居住規(guī)劃ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-13 17:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 = （ 1－ 80%）＝ ? 目標(biāo)住房可獲得貸款 = 80%＝ ? 假定小王購房前的應(yīng)有儲蓄率是 s， ? 第一年積蓄終值： 10 s (1+4%)4 ＝ ? 第二年積蓄終值： 10 (1+5%)1 s (1+4%)3＝ ? 第三年積蓄終值： 10 (1+5%)2 s (1+4%)2＝ ? 第四年積蓄終值： 10 (1+5%)3 s (1+4%)1＝ ? 第五年積蓄終值： 10 (1+5%)4 s (1+4%)0＝ ? 總計： ? 小王購房前的應(yīng)有儲蓄率 s = 247。 ＝ % 分析 ? 購房后，小王如果采用本利等額償還方式，則每年應(yīng)還房貸本利和 ? ＝ 247。 年金現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 20年， r＝6%） = ? 小王第六年的年收入是： 10萬元 (1+5%)5＝ ? 第六年應(yīng)有的儲蓄率 s= 247。 ＝ % ? 可見，小王如果在購房前的儲蓄率達到 %，而購房后 %，是不難實現(xiàn)他的購房目標(biāo)的。但考慮到小王購房前生活壓力相對較小，而購房后除了來自房貸壓力外，還面臨其他如教育、養(yǎng)老等重大支出，建議小王年輕時應(yīng)適當(dāng)提高儲蓄率，從而提高購房首付款的支付，減輕未來的房貸壓力。 購房規(guī)劃的應(yīng)用 ——換房規(guī)劃 ? 換房能力測算 ? 換房的步驟 ?先買后賣 ?先賣后買 ? 房涯規(guī)劃表 （ 1）換房能力測算 客戶有無能力支付換屋所必須支付的首付款 ?換屋需要支付的首付款＝新房凈值 舊房凈值 ?＝（新房總價 新房貸款） （舊房總價 舊房貸款） 客戶未來有無能力償還換屋后的貸款 案例 ? 郭先生現(xiàn)年 40歲，他看上了一套價值 100萬的新房。郭先生的舊房當(dāng)前市價 50萬，尚有 20萬未償貸款。如果購買新房，郭先生打算 55歲之前還清貸款。銀行要求最高貸款成數(shù)是七成，貸款利率 6%。 ? 郭先生換屋必須支付的首付款 ? ＝（ 100萬元 – 100 萬元 ） （ 50萬元 20萬元）＝0萬元 ? 郭先生換屋后每年應(yīng)償還貸款 ? ＝ 100萬元 247。 年金現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 15， r＝ 6%）＝ ? 然而郭先生不換屋，每年應(yīng)償還貸款 ? ＝ 20萬元 247。 年金現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 15， r＝ 6%）＝ ? 可見，換屋后郭先生的房貸壓力增加了不少（每年增加了）。如果郭先生未來有充裕的儲蓄繳納貸款，則可以考慮換屋計劃。 （ 2）換房步驟：先買后賣 ? 需要解決資金的周轉(zhuǎn)問題。即使只隔幾個月，也必須先借到一筆錢來繳首付款，而且需要負擔(dān)資金成本。 ? 比如說舊房 50萬元，新房 100萬元，新房可貸款 70萬元，首付款 30萬元。如先買后賣，中間隔三個月，這時若舊房無房貸，可用舊房抵押貸款 30萬元，來當(dāng)新房的首付款。等到賣舊房之后，再還此筆貸款。 ? 若舊房還有房貸 20萬元，且很難再增加貸款，此時若無其它資金來源，要想辦法另外借到 30萬元來支付新房首付款。若資金成本為 10%，按年計算，需額外支付的利息為：300,000元 10% 3/12=7,500元。 ? 若沒有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄了一筆錢足以支付首付款，換房時還是以先賣后買為宜。 （ 2）換房步驟：先賣后買 ? 要解決出售舊房后無房可住的問題。 ? 除非買賣合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。 ? 因為租期不長，不到一年，談租約時，可能不像一般簽一年租約那樣容易，或者每月租金可能較高。 ? 如果舊房的購買方將該房用于出租，那么可以售后回租，賣舊房后仍住在里面，付給購房者租金，直到搬入新房為止。 （ 3）房涯規(guī)劃表 購房規(guī)劃的應(yīng)用 ——房屋投資規(guī)劃 ? 考慮因素： ? 房屋未來租金和房價走勢以外，還要全面分析購房的成本，包括資金成本、房屋折舊、維修費用、房屋空置成本、買房及租房的各種稅費等等 案例 ? 李先生今年 40歲，已有一套自用住房。他看上了一套 80m尚有 40年樓齡的二手房。此二手房市價 36萬，各種交易稅費及裝修費共需 5萬元。李先生現(xiàn)有閑散資金 20萬，以存款方式持有，年收益率約 3%。李先生打算購買這套住房后立刻出租，估計每年能收取租金 2萬元，并以租金來償還貸款（銀行貸款利率是 6%）。貸款還清后的租金收入用于養(yǎng)老。請問李先生的這種以租養(yǎng)房、以房養(yǎng)老的投資是否劃算？ 分析 ? 李先生購買二手房的首付款金額＝ 20萬元 5萬元＝ 15萬元 買房貸款金額＝ 36萬元 15萬元＝ 21萬元 ? 李先生申請按揭貸款 17年，銀行利率 6%，則剛好用房租收入來彌補房貸支出： 每年應(yīng)還房貸＝ 21萬元 247。 年金現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 17， r＝ 6%）＝ 2萬元 ? 李先生償還房貸后 23年的租金收入用于退休養(yǎng)老： ? 23年租金收入的現(xiàn)值 ＝ 2萬元 年金現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 23， r＝ 3%） 復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 17， r＝ 3%）＝ 李先生購買二手房初始投入資金 20萬元 ? 不考慮其他影響因素下，李先生以租養(yǎng)房方式進行投資是不合算的。 購房時需考慮的其他因素 ? 其他購房成本 ? 住與行的成本 ? 二手房與期房的單價 購房的其他費用 購房稅費 銀行按揭費用 入住費用 契稅（普通住宅 %，非普通住宅 3% ） 合同印花稅（ %） 預(yù)交物業(yè)管理費（ 3個月的物業(yè)管理費） 印花稅（ %） 抵押備案登記費 供暖費 權(quán)屬登記費（ 100200元） 他項權(quán)利登記費（ %） 物業(yè)維修基金 交易手續(xù)費（ /m2*建筑面積） 保險費 (貸款總額**1/1000*年限 ) 水電周轉(zhuǎn)金（多層住宅200,高層住宅 400） 代理服務(wù)（律師）費（ %） 公共防盜門費 合同公證費 管道煤氣初裝費 公積金貸款擔(dān)保費 有線電視、電話、寬帶上網(wǎng)初裝費、初裝費 公積金貸款評估費 直飲水初裝費 其他雜費 裝修保證金 裝修費用 添置家具電器 其他費用 綜合起來，其它期初成本約需占到總價的 15%左右，在購房規(guī)劃中應(yīng)與首付款一起計入期初開銷中。 住與行的成本 ? 比較兩個方案：一個是市中心公司旁住宅， 100平米，單價 1萬元，總價 100萬元；一個是郊區(qū)住宅，同樣為 100平米，單價 5,000元，總價 50萬元。 ? 若購房的年成本比例相同，均為房價的 5%，市區(qū)住宅每年成本為 5萬元，郊區(qū)住宅為 。 ? 市區(qū)住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊區(qū)住宅的交通成本 =汽油費 +停車費，若每月花費 1,500元，則一年需要 。 ? 因此住與行的成本相加，市區(qū)住宅只比郊區(qū)住宅每年多出。此時要評估交通的時間成本是否值得為此而增加的住、行成本。 ? 期房合理價格 =現(xiàn)房價 購置期房到交房間租金現(xiàn)值 ? 二手房合理價格 =新房價格 (1折舊率 使用年數(shù) ) ? 同一區(qū)域現(xiàn)房價格為每平米 1萬，年租金每平米 600元，折現(xiàn)率 3%， 2年后交房， ? 期房價 =10,000元 PV(3%,2,600,0,1)
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