【文章內(nèi)容簡介】 策專用房 ； ⑤ 拆遷安置新社區(qū)住房； ⑥ 政府提供的其他購房優(yōu)惠政策。 （ 5）申請人及共同申請的家庭成員在申請之日前 5 年內(nèi)沒有購買或出售過房產(chǎn)。 表 32 購買經(jīng)濟適用住 房家庭限額標準表 家庭組成 （人） 家庭月可 支配收入 （元） 家庭年可 支配收入 （元） 年人均可 支配收入（元） 人均居住 面積 （平方米） 家庭總資產(chǎn)凈值限額 (萬元 ) 1 1524 18287 18287 ＜ 10 11 2 3048 36574 ＜ 10 22 3 4572 54861 ＜ 10 33 ≥4 6096 73148 ＜ 10 44 注：資料來源于 廣州市國土資源和房屋管理局 廣州市住房弱勢群體申請廉租房的條件 申請者需同時符合以下條件 : 請的家庭成員具有廣州市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，并在廣州市工作或居??； 、家庭資產(chǎn)凈值符合政府公布的標準（表 33） ； ，或現(xiàn)自有產(chǎn)權住房人均居住面積低于 10 平方米； ： （ 1） 按房改成本價或標準價購買公有住房； （ 2） 購買解困房、安居房、經(jīng)濟適用住房； （ 3） 參加 第 11 頁 共 20 頁 單位內(nèi)部集資建房； （ 4） 落實僑房政策專用房； （ 5） 拆遷安置新社區(qū)住房； （ 6）政府提供的其他購房優(yōu)惠政策。 5 年內(nèi)沒有購買或出售過房產(chǎn) [11]。 表 33 廉 租住房保障申請人家庭限額標準表 家庭人數(shù) （人） 家庭每月可支配收（元） 家庭年可支配收入（元） 人均居住面積（平方米） 申請人家庭資產(chǎn)凈值限額（萬元 ） 1 800 9600 ＜ 10 7 2 1600 19200 ＜ 10 14 3 2400 28800 ＜ 10 21 ≥4 3200 38400 ＜ 10 26 注：資料來源于 廣州市國土資源和房屋管理局 廉租房住戶在取得廉租住房保障的次年起，每隔 2 年向市房改辦住建辦或其委托機構如實申報家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房變動情況，市房改辦住建辦或其委托機構會同有 關部門對其申報情況進行審核，經(jīng)審核不再符合保障條件的，取消廉租住房保障。 廣州市保障房存在的問題 廣州市經(jīng)濟適用房存在的問題 （ 1） 經(jīng)濟適用房供給量不足，難以解決 有些 住房弱勢群體的住房問題 在經(jīng) 濟適用房制度實施過程中，有點地方片面強調(diào)考市場手段解決住房問題， 而對落實經(jīng)濟適用房制度、履行政府在住房保障中的作用重視程度不夠，導致近年來經(jīng)濟適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資中的比重持續(xù)下降。 （ 2） 選址偏遠，配套不齊，生活成本高 經(jīng)濟適用房面對的是廣大中低收入居民，因此建設選址不應是城市邊緣，而應定在便于出行的近郊區(qū)，經(jīng)濟適用房的建設應充分利用已有的城市基礎設施和公共服務設施。但廣州的保障房社區(qū)或多或少都面臨著交通不便，配套不完整等問題。從目前廣州保障性住房的 分布范圍來看，保障性住房的建設用地大部分分布在番禺、花都、黃埔、 白云等幾個區(qū)，而這幾個區(qū)都離廣州市區(qū)比較遠 。 （ 3） 經(jīng)濟適用房不“經(jīng)濟”，使得一部分房源又重新流回權貴階層 第 12 頁 共 20 頁 廣州市經(jīng)濟適用房的不“經(jīng)濟”主要體現(xiàn)在兩個方面：一是房價不“經(jīng)濟”，超過中低收入家庭承受能力；二是建設標準不“經(jīng)濟”，超過中低收入家庭合理需求。 （ 4） 經(jīng)濟適用房 適用對象界定不清， 退出機制不完善 經(jīng)濟適用房是國家為中低收入家庭提供的保障性住房，但是中低收入 是一個非?；\統(tǒng)的概念，國家政策只進行了宏觀定義，具體由各地政府來制定界定標準。因此在實際操作中，由于家庭的收入難以確定，使經(jīng)濟適用房“準入”政策僅僅成為一道擺設，發(fā)揮不了作用。 （ 5） 缺乏懲處力度，違規(guī)成本低 雖然在廣 州市經(jīng)濟適用住房制度實施辦法中列出對騙購經(jīng)濟適用住房的懲處條款， 但由于事 實上經(jīng)濟適用房政策缺乏足夠的糾錯和問責機制，懲處力度不夠，對于“騙資格” 的懲處仍然存在法律真空，因此經(jīng)濟適用房實施過程中屢 屢出現(xiàn)騙購、腐敗等亂象。 廣州市廉租房存在的問題 （ 1） 廉租住房空間規(guī)劃的政策失衡 合理的城市空間和產(chǎn)業(yè)布局、高效集約的土地規(guī)劃利用、完善的社會公共服務設施、便捷的交通條件、充足的就業(yè)機會、良性的社會支持網(wǎng)絡等是良好區(qū)位的重要衡量標準。居住區(qū)的區(qū)位選擇在一定程度上反映著社會經(jīng)濟、居住觀念、土地資源、人口及生態(tài)環(huán)境等諸多方面的相互關系。對于廉租住房的目標群體來說，區(qū)位選擇成為平衡居住和就業(yè)發(fā)展需求的關鍵因素。 廣州市的廉租住房建設采取的是規(guī)?；信d建。但多數(shù)用于安置貧困家庭的廉租住房位于交通 不便的城鄉(xiāng)結合地帶。雖然受資金和土地條件的制約，選擇開發(fā)成本較低的城鄉(xiāng)結合部有利于節(jié)省資金加大廉租住房建設力度，但遠離市區(qū)的選址使得相當部分的廉租家庭用于交通的費用增加，家庭經(jīng)濟負擔加重。同時，廉租住房社區(qū)建設遠離市區(qū)導致社會隔離程度加深，進一步加大了社會資源支配兩極分化的程度。 （ 2） 資金問題導致廉租住房配套建設滯后 廣州近年用于投入廉租住房建設的資金達幾 十 億。隨著廉租社區(qū)的落成使用，問題也相應出現(xiàn)。廣州廉租住房為了保證房屋質(zhì)量以及開發(fā)過程的公益性， 第 13 頁 共 20 頁 房屋的建設管理都是直接由政府直接負責，杜絕開發(fā)商的參與 。在住房開發(fā)后期，由于建成的廉租住房社區(qū)大部分地處偏遠地帶，周邊學校、醫(yī)院、市場、商業(yè)網(wǎng)點都必須完全依靠政府引導建設，而政府資金到位不足，開發(fā)主體單一化，導致各類公共設施的建設遲遲不能到位。建廉租住房容易，周圍配套設施的配建困難己經(jīng)成為廉租住房建設中存在的主要問題。政府用于投資廉租住房的資金已經(jīng)很大，在缺乏配建動力的情況下，還要保證周圍公共設施和商業(yè)服 務的配套建設確實面臨很大的困難。 在廣州已經(jīng)建成的幾大廉租住房社區(qū)中，由于配套相應落后，導致居民棄住廉租房，而己經(jīng)入住的居民生活保障和質(zhì)量也函待改善的提高。 廉租住房的配套設施建設是保障廉租住房效果的重要方面。 （ 3） 廉租房制度覆蓋面過小，保障總數(shù)過低 廣州市保障性住房目前的分配只針對廣州市市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍；但從社會保障的意義來講，它應包括所有無法從市場獲得住房的低收入居民家庭，既包括具有城鎮(zhèn)戶口的城鎮(zhèn)居民，也包括城市中大量所謂“流動”但常駐城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)人口和“夾心層”。 （ 4） 廉租房準入、退出機制不完善 ， 缺乏監(jiān)督 雖然在《廣州市城市廉租住房保障制度實施辦法》中，對廉租房的準入、退出機制作了相關的規(guī)定，但在實際的操作中卻困難重重。例如在 2022 年進行的一次入戶調(diào)查中發(fā) 現(xiàn)，有一戶廉租房在 2022 年 1 月至 2022 年 3 月期間處于空置狀態(tài)，空置時間長達七年多。 第 14 頁 共 20 頁 4 完善廣州市保障 性 住房 的 對策 完善弱勢群體住房保障政策 明確弱勢群體住房保障目標 依據(jù)我國經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)實，結合廣州市市實際情況，筆者認為近期內(nèi)廣州市弱勢群體住房保障的目標：重點擴大廉租房供給，有計劃安排經(jīng)濟適用房建設，適當增加過渡性住房一城市公寓和貨幣補貼相互配合的輔助措施，實現(xiàn)廣州市市住房弱勢群體的住有所居。 擴大弱勢群體住房保障范圍 保障性住房作為一種準公 共產(chǎn)品，首要的價值目標是體現(xiàn)公平性。在 廣州市城市化的進程中，農(nóng)民工群體為城市的繁榮發(fā)展做出了重大貢獻，他們收入低，居住條件較為惡劣。住房保障不能惠及他們，使他們感受到來自社會的排斥，這不利于城市經(jīng)濟社會的發(fā)展，不利于和諧社會的建設。高校畢業(yè)生作為現(xiàn)代化建設的重要人力資源，是促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌和社會轉(zhuǎn)型的主要參與者。廣州市市過高的房價，使他們很難再在城市扎下根來，這不利于他們發(fā)揮聰明 才智，不利于廣州 市經(jīng)濟社會的發(fā)展。政府也應該將這部分群體涵蓋在住房保障范圍之內(nèi)。 提高政府的住房保障能力 廣州 市各級政府 應切實擔負起職責，加大財政投入，多渠道籌措資金積極推進保障性住房建設；明確各職能部門的職責，協(xié)調(diào)好各部門的關系；加大對保障性住房建設的監(jiān)督，防止權力尋租行為，確保保障性住房功能的有效發(fā)揮。 企業(yè)參與，政府引導 建設保障性住房是一項長期而艱巨的任務，僅靠政府來完成，其效率和效果并不是最佳的，應該充分發(fā)揮社會的力量，集中有能力和有社會責任感大型企業(yè)共同完成。因此 ， 政府可通過各項措施刺激開發(fā)商建設市場型租賃房，既可以減輕政府的壓力，又能幫助提升此類房屋的質(zhì)量。 第 15 頁 共 20 頁 完善弱勢群體購房金融支持體系 對于低收入家庭住房貸款，政府應給予更多的支持，應完善金融支持政策，降低金融機構在城市弱勢群體住房貸款中的“門檻”，通過貸款、擔保、貼息等方式，鼓勵銀行向低收入家庭提供住房貸款，同時降低住房貸款利率，延長貸款償還時間，降低貸款準入條件。因此，可以建立支持中低收入居民購房的抵押貸款擔保制度和住宅政策性銀行。 合理選址，科學規(guī)劃 保障性住房的選址可以定在離市中心一定距離的城鄉(xiāng)接合部或近郊，但一定要交通方便，配套齊全。保障性住房可以通過改造或重建中心城區(qū)一些商業(yè)價值不大舊居民樓、舊公屋、舊宿舍樓等房源用于 保障性住房。但是不宜大量建在中心城區(qū)，一來沒有相應面積的地塊，二來無法實現(xiàn)土地價值和城市發(fā)展價值的最大化，三來中心城區(qū)人口密度已經(jīng)過大 。 因此，保障房的選址規(guī)劃要結合廣州市的長遠發(fā)展目標，分散人口，均衡各地區(qū)的發(fā)展。 加強住房保障法律法規(guī)的建設 目前，廣州市實施弱勢群體住房保障的依據(jù)都是政府的紅頭文件、規(guī)定、辦法及行政命令等形式，并沒有上升到法律層面，法律效力較低。實施弱勢弱勢群體住房保障制度僅僅依靠廉租住房和經(jīng)濟適用房管理辦法是不夠的。這使得住房保障工作缺乏強有力的法律依據(jù)，住房保障工作缺乏穩(wěn)定性和 可持續(xù)性，很多工作名存實亡。 為此，廣州市應加強立法，通過住房保障立法為實施住房保障提供依據(jù)，確定住房保障目標，明確各級政府及職能部門的責任，以及實施住房保障的方式和措施，用法律法規(guī)定住房保障資金的來源等。 第 16 頁 共 20 頁 5 廣州市保障房發(fā)展趨勢分析 經(jīng)濟適用房的發(fā)展趨勢 經(jīng)濟適用房作為我國住房制度重要組成部分，在沒有更好的方式代替之前，為了解決廣大中低收入家庭住房困難，還需要存在相當長的歷史時期。雖然存在各種各樣的問題，但需要在規(guī)范市場、制度創(chuàng)新方面逐漸得以解決。以租為主，專門機構主管、封閉運 行、低水平保障是發(fā)展趨勢 。 （ 1） 以租為主。在當初的經(jīng)濟適用房制度設計上，是以出售為主，一次性地解決產(chǎn)權問題。但從各國住房保障制度經(jīng)驗來看，絕大多數(shù)都是以解決居住可能為目標，而不是解決產(chǎn)權問題，政府需要擁有大量的房源，并讓保障房在低收入家庭的進入進出過程中流通起來。因此，未來的經(jīng)濟適用房應以出租方式為主，形成良性的準入、退出機制，主管部門有了大量房源后，可以循環(huán)再分配給新增加低收入家庭，確保經(jīng)濟適用房小區(qū)全部是符合條件的低收入家庭居住。 （ 2） 獨立機構管理。形成獨立的住房保障管理機構，統(tǒng)籌資金、土地、規(guī)劃、 建設等方面的管理，改變目前主管部門過多、職責不清等一系列問題。 （ 3）封閉運作。在現(xiàn)行的情況下，不能一步到位推行以租為主，對于銷售的住房，應采取體內(nèi)循環(huán)、封閉運作的方式。即購買者如欲出售只能被政府無償收回，主管部門再分配給適合條件的新的中低收入家庭。 （ 4）低水平保障。既然是保障性住房，就不可能達到舒適、奢侈的標準，因此，應嚴格限制戶型面積標準，只能為低收入家庭提供過渡性的、最基本的住房保障。 廉租房 的發(fā)展趨勢 加快推進廉租房制度建設，建立完善的住房保障體系，改善居民居住條件是構建社會主義和諧社會 的重要方面。 （ 1）逐步強化各級政府住房保障職能，落實廉租房制度建設的目標責任管理，落實以財政預算安排為主、多渠道籌措資金的規(guī)定，確保必要的財政預算 第 17 頁 共 20 頁 資金及時到位，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源渠道。 （ 2）完善廉租房管理，建立嚴格的申請、審批和退出制度，保障政府公共資源切實落實到最低收入家庭。 建立健全住房保障對象檔案，對廉租房保障對象實施動態(tài)管理。 （ 3）政府主導，以租為主。廉租房從實施之初，就一直在政府主導下進行，不僅保障了建設用地、優(yōu)惠政策的落實和補助對象的確定，還在資金籌集，資金補貼發(fā)放與管理等方面取得了較好 的社會公信力。 為了保證保障性住房制度的效率，提高保障性公共資源的投資效率，并為了有效