店鋪商圈的調(diào)查與選店管理(編輯修改稿)
2025-02-12 02:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 路、高架橋等。）住宅區(qū)的建筑形態(tài)。辦公區(qū)的建筑形態(tài)。店鋪區(qū)的行業(yè)分布，抽樣點。人流量、車流量的概況。競爭店的店面。▼明確標(biāo)出此商圈的實際情況▼對該商圈有明確的概況說明11． 立地要素如果說商圈是培育店鋪的沃土，那良好的立地點就如同樹根一般，可適時吸取商圈內(nèi)最營養(yǎng)的養(yǎng)分，讓店鋪茁壯成長。換言之，空有沃土，但無良好的立地條件，店鋪依然無法吸取到生存的養(yǎng)分，造成無法存活的命運。因此，立地點的優(yōu)劣更關(guān)系著店鋪茁壯與否。立地點差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。所以立地條件優(yōu)劣是店鋪企業(yè)開店的重要考慮因素。▼立地點所在街道評估 依目標(biāo)地點所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做評估。道路性格，主要是調(diào)查立地點前道路特性及通行車輛的種類。首先，道路是考評目標(biāo)立地的第一要點。不同的通行車輛構(gòu)成不同的道路性格，進(jìn)而影響消費行為。一般來說，道路性格可分為交通連接道路、運輸?shù)缆贰⑸塘鞯缆?、郊區(qū)道路、老舊道路。a. 連接道路：其主要是連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)間，供居民上下班來往，日常生活必經(jīng)的路線，通常是公交車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運站林立處。b. 運輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來源的干道稱之為貨流道。此種道路多半連接兩大區(qū)域商品貨物的流通，因此，貨車及各式特殊運輸車輛比例多。c. 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈。它通常是店鋪主要都市與衛(wèi)星都市或是各個社區(qū)型。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。d. 道路：郊區(qū)住宅是新興造市計劃的產(chǎn)物，它也是接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道。除了是上下班路線外，它也是附屬舊市鎮(zhèn)和新興區(qū)連接路線。e. 老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路稱為舊道。此種道路往往是人潮匯集處，來往行人多，車輛也偏重小型用車。因此，是商業(yè)活動熱絡(luò)之路。接近度，是指消費者是否容易接近店鋪。尤其是造成人潮通行流動線斷層的障礙物更是要提防。接近度是測量立地點是符合顧客容易接近店鋪的準(zhǔn)則。通常接近度愈高是愈好的立地點。其考評標(biāo)準(zhǔn)如下：a. 轉(zhuǎn)運站是否在預(yù)定點200米內(nèi)有公交車站牌或巴士轉(zhuǎn)運站。此轉(zhuǎn)運站最好是們于下班路線，以增加購物 的時間性。b. 預(yù)定店鋪前道路的寬度。路愈寬不僅行駛車潮愈多，且可增加停車的便利性。c. 是否有斑馬線，人流可到對面街或側(cè)街，且左右距離在100米內(nèi)，關(guān)系來往人流數(shù)的多少。d. 臨近100米內(nèi)是否有紅綠燈。紅綠燈是增加店鋪曝光率增加消費認(rèn)知的最佳妙方。e. 近期內(nèi)是否有道路拓寬計劃或是各項掩埋管線計劃。各項開挖馬路工程都不利于店鋪經(jīng)營，更會影響客人上門的意愿。尤其是新店鋪，最怕開業(yè)后半年有工程進(jìn)行。f. 面對都市、屬于進(jìn)入或離去流動線。一般來說，離去也就是所謂下班路線較佳。鄰居特性，是指預(yù)定點兩側(cè)店鋪的類別和特點，及不適宜與之相鄰的店鋪。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點將會面臨強大的同業(yè)競爭；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考慮是否能構(gòu)成“成行成市”效應(yīng)。▼立地點本身的評估 “點”是強調(diào)立地點本身的評估。針對所要開店的建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問題分析評估。其中評選項目有：辨識性——預(yù)定點地址是否明確？臨近100米內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)，一般來說，地址是顧客認(rèn)識店鋪的鎖匙。因此，明確的地址是第一條件。其次，明顯的路標(biāo)有助于消費者尋找，如車站帝、百貨公司旁都是可使用的路標(biāo)。齊全性——建筑物內(nèi)含有哪些設(shè)施？通常設(shè)施愈齊備，可省下開店裝修成本。但是如果建筑物內(nèi)部有特殊設(shè)計，則在取得房主諒解下進(jìn)行拆除工作。如此一來將增加成本。但有時為店門的美觀，不得不開支時，可進(jìn)一步與房主談判，爭取拆除補助費。所有權(quán)明確化——真正擁有所有權(quán)的房主要確認(rèn)。由于部分業(yè)者常因本身經(jīng)營不善，而轉(zhuǎn)任二房東（避免二房東問題）出租店面或是通過中介機構(gòu)租賃。無法清楚定義真正所有權(quán)者，可能導(dǎo)致租賃法律權(quán)益，造成糾紛，不利經(jīng)營。因此，所有權(quán)明確化是不可忽略的。完整性——是指經(jīng)由使用執(zhí)照來再次確認(rèn)承租房主店面法律上使用的權(quán)利，并了解實際營業(yè)使用的申請。清白性——檢查所租賃的房屋是否有被銀行或其他機構(gòu)設(shè)訂有他項權(quán)利或是被查封或拍賣的記錄。以避免于租屋期間因房東的財務(wù)糾紛影響。時間性——預(yù)定點的現(xiàn)行使用權(quán)人是誰？需要多久才能騰空移交使用。騰空時間愈短對店鋪業(yè)者愈有利。明顯度——主要是指可架設(shè)廣告招牌可見度。招牌是店鋪業(yè)者與消費者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對店鋪業(yè)者愈好。近來，隨著都市景觀與大樓興起，在部分城市特定區(qū)段或是新建大樓常無法懸掛招牌或是有其固定的格式。氣候性——氣候非旦會影響消費意愿，且對于特殊氣候或地形也會造成經(jīng)營上的不可預(yù)估的風(fēng)險
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