【文章內(nèi)容簡介】 期內(nèi) ， 因不可歸責于雙方當事人之原因致租賃房屋部分毀損 、 滅失的 ， 承租人可請求減少租金；租賃房屋全部毀損 、 滅失的 ， 承租人可請求不支付租金 、 解除合同 。 租賃房屋的瑕疵擔保責任 出租人對租賃房屋負有瑕疵擔保責任 ， 包括質(zhì)量瑕疵擔保 、 權利瑕疵擔保兩個方面 。 （ 1） 質(zhì)量瑕疵擔保責任 A、 出租人應保證其交付的租賃房屋符合雙方約定或法定的質(zhì)量要求 ， 并有義務在租賃期間保持租賃房屋符合約定用途 ， 適合于使用 、 收益 。 B、 出租人應定期對租賃房屋進行檢查 、 維修 。 C、 租賃房屋危及承租人的安全或健康的 ， 即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋質(zhì)量不合格 ， 承租人仍然可以隨時解除合同 。 （ 見合同法第 233條 ） 租賃房屋的瑕疵擔保責任 （ 2） 權利瑕疵擔保責任 A、 出租人應保證其對租賃房屋享有合法的出租權 ， 沒有侵犯第三人權利 。 B、 出租人不得妨害承租人對租賃房屋的使用收益 。 C、 如有第三人妨害承租人行使權利的 ， 出租人應予排除 。 C、 第三人主張權利時 ， 承租人應當及時通知出租人 。 如因第三人主張權利 ， 致使承租人不能對租賃房屋使用 、 收益的 ， 承租人可以要求減租或不支付租金 。 （ 見合同法第 228條 ） 出租人維修租賃房屋的義務 【 合同法第 220條 】 出租人應當履行租賃物的維修義務 ， 但當事人另有約定的除外 。 【 法律分析 】 合同法沒有對出租人的維修義務作強制性規(guī)定 ， 當事人可通過特別約定排除 ， 因此可在租賃合同中明確約定由承租人來承擔租賃房屋的維修責任 。 這是因為租賃房屋由承租人占有 、 使用 、 收益 ， 承租人對租賃房屋的狀態(tài)和情況比較熟悉 ， 容易及時發(fā)現(xiàn)問題 ， 便于維修 。 出租人維修租賃房屋的義務 （ 1） 出租人履行維修義務 ， 須具備以下條件： ① 租賃房屋有維修的必要； ② 租賃房屋是由于自然損壞或?qū)儆诤贤s定由出租人維修的情形 （ 因承租人原因?qū)е伦赓U房屋損壞的 ， 由承租人負責維修 ） ； ③ 租賃房屋有維修的可能 （ 若維修耗費巨大或僅靠維修無法繼續(xù)使用的 ， 即無維修可能 ） ； ④ 租賃期間承租人已及時通知出租人維修； ⑤ 當事人對維修義務的承擔沒有特別約定 。 如果當事人另有約定 ， 按 “ 約定大于法定 ” 原則 ， 應按約定處理 。 出租人維修租賃房屋的義務 （ 2） 出租人拒不履行維修義務的責任 ① 承租人可催告出租人在合理期限內(nèi)維修 。 出租人拒不維修的 ， 承租人可以自行維修 ， 維修費用由出租人負擔 。因維修租賃房屋影響承租人使用的 ， 應相應減少租金或延長租期 。 ② 因出租人不及時修復租賃房屋 ， 致使承租人財產(chǎn)損失或人身傷害的 ， 出租人應承擔賠償責任 。 承租人合理使用租賃房屋的義務 （ 1） 承租人應嚴格按照合同約定及房屋性質(zhì) ， 合理使用租賃房屋 ， 包括：不改變房屋用途 ， 不改變房屋的結構和內(nèi)部設備 ， 合理使用公共區(qū)域和共用設施設備；不對租賃房屋進行破壞性使用；采取措施預防第三人對租賃房屋造成破壞 。 （ 2） 承租人按照約定方法或房屋性質(zhì)使用租賃房屋 ， 致使租賃房屋受到損耗的 ， 屬于合理損耗 ， 承租人不承擔損害賠償責任 。 承租人未按約定方法使用租賃房屋 ， 沒有盡善良管理人應有的注意 ， 致使租賃房屋受損的 ， 承租人應負責恢復原狀 、 賠償損失 ， 出租人有權解除合同 。 承租人合理使用租賃房屋的義務 （ 3） 租賃房屋的添附 —— 承租人在租賃房屋上增添附屬物的行為 。 A、 經(jīng)出租人同意 ， 承租人可對租賃房屋進行改善或增設他物 。 如果雙方已就添附物的歸屬有明確約定的 ， 從其約定；沒有約定的 ， 能夠拆除又不影響其價值的 ， 在交還租賃房屋時拆除；不能拆除或拆除會影響其價值的 ， 添附物可以歸出租人所有 ， 由出租人給予適當補償 。 B、 未經(jīng)出租人同意 ， 承租人對租賃房屋進行改善或增設他物的 ， 屬侵權行為 ， 出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失 。 雙方也可事后協(xié)商添附物的歸屬 。 承租人返還租賃房屋的義務 租賃合同解除 、 終止后 ， 承租人應將租賃房屋返還出租人 。 （ 1） 承租人返還的租賃房屋應符合租賃合同約定的狀態(tài) ，或符合承租人正常使用后合理損耗的狀態(tài) 。 （ 2） 承租人拒不返還租賃房屋的法律責任 —— 應按原租金標準向出租人支付房屋使用費 ， 直至將租賃房屋交回出租人管業(yè)之日止 。 承租人的優(yōu)先購買權 【 合同法第 230條 】 出租人出賣租賃房屋的 ， 應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人 ， 承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利 。 【 最高法院關于貫徹民法通則若干問題的意見第 118條 】 出租人出賣出租房屋 ， 應提前三個月通知承租人 。 承租人在同等條件下 ， 享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的 ， 承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效 。 承租人的優(yōu)先購買權 【 法律分析 】 （ 1） 出租人在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人 ， 有兩層意思：一是使承租人有充分時間另找房屋租賃或熟悉和適應房屋的新產(chǎn)權人；二是承租人知道租賃房屋將要出賣 ， 可根據(jù)自身情況在同等條件下行使優(yōu)先購買權 。 （ 2） “ 同等條件 ” ， 指出賣房屋的價格條件 ， 包括購房款交付的期限 、 方式等 。 （ 3） “ 優(yōu)先 ” ， 指在條件等同時 ， 只有享有優(yōu)先購買權的承租人放棄購買之后 ， 產(chǎn)權人才可以將房屋出賣給他人 。 承租人的優(yōu)先購買權 【 法律分析 】 （ 4） 若房屋產(chǎn)權人以其他方式侵犯承租人的優(yōu)先購買權 ，將房屋出賣給第三人 ， 承租人起訴主張優(yōu)先購買的 ， 法院應確認房屋產(chǎn)權人與第三人的房屋買賣無效 。 （ 5） “ 買賣不破租賃 ” 原則 指在租賃房屋的產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移時 ， 承租人對租賃房屋的使用權 ， 不因租賃房屋的買賣而受到影響 ， 租賃合同不會因此而終止 ， 新的房屋產(chǎn)權人應繼續(xù)將租賃房屋出租給承租人使用 。 承租人的優(yōu)先購買權 （ 6） 出售租賃房屋的注意事項 A、 產(chǎn)權人向承租人發(fā)出 《 告知函 》 ， 將其欲出售租賃房屋的情況 、 價格條件告知承租人 ， 要求承租人在收到函件之日起 日內(nèi)書面回復是否購買 。 B、 建議通過 EMS特快專遞將 《 告知函 》 寄給承租人 ， 并保全好函件 、 寄送憑證 、 妥投證明 。 C、 承租人放棄購買的 ， 產(chǎn)權人在出售租賃房屋前 ， 應將該房屋已出租的事實 、 承租人 、 租賃期限等情況書面告知買方 。 最好在購房合同中注明：買方已明晰該房屋已出租給 ***， 并同意購買 。 1轉(zhuǎn)租的效力和法律后果 房屋轉(zhuǎn)租 ——指房屋承租人不退出租賃關系 ， 將其承租的房屋再出租給次承租人使用 。 （ 1） 轉(zhuǎn)租包含了兩個法律關系： A、 出租人與承租人之間的租賃關系 B、 承租人 （ 轉(zhuǎn)租人 ） 與次承租人之間的租賃關系 【 比較 】 轉(zhuǎn)租不同于租賃權的轉(zhuǎn)讓 。 租賃權的轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權轉(zhuǎn)讓給第三人 ， 承租人退出租賃關系 ， 而租賃關系存在于第三人與出租人之間 。 兩者的法律性質(zhì)不同 。 1轉(zhuǎn)租的效力和法律后果 （ 2） 合