【文章內(nèi)容簡介】 ） 19。 A． 2020 年 8 月，施工單位所在地突發(fā)洪災(zāi)，一個月后恢復(fù)生產(chǎn) B． 2020 年 6 月，施工單位所在地發(fā)生強(qiáng)烈地震，一個月后恢復(fù)生產(chǎn) C． 2020 年 7 月，施工單位注定代表人生病住院，一個月后痊愈出院 D． 2020 年 9 月，施工單位向人民法院提起訴訟，但隨后撤訴 二級 202001A 一級 202004B 物權(quán)制度（ 1050P21）★★ 7 物權(quán)的概念和種類 物權(quán)：權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。 種類 客體 特點(diǎn) 主要代表權(quán)利 所有權(quán) 動產(chǎn)、不動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利 （自物權(quán)）最完全的物權(quán)，他物權(quán)的產(chǎn)生的基礎(chǔ)： 用益物權(quán) 動產(chǎn)、不動產(chǎn) 他物權(quán)， 支配的是物的使用價值 建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 動產(chǎn)、不動產(chǎn)、權(quán)利 他 物權(quán) 支配的是物的交換價值 抵押權(quán) 質(zhì)押權(quán) 留置權(quán) 注意：以上物權(quán)分類方法的標(biāo)準(zhǔn)不同，因此，一物之上可能有多種不相互沖突的物權(quán)屬性 抵押權(quán)（ 1051P21） 抵押權(quán)概念 債務(wù)人或者第三人（抵押人）不轉(zhuǎn)移對財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保方式?？梢缘盅旱呢?cái)產(chǎn)必須是可以流通的，我國土地所有權(quán)不能流通（建設(shè)用地使用權(quán)可以有條件流通）。 不動產(chǎn)抵押權(quán) 不動產(chǎn)的抵押權(quán)自登記時設(shè)立（ 注意抵押合同的生效與抵押權(quán)的成立是兩個不同的概念，即：抵押權(quán) =抵押合同 +登記），在建工程可以作為抵押物（注意根據(jù)司法解釋：施工單位的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)人）。 動產(chǎn)（浮動）抵押 經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，債務(wù)人可以將現(xiàn)有、將有資產(chǎn)（生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品）打包抵押，屆抵押權(quán)行使時確定具體抵押財(cái)產(chǎn)（也稱浮動抵押）。 抵押權(quán)行使的時間：未能履行到期債務(wù)、被宣告破產(chǎn)或撤銷、約定情形出現(xiàn)、嚴(yán)重威脅債權(quán)的其他情況。 抵押權(quán)對第三人的效力 ○ 1對買受人：抵押權(quán)不得對抗正常經(jīng)營活動中，已經(jīng)支付合理價款并取得 抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。 ○ 2對承租人：在先關(guān)系效力優(yōu)先。 抵押權(quán)的放棄與順位變更 抵押權(quán)人放棄債務(wù)人自己的抵押財(cái)產(chǎn)的，其他擔(dān)保人在該財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)免責(zé)，另有約定除外（體現(xiàn)主債務(wù)人的責(zé)任優(yōu)先的公平原則和民事活動中意思自治原則）；有多個抵押權(quán)人的，部分抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押數(shù)額或者順序，未經(jīng)其他抵押權(quán)人的書面同意，不得對其產(chǎn)生不利影響。 例如：甲公司將其房產(chǎn)先后抵押給乙銀行擔(dān)保 300萬元債務(wù)、丙銀行擔(dān)保 300萬元債務(wù)、丁銀行擔(dān)保 500萬元債務(wù)，后經(jīng)甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序；到期后甲公司不能履 行債務(wù)，房屋拍賣所得為 600萬元，則乙丙丁三銀行各應(yīng)得多少金額？（ 0/300/300） 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) — 條件：債務(wù)人未能履行所擔(dān)保債務(wù)或者發(fā)生約定條件 ○ 1抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價 ○ 2抵押權(quán)人請求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn) ○ 3折價、變賣（沒有拍賣）應(yīng)當(dāng)參照市場價格 ○ 4以建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，該土地上新增建筑物一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償（先押地，后蓋樓，一起賣，分別算） ○ 5抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使抵押權(quán) 其他債權(quán)人的撤銷權(quán) 如 在 6○ 1中，折價金額損害其他債權(quán)人的利益，其他債權(quán)人可以在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)（除斥期間，不適用中斷、中止規(guī)定）請求法院撤銷該協(xié)議。 如：甲公司將其房產(chǎn)先后抵押給乙銀行擔(dān)保 300 萬元債務(wù)、丙銀行擔(dān)保 300 萬元債務(wù)、丁銀行擔(dān)保 500 萬元債務(wù)，后經(jīng)甲公司同意乙、丁銀行交換了抵押順序；到期后甲公司不能履行債務(wù)，房屋拍賣所得為 600萬元，則乙丙丁三銀行各應(yīng)得多少金額？（ 0/300/300） 質(zhì)權(quán)（ 1052 P22） 質(zhì)權(quán)概念： 質(zhì)押是債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)或者權(quán)利移交債權(quán)人占 有，將該動產(chǎn)或者權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保，分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。了解質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人、質(zhì)物、質(zhì)權(quán)的含義。 動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自交付時設(shè)立，權(quán)利質(zhì)權(quán)自交付（有憑證能交付的交付，如：提單、匯票等）或者登記（無憑證或者不能交付的，如：股票、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等）時設(shè)立。 質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 義務(wù) 可以放棄質(zhì)權(quán)。若放棄的質(zhì)權(quán)是債務(wù)人提供的，其他擔(dān)保人在該范圍內(nèi)免責(zé)；當(dāng)事人另有約定除外。 1 不得擅自使用和處分質(zhì)物，違反之，造成毀損要賠償；○ 2 不得擅自轉(zhuǎn)質(zhì)，違反之，造成毀損要賠償。（若是○ 1○ 2 情況外的質(zhì)物毀損，就不要賠償 ） 出質(zhì)人的權(quán)利 要求質(zhì)權(quán)人及時行使質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)人怠于行使，○ 1可請求法院拍賣、變賣質(zhì)物；○ 2造成損害，質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。 留置權(quán)（ 1053 P23） 留置的概念 債務(wù)人逾期履行，債權(quán)人可留置已經(jīng)合法占有（應(yīng)依據(jù)同一合同關(guān)系，企業(yè)間除外），并有權(quán)折變拍優(yōu)先受償。留置權(quán)人（留置別人的財(cái)產(chǎn)）、留置人（財(cái)產(chǎn)被留置）、留置物（留置財(cái)產(chǎn)） 留置權(quán)人的權(quán)利 ○ 1 收取孳息（先扣除收取孳息的費(fèi)用） ○ 2 留置權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)或質(zhì)權(quán) 留置權(quán)的實(shí)現(xiàn) 沒有約定債務(wù)履行期的，應(yīng)給予 2個月以上的寬限期，鮮活宜腐物除外。折變價格參考市場價格。 【真題】 （二級 1005）根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，以建筑物抵押的。抵押權(quán)自 ( )時設(shè)立。 8 （二級 1008）根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不得抵押的財(cái)產(chǎn)是 ( )。 （二級 0904） 根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，下例關(guān)于抵押權(quán)的表述中錯誤的是（ ）。 A．在建工程可以作為抵押物 B．即使抵押物財(cái)產(chǎn)出租早于抵押，該租賃關(guān)系也不得對 抗已經(jīng)登記的抵押物 C．建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn) D．抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán) 與建設(shè)工程相關(guān)的用益物權(quán) —— 建設(shè)用地使用權(quán)（ 1055P25）★★ 建設(shè)用地使用權(quán) 概念 依法對國家所有土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 范圍 地表、地上、地下；后權(quán)不得損害前權(quán) 設(shè)立方式 劃撥 針對政府公務(wù)、軍事、公益、基建等用地：不交錢，無期限，要嚴(yán)格限制 ；期限：無限制 出讓 針對經(jīng)營性用地：交出讓金，有 期限，多個有意者，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)、拍賣公開競價 期限：居住 70年，商（商業(yè)）旅（旅游）樂（娛樂） 40年，其它 50年 建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1 地上物所有權(quán)：除非有相反證據(jù)，樓隨地 2 轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈予、抵押：即可流轉(zhuǎn)；注意：要依法、不得超期、樓地一體處分 3 獲得補(bǔ)償：使用權(quán)期內(nèi)被征用、收回的，地上建筑要補(bǔ)償、出讓金要相應(yīng)退還 4 期滿續(xù)期：僅對住宅用地自動續(xù)期；其余有約定的從約定、無約定的從法定 義務(wù) 1 履約：招拍掛拿地后要簽約，應(yīng)當(dāng)書面（土地出讓合同是 “ 要式合同 ” ） 2 支付出讓金：不交錢的構(gòu)成違約，收地 +賠償 3 不得改變土地用途：要改的話需要經(jīng)批準(zhǔn)的 4 登記：設(shè)立、變更、注銷都要登記 【真題示例】 （二級 0964）國有建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)，可以采?。? ）方式設(shè)立。 A．出租 B．出讓 C．劃撥 D．抵押 E．轉(zhuǎn)讓 二級 202005D 二級 202008B我國土地所有權(quán)屬于國家或農(nóng)村集體所有，兩種情況，參見《憲法》第十條 二級 202004B 二級 202064BC 物權(quán)的 設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅（ 1054P24）★★★ 不動產(chǎn)的物權(quán)變動 — 登記主義 我國是登記主義：即自登記時發(fā)生物權(quán)效力；注意：國有自然資源、法律另外規(guī)定（見 3）除外。不動產(chǎn)物權(quán) =合同生效 +完成登記 不動產(chǎn)登記對合同效力的影響：沒影響。合同生效根據(jù)《合同法》的規(guī)定，物權(quán)的生效根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定。不登記不影響合同的生效：房產(chǎn)商一房兩賣兩個合同都有效，過戶登記給誰，誰獲得房屋產(chǎn)權(quán)。為防止這種情況，物權(quán)法同時規(guī)定了“預(yù)告登記”制度。 預(yù)告登記：簽訂不動產(chǎn)買賣合同后，當(dāng)事人可向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，登記后未 經(jīng)權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。登記失效條件：債權(quán)消失（如：不買了）或可以辦理不動產(chǎn)登記之日起 3個月內(nèi)未申請登記（能登記不登記）。 動產(chǎn)的物權(quán)變動 —— 交付主義 動產(chǎn)物權(quán)變動我國采取的是交付主義。 例外規(guī)定：船舶、航空器、機(jī)動車（運(yùn)輸工具）等未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。即：這些未經(jīng)登記的動產(chǎn)物權(quán)非常脆弱。 例 1：張三買走了李四的一只羊，約定第二天交付購羊款 200 元，當(dāng)晚張三將羊以 150 元價格轉(zhuǎn)賣給了不知情的王五，并攜款潛逃。張三賣羊時，羊的所有權(quán)為誰所有？李四是否有權(quán)向王五返還該 羊？李四的權(quán)利應(yīng)向誰主張？ 結(jié)論：沒收到錢的情況下，讓對方取走貨，貨款兩空的風(fēng)險很大。 例 2：張三將汽車賣給李四后未辦理車輛過戶手續(xù)（但是汽車物權(quán)已經(jīng)因交付而歸屬李四了），某日張三向李四借開該車，并趁機(jī)將該車賣給了不知情的王五，并辦理了過戶手續(xù)（車管所資料上的車主還是張三）。此時李四不能向王五主張對該車的動產(chǎn)所有權(quán)（即：不能對抗善意第三人）。 —— 注意：王五一定要是善意的，即不知情的。 物權(quán)變動的特殊變動規(guī)定 ○ 1 因法律文書、政府征收決定導(dǎo)致的物權(quán)變動，法律文書生效時物權(quán)變動， ○ 2 因繼承或受遺 贈取得物權(quán)，繼承或受遺贈發(fā)生時物權(quán)變動 ○ 3 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為成就時取得或消滅物權(quán)（不需登記） 【真題示例】 （二級 1074）根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，將 ( )作為抵押物的，其抵押權(quán)自登記時設(shè)立。 、原材料 （二級 0905）根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，一般情況下動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，自（ ）起發(fā)生效力。 A．買賣合同生效 B．轉(zhuǎn)移登記 C．交付 D．買方占有 (一級 0944)甲與乙簽訂房屋買賣合 同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向?qū)Ψ街Ц顿彿靠?25%的違約金。但在交房前，甲又與丙簽訂合同，將該房屋賣給丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。則下列說法中錯誤的是 ( )27。 A. 若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少 B. 甲必須收回房屋并向乙方交付 C. 丙取得該房屋的所有權(quán) D. 乙不能要求甲實(shí)際交付該房屋，但可以要求甲承擔(dān)違約責(zé)任 二級 202074BE 二級 202005C 一級 202044B，典型的一房二賣案例，兩個合同都有效， 合同形成債權(quán)；誰辦理了登記，房子物權(quán)歸誰。 物權(quán)的保護(hù)（ 1056P26） 保護(hù)途徑：和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等 保護(hù)形式： 1 申請確權(quán)、 2返還原物、 3排除妨害或消除危險、 4修理、重做、更換或恢復(fù)原狀、 5賠償損失等民事責(zé)任； 違法的還應(yīng)承擔(dān)行政責(zé)任；犯罪的還應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。 9 合同法（ 2020P151） 民法部門的重要組成法律，基本法律；分為總則和分則，前者規(guī)定合同的訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、權(quán)利義務(wù)的終止、違約責(zé)任等，后者對十五種有名合同做出了規(guī)定，其中有加工承攬合同與建設(shè)工程合 同，與建設(shè)工程活動密切相關(guān)。 合同法的原則及合同分類（ 2020P151） 合同法的原則（ 2020P151）★ 法律原則是反映所調(diào)整法律關(guān)系的普遍規(guī)律、反映立法者的基本理念、體現(xiàn)總體指導(dǎo)思想、貫穿全法的原則；是立法、執(zhí)法、守法、司法過程中各個主體的行為基本準(zhǔn)則。對具體法條的法律規(guī)則起到指導(dǎo)、補(bǔ)充、解釋的作用（規(guī)則內(nèi)容具體明確，有可預(yù)測性但是僵硬；原則內(nèi)容抽象概括，有靈活性但是缺乏可預(yù)測性。有規(guī)則的必須先適用規(guī)則。） 平等原則 法律地位、權(quán)利義務(wù)對等、達(dá)成合意成立合同。 自愿原 則 當(dāng)事人意思自治，是合同法的重要原則；必須在法律范圍內(nèi)，遵守公序良俗； 受到法律規(guī)定的制約，如公共服務(wù)行業(yè)的普遍服務(wù)、強(qiáng)制締約規(guī)定。 公平原則 要求雙方權(quán)利義務(wù)大體平衡，即民法上的等價有償；是顯失公平下受害人撤銷合同的法律依據(jù)。 誠實(shí)信用原則 誠實(shí)、講信用、相互協(xié)助；是附隨義務(wù)、先合同義務(wù)、締約過失責(zé)任、后合同義務(wù)的法律基礎(chǔ)；在約定不明、法定空缺時，對合同權(quán)利義務(wù)的解釋原則。 不損害社會公共利益原則 遵守法律、尊重公德、不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。 【口訣】“自、信、不損、公，平” ， 另外《合同法》以促進(jìn)交易，盡量使合同成立和有效，為重要立法宗旨之一。 合同法的調(diào)整范圍（ 2020P154）★★ 狹義合同：民事主體間設(shè)立、變更、終止債權(quán)關(guān)系的協(xié)議。 —— 受《合同法》調(diào)整 廣義合同：民事主體間設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 其中不受《合同法》調(diào)整的合同（協(xié)議），主要包括： 1. 有關(guān)身份 （收養(yǎng)合同、婚前合同等，涉及情感不適用誠實(shí)信用、公平等合同法原則） 2. 有關(guān)政府形式行政管理權(quán)的行政合同 （公務(wù)委托合同，如代扣稅款、行政獎勵合同、征 地補(bǔ)償合同等；但是政 府采購合