【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1000 2 土地價(jià)格 萬(wàn)元 3708 土地樓板價(jià) 元 /平方米 750 包括土地出讓金及土地契稅 3% 3 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 336 占建安費(fèi)用比例 % 7 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬(wàn)元 480 占建安費(fèi)用 比例 % 10 5 公共配套設(shè)施 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 6 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 萬(wàn)元 單位建筑面積 元 /平方米 包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)255 元 /平方米和維修基金 元 /平方米 序 號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 平均單價(jià)（元 /平方米） 總 價(jià)（萬(wàn)元） 1. 銷(xiāo)售收入 19200 小高層 4000 19200 2. 營(yíng)業(yè)稅金及附 加 1056 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 13 of 24 7 其他工程費(fèi)用 萬(wàn)元 192 占建安費(fèi)用比例 % 4 8 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 萬(wàn)元 0 占建安費(fèi)用 比例 % 0 9 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 384 占收入比例 % 2 10 銷(xiāo)售費(fèi)用 萬(wàn)元 384 占收入比例 % 2 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 96 占建安費(fèi)用比例 % 2 12 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 375 利率 % 10 目前商業(yè)貸款利率為 %考慮到異地操作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及各種貸款成本，取 10%的利率 以基準(zhǔn)地價(jià)為評(píng)估依據(jù)，測(cè)算出本項(xiàng)目的基礎(chǔ)方案的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： ? 本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入為 萬(wàn)元，總投資為 萬(wàn)元； ? 利潤(rùn)總額為 ，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元； ? 投資利潤(rùn)率 %。 可見(jiàn)在土地基準(zhǔn)價(jià)格條件下，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。具體計(jì)算方式 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 基本方案 1 土地報(bào)價(jià)方案 萬(wàn)元 3600 每畝地價(jià) 萬(wàn)元 /畝 60 土地樓板價(jià) 元 /M2 750 2 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 4 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 19200 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1056 6 土地增值稅 萬(wàn)元 7 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 8 所得稅 萬(wàn)元 9 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 10 投資利潤(rùn)率 % 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 14 of 24 根據(jù)土地基礎(chǔ)價(jià)格，按基礎(chǔ)土地報(bào)價(jià)方案（方案 3）每畝地價(jià)（ 60 萬(wàn)元 /畝）以177。 5 萬(wàn)元的幅度變化，直至低于行業(yè)平均利潤(rùn)率 30%，共擬定出 8 個(gè)方案（詳見(jiàn)下表）。 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 1 土地報(bào)價(jià)（單價(jià)） 萬(wàn)元 /畝 50 55 60 65 70 75 80 85 增幅 萬(wàn)元 5 5 5 5 5 5 5 2 土地報(bào)價(jià)（總價(jià)） 萬(wàn)元 3000 3300 3600 3900 4200 4500 4800 5100 增幅 萬(wàn)元 300 300 300 300 300 300 300 3 土地樓板價(jià) 元 / M2 625 750 875 1000 4 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 5 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 6 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 7 土地增值稅 萬(wàn)元 8 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 9 所得稅 萬(wàn)元 10 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 11 投資利潤(rùn)率 % 土地價(jià)格與投資利潤(rùn)率40 50 60 70 80 90單位：萬(wàn)元/畝單位：% 從上圖中可以看出，該 項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率和土地的價(jià)格成反比關(guān)系。 ? 土地價(jià)格從 60 萬(wàn)元 /畝增加到 80萬(wàn)元 /畝時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率從 %下降到 %，利潤(rùn)總額從 萬(wàn)元下降到 萬(wàn)元； ? 土地報(bào)價(jià)為 80 萬(wàn)元 /畝時(shí)，該項(xiàng)目獲得行業(yè)平均投資利潤(rùn)率，為 %； ? 土地報(bào)價(jià)超出 80 萬(wàn)元 /畝，達(dá)到 85 萬(wàn)元 /畝時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為 %，低于行業(yè)平均利潤(rùn)水平 30%。 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 15 of 24 6 項(xiàng)目可行性評(píng)估 本項(xiàng)目所在區(qū)域 — 李滄區(qū) 是青島市經(jīng)濟(jì)適用房的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，在已開(kāi)始銷(xiāo)售的住宅中，只有 三個(gè) 樓盤(pán) 是屬于商品房，其余都是政府指定的經(jīng)濟(jì)適用房。以已開(kāi)盤(pán)的商品房百通 馨 苑的銷(xiāo)售價(jià)格 4000元 /平方米為例，推測(cè)該項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格為 40004100 元 /平方米。 本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)的售價(jià)測(cè)算中，選擇市場(chǎng)參考售價(jià) 4000 元 /平方米。但目前整個(gè)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行，未來(lái)市場(chǎng)可能會(huì)有一定的調(diào)整。考慮到本項(xiàng)目在該區(qū)域的品質(zhì)及區(qū)域規(guī)劃， 年后在本項(xiàng)目正式銷(xiāo)售時(shí)，目前的銷(xiāo)售定價(jià)還是具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目所測(cè)算的價(jià)格在未來(lái)市場(chǎng)上可行。 影響本項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為 ：地塊獲取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、銷(xiāo)售稅率等。根據(jù)地塊目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格的變化對(duì)目前土地報(bào)價(jià)的影響。因而，本報(bào)告根據(jù)售價(jià)的變化，選取 10%～ 10%的 范圍 進(jìn)行 分析、 計(jì)算了 4 個(gè)售價(jià)因素變化組合，每個(gè)變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率 12%計(jì)算了土地價(jià)格臨界點(diǎn)。從中判斷出，本項(xiàng)目在銷(xiāo)售價(jià)格變化177。 10%后 ，計(jì)算出的土地總價(jià)（投資收益率等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 30%）的臨界點(diǎn)在 3600— 6000 萬(wàn)元（折合 60100 萬(wàn)元 /畝）之間，本 項(xiàng)目的預(yù)期投資收益率受售價(jià)的變 化因素影響較大，目前青島市房地產(chǎn)在高位運(yùn)行，未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格上升趨勢(shì)有可能趨緩，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格下降對(duì)項(xiàng)目的影響。 影響因素 指標(biāo)名稱(chēng) 基本方案 變化次數(shù) /變化后數(shù)量 1 2 3 4 售價(jià) 售價(jià)變化比例（ %） [小高層出售 ]開(kāi)盤(pán)價(jià) (元 /M2) 指標(biāo) 方案 基準(zhǔn)收益率（ %） 土地價(jià)格臨界點(diǎn)（萬(wàn) 元） 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 投資利潤(rùn)率（ %） 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 16 of 24 7 項(xiàng)目建議 ? 本報(bào)告經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率和土地價(jià)格成反比關(guān)系，投資利潤(rùn)率隨著土地價(jià)格的上漲逐漸下降，開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分了解區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)格 ，加強(qiáng)對(duì)土地報(bào)價(jià)的分析； ? 目前青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行，未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)存在不確定性，建議開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，做好對(duì)房?jī)r(jià)的研判； ? 本報(bào)告是在參考青島市已公布基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資評(píng)估分析，隨著市場(chǎng)的變化，基準(zhǔn)地價(jià)可能發(fā)生變化，影響項(xiàng)目的土地估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，建議開(kāi)發(fā)商充分關(guān)注青島市的土地市場(chǎng)政策的變化； ? 本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，測(cè)算結(jié)果難免存在偏差； ? 本報(bào)告由于無(wú)法獲取更多的數(shù)據(jù)，因此未考慮容積率修正系數(shù)，開(kāi)發(fā)商在實(shí)際操作時(shí)應(yīng)充分考慮 容積率的變化對(duì)項(xiàng)目的影響。 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 17 of 24 8 附表 青島市關(guān)于市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問(wèn)題的通知（節(jié)選） 各區(qū)、市人民政府，市政府各部門(mén)，市直各單位 為進(jìn)一步推進(jìn)土地使用制度改革，加強(qiáng)政府對(duì)土地價(jià)格的宏觀調(diào)控和地價(jià)管理，引導(dǎo)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)土地優(yōu)化利用，保障國(guó)有資產(chǎn)的合理收益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，現(xiàn)就青島市市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問(wèn)題通知如下： 一、此次公布的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)為市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)和李滄區(qū)的城市國(guó)有土地。 二、此次公 布的基準(zhǔn)地價(jià)是按不同的土地級(jí)別分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、住宅、工業(yè)等類(lèi)用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2020 年 1 月 1日。具體地塊的出讓底價(jià)、交易底價(jià)可以由基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場(chǎng)情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)測(cè)算?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)由市國(guó)土資源房管局另行制定。 三、今后，我市將根據(jù)國(guó)家主管部門(mén)的規(guī)定和本市實(shí)際情況，每隔 l至 2年對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行一次調(diào)整更新。在地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生重大變化的情況下，市政府也將適時(shí)進(jìn)行調(diào)整并予公布。 四、基準(zhǔn)地價(jià)具體應(yīng)用問(wèn)題由市國(guó)土資源房 管局負(fù)責(zé)解釋。 二○○三年一月十五日 青島城區(qū)土地級(jí)別范圍 (三 )住宅用地土地級(jí)別范圍 一級(jí)地：西起團(tuán)島路，沿團(tuán)島四路、團(tuán)島三路、貴州路，再沿朝城路、費(fèi)縣路、蘭山路、廣西路、蒙陰路、湖南路、泰安路、北京路，再沿中山路、四方路、濟(jì)寧路、觀象一路、江蘇路、膠東路、萊蕪二路、紅島路，再沿京山路、延安一路、上清路、龍?zhí)堵?、太清路、芝泉路、江西路，再沿南京路、太湖路、高郵湖路、寧夏路、市南區(qū)與嶗山區(qū)交界直至海岸線；南側(cè)至海岸線 。 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 18 of 24 二級(jí)地：北起六號(hào)碼頭鐵路沿線，沿普集路、青海路、青海支路、遼寧路、利津路、長(zhǎng)春路，再沿延吉路、南京路、吳興二路、紹興路、敦化路，再沿市南與市北區(qū)界、寧德路、古田路直至寧夏路交接處；南側(cè)至一級(jí)地地界；西側(cè)至膠州灣海岸線。 三級(jí)地：北起杭州支路，沿孟莊路、杭州路、四流南路、萍鄉(xiāng)路，再沿重慶南路、規(guī)劃路 (河西村以北 )、勁松五路、銀川西路直至與市北四方區(qū)界交接處；南側(cè)至二級(jí)地地界。 四級(jí)地：第一片南側(cè)至三級(jí)地地界；東側(cè)至三級(jí)地地界；西側(cè)至膠州灣；北止四方與李滄區(qū)界 (李村河 )第二片由書(shū)院路、青峰路、果園路、 南嶗路、觀嶗路、福島路、棗山路、浮山路所圍成。 五級(jí)地：北起太原路，沿鐵路北上至興山路，再沿興山路、文安路、重慶中路、金水路、宜川路、青銀高速，再沿嶗山與李滄區(qū)交界、三零八國(guó)道直至李村河；南側(cè)至李滄與四方區(qū)界 (李村河 )。 六級(jí)地：北起濱海路，沿遵義路、重慶北路、山界、三零八國(guó)道、山界、青銀高速、山界，再沿金水路、松嶺路、李滄與嶗山交界直至與青銀高速交接處；南側(cè)至五級(jí)地界；西側(cè)至膠州灣。 七級(jí)地：南側(cè)至六級(jí)地地界；東側(cè)至嶗山區(qū)界；西至膠州灣；北側(cè)至城陽(yáng)區(qū)界。 青島城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵定義 日 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為： 2020 年 1月 1日。 商業(yè)用地：七通一平 住宅用地：七通一平 工業(yè)用地：五通一平 商業(yè)用地： 40 年 ；住宅用地： 70 年 ；工業(yè)用地： 50年 投資評(píng)估部 Investmentamp。Assessment Page 19 of 24 商業(yè)用地： ；住宅用地： ；工業(yè)用地： 無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。