)平方米； （ 2） 高層住宅 100萬(wàn)平方米； （ 3） 獨(dú)立式住宅 （ 別墅 ） 15萬(wàn)平方米； （ 4） 辦公樓 、 工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50萬(wàn)平方米 。 5． 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量 、 服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) ， 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) ， 有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī) 。 （二）二級(jí)資質(zhì) 1． 注冊(cè)資本人民幣 300萬(wàn)元以上； 2． 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 、 管理 、 經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 20人 。 其中 ， 具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 10人 ， 工程 、 財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3． 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4． 管理兩種類型以上物業(yè) ， 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100％ ： （ 1） 多層住宅 100萬(wàn)平方米； （ 2） 高層住宅 50萬(wàn)平方米； （ 3） 獨(dú)立式住宅 （ 別墅 ） 8萬(wàn)平方米； （ 4） 辦公樓 、 工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬(wàn)平方米 。 5． 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量 、 服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) ， 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) ， 有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī) 。 （三）三級(jí)資質(zhì) 1． 注冊(cè)資本人民幣 50萬(wàn)元以上； 2． 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 、 管理 、 經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10人 。 其中 ，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于 5人 ， 工程 、 財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 3． 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書 4． 有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目； 5． 建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量 、 服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn) ， 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) 。 四、資質(zhì)申報(bào)管理 （一）新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng) 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 應(yīng)當(dāng)向工商注冊(cè)所在地直轄市 、 設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門提交下列材料： 1． 企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表； 2． 營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 3． 企業(yè)資質(zhì)證書正 、 副本； 4． 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同 ， 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同 ， 工程 、 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同； 5． 物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件； 6． 物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料 。 （二）核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的