(世聯(lián)怡高)綜合體物業(yè)發(fā)展定位研究及報(bào)告模板第一部分(內(nèi)部資料,還有第二部分)(編輯修改稿)
2025-02-11 22:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1 綜合體 策劃 思路 辨析 2 綜合體策劃實(shí)戰(zhàn)模板 —— 以萬(wàn)達(dá)、丁豪、振興街項(xiàng)目為例 3 綜合體案例庫(kù) 4 綜合體策劃思路辨析 2 市場(chǎng)調(diào)研 1 ?宏觀背景 ?城市環(huán)境 ?地塊解析 ?市場(chǎng)環(huán)境 2 ?發(fā)展商目標(biāo) ?SWOT分析 ?構(gòu)建核心問題 ?項(xiàng)目發(fā)展策略 ?SWOT分析矩陣 ?項(xiàng)目定位 定位 3 ?綜合體產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系； ?商業(yè)體量及業(yè)態(tài)確定方法； ?商務(wù)辦公面積確定方法； ?酒店規(guī)模估算等 ?…… 產(chǎn)品建議 宏觀背景： 城市化發(fā)展方向 /綜合體所處階段 /綜合體發(fā)展意義等； 城市環(huán)境： 城市規(guī)劃方向 /區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀等； 2+1+1 市場(chǎng)環(huán)境：供應(yīng) /需求 /市場(chǎng)空間 市場(chǎng)調(diào)研部分 —— 現(xiàn)狀 +預(yù)測(cè) 地塊解析： 與商圈關(guān)系 /周邊消費(fèi)人群 /區(qū)域交通路網(wǎng)等 預(yù)測(cè) + 現(xiàn)狀 = 預(yù)測(cè) 項(xiàng)目開發(fā)周期 內(nèi) 的外部環(huán)境變化 預(yù)測(cè)可能的 物業(yè)方向 與項(xiàng)目 客戶 預(yù)測(cè)微觀層面的 產(chǎn)品細(xì)節(jié) ；即差異化的市場(chǎng)空間。 定位部分 —— 不再演繹 第一步 第二步 第三步 第四步 第五步 第六步 可量化 的開發(fā)商目標(biāo) 由 市場(chǎng)調(diào)研部分 得出的SWOT分析 結(jié)合 目標(biāo)、威脅、劣勢(shì) 得出項(xiàng)目的核心問題 核心問題的解決策略： 客戶策略、產(chǎn)品策略、開發(fā)策略 小結(jié)： SWOT分析矩陣 順理成章的項(xiàng)目形象定位 界定步驟 產(chǎn)品建議 —— 核心問題 主要開發(fā)參數(shù) 地塊可視性分析 地塊通達(dá)性分析 各物業(yè)立地條件 物業(yè)關(guān)聯(lián)性分析 經(jīng)濟(jì)性和工程可行性 規(guī)劃布局 市場(chǎng)定位 周邊環(huán)境 整體建筑風(fēng)格 1 零售飽和理論公式： RF = C * RE /IRS RF：營(yíng)業(yè)面積（平米） IRS:商業(yè)設(shè)施年銷售額（元 /平米），根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒及訪談得到數(shù)據(jù)。 C： 潛在客戶數(shù)量，商圈范圍內(nèi)潛在居民人口數(shù)量。 RE：人均消費(fèi)支出，按照 城鎮(zhèn)居民人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額 來(lái)計(jì)算，可見當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)年鑒。 備注：此處得到的營(yíng)業(yè)面積為商圈可支撐最大商業(yè)面積，計(jì)算項(xiàng)目商業(yè)體量時(shí)，應(yīng)減去已建成商業(yè)面積。 示例 1： IRS（商圈飽和度） ＝ C（潛在客戶） RE（年平均購(gòu)物額） /RF（同類商業(yè)面積） RF（東?？芍紊虡I(yè)面積）＝ C RE / IRS＝ 40 1600/4000 = 16萬(wàn)㎡ 根據(jù)推算，東?？h城商業(yè)營(yíng)業(yè)面積 過量 4萬(wàn) ㎡以上 IRS（ 商圈飽和度 ） ：四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為 10004000元 /㎡ ， 也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額 ， 東?？h城商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)額為 20226000元 /㎡ ， 取接近中值的4000元 /㎡ C（ 潛在客戶 ） ： 40萬(wàn)人 （ 按照東海城鎮(zhèn)人口計(jì)算 ， 115 35%=40萬(wàn) ） RE（ 年平均購(gòu)物額 ） ： 2022元 /年 人 =1600元 /年 人 （ 按照東海平 均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算 ） 案例來(lái)源：世聯(lián) 《 東海步行街項(xiàng)目 》 。 示例 2： ? 商圈飽和度計(jì)算法： ? IRS（商圈飽和度） ＝ C（潛在客戶） RE（年平均購(gòu)物額） /RF（同類商業(yè)面積） ? IRS（商圈飽和度）：參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額及高新區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，濟(jì)南市商業(yè)設(shè)施年零售額為 800014000元 /㎡ ，取其中值約為11000元 /㎡ 。 ? C（潛在客戶）： 18萬(wàn)人。潛在客戶人口數(shù)＝項(xiàng)目地塊三公里半徑內(nèi)住宅項(xiàng)目擬居住人口＋項(xiàng)目地塊三公里半徑內(nèi)周邊現(xiàn)有居住人口＋（項(xiàng)目地塊三公里半徑內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口＋濟(jì)鋼濟(jì)煉人口） ＝ 18萬(wàn)人 ? RE（年平均購(gòu)物額）： 12389元 /年 人 = /年 人（按照濟(jì)南平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算，數(shù)據(jù)來(lái)源于 2022年濟(jì)南統(tǒng)計(jì)公報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） ? RF（高新區(qū)可支撐商業(yè)面積）＝ C RE / IRS＝ 18 ? ＝ ㎡ ? 本項(xiàng)目可建面積 ＝ － － － ＝ 5萬(wàn) ? （說(shuō)明： ， 業(yè)供應(yīng)面積， ，） 案例來(lái)源：我司 《 高新區(qū) 1號(hào)地塊項(xiàng)目 》 。 社區(qū)商業(yè)千人指標(biāo)：規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求每千人設(shè)商業(yè)服務(wù)建筑面積 708910㎡ 。 —— 《 城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB5018090》 區(qū)域商業(yè)中心人均商業(yè)面積合理值為 － ，一般不少于 10萬(wàn)㎡ —— 經(jīng)驗(yàn)值 案例來(lái)源：世邦魏理仕 《 高新區(qū) 1號(hào)地塊項(xiàng)目 》 。 2 城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容 城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu) 城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu) 城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析 城市未來(lái)供需發(fā)展趨勢(shì) （預(yù)測(cè)就業(yè)人口和人均辦公面積，通過租賃活動(dòng)和市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求） 確定城市綜合體對(duì)城市中心商務(wù)的分流指數(shù) 中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量 城市綜合體的酒店規(guī)模估算 E = N * P * L / （ T * K） E ：酒店的床位數(shù) N ：全年的旅客人數(shù) P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天數(shù) T : 全年可逗留天數(shù) K : 床位的利用率
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