【文章內容簡介】 為本系統(tǒng)分支機構或職工提供良好的工作環(huán)境和居住環(huán)境而設立物業(yè)服務公司時，需要向主管部門提出設立公司的申請。此外，在設立三資物業(yè)服務公司前，首先要經過對外經濟貿易主管理部門審查批準。應注意的是，報經有關部門審批不是設立所有物業(yè)服務公司都要遵循的法定程序。 （二）全體股東共同制訂公司章程 依照《公司法》的規(guī)定，公司章程應當載明：公司名稱和住所；公司經營范圍；公司注冊資本；股東的姓名或者名稱；股東的出資方式；出資額和出資時間；公司的機構及其產生辦法、職權、議事規(guī)則；公司法定代表人；股東會會議認為需要規(guī)定的其他事項。股東應當在公司章程上簽名、蓋章。 （三）申請驗資 根據(jù)公司股東實際繳納的全部出資額，包括貨幣、實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權等，由法定驗資機構即會計師事務所進行驗資，并出具證明。 （四）公司名稱預先核準申請 公司的名稱不僅是公司章程必須記載的事項，也是公司登記的必要事項。物業(yè)服務公司在向公司的登記機關申請設立公司登記之前，應向工商行政登記主管機關提出預先核準公司名稱申請。 （五）有限責任公司的申報資料 根據(jù)《公司登記管理條例》的規(guī)定，申請設立有限責任公司，應當向公司登記機關提交下列文件： 1．公司法定代表人簽署的設立登記申請書； 2．全體股東指定代表或者共同委托代理人的證明； 3．公司章程； 4．依法設立的驗資機構出具的驗資證明，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外； 5．股東首次出資是非貨幣財產的，應當在公司設立登記時提交已辦理其財產權轉移手續(xù)的證明文件； 6．股東的主體資格證明或者自然人身份證明； 7．載明公司董事、監(jiān)事、經理的姓名、住所的文件以及有關委派、選舉或者聘用的證明； 8．公司法定代表人任職文件和身份證明； 9．企業(yè)名稱預先核準通知書； 10．公司住所證明； 11．國家工商行政管理總局規(guī)定要求提交的其他文件。 （六）確立物業(yè)服務公司的組織機構 （七）物業(yè)服務公司的設立登記 股東的全部出資經法定的驗資機構驗資后，由全體股東指定的代表或共同委托的代理人向公司登記機關申請設立公司登記，同時提交公司設立登記申請書、公司章程、驗資證明書、公司的董事與監(jiān)事名單等有關文件和證明。公司登記機關對于符合規(guī)定條件的予以登記，對不符合規(guī)定條件的不予登記。公司登記機關發(fā)給營業(yè)執(zhí)照，公司即告成立。 【引導案例 解 析】 根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人，并依法加強監(jiān)督管理。如果業(yè)主封陽臺不影響建筑結構和美觀，那么業(yè)主們有權在自己的產權范圍內對陽臺進行封閉等裝修。物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主封陽臺影響房屋結構和美觀的擔心也是合理的，所以應該盡快組織已經裝修、入住的業(yè)主集體表決，決定封閉陽臺的材料和式樣，不能耽誤業(yè)主的裝修時間。 【 引導案例】 一、物業(yè)服務企業(yè)資質管理的概念和目的 二、資質管理部門 三、物業(yè)服務企業(yè)資質等級條件 四、資質申報管理 五、資質審批管理 六、日常資質管理 七、物業(yè)管理人員資格管理 【引導案例解析】 第二節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的資質管理規(guī)定 一、物業(yè)服務企業(yè)資質管理的概念和目的 （ 一 ） 物業(yè)服務企業(yè)資質的概念 物業(yè)服務企業(yè)的資質是指從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具備的資金數(shù)量 、 人員素質 、 受托管理物業(yè)的規(guī)模 、 管理水平及相關的管理制度等方面的狀況 ， 是企業(yè)業(yè)績的綜合反映和實力 、 規(guī)模的標志 。 （ 二 ） 資質等級管理的目的 1． 針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀 ， 有必要加強對物業(yè)服務企業(yè)的資質管理 ， 把好市場準人關 。 2． 針對物業(yè)服務企業(yè)的管理服務特性 ， 有必要對物業(yè)服務企業(yè)建立市場準入和清出制度 。 3． 針對物業(yè)管理的專業(yè)特性 ， 需要實行企業(yè)資質審批制度 。 二、資質管理部門 國務院建設主管部門負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理。 省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。 設區(qū)的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。 （一）一級資質 （二）二級資質 （三）三級資質 三、物業(yè)服務企業(yè)資質等級條件 （一）一級資質 1． 注冊資本人民幣 500萬元以上； 2． 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 、 管理 、 經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 30人 。 其中 ， 具有中級以上職稱的人員不少于 20人 ， 工程 、 財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 3． 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4． 管理兩種類型以上物業(yè) ， 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％ ： （ 1） 多層住宅 200萬平方米； （ 2） 高層住宅 100萬平方米； （ 3） 獨立式住宅 （ 別墅 ） 15萬平方米； （ 4） 辦公樓 、 工業(yè)廠房及其它物業(yè) 50萬平方米 。 5． 建立并嚴格執(zhí)行服務質量 、 服務收費等企業(yè)管理制度和標準 ， 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) ， 有優(yōu)良的經營管理業(yè)績 。 （二）二級資質 1． 注冊資本人民幣 300萬元以上； 2． 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 、 管理 、 經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 20人 。 其中 ， 具有中級以上職稱的人員不少于 10人 ， 工程 、 財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 3． 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4． 管理兩種類型以上物業(yè) ， 并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100％ ： （ 1） 多層住宅 100萬平方米； （ 2） 高層住宅 50萬平方米； （ 3） 獨立式住宅 （ 別墅 ） 8萬平方米； （ 4） 辦公樓 、 工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20萬平方米 。 5． 建立并嚴格執(zhí)行服務質量 、 服務收費等企業(yè)管理制度和標準 ， 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) ， 有良好的經營管理業(yè)績 。 （三）三級資質 1． 注冊資本人民幣 50萬元以上； 2． 物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程 、 管理 、 經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于 10人 。 其中 ，具有中級以上職稱的人員不少于 5人 ， 工程 、 財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 3． 物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書 4． 有委托的物業(yè)管理項目； 5． 建立并嚴格執(zhí)行服務質量 、 服務收費等企業(yè)管理制度和標準 ， 建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) 。 四、資質申報管理 （一）新設立的物業(yè)服務企業(yè)的資質申請 申請核定資質等級的物業(yè)服務企業(yè) ， 應當向工商注冊所在地直轄市 、 設區(qū)的市級人民政府房地產主管部門提交下列材料： 1． 企業(yè)資質等級申報表； 2． 營業(yè)執(zhí)照； 3． 企業(yè)資質證書正 、 副本； 4． 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同 ， 管理和技術人員的職稱證書和勞動合同 ， 工程 、 財務負責人的職稱證書和勞動合同； 5． 物業(yè)服務合同復印件； 6． 物業(yè)管理業(yè)績材料 。 （二）核定資質等級的物業(yè)服務企業(yè)的