店鋪商圈的調(diào)查與選店管理(編輯修改稿)
2025-02-12 02:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路、高架橋等。）住宅區(qū)的建筑形態(tài)。辦公區(qū)的建筑形態(tài)。店鋪區(qū)的行業(yè)分布，抽樣點(diǎn)。人流量、車(chē)流量的概況。競(jìng)爭(zhēng)店的店面。▼明確標(biāo)出此商圈的實(shí)際情況▼對(duì)該商圈有明確的概況說(shuō)明11． 立地要素如果說(shuō)商圈是培育店鋪的沃土，那良好的立地點(diǎn)就如同樹(shù)根一般，可適時(shí)吸取商圈內(nèi)最營(yíng)養(yǎng)的養(yǎng)分，讓店鋪?zhàn)聣殉砷L(zhǎng)。換言之，空有沃土，但無(wú)良好的立地條件，店鋪依然無(wú)法吸取到生存的養(yǎng)分，造成無(wú)法存活的命運(yùn)。因此，立地點(diǎn)的優(yōu)劣更關(guān)系著店鋪?zhàn)聣雅c否。立地點(diǎn)差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。所以立地條件優(yōu)劣是店鋪企業(yè)開(kāi)店的重要考慮因素。▼立地點(diǎn)所在街道評(píng)估 依目標(biāo)地點(diǎn)所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做評(píng)估。道路性格，主要是調(diào)查立地點(diǎn)前道路特性及通行車(chē)輛的種類(lèi)。首先，道路是考評(píng)目標(biāo)立地的第一要點(diǎn)。不同的通行車(chē)輛構(gòu)成不同的道路性格，進(jìn)而影響消費(fèi)行為。一般來(lái)說(shuō)，道路性格可分為交通連接道路、運(yùn)輸?shù)缆?、商流道路、郊區(qū)道路、老舊道路。a. 連接道路：其主要是連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)間，供居民上下班來(lái)往，日常生活必經(jīng)的路線(xiàn)，通常是公交車(chē)站牌、交通工具轉(zhuǎn)運(yùn)站林立處。b. 運(yùn)輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來(lái)源的干道稱(chēng)之為貨流道。此種道路多半連接兩大區(qū)域商品貨物的流通，因此，貨車(chē)及各式特殊運(yùn)輸車(chē)輛比例多。c. 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動(dòng)來(lái)往頻繁的動(dòng)脈。它通常是店鋪主要都市與衛(wèi)星都市或是各個(gè)社區(qū)型。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。d. 道路：郊區(qū)住宅是新興造市計(jì)劃的產(chǎn)物，它也是接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道。除了是上下班路線(xiàn)外，它也是附屬舊市鎮(zhèn)和新興區(qū)連接路線(xiàn)。e. 老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路稱(chēng)為舊道。此種道路往往是人潮匯集處，來(lái)往行人多，車(chē)輛也偏重小型用車(chē)。因此，是商業(yè)活動(dòng)熱絡(luò)之路。接近度，是指消費(fèi)者是否容易接近店鋪。尤其是造成人潮通行流動(dòng)線(xiàn)斷層的障礙物更是要提防。接近度是測(cè)量立地點(diǎn)是符合顧客容易接近店鋪的準(zhǔn)則。通常接近度愈高是愈好的立地點(diǎn)。其考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)如下：a. 轉(zhuǎn)運(yùn)站是否在預(yù)定點(diǎn)200米內(nèi)有公交車(chē)站牌或巴士轉(zhuǎn)運(yùn)站。此轉(zhuǎn)運(yùn)站最好是們于下班路線(xiàn)，以增加購(gòu)物 的時(shí)間性。b. 預(yù)定店鋪前道路的寬度。路愈寬不僅行駛車(chē)潮愈多，且可增加停車(chē)的便利性。c. 是否有斑馬線(xiàn)，人流可到對(duì)面街或側(cè)街，且左右距離在100米內(nèi)，關(guān)系來(lái)往人流數(shù)的多少。d. 臨近100米內(nèi)是否有紅綠燈。紅綠燈是增加店鋪曝光率增加消費(fèi)認(rèn)知的最佳妙方。e. 近期內(nèi)是否有道路拓寬計(jì)劃或是各項(xiàng)掩埋管線(xiàn)計(jì)劃。各項(xiàng)開(kāi)挖馬路工程都不利于店鋪經(jīng)營(yíng)，更會(huì)影響客人上門(mén)的意愿。尤其是新店鋪，最怕開(kāi)業(yè)后半年有工程進(jìn)行。f. 面對(duì)都市、屬于進(jìn)入或離去流動(dòng)線(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，離去也就是所謂下班路線(xiàn)較佳。鄰居特性，是指預(yù)定點(diǎn)兩側(cè)店鋪的類(lèi)別和特點(diǎn)，及不適宜與之相鄰的店鋪。如果是屬于同行的專(zhuān)業(yè)街，則新點(diǎn)將會(huì)面臨強(qiáng)大的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；如果是屬于異種行業(yè)的專(zhuān)業(yè)街，則要考慮是否能構(gòu)成“成行成市”效應(yīng)。▼立地點(diǎn)本身的評(píng)估 “點(diǎn)”是強(qiáng)調(diào)立地點(diǎn)本身的評(píng)估。針對(duì)所要開(kāi)店的建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問(wèn)題分析評(píng)估。其中評(píng)選項(xiàng)目有：辨識(shí)性——預(yù)定點(diǎn)地址是否明確？臨近100米內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)，地址是顧客認(rèn)識(shí)店鋪的鎖匙。因此，明確的地址是第一條件。其次，明顯的路標(biāo)有助于消費(fèi)者尋找，如車(chē)站帝、百貨公司旁都是可使用的路標(biāo)。齊全性——建筑物內(nèi)含有哪些設(shè)施？通常設(shè)施愈齊備，可省下開(kāi)店裝修成本。但是如果建筑物內(nèi)部有特殊設(shè)計(jì)，則在取得房主諒解下進(jìn)行拆除工作。如此一來(lái)將增加成本。但有時(shí)為店門(mén)的美觀，不得不開(kāi)支時(shí)，可進(jìn)一步與房主談判，爭(zhēng)取拆除補(bǔ)助費(fèi)。所有權(quán)明確化——真正擁有所有權(quán)的房主要確認(rèn)。由于部分業(yè)者常因本身經(jīng)營(yíng)不善，而轉(zhuǎn)任二房東（避免二房東問(wèn)題）出租店面或是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)租賃。無(wú)法清楚定義真正所有權(quán)者，可能導(dǎo)致租賃法律權(quán)益，造成糾紛，不利經(jīng)營(yíng)。因此，所有權(quán)明確化是不可忽略的。完整性——是指經(jīng)由使用執(zhí)照來(lái)再次確認(rèn)承租房主店面法律上使用的權(quán)利，并了解實(shí)際營(yíng)業(yè)使用的申請(qǐng)。清白性——檢查所租賃的房屋是否有被銀行或其他機(jī)構(gòu)設(shè)訂有他項(xiàng)權(quán)利或是被查封或拍賣(mài)的記錄。以避免于租屋期間因房東的財(cái)務(wù)糾紛影響。時(shí)間性——預(yù)定點(diǎn)的現(xiàn)行使用權(quán)人是誰(shuí)？需要多久才能騰空移交使用。騰空時(shí)間愈短對(duì)店鋪業(yè)者愈有利。明顯度——主要是指可架設(shè)廣告招牌可見(jiàn)度。招牌是店鋪業(yè)者與消費(fèi)者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對(duì)店鋪業(yè)者愈好。近來(lái)，隨著都市景觀與大樓興起，在部分城市特定區(qū)段或是新建大樓常無(wú)法懸掛招牌或是有其固定的格式。氣候性——?dú)夂蚍堑?huì)影響消費(fèi)意愿，且對(duì)于特殊氣候或地形也會(huì)造成經(jīng)營(yíng)上的不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)
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