【文章內(nèi)容簡介】 爭議享有提請(qǐng)有關(guān)仲裁或向人民法院起訴的權(quán)利。出讓方的義務(wù)主要有：l 按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)；執(zhí)行有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院對(duì)合同爭議所作的仲裁決定或判決、裁定；遇有不可抗力造成合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行的情況，應(yīng)及時(shí)將理由及情況通報(bào)對(duì)方當(dāng)事人。（ 2）受讓方的權(quán)利和義務(wù)l受讓方的權(quán)利主要有： 要求出讓方按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)，否則有權(quán)解除合同并請(qǐng)求違約賠償；對(duì)合同的爭議享有提請(qǐng)有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或者向人民法院起訴的權(quán)利；在不違反合同的情況下，享有獨(dú)立先例土地使用權(quán)并排除不法干擾的權(quán)利。受讓方的義務(wù)主要有 ：l 按合同規(guī)定繳納出讓價(jià)款，辦理登記手續(xù)；按合同規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營，如需改變土地用途，須經(jīng)出讓方同意并經(jīng)批準(zhǔn)；必須達(dá)到合同規(guī)定的條件，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)；遇有不可抗力致使合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行時(shí)，應(yīng)采取必要的補(bǔ)救措施盡力減少損失，并及時(shí)將有關(guān)情況及其理由通報(bào)出讓方；出讓合同屆滿，及時(shí)交還土地使用證和辦理土地使用權(quán)注銷手續(xù)，并無償交付地上建筑物及其他附著物；接受出讓方對(duì)合同履行情況的監(jiān)督、檢查。二、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理l 1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本形式：l（ 1）出售（ 2）交換（ 3）贈(zèng)與2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征（ 1） 遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)、不損害社會(huì)公共利益等民事活動(dòng)基本原則。（ 2） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，只是轉(zhuǎn)讓一定年限（有效出讓年限內(nèi)）的國有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家。（ 3） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原受讓人同時(shí)轉(zhuǎn)讓了該土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，新的受讓人成為出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)的新的承受者。（ 4） 土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)不可分離。即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上建筑必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓；地上建筑物轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)也同時(shí)轉(zhuǎn)讓。但地上建筑物和其他附著物為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件（ 1） 直接通過出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：l 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書；l 按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上；l 屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；l 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（ 2）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，有 兩種處置方式 ：一是由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權(quán)；二是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國家或作其他處理。2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容l （ 1）權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移（ 2）建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓（ 3）使用期限（ 4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格l 3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序 （自學(xué)）三、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出租管理土地使用權(quán)出租的概念 合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體（即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。2 土地使用權(quán)出租的法律特征 l （ 1）遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)、信用等民法原則。（ 2）出租人保留土地使用權(quán)并收取租金，不發(fā)生作為物權(quán)的整個(gè)的轉(zhuǎn)移。（ 3）地租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊。（ 4）土地使用權(quán)出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù)。（ 5）土地使用權(quán)出租主體（出租人）是通過出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人。（ 6）土地使用權(quán)出租，必須將出租地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租。四、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)抵押管理l 土地使用權(quán)抵押的概念l 土地使用權(quán)人以土地使用作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。(二）城鎮(zhèn)國有土地使用抵押的法律規(guī)定l 1 抵押權(quán)的設(shè)立與登記 根據(jù) 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定，設(shè)立土地使用權(quán)抵押，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂抵押合同，并依照規(guī)定辦理抵押登記。l 2 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后登記 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記涉及三個(gè)方面的內(nèi)容 :l 一是 抵押權(quán)因債務(wù)如期履行或者其他原因使抵押權(quán)歸于消滅的注銷登記。l 二是因 處分土地使用權(quán)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的過戶登記。l 三是以 劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)，處分土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。第五節(jié) 農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義 農(nóng)村集體土地使用權(quán)在不同的主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。農(nóng)村集體使用權(quán)可區(qū)分為農(nóng)用地使用權(quán)和非農(nóng)用地使用權(quán)2 農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象發(fā)生的背景l(fā) （ 1）社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換（ 2）城鎮(zhèn)化水平不斷提高（ 3）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變（ 4）提高土地利用效率，參與市場競爭的客觀需要（二）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式1 轉(zhuǎn)包2 租賃3 “四荒 ”拍賣4 承租轉(zhuǎn)包或返包5 轉(zhuǎn)讓 6 入股二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的原則（一） 農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)具備的條件（ 1）當(dāng)?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、農(nóng)村剩余勞力得到轉(zhuǎn)移是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提條件。（ 2）明晰的土地產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必備條件。（ 3）完善的法律法規(guī)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律保證。（ 4）農(nóng)村土地分等定級(jí)和價(jià)格評(píng)估是農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的技術(shù)支持。農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 管理應(yīng)遵循的原則（ 1）因地制宜原則（ 2）自愿原則（ 3）平等、有償原則農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的措 施 1 開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查2 開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)土地產(chǎn)權(quán)證 3 開展農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)工作 4 正確引導(dǎo)和調(diào)控農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流向5 建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的支持、保障體系l其中：5 建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的支持、保障體系l 資金支持 —— 金融、保險(xiǎn)支持體系建立規(guī)